Постановление Законодательной палаты Великого Хурала Республики Тыва от 30 мая 2007 г. N 223 ЗП-II "Об утверждении Республиканской целевой программы развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва на 2006 - 2010 годы"

На основании пункта "к" статьи 104 Конституции Республики Тыва и части 3 статьи 5 Закона Республики Тыва "О республиканских целевых программах" Законодательная палата Великого Хурала Республики Тыва постановляет:

1. Утвердить Республиканскую целевую программу развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва на 2006 - 2010 годы (прилагается).

2. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на Комитет по собственности и экономической политике Законодательной палаты Великого Хурала Республики Тыва.

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.

Председатель Законодательной палаты Великого Хурала Республики Тыва

В. Оюн

г. Кызыл

30 мая 2007 года

N 223 ЗП-II

Одобрена постановлением Правительства Республики Тыва от 26 сентября 2006 года N 1126

Утверждена постановлением Законодательной палаты Великого Хурала Республики Тыва от 30 мая 2007 года N 223 ЗП-II

Республиканская целевая программа
развития ипотечного жилищного кредитования
в Республике Тыва на 2006-2010 годы

Паспорт
Республиканской целевой программы развития ипотечного
жилищного кредитования в Республике Тыва на 2006 - 2010 годы

Наименование Программы	Республиканская целевая программа развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва на 2006 - 2010 годы
Основания для разработки Программы	- постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"; Закон Республики Тыва от 3 июня 2004 г. N 631 ВХ-I "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва" (с изменениями от 8 ноября 2004 г.); Закон Республики Тыва от 6 декабря 2002 г. N 24 ВХ-I "О республиканских целевых программах"; постановление Правительства Республики Тыва от 5 июля 2005 г. N 608 "Об утверждении плана мероприятий по повышению заинтересованности населения в инвестировании средств для развития экономики и социальной сферы Республики Тыва на 2005-2010 годы"
Государственный заказчик и координатор Программы	- Министерство строительства, жилищного и коммунального хозяйства Республики Тыва
Разработчик и исполнитель Программы	- Государственное унитарное предприятие "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва" (далее - ГУП "АИЖК РТ")
Цель Программы	- реализация приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", увеличение объемов строительства жилья с использованием внебюджетных источников финансирования строительства, обеспечение населения республики жильем с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования и долевого участия в строительстве.
Сроки реализации Программы	2006 - 2010 годы
Основные мероприятия Программы	- увеличение уставного фонда ГУП "АИЖК РТ"; акционирование ГУП "АИЖК РТ" с 100% пакетом акций, принадлежащим Республике Тыва; реализация схем ипотечного жилищного кредитования для финансирования строительства жилья; привлечение органов местного самоуправления к участию в реализации Программы; создание целостного информационного поля о возможностях улучшения жилищных условий за счет ипотечного жилищного кредита (займа) в рамках стандартов открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (федерального ипотечного агентства);
	организация подготовки соответствующих кадров для работы с ипотечными жилищными кредитами (займами) в муниципальных образованиях. Повышение квалификации кадров ГУП "АИЖК РТ"; подготовка и выпуск корпоративных ценных бумаг (облигаций) с последующим полным размещением облигационного займа на фондовом рынке и привлечением средств от размещения облигаций в строительную отрасль республики; ежегодное увеличение объемов кредитования (выдачи займов) населению Республики Тыва как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; увеличение объемов строительства жилья, финансирование которого осуществляется из внебюджетных источников.
Объемы и источники финансирования Программы на 2006-2010 годы	Объемы финансирования мероприятий Программы уточняется при формировании республиканского бюджета на соответствующий год (млн.руб.) итого 2006 2007 2008 2009 2010 Всего финансовых средств, 4001,2 181,2 337,5 813,75 998,75 1670 в том числе: -средства 235 10 30 45 60 90 республиканского бюджета, выделяемые на увеличение уставного фонда ГУП "АИЖК РТ" - средства 900 - - 300 300 300 республиканского бюджета в виде государственных гарантий Республики Тыва для выпуска и размещения облигационного займа - средства 81,2 6,2 10 15 20 30 республиканского бюджета, направленные на субсидирование при ипотечном кредитовании в т.ч. субсидирование 55,2 3,2 7 10 14 21 для молодых семей -внебюджетные источники 2785 165 297,5 453,75 618,75 1250 финансирования приобретения жилья (включая строительство), в том числе: -средства граждан 557 33 59,5 90,75 123,75 250 (первоначальный взнос при ипотечном кредитовании) -ипотечные кредиты 2228 132  238  363  495 1000 (займы) Государственное унитарное предприятие "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва" ежегодно уточняет объемы финансирования и перечень мероприятий Программы при формировании и утверждении бюджета Республики Тыва и согласовывает с Министерством финансов Республики Тыва, Министерством экономического развития Республики Тыва, исходя из возможностей республиканского бюджета.
Ожидаемые конечные результаты реализации Программы	Устойчивый ежегодный рост жилищного строительства в республике и сдача в эксплуатацию к 2010 году составит: (кв.м.)
	годы	всего по республике	в т.ч. в г.Кызыле
	2006	13176	5832
	2007	29736	15984
	2008	51120	30024
	2009	64944	36000
	2010	81792	43200
	Итого:	240768	131040
	Субсидирование процентных ставок позволит сократить нагрузку на доходы таких социальных категорий граждан как молодые семьи, специалисты бюджетной сферы, выезжающие на работу в сельскую местность при приобретении ими жилья. Реализация Программы позволит сократить бюджетные расходы на строительство жилья. Указанные расходы могут быть перенаправлены на финансирования строительства инженерных сетей (водопровод, отопление, холодное и горячее водоснабжение, электросети), увеличение уставного фонда (капитала) ГУП "АИЖК РТ" и субсидирование при ипотечном кредитовании.
Контроль за исполнением мероприятий Программы	- Министерство строительства, жилищного и коммунального хозяйства Республики Тыва

