Приложение 1. Порядок предоставления земельных участков индивидуальным и корпоративным застройщикам для строительства жилья в рамках программы малоэтажного жилищного строительства

Приложение 1
к Регламенту организационного и
финансового порядка реализации программы малоэтажного
жилищного строительства

Порядок
предоставления земельных участков индивидуальным и корпоративным
застройщикам для строительства жилья в рамках программы малоэтажного
жилищного строительства

Настоящий порядок предоставления гражданам (индивидуальным застройщикам) и организациям (инвесторам-застройщикам) земельных участков для строительства жилья (далее - порядок) разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации.

Данный порядок регулирует условия передачи земельных участков в собственность либо в аренду (субаренду) индивидуальным или инвесторам-застройщикам с целью широкого развития жилищного строительства на территории области.

В настоящем порядке используются следующие термины и определения:

- Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены кадастровым планом.

- Коммуникации - внешние, внутриквартальные, внутриплощадочные, внутридомовые инженерные сооружения, обеспечивающие снабжение природным газом, электрической энергией, водой, а также магистральные и внутриквартальные дороги.

- Инженерные коммуникации - внешние, внутриквартальные, внутриплощадочные, внутридомовые инженерные сооружения, обеспечивающие газо-, электроэнерго- и водоснабжение.

- Внеплощадочные инженерные сети электро- и газоснабжения - сети от магистральных коммуникаций до распределительных устройств на земельном массиве для индивидуального жилищного строительства.

- Внеплощадочные сети водоснабжения - скважины, насосные станции, сети до водонапорной башни, водонапорные башни (водонапорные башни являются распределительными устройствами по воде).

- Внутриплощадочные инженерные сети - сети от распределительных устройств до потребителя (до узлов учета).

- Внутридомовые инженерные сети - системы электро-, газо- и водоснабжения внутри жилых домов.

- Подключение к инженерным коммуникациям по временной схеме - подключение к внеплощадочным инженерным сетям в течение кратковременного периода по согласованию с соответствующими службами для организации строительства.

- Подключение к инженерным коммуникациям по постоянной схеме - подключение частных домовладений после ввода их в эксплуатацию к внутриплощадочным уличным сетям на основании соответствующих договоров.

- Срок строительства - промежуток времени между заключением договора аренды на землю покупателем и подписанием акта ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию.

I. Общие положения

Решение о предоставлении земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства либо инвесторам-застройщикам принимается в соответствии с градостроительным кодексом и обязательным проведением работ по формированию как отдельного земельного участка для гражданина, так и общего участка земельного массива для инвестора-застройщика. Формирование земельного участка включает:

- подготовку проекта границ земельного участка (массива) и установление его границ на местности (межевание);

- постановку земельного участка (массива) на государственный кадастровый учет;

- проведение мероприятий по приведению категории земельного участка (массива) в соответствие с его дальнейшим использованием для целей жилищного строительства;

- выполнение топографических работ и составление планов застройки земельного участка (массива);

- регистрацию перехода права собственности.

Решение о предоставлении земельных участков для индивидуального строительства жилья в собственность либо в аренду гражданам и юридическим лицам принимает соответствующий оператор реализации программы (согласно Регламенту ОАО "Орловская инвестиционная ипотечная корпорация", далее -оператор) в лице ее органов управления, которые при этом руководствуются земельным, гражданским законодательством и настоящим порядком.

II. Порядок и условия предоставления земельных участков,
предназначенных для индивидуального жилищного строительства и
организациям (инвесторам-застройщикам)

Передача земельных участков от оператора организациям (инвесторам-застройщикам) производится на условиях аренды (субаренды) сроком до 5 лет.

Все расходы, связанные с оформлением необходимой документации на земельный участок (земельный массив) для застройки, в том числе на межевание, постановку на государственный кадастровый учет, государственную регистрацию договора аренды (субаренды), подготовку проектной документации на инженерно-коммуникационное обустройство, строительство инженерных сетей и проведение инженерно-коммуникационного обустройства земельного участка, принадлежащего оператору, несет организация в лице инвестора-застройщика.

Если оператор предоставляет земельные участки с подготовленной градостроительной документацией и выносом в натуру границ земельных объектов, а также с построенными внутриквартальными инженерными сетями, инвесторы- застройщики обязаны возместить затраты оператора по данным видам работ.

