Раздел 2. Договор аренды земельного участка

Раздел 2. Договор аренды земельного участка

Статья 4. Содержание договора аренды земельного участка

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Он заключается на началах полного равноправия сторон в письменном виде независимо от срока его действия.

Информация об изменениях:

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 24 апреля 2008 г. N 32/485-ГС в абзац второй статьи 4 настоящего приложения внесены изменения

См. текст абзаца в предыдущей редакции

В договоре аренды земельного участка предусматриваются: наименование сторон, площадные, качественные и иные характеристики земельного участка, отражаемые в материалах государственного земельного кадастра, целевое использование земельного участка (категория земель), разрешенное использование земельного участка, права и обязанности сторон по исполнению условий договора, ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора, основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, порядок решения спорных вопросов.

Изменения и дополнения к условиям договора должны быть сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением случая изменения условия о размере годовой арендной платы. В случае изменения арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы и ее расчет.

Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Информация об изменениях:

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28 июня 2012 г. N 20/0346-ГС статья 5 раздела 2 настоящего приложения изложена в новой редакции

См. текст статьи в предыдущей редакции

Статья 5. Порядок заключения и регистрации договоров аренды земельного участка Граждане и юридические лица обращаются с заявлениями о предоставлении в аренду земельных участков, о продлении договора аренды земли в администрацию города Орла

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в нем принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица обращаются в администрацию города с заявлением на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Предоставление земельных участков в аренду осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, Положением "Об управлении и распоряжении земельными участками на территории г. Орла", принятым постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 27 октября 2005 года N 76/803-ГС, и административными регламентами, регулирующими отношения между администрацией города Орла и заявителями по вопросам оформления правоустанавливающих документов на земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Орел".

По поручению Главы администрации города Орла уполномоченное структурное подразделение администрации города Орла рассматривает заявление о предоставлении в аренду земельного участка, устанавливает наличие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, возможность предоставления земельного участка в соответствии с зонированием территории и градостроительной ситуацией, и выносит вопрос на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке города Орла.

При положительном решении вопроса на Комиссии по землепользованию и застройке города Орла, уполномоченное структурное подразделение администрации города готовит документы на предоставление земельного участка в аренду.

В случае предоставления земельного участка без проведения торгов, договор аренды земли заключается на основании подписанного Главой администрации города постановления о предоставлении земельного участка в аренду.

В случае предоставления земельного участка в аренду на торгах, основанием для заключения договора аренды земли является протокол о результатах торгов.

Заключение договора аренды земли на новый срок (если условия пользования не изменились) осуществляется на основании заявления арендатора при положительном решении Комиссии по землепользованию и застройке города Орла.

Полномочие Арендодателя по заключению договора аренды осуществляет Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

Договор аренды земли заключается в письменной форме.

Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и государственной регистрации и действует до окончания срока договора аренды земли или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий договора.

Договоры аренды земли, заключенные на срок менее, чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Регистрацию договора аренды земли осуществляет арендатор за счет собственных средств.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на арендуемом земельном участке, в том числе в порядке наследования, права и обязанности по договору аренды земли переходят на тех же условиях и в том же объеме новому собственнику. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. Заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Правоустанавливающими документами, на основании которых вносится изменения в договор аренды, являются документы, зарегистрированные в установленном законом порядке, на право собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на земельном участке".

Статья 5.1. Особенности предоставления в аренду земельных участков для жилищного строительства

Информация об изменениях:

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 24 апреля 2008 г. N 32/485-ГС в абзац первый статьи 5.1 настоящего приложения внесены изменения

См. текст абзаца в предыдущей редакции

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, когда аукцион не состоялся по причине участия в аукционе только одного участника.

В этом случае единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после проведения аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а Управление муниципального имущества обязано заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

Заявление рассматривается Комиссией по землепользованию и застройке города Орла (далее по тексту - Комиссия).

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка Администрация города Орла может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, являющемся официальным публикатором Администрации г Орла, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Соответствующий проект постановления Администрации города готовится Управлением муниципального имущества на основании протокола Комиссии.