1. Основные цели и принципы формирования системы
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

1.1. Обоснование проблемы, анализ ее исходного состояния

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 процентов. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2 процента от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

В Республике Тыва ситуация с жилищным строительством остается на прежнем уровне. Практически все жилые дома, за исключением индивидуального жилищного строительства строятся на бюджетные средства. Динамика ввода жилья в эксплуатацию выглядит следующим образом:

(в процентах)

	2003 г.	2004 г.	2005 г.
За счет средств федерального бюджета	17,7	17,6	-
За счет средств республиканского бюджета	64,5	65,3	86,4
За счет средств населения	17,8	17,1	13,6

Стоимость введенного в эксплуатацию жилья составила: в 2003 году - 113,3 млн. руб., в 2004 году - 111,0 млн. руб., в 2005 году - 125 млн. руб.

На протяжении ряда лет отмечена стойкая тенденция снижения темпов жилищного строительства по республике: в 2003 году введено в эксплуатацию 19,8 тыс. кв. м. общей площади; за 2004 год - 17,4 тыс. кв.м.; за 2005 год - 16.1 тыс.кв.м.. В 2005 году более половины (64,4%) от общего объема жилой площади введено в городе Кызыле.

Относительный показатель, характеризующий ввод жилья в расчете на 1000 человек населения, в 2005 году в Республике Тыва составил 52,4 квадратных метра. По этому показателю Республика Тыва занимает последнее место в Сибирском федеральном округе, этот показатель ниже среднего показателя по СФО в 3,9 раза.

Обеспеченность населения жильем в республике за последние несколько лет осталась на прежнем уровне: 2003 год - 12,6 квадратных метра на одного жителя; 2004 год - 12,5; 2005 год - 12,6. В столице республике обеспеченность населения жильем остается на среднереспубликанском уровне - 12,7 квадратных метра (2004 год). В то же время этот показатель по Республике Тыва ниже среднероссийского уровня в 1,6 раза. Обеспечение жильем в республике остается недостаточной (по санитарным нормам на одного жителя должно приходиться 18 квадратных метров).

В целом, по России сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 процента квартир, находящихся в частной собственности.

