Приложение N 3. Мероприятия по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства Комплекса мер по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" по городу Орлу на 2006-2010 годы

Приложение N 3
к Комплексу мер по реализации национального проекта
"Доступное и комфортное жилье - гражданам
России" по городу Орлу на 2006-2010 годы

Мероприятия
по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой
в целях жилищного строительства
Комплекса мер по реализации национального проекта
"Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
по городу Орлу на 2006-2010 годы

Основные показатели
мероприятий по обеспечению земельных участков коммунальной
инфраструктурой в целях жилищного строительства

Наименование	Мероприятия по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства Комплекса мер по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" по городу Орлу на 2006-2010 годы.
Цель и задачи мероприятий	Целью мероприятий является обеспечение опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения. Задачами мероприятий являются: - реализация инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в городе Орле; - демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечение комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры; - создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.
Сроки и стадии реализации мероприятий	2006 - 2010 годы, в том числе: 1 стадия - 2006-2007 годы; 2 стадия - 2008-2010 годы
Потребность в финансовых ресурсах для реализации мероприятий	Потребность в финансовых ресурсах для реализации мероприятий составляет 1880,0 млн. рублей, в том числе: в 2006 году- 16,0 млн. рублей; в 2007 году- 154,0 млн. рублей; в 2008 году- 570,0 млн. рублей; в 2009 году- 580,0 млн. рублей; в 2010 году- 560,0 млн. рублей.
Ожидаемые конечные результаты реализации мероприятий и показатели социально-эко- номической эффективности	Реализация мероприятий должна обеспечить: - увеличение объемов жилищного строительства и развитие первичного рынка жилья; - формирование эффективных механизмов регулирования градостроительной деятельности и развития коммунальной инфраструктуры; - увеличение частных инвестиций в жилищное строительство. Дополнительный ввод жилья в результате реализации мероприятий в 2006-2010 годах составит 500 тыс. кв. м, в том числе: в 2006 году-25 тыс. кв. м (15,6 процента общего годового ввода жилья); в 2007 году-45 тыс. кв. м (24,3 процента); в 2008 году-115 тыс. кв. м (57,5 процента); в 2009 году-150 тыс. кв. м (68,2 процента); в 2010 году-165 тыс. кв. м (68,8 процента).

I. Характеристика проблемы

Основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и усложненной системой предоставления земельных участков является отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой, и механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры. Решение данных проблем необходимо для обеспечения существенного увеличения темпов жилищного строительства, удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, стабилизации цен на рынке жилья.

Администрация города Орла и застройщики отмечают завершение периода так называемой "точечной застройки" с использованием уже существующих коммунальных сетей, а также ограниченные возможности использования действующих мощностей для наращивания объемов жилищного строительства. Для увеличения объемов жилищного строительства необходимо опережающее развитие коммунальной инфраструктуры.

Принятые в 2005 году федеральные законы, направленные на формирование рынка доступного жилья, в частности Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и "О концессионных соглашениях", сформировали законодательную базу для решения задачи развития коммунальной инфраструктуры, необходимой для жилищного строительства, установили распределение ответственности за обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства между муниципальными образованиями, организациями коммунального комплекса и застройщиками. Были созданы законодательные предпосылки для формирования специализированного вида бизнеса, связанного с подготовкой земельных участков для строительства, включая жилищное.

В рамках Мероприятий по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства (далее - мероприятий) предполагается обеспечить в приоритетном порядке коммунальной инфраструктурой земельные участки, предназначенные под жилищное строительство на свободных территориях и территориях, занимаемых в настоящее время ветхим и аварийным жилищным фондом, и, таким образом, продолжить решение задач, поставленных в программе "Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда в г. Орле на 2002-2010 годы", реализация которой осуществлялась на I этапе Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы.

Следует отметить, что в ходе реализации программы "Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда в г. Орле на 2002-2010 годы" не удалось достигнуть запланированного переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, поскольку для решения этой задачи не были задействованы рыночные инструменты, а использовались бюджетные средства для жилищного строительства на земельных участках с готовой инфраструктурой.

Реализация мероприятий должна обеспечить комплексный подход к системной застройке городских территорий, а также способствовать более эффективному использованию бюджетных средств, выделяемых на эти цели.

Существующая практика решения проблемы развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства основана на формировании организациями, предоставляющими коммунальные услуги, технических условий для присоединения к этим системам, определенных на основе непрозрачных и изменяющихся принципов и на выполнении застройщиками этих технических условий. Такая практика создает неравные конкурентные условия для застройщиков и приводит к невозможности освоения новых перспективных площадок для жилищного строительства.

Город Орел не имеет комплексных планов развития систем коммунальной инфраструктуры, основанных на зафиксированных в генеральном плане прогнозах роста потребления соответствующих ресурсов и услуг с учетом прогнозируемых объемов жилищного, промышленного и иных видов строительства.

В городе отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития коммунальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья.

II. Основная цель и задачи мероприятий

Основной целью мероприятий является обеспечение опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения.