В случае если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили. Администрация города в порядке, установленном статьей 5.1, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце четвертом настоящей статьи. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Статья 5.2. Особенности предоставления в аренду земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

Информация об изменениях:

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 24 апреля 2008 г. N 32/485-ГС в абзац первый статьи 5.2 настоящего приложения внесены изменения

См. текст абзаца в предыдущей редакции

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования:

- максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

- максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Дополнительно к указанным выше требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных в статье 38.2 Земельного кодекса РФ.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных выше требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом собственник или арендатор указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

При обороте указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям также переходят обязанности по выполнению требований по соблюдению осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В случае неисполнения обязанностей, указанных в настоящей статье, а также в случае ненадлежащего их исполнения право аренды на земельные участки может быть прекращено в соответствии с настоящим Земельным кодексом РФ и гражданским законодательством.

Кроме того, в случае неисполнения обязанностей, указанных в настоящей статье, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы, если договором не предусмотрено иное.

Информация об изменениях:

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 31 октября 2012 г. N 25/0446-ГС в статью 6 настоящего приложения внесены изменения

См. текст статьи в предыдущей редакции

Статья 6. Сроки договора аренды земельного участка

Аренда земли может быть краткосрочной - до 5 лет - и долгосрочной - до 50 лет.

Срок аренды земельного участка определяется постановлением администрации города Орла о предоставлении земельного участка и вносится в договор аренды земли отдельным пунктом.

Срок аренды зависит от хозяйственных целей использования участка, перспективности застройки территории и других градостроительных ограничений, а также норм, определенных нормативными актами:

- для строительства объектов жилищного, гражданского и иного назначения земельные участки предоставляются на праве аренды на срок нормативного строительства объекта;

- для эксплуатации зданий, строений и сооружений земельные участки предоставляются на правах долгосрочной аренды на срок, соответствующий нормативному сроку эксплуатации объекта и степени их износа (15 лет и более);

- для эксплуатации временных коммерческих объектов: временных торговых сооружений (киосков, павильонов и проч.), временных пунктов технического обслуживания, приема стеклопосуды, цветных металлов, а также для огородничества - земельные участки предоставляются на праве аренды на срок до 3-х лет; земельные участки для размещения временных объектов - аттракционов предоставляются на праве аренды на срок до 5 лет;

- земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Информация об изменениях:

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28 июня 2012 г. N 20/0346-ГС в статью 7 раздела 2 настоящего приложения внесены изменения

См. текст статьи в предыдущей редакции

Статья 7. Арендная плата за земельный участок

Размер арендной платы определяется договором между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла и арендатором на основании утвержденной Орловским городским Советом народных депутатов Методики расчета арендной платы по кадастровой стоимости земель с учетом видов пользования земельными участками и категорий арендаторов если иное не установлено федеральными законами, законами Орловской области и настоящим положением.

В целях стимулирования и поддержки определенных отраслей городского хозяйства, развития приоритетных видов деятельности и эффективного использования городских земель решением Орловского городского Совета народных депутатов по предложению администрации города Орла одновременно с принятием бюджета на очередной финансовый год утверждаются коэффициенты по видам пользования и категориям арендаторов за один квадратный метр земельной площади в расчете на год.

Арендная плата устанавливается в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых помесячно равными долями не позднее 10-го числа расчетного месяца. В случаях предоставления земельных участков сроком до 3-х месяцев арендная плата производится на условиях полной предварительной оплаты за весь период аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления права на заключение или оформления на новый срок договора аренды земли не влечет за собой прекращения их обязанности своевременно производить платежи за землю.

Не использование участка после заключения договора аренды не является основанием для возврата арендной платы арендатору.

Арендная плата за первично предоставленные земельные участки и при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания постановления о предоставлении земельного участка, при продлении договора аренды земли - непрерывно.

При переходе в течение года права пользования земельным участком от одного плательщика другому арендная плата исчисляется и предъявляется к уплате прежнему арендатору с 1 января этого года по день, с которого он утратил право на земельный участок, а новому - начиная с дня, следующего за днем возникновения права на земельный участок.

Пересчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем на основании соответствующего постановления Орловского городского Совета народных депутатов с учетом изменений кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента в зависимости от приоритетности и социальной значимости вида использования земли, коэффициента для категорий арендаторов в зависимости от экономической эффективности и разрешенного использования земель, если существенно изменились хозяйственные и экономические обстоятельства, из которых исходила администрация города Орла при установлении арендной платы за землю, а также в случае изменения методики расчета арендной платы. Пересчитанная арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором.