В результате, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством, безусловно, остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

1.2. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования в жилищном финансировании

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

Основой предлагаемой Программы является развитие, созданной рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Программа предполагает развитие созданной в республике целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов (займов) гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Программа учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов (займов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита (займа). Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы от 10 до 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, республиканского бюджета Республики Тыва, муниципальных образований и средств предприятий.

1.3. Цели и принципы развития системы долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья, на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику Республики Тыва в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, инвесторов, а не на финансирование со стороны республиканского бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в республике должны определяться объективной экономической ситуацией в республике, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой республиканской нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Для развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

отведение земельных участков под строительство жилья, обеспечение данных участков инженерной инфраструктурой.

2. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

2.1. Задачи и функции основных участков рынка ипотечного
жилищного кредитования

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется - ипотечный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок от года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства, а в случае долевого участия в строительстве - под залог существующего жилья заемщика или третьего лица.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека), а в случае долевого участия в строительстве -залог существующего жилья заемщика или третьего лица;

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Основными функциями кредитора являются:

предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

4) оператор вторичного рынка ипотечных кредитов (агентство по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированная организация, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К основным функциям оператора вторичного рынка относится:

рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Оператор вторичного рынка ипотечных кредитов также может выполнять функции кредитора;

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие организации, создаваемые в настоящее время в соответствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов (фонды (центры) поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.). Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья. Они не являются кредитными организациями и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка Российской Федерации. Деятельность некредитных организаций по предоставлению ипотечных займов в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан).

Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов (займов) уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий.

2.2. Основные стандарты и требования к долгосрочным
ипотечным кредитам (займам)

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от одного года до тридцати лет и более лет (оптимально 10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 90 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как минимум, в сумме 10 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35-50 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных
ипотечных жилищных кредитов (займов)

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (заем) выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре (договоре займа) стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита (займа); срок, на который предоставляется кредит (заем); размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита (займа) и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита (займа) и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору (договору займа) и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные (заемные) средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита (займа), о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (займа) и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита (займа) или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита (займа) и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита (займа), то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора (договора займа) или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов (займов), повысив тем самым их обоснованность.

3. Организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов
в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Тыва. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными некредитными организациями;

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5 - 10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов.

Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.

По мере развития данных рынков могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

1) выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

2) рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

3) рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

3.1. Выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг
реализация их на финансовом рынке

Одним из механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования является выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг под гарантию исполнительной власти субъекта Российской Федерации и их реализация на финансовом рынке.

В настоящее время существует множество различных инвестиционных структур, оказывающих содействие по организации выпуска эмиссионных ценных бумаг под гарантию исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Схема в соответствии, с которой будет осуществляться финансирование строительства жилья, выглядит следующим образом:

1. В республиканском бюджете на очередной финансовый год предусматриваются средства на государственную гарантию, которая является обеспечением ценных бумаг (облигаций) республиканского оператора вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечного агентства Республики Тыва);

2. Эмиссия ценных бумаг (облигаций) оператора вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечного агентства Республики Тыва). Организацией эмиссии вышеуказанных ценных бумаг (облигаций), а также содействием в размещении данных бумаг занимается специализированная финансовая структура (инвестиционный банк).

3. Размещение облигационного займа под 8-10 процентов годовых на срок от 3 до 8 лет в зависимости от параметров займа и конъюнктуры рынка. Содействие в размещении займа может оказать специализированная финансовая структура (инвестиционный банк). Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования может получить долгосрочные финансовые средства под невысокую процентную ставку.

4. Направление республиканским оператором вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечного агентства Республики Тыва) полученных средств на кредитование (выдачу займов) по стандартам федерального агентству ипотечного жилищного кредитования гражданам республики, заключившим договоры долевого строительства с застройщиками.

5. Права требования по ипотечным кредитам (займам), удостоверенные закладными, могут находиться у республиканского оператора вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечного агентства Республики Тыва) до момента наступления срока погашения облигационного займа.

6. Рефинансирование выданных кредитов (займов) через республиканского оператора вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечного агентства Республики Тыва) федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования по окончании срока размещения облигационного займа.