Для достижения основной цели необходимо решить следующие задачи:

- подготовить и реализовать инвестиционные проекты по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в городе Орле, что приведет к значительному увеличению объемов жилищного строительства;

- стимулировать муниципальные органы власти к ускорению проведения государственной политики по демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечению комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;

- создать эффективные и устойчивые организационные и финансовые механизмы обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.

Выполнение мероприятий будет осуществляться в две стадии.

На 1 стадии (2006-2007 годы) планируется существенно повысить объем инвестиций, направляемых на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, путем осуществления мер государственной поддержки, что позволит обеспечить:

- существенный рост жилищного строительства, начиная с 2007 года;

- подготовку земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства в 2008-2009 годах.

В этот период планируется получить государственную поддержку проектам по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, которые будут осуществляться как администрацией города Орла, так и хозяйствующими субъектами-застройщиками или организациями коммунального комплекса.

На 2 стадии реализации мероприятий (2008-2010 годы) развитие коммунальной инфраструктуры планируется обеспечивать как за счет бюджетных средств, так и внебюджетных источников.

III. Перечень мероприятий

Осуществление мероприятий будет направлено на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, что позволит помочь в решении одной из основных проблем, сдерживающих рост объемов жилищного строительства, и создать условия для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства.

В рамках мероприятий намечено реализовать меры по получению государственных гарантий Российской Федерации и Орловской области по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацию коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, а также по получению субсидий городскому бюджету и хозяйствующим субъектам-застройщикам или организациям коммунального комплекса на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.

При этом планируется получение различных сочетаний мер поддержки инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой на областном и федеральном уровнях. Например, планируется получать государственные гарантии и возмещать затраты на уплату процентов за счет федерального и областного бюджетов как по одним и тем же, так и по разным кредитам.

Государственные гарантии Российской Федерации и Орловской области по кредитам, предоставляемым в 2006 - 2009 годах, а также средства федерального и областного бюджетов на предоставление субсидий на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам планируется получать в необходимом объеме на весь срок кредита, соответствующего условиям предусмотренным федеральной целевой программой "Жилище" и ее подпрограммой "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства", а также в соответствии с Порядком предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, и Порядком и условиями предоставления субсидий на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, установленными Правительством Российской Федерации.

Организационные меры по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства будут направлены на:

- создание условий для снижения административных барьеров в жилищном строительстве, развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам, реализацию мер в области градостроительного и антимонопольного контроля;

- внедрение механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой;

- содействие внедрению механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления существующих кварталов застройки.

Организационные мероприятия не потребуют выделения дополнительных бюджетных средств.

Перечень основных мероприятий по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на 2006-2010 годы приведен в приложении N 3.1.

Перечень площадок под перспективную застройку по городу Орлу на 2006-2010 годы приведен в приложении N 3.2.

IV. Ресурсное обеспечение мероприятий

Потребность в финансовых ресурсах и объемы строительства инженерных объектов и сетей по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в 2006-2010 годах составляет 1880,0 млн. рублей и приведены в приложении N 3.3.

Конкретные объемы средств федерального и областного бюджетов, которые планируется получить на предоставление субсидий бюджету города Орла на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам и объемы государственных гарантий Российской Федерации и Орловской области будут зависеть от сроков кредитования, уровня рыночных процентных ставок по кредитам и других факторов. При расчетах размера расходов на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам принимались следующие прогнозные показатели рыночной процентной ставки по этим кредитам: в 2006 году - 14 процентов, в 2007 году - 12 процентов, в 2008 году - 11 процентов и в 2009 году - 10 процентов.

При этом учитывалась необходимость получения максимально возможной поддержки для увеличения ввода жилья до тех пор, пока не получат развитие механизмы привлечения средств частных инвесторов и кредиторов для обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой. После 2009 года средства частных инвесторов и кредиторов на эти цели будут привлекаться на рыночных условиях.

V. Механизм реализации мероприятий

Механизмы финансирования развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства должны обеспечивать привлечение банковских кредитных ресурсов для реализации таких инвестиционных проектов и предусматривать меры по повышению привлекательности их кредитования. В рамках реализации мероприятий предусматривается получение государственной поддержки в виде возмещения части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, а также получение государственных гарантий.

Организационные механизмы выполнения мероприятий должны обеспечить четкое разграничение ответственности между всеми возможными участниками процесса обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой и ориентироваться на рыночные инструменты решения проблемы, что позволит минимизировать инвестиционные риски и удешевить стоимость кредитования.

Предполагается развитие специальной рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктурой (девелопмент).

Реализация инвестиционных проектов будет осуществляться по поручению администрации города Орла муниципальной организацией-застройщиком - МУП "УКС города Орла", другими застройщиками или организациями коммунального комплекса.

В соответствии с этим заемщиком при реализации инвестиционных проектов будут выступать администрация города Орла или хозяйствующие субъекты-застройщики или организации коммунального комплекса.

Возврат средств может быть обеспечен за счет различных источников - продажи земельных участков (переуступки прав аренды земельных участков), установления прозрачного и регулируемого администрацией города тарифа на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, а также продажи жилья, построенного на этих земельных участках в последующие периоды.