При предоставлении земельных участков в аренду для организации летних кафе расчет арендной платы производится: с 1 мая по 30 сентября - за использование земель под объектами торговли, в остальной период - за использование прочих земель поселений.

Прекращение договора не освобождает арендатора от обязанностей по уплате задолженностей по платежам и соответствующих штрафных санкций.

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03 процента от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

Для лиц, которым предоставлены земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьями 30, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, разделом 6 Положения "Об управлении и распоряжении земельными участками на территории г. Орла", утвержденного постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.03.2002г. N 16/212-ГС, размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночном размере арендной платы за конкретный земельный участок, но не ниже размера, рассчитанного по утвержденной Орловским городским Советом народных депутатов методики расчета арендной платы по кадастровой стоимости земель с учетом видов пользования земельными участками и категорий арендаторов, если федеральными законами, законами Орловской области или договором не предусмотрено иное.

Статья 8. Исключена.

Информация об изменениях:

См. текст статьи 8.

Статья 9. Прекращение договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в случаях:

а) истечения срока действия договора;

б) по взаимному волеизъявлению сторон до истечения срока договора;

в) смерти гражданина - арендатора земельного участка и отсутствия его наследников, если иное не предусмотрено договором или законом;

г) в судебном порядке при нарушении условий договора;

д) ликвидации юридического лица;

е) выкупа или изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

ж) досрочного расторжения судом по требованию одной из сторон;

з) реквизиции земельного участка.

При прекращении договора арендодатель вправе:

- требовать по суду освобождения земельного участка арендатором от расположенных на участке объектов и приведения участка в первоначальное состояние, если арендатор нарушал условия договора в период аренды или если на участке расположены только временные строения, сооружения и арендодатель не имеет намерения сдавать участок в аренду;

- требовать по суду заключения арендатором договора аренды на новый срок, если на участке расположены здания или сооружения, снос которых запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами, или если на участке расположены капитальные строения, сооружения.

Статья 10. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут в соответствии с условиями договора в случаях, если:

а) существенно изменились обстоятельства, и теперь арендодатель не заинтересован в продолжении договора;

когда арендатор:

б) использует земельный участок не по целевому назначению;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) использует земельный участок способами, приводящими к значительному ухудшению экологической обстановки, существенному снижению плодородия земли;

д) не использует земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка;

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Статья 11. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора;

б) переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были заранее известны арендатору;

в) земельный участок, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

г) существенно изменились обстоятельства, и теперь арендатор не заинтересован в продолжении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Статья 12. Сохранение договора аренды земельного участка в силе при изменении сторон

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 13. Порядок расторжения договора аренды и изъятие земельного участка

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Специально уполномоченные органы по контролю за использованием и охраной земель при выявлении нарушений на земельных участках, переданных в аренду, выносят предписание с установлением срока для устранения нарушения земельного законодательства.

В случае неустранения нарушений в указанный срок виновные подвергаются штрафу в порядке, установленном законодательством, и они обязаны в течение одного месяца ликвидировать допущенные нарушения.

При неприятии мер по ликвидации указанных нарушений после наложения штрафа органы, вынесшие предписания, передают в администрацию города Орла акт и заключение о необходимости прекращения права аренды земли.

Расторжение договора аренды земельного участка производится на основании постановления администрации города Орла. Копия постановления вручается арендатору в семидневный срок с момента его принятия.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

При завершении договора аренды или его досрочном прекращении арендатор обязан освободить земельный участок от принадлежащих ему временных строений и сооружений, если иное не указано в договоре аренды.

По завершении договора аренды подписывается акт передачи арендатором земельного участка администрации района города Орла по месту расположения участка с указанием фактического соответствия имущества и его состояния условиям договора. Акт передается в управление муниципального имущества администрации города Орла (приложение N 1).

Подписание акта при отсутствии претензий сторон является основанием для взаимного прекращения обязательств.

Отказ или уклонение сторон от подписания акта в течение 30 дней является основанием для расторжения договора аренды и освобождения земельного участка в судебном порядке.