7. Средства от рефинансирования выданных ипотечных кредитов (займов) направляются на погашение облигационного займа.

В итоге, получаем следующее: республиканский оператор вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечное агентство Республики Тыва) привлекает средства инвесторов на срок от 3 до 8 лет под 8 - 10 процентов годовых, а выдает ипотечные займы за счет привлеченных средств в соответствии с федеральными стандартами для дальнейшего рефинансирования федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования под 11,5 - 14,5 процента годовых (процентная ставка действует на момент принятия настоящей Программы). В течение 3 - 8 лет (срок размещения облигационного займа) республиканский оператор вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечное агентство Республики Тыва) оставляет право требования по ипотечным кредитам (займам) за собой, в результате чего разница в процентах привлечения финансовых ресурсов 8 - 10 процентов годовых и выдача этих ресурсов населению в виде ипотечных займов под 11,5 - 14,5 процента годовых идет на увеличение уставного капитала республиканского оператора вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечного агентства Республики Тыва).

3.2. Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка
ипотечных кредитов

В общем виде схема организации целостной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, выглядит следующим образом.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным, специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (региональным агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В Республике Тыва роль кредитора выполняет ГУП "АИЖК РТ", которое не имеет достаточно финансовых средств, которые могли бы быть выданы в виде долгосрочных ипотечных кредитов (займов) и права требования по которым могли бы долгосрочно принадлежать ГУП "АИЖК РТ". ГУП "АИЖК РТ" создано с целью рефинансирования выданных долгосрочных кредитов (займов) федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, ГУП "АИЖК РТ" выдает долгосрочные ипотечные займы населению Республики Тыва по стандартам федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, но в дальнейшем рефинансирует (продает или уступает права требования) эти займы федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования. В этом случае заключается соответствующее соглашение между ГУП "АИЖК" и федеральным агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным. Это позволяет ГУП "АИЖК РТ" продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание займа, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.

ГУП "АИЖК РТ" должен отвечать определенным требованиям федерального агентства, должен гарантировать федеральному агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

Федеральное агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие стандартам, ГУП "АИЖК РТ" обязан либо исправить нарушение, либо выкупить займы или закладные. В случае ненадлежащего исполнения ГУП "АИЖК РТ" договора по обслуживанию закладных федеральное агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать займы на обслуживание в другую кредитную организацию.

Федеральное агентство устанавливает обязательные для ГУП "АИЖК РТ" критерии оценки вероятности возврата займов, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества. В зависимости от величины собственных средств (уставного фонда или уставного капитала) федеральное агентство устанавливает ГУП "АИЖК РТ" лимит рефинансирования закладных. Лимит рефинансирования устанавливается по следующей формуле: величина лимита рефинансирования в двадцатикратном размере превышает величину уставного фонда (капитала), т.е. если уставный фонд (капитал) ГУП "АИЖК РТ" составляет 10 млн. руб., то лимит рефинансирования составит 200 млн. руб. Для четко отлаженной системы рефинансирования требуется постоянное увеличение уставного фонда (капитала) ГУП "АИЖК РТ".

В рамках договора на обслуживание закладных ГУП "АИЖК РТ" обеспечивает контроль за своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов.

Эта модель организации рефинансирования в настоящее время уже используется в Республике Тыва и вместе с механизмом выпуска ГУП "АИЖК РТ" эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализацией на финансовом рынке является одной из целей достижения данной Программы.