В случае нереализации домов инвестор-застройщик имеет право выкупить данные дома, возместить оператору полную стоимость оформления необходимой документации на земельный участок (массив) в размере не менее 70 тысяч рублей и стоимость инженерных сетей в следующем порядке:

- стоимость инженерных сетей для малоэтажного строительства с участков, выделенных по социальной программе на льготных условиях;

- стоимость инженерных сетей для свободной реализации жилого дома при стоимости 1 кв. м. до 15 000 рублей составляет не менее 150 000 рублей;

- стоимость инженерных сетей для свободной реализации жилого дома при стоимости 1 кв. м. до 19 000 рублей составляет не менее 200 000 рублей;

- стоимость инженерных сетей для свободной реализации жилого дома при стоимости 1 кв. м. до 23 000 рублей составляет не менее 250 000 рублей;

- стоимость инженерных сетей для свободной реализации жилого дома при стоимости 1 кв. м. свыше 26 000 рублей составляет не менее 300 000 рублей.

Условия, на которых осуществляется строительство инженерных сетей (порядок их строительства, сдачи в эксплуатацию и т. д.), предоставление конкретных земельных участков через оператора гражданам в собственность после завершения строительства осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим порядком.

III. Порядок и условия предоставления земельных участков для
индивидуального жилищного строительства (индивидуальным застройщикам)

Предоставление земельных участков для жилищного строительства индивидуальным застройщикам осуществляется на основании поступивших заявлений.

Сбор заявлений на предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется органами местного самоуправления непосредственно или оператором. Других дополнительных документов от заявителей не требуется. При необходимости (в том числе поступлении жалоб, обращений) оператор в установленном законодательством порядке может осуществить проверку достоверности сведений, указанных в заявлении. Сбор заявлений носит открытый характер.

В вышеуказанном соглашении необходимо предусмотреть, что органы местного самоуправления с участием оператора проводят в трудовых коллективах, предприятиях и учреждениях, общественных организациях, предпринимательских объединениях непосредственно и через средства массовой информации работу по разъяснению порядка и правил предоставления земельных участков, доводят до них информацию об этих участках (местоположение, сроки предоставления, инженерное обустройство и т.д.). Совместно с руководителями и собственниками предприятий, профсоюзными организациями определяются меры финансово-кредитной, организационной и другой поддержки индивидуального жилищного строительства.

Эти меры включают следующие направления:

1. Выдача поручительств предприятиями и организациями за своих работников при предоставлении последним займов или кредитов для строительства индивидуального жилья.

2. Субсидирование процентной ставки займа или кредита, полученного застройщиком для строительства индивидуального жилья.

3. Предоставление займов или ссуд (как правило, беспроцентных) своим работникам за счет собственных средств предприятий.

4. Оказание помощи в строительстве со стороны предприятия строительными материалами, техникой, в том числе средствами малой механизации, рабочей силой и т.д.

5. Предоставление дополнительных отпусков.

Поступившие заявления систематизируются оператором. После этого оператор (его представители на местах) принимает заявителей и предоставляет им земельные участки в размерах и по местоположению в соответствии с их пожеланиями, оформляя это своим решением.

Оператор в десятидневный срок с момента принятия решения о предоставлении земельного участка готовит землеустроительную документацию на участок и заключает договор с застройщиком о предоставлении участка в собственность на условиях, определенных настоящим порядком.

В случае если число поступивших заявлений превышает количество земельных участков на данной территории (земельном массиве), проводится жеребьевка. Лица, не попавшие в число тех, кому предоставляются участки по итогам жеребьевки, имеют право на участие в получении земельных участков на других территориях (земельных массивах). Близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушки, бабушки и внуки), выразившие желание приобрести земельные участки, граничащие между собой, имеют право участвовать в жеребьевке по коллективной заявке.

При предоставлении участка в собственность до застройщика доводится информация о решении органов местного самоуправления о том, что предоставленный в его собственность земельный участок как самостоятельный объект недвижимости в дальнейшем не подлежит дроблению на отдельные земельные участки на площади менее 0,15 га, предназначенные для индивидуального строительства либо для других целей. При слиянии двух и более земельных участков в установленном законодательстве порядке оператор в зависимости от фактически сложившейся площади нового земельного участка производит перерасчет первоначальной стоимости (сумма выкупной цены и предоставленных льгот по всем объединенным участкам).

Участки площадью 0,15 га, 0,25 га при планировании застройки должны иметь точные размеры. Участки свыше 0,25 га до предельных размеров, устанавливаемых муниципальными образованиями, могут иметь произвольную площадь в соответствии со сложившимися размерами при архитектурно-планировочных и топографических работах.

