Раздел 3. Оценка земель

3. Оценка земель

Оценка земель различного целевого назначения проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы на землю.

Оценка земель различного целевого назначения производится по методикам и указаниям, разработанным и утвержденным отраслевыми министерствами и ведомствами на уровне России или научными организациями, предприятиями и ведомствами на уровне области.

3.1. Основными задачами оценки земель являются

- проведение ценового зонирования территории города;

- совершенствование системы взимания платы за землю, исходя из рыночной стоимости земельных участков;

- обеспечение рынка недвижимости информацией о стоимости земельных участков;

- обеспечение рынка недвижимости информацией о стоимости земельных участков;

- определение размера налогообложения земельных сделок;

- определение размера госпошлин с земельных сделок.

3.2. Теоретической основой процесса оценки недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанных в процессе мировой практики: принцип спроса и предложения, изменения, конкуренции, замещения, предельной продуктивности, наилучшего и наиболее интенсивного использования, соответствия, ожидания.

Процесс оценки недвижимости базируется на принципах и состоит из 6 этапов.

1. Постановка задачи

2. Составление плана оценки

3. Сбор и анализ данных

4. Применение соответствующих методов оценки

5. Согласование полученных результатов

6. Составление отчета

Постановка задачи включает следующие элементы: идентификация объекта недвижимости, установление оцениваемых имущественных прав, определение цели оценки и установление даты оценки.

Составление плана оценки включает следующие действия: определение требований к информации, выбор методов оценки, определение затрат времени и трудозатрат, подготовка предложений об оплате работ. Сбор и анализ данных должен удовлетворять следующим критериям:

- уместность (имеет существенное значение для оценки данного объекта);

- точность (в полной мере отражает ситуацию на дату оценки);

- надежность (получены подтверждения тем или иным способом);

- полнота (достаточны для обоснования выводов).

При оценки земель применяются следующие методы оцениваемого объекта:

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- затратный метод;

-доходный метод.

В случае неиспользования хотя бы одного из указанных методов, в отчете должны быть указаны достаточно обоснованные причины отказа от его применения.

В процессе согласования определяется относительная приемлемость каждого используемого метода оценки, достоверность и точность полученных результатов и на основании этого выносят заключительное решение о стоимости объекта.

Завершает работу оценщика составление отчета об оценке, который передает заказчику.