Особое значение имеет подготовка для жилищного строительства земельных участков, на которых расположен ветхий или аварийный жилищный фонд. Использование таких участков, с одной стороны, позволит снизить расходы на развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку она частично имеется, с другой стороны, решить задачу ликвидации ветхого и аварийного фонда с помощью привлечения как бюджетных, так и частных средств.

В целях получения государственных гарантий и субсидий из федерального и областного бюджета на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях, на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства, планируется участвовать в конкурсах по отбору муниципальных образований, на территории которых будут реализовываться инвестиционные проекты. При этом для муниципальных образований выдвигаются условия, связанные с реализацией мер, направленных на демонополизацию и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также на комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры, будет также учитываться выполнение требований по разработке и принятию на муниципальном уровне необходимых нормативных документов, а также по реализации следующих основных мероприятий:

- принятие правил землепользования и застройки;

- подготовка проектов планировки городских территорий, предназначенных для жилищного строительства;

- принятие программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;

- введение платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа на подключение.

Отбор муниципальных образований и инвестиционных проектов будет осуществляться в установленном порядке в соответствии с требованиями Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Условия, которым должны соответствовать муниципальные образования, на территории которых будут реализовываться инвестиционные проекты, варьируются по годам реализации подпрограммы.

В 2006 году указанными условиями являются:

- наличие утвержденного проекта планировки территории, предназначенной для жилищного строительства;

- принятие администрацией города Орла плана подготовки правил землепользования и застройки;

- принятие постановления администрации города Орла о подготовке программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.

В 2007 году указанными условиями являются:

- наличие утвержденного не позднее 30 марта 2007 г. проекта планировки территории, предназначенной для жилищного строительства;

- принятие решения администрацией города Орла об утверждении плана подготовки правил землепользования и застройки и обязательства утвердить правила не позднее 31 октября 2007 г. (при отсутствии правил на день подачи заявки);

- наличие программы комплексного развития коммунальной инфраструктуры или решения администрации города Орла о подготовке программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;

- наличие утвержденного пакета документации для проведения аукциона по предоставлению прав на земельный участок (в границах квартала, микрорайона) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства или принятие обязательства утвердить такой пакет до 1 сентября 2007 г.;

- установление администрацией города по согласованию с Орловским городским Советом народных депутатов платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа на подключение и инвестиционной программы предприятий коммунального комплекса или принятие обязательства по введению такой платы с 1 января 2008 г.

В 2008 году указанными условиями являются:

- наличие утвержденного пакета документации для проведения аукциона по предоставлению прав на земельный участок (в границах квартала, микрорайона) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- наличие решения администрации города Орла об утверждении плана подготовки правил землепользования и застройки и принятие обязательства утвердить правила не позднее 30 июня 2008 г. (при отсутствии правил на день подачи заявки);

- наличие утвержденной программы комплексного развития коммунальной инфраструктуры;

- установление администрацией города по согласованию с Орловским городским Советом народных депутатов платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа на подключение и инвестиционной программы предприятий коммунального комплекса.

В 2009 году указанными условиями являются:

- наличие утвержденного протокола комиссии о состоявшемся аукционе и предоставлении победителю аукциона прав на земельный участок (в границах квартала, микрорайона) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- наличие вступивших в действие правил землепользования и застройки;

- наличие утвержденной программы комплексного развития коммунальной инфраструктуры;

- установление администрацией города по согласованию с Орловским городским Советом народных депутатов платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа на подключение и инвестиционной программы предприятий коммунального комплекса.

В 2010 году указанными условиями являются:

- наличие утвержденного протокола комиссии о состоявшемся аукционе и предоставлении победителю аукциона прав на земельный участок (в границах квартала, микрорайона) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- наличие вступивших в действие правил землепользования и застройки;

- наличие утвержденной программы комплексного развития коммунальной инфраструктуры;

- установление администрацией города по согласованию с Орловским городским Советом народных депутатов платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа на подключение и инвестиционной программы предприятий коммунального комплекса.

VI. Оценка социально - экономической эффективности мероприятий

Создание рыночных механизмов финансирования инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой позволит также стабилизировать стоимость жилищного строительства.

Оценка социально-экономической эффективности мероприятий будет производиться на основе соответствующих целевых индикаторов и индикаторов оценки, установленных федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы (направление "Развитие жилищного строительства"), которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики. Система индикаторов обеспечит мониторинг реализации мероприятий за отчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач и проводимых мер.

Мониторинг реализации мероприятий будет проводиться ежегодно с представлением информации о достигнутых результатах до 1 февраля года, следующего за отчетным.

Успешная реализация мероприятий позволит обеспечить к 2010 году:

- развитие первичного рынка жилья и стабилизацию цен на жилье;

- формирование эффективных механизмов регулирования градостроительной деятельности и развития коммунальной инфраструктуры;

-увеличение частных инвестиций в жилищное строительство.

Общий объем ввода жилья за 2006-2010 годы составит не менее 1005 тыс. кв. м общей площади, в том числе:

в 2006 году- 160,0 тыс. кв. м;

в 2007 году- 185,0 тыс. кв. м;

в 2008 году- 200,0 тыс. кв. м;

в 2009 году- 220,0 тыс. кв. м;

в 2010 году- 240,0 тыс. кв. м.