Данные условия в установленном законодательством порядке закрепляются в соответствующей генеральной схеме развития населенного пункта (правилами землепользования и застройки) и носят регулирующий характер.

Оценочная стоимость земельных участков определяется оператором. Эта стоимость является нормативной стоимостью при объявлении цены продажи и указывается в договоре.

Нормативный размер земельных участков:

- 0, 15 га для земельных участков в городских поселениях;

- 0, 25 га для земельных участков в сельских поселениях.

Одновременно предусматривается предоставление для индивидуальных застройщиков льгот, предусматривающих оплату стоимости земельного участка по частям:

- при передаче земельного участка площадью, не превышающей установленных для целей индивидуального жилищного строительства нормативных размеров, оплачивается часть стоимости земельного участка, которая определяется исходя из затрат, связанных с расходами по вводу земельного участка в оборот (в том числе: затраты на приобретение земельного участка в собственность оператора, затраты по всему комплексу подготовительных работ по передаче земельного участка под строительство и оформлению необходимых документов) и составляет порядка не менее 35 тысяч рублей;

- при передаче земельного участка в сельских поселениях площадью свыше нормативного размера земельного участка оплачивается не менее 25 тысяч за каждые сверхнормативные 100 квадратных метров земельного участка.

В городских поселениях оплата нормативной и сверхнормативной площади по решению оператора может увеличиваться, но не более чем в 2 раза.

Предоставление земельных участков будет производиться согласно образуемой очередности.

Условиями предоставления отсрочки (льгот) по оплате стоимости земельного участка в договоре должны предусматриваться следующие обязательства застройщиков, являющиеся неотъемлемой частью договора на передачу в собственность земельного участка, с их юридическим оформлением, гарантирующим обоюдную ответственность сторон:

1. Подписание договора-обязательства, согласно которому застройщик пользуется объектами инфраструктуры (объекты газоснабжения, электроснабжения, водопользования, дороги и другие коммуникации), которые построены полностью или с частичным привлечением средств из областного и (или) муниципальных бюджетов, а также за счет собственных средств застройщика в размере не мене# 10 тысяч рублей, уплачиваемые в рассрочку до 5 лет.

Для льготных категорий оплата строительства инженерных сетей производится на льготных условиях.

2. Обязательство собственника земельного участка в случае его продажи либо дарения третьему лицу незастроенным, участка с начатым строительством, а также участка вместе с завершенным строительством объектом внести (компенсировать) недоплаченную сумму коммерческой стоимости земельного участка, сложившейся в данном регионе, месте на данный период времени при его предоставлении в собственность, потерь оператора и сумму затрат, указанную в договоре на проектирование и строительство инженерных коммуникаций (газ, вода, электроэнергия).

Обязательство подводов коммуникаций по постоянной схеме к жилому дому принимает на себя оператор, который осуществляет подключение по отдельному договору на каждый вид услуг. В данном случае оператор руководствуется планом инженерного обустройства жилых массивов, подготовленным специализированной организацией и утвержденным в установленном порядке.

При сроках строительства жилья свыше 5 лет подключение осуществляется при условии возмещения всех затрат по каждому виду строительства инженерных сетей в расчете на один участок, указанный в договоре на подключение, в счет возмещения затрат на строительство и проектирование инженерных сетей, с учетом индекса инфляции с момента заключения договора на приобретение земельного участка, за вычетом части денежных средств, внесенных за счет собственных средств застройщика. Данные средства поступают на счет оператора.

Срок строительства определяется периодом времени от даты заключения договора аренды (субаренды) на земельный участок до момента подписания жилищной комиссией акта ввода дома.

Средства, поступающие от продажи земельных участков в собственность граждан, перечисляются на специально открытый для этих целей счет и используются в соответствии со сметой затрат оператора.

В случае если на земельном участке в течение трех лет не начато строительство, Корпорация вправе в соответствии с законодательством обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.

В случае одностороннего отказа застройщика от приобретения земельного участка, повлекшего за собой расторжение договора купли-продажи, он обязан возместить затраты, понесенные оператором по оформлению указанного договора, в соответствии с разработанным соглашением (расчет затрат производится Корпорацией один раз в полугодие).

При реализации мероприятий, связанных с предоставлением земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, и во взаимоотношениях с застройщиками оператор принимает на себя следующие обязательства:

1. Обеспечение строительства инженерных коммуникаций и их подвода до мест подключения индивидуальных жилых домов (внеплощадочные магистральные и внутриплощадочные инженерные сети) по обеспечению водой, электрической энергией, неприродным газом в срок не позднее 3 лет после передачи участка.

2. Обеспечение строительства дорог, в том числе магистральных и внутриквартальных, в срок не более 5 лет.

3. Обеспечение подключения жилых домов к коммуникациям от обозначенных мест при выполнении застройщиком условий, на которых предоставляется участок (строительство дома в течение 5 лет). Подключение производится по определенным нормативным расценкам, связанным с выполнением данных работ.

4. Предоставление отсрочки платежа стоимости земельного участка с последующим его погашением (аннулированием обязательств) через 2 года после регистрации дома, если застройщиком выполнены условия договора. Отсрочка прекращается при неисполнении обязательств. Погашение обязательств может производиться также, если застройщиком в случае прекращения отсрочки полностью оплачивается стоимость земельного участка и затраты на строительство инженерных коммуникаций, указанные в договоре.

5. При строительстве не предусмотренных в договоре линий связи, кабельного телевидения и других дополнительных коммуникаций, в том числе подъездных путей к дому от внутриквартальной дороги, Корпорация согласовывает и содействует выполнению данных видов работ, которые осуществляются по инициативе и за счет собственных средств (долевого участия) застройщиков, либо по инициативе объединений (товариществ собственников жилья и т.п.) жителей.

Земельные участки предоставляются гражданам, имеющим стабильный доход либо имеющим средства для строительства жилья.

IV. Полномочия оператора при предоставлении земельных участков
индивидуальным корпоративным застройщикам и обустройстве территорий (улиц
и микрорайонов)

Оператор совместно с Департаментом строительной и жилищно-коммунальной политики области, Службой архитектуры и государственного регулирования градостроительной деятельности Орловской области и органами местного самоуправления в соответствии с условиями заключенных с ними договоров осуществляет:

1. Контроль за сроками и качеством строительства инженерных коммуникаций, в том числе в качестве заказчика в районах индивидуальной жилищной застройки, организацию их ввода в эксплуатацию (подключение), контроль за расчетами с исполнителями строительных работ, в том числе в случае нарушения сроков строительства.

2. Контроль за исполнением архитектурного плана застройки с привлечением органов архитектуры и градостроительства и при участии органов местного самоуправления, закреплением архитекторов по договору за конкретными микрорайонами.

3. Организацию работы жилищных комиссий по приемке жилых домов, учет ввода построенных домов.

4. Участие в рассмотрении и разрешении всех спорных вопросов, связанных с жилищным строительством.

Распределение в установленном порядке земельных участков на конкурсной или иной основе для обустройства рекреационных зон, застройки спортивными, культурно-развлекательными, торговыми и прочими объектами социального назначения.

5. Внесение предложений о присвоении названий микрорайонам, улицам, которые направляются органам местного самоуправления для принятия ими соответствующих решений по этим вопросам.

6. Мероприятия по созданию товариществ собственников жилья либо других подобных объединений.

7. Внедрение современных информационных технологий по контролю за ходом исполнения программы индивидуального жилищного строительства.

V. Отказ в предоставлении земельного участка

1. Гражданину может быть отказано в предоставлении земельного участка в случаях:

- если гражданин заявляет о своем нежелании заключить договор о предоставлении земельного участка;

- если гражданин в течение 30 календарных дней не является без уважительной причины для заключения договора о предоставлении земельного участка либо надлежащим образом не уведомит о своем намерении или иным образом уклоняется от заключения договора;

- если гражданин не оплачивает стоимость земельного участка в соответствии с настоящим порядком;

- повторное предоставление земельного участка.

2. Учет сведений об отказе в предоставлении земельных участков ведет оператор.

3. В случаях если гражданин уплатил какую-либо сумму в счет исполнения договора, она подлежит возврату в полном объеме на счет гражданина.

VI. Отчуждение земельного участка

1. Земельный участок может быть отчужден с согласия Корпорации супругу или близким родственникам индивидуального застройщика (родственникам по прямой восходящей и нисходящей линии - родителям и детям, дедушке, бабушке и внукам , полнородным и неполнородным (имеющим общих отца или мать) братьям и сестрам) при условии перевода обязательств индивидуального застройщика, которые он имеет по договору купли-продажи земельного участка перед Корпорацией, на приобретателя.

2. Проверку достоверности сведений о близком родственнике проводит юридический отдел Корпорации на основании сведений, представляемых застройщиком.