4. Конечные результаты решения проблемы. Социально-экономический
эффект от реализации Программы

В результате реализации Программы планируется увеличить объем ввода в эксплуатацию и обеспеченность населения жильем с использованием механизмов внебюджетного финансирования строительства жилья. При благоприятной макроэкономической ситуации ожидаемый эффект от реализации Программы по объему ввода жилья в эксплуатацию и выдаче ипотечных займов на строительство (приобретение) жилья в разрезе кожуунов республики выглядит следующим образом:

Наименование города, кожууна, сумона	Числен- ность населе- ния, чел.	Общая площадь возводим ого жилья, кв.м.	На строительство		На приобретение
			кол-во займов	тыс. руб.	кол-во займов	тыс. руб.
г. Кызыл	109100
2006		5832	81	43600,0	450	200000,0
2007		15984	222	257000,0	610	290000,0
2008		30024	417	292000,0	680	330000,0
2009		36000	500	350000,0	770	385000,0
2010		43200	600	420000,0	890	460000,0
		131040	1820	1362600,0	3400	1665000,0
г. Ак-Довурак	13600
2006		432	6	3600,0	10	1500,0
2007		1296	18	12600,0	15	2250,0
2008		1872	26	20800,0	20	3600,0
2009		2448	34	27200,0	30	5400,0
2010		2880	40	32000,0	40	8000,0
		8928	124	96200,0	115	20750,0
г. Чадан	9494
2006		720	10	5000,0	10	1500,0

2007		1080	15	9000,0	15	2250,0
2008		1440	20	12000,0	20	3600,0
2009		2160	30	21000,0	30	5400,0
2010		2880	40	28000,0	40	8000,0
		8280	115	75000,0	115	20750,0
г. Туран	6264
2006		72	1	500,0	10	1500,0
2007		144	2	1000,0	15	2250,0
2008		360	5	3000,0	20	3600,0
2009		720	10	7000,0	30	5400,0
2010		1080	15	10500,0	40	8000,0
		2376	33	22000,0	115	20750,0
г. Шагонар	10900
2006		1152	16	8000,0	20	3000,0
2007		1440	20	10000,0	30	6000,0
2008		2160	30	18000,0	40	8000,0
2009		2664	37	22200,0	50	12500,0
2010		3240	45	31500,0	65	16250,0
		10656	148	89700,0	205	45750,0
Дзун-Хемчик- ский (исключая г.Чадан)	11206
2006		72	1	500,0	0	0,0
2007		360	5	2500,0	3	1200,0
2008		720	10	6000,0	5	2000,0
2009		1080	15	9000,0	10	5000,0
2010		1800	25	17500,0	18	9000,0
		4032	56	35500,0	36	17200,0
Кызылский	22400
2006		2880	40	26000,0	33	16500,0
2007		3600	50	32500,0	40	20000,0
2008		4680	65	45500,0	50	27500,0
2009		5760	80	56000,0	65	39000,0
2010		7200	100	70000,0	80	48000,0
		24120	335	230000,0	268	151000,0
Овюрский	7800
2006		360	5	2500,0	0	0,0
2007		504	7	3500,0	0	0,0
2008		720	10	5500,0	0	0,0
2009		936	13	7800,0	0	0,0
2010		1080	15	9000,0	0	0,0
		3600	50	28300,0	0	0,0
Пий-Хемский (исключая г.Туран)	4836

2006		72	1	500,0	0	0,0
2007		576	8	4000,0	2	400,0
2008		1080	15	8250,0	4	800,0
2009		1440	20	12000,0	6	1500,0
2010		2016	28	18200,0	10	3000,0
		5184	72	42950,0	22	5700,0
Сут-Хольский	8500
2006		0	0	0,0	0	0,0
2007		432	6	3000,0	0	0,0
2008		720	10	5500,0	0	0,0
2009		936	13	7150,0	0	0,0
2010		1296	18	10800,0	0	0,0
		3384	47	26450,0	0	0,0
Тандинский	13400
2006		432	6	4200,0	2	500,0
2007		576	8	5600,0	4	1000,0
2008		864	12	8400,0	8	2000,0
2009		1080	15	11250,0	14	4200,0
2010		1440	20	15000,0	20	6000,0
		4392	61	44450,0	48	13700,0
Тере-Хольский	1800
2006		0	0	0,0	0	0,0
2007		144	2	1000,0	0	0,0
2008		288	4	2000,0	0	0,0
2009		432	6	3300,0	0	0,0
2010		720	10	6000,0	0	0,0
		1584	22	12300,0	0	0,0
Тес-Хемский	9100
2006		432	6	3900,0	0	0,0
2007		864	12	7800,0	0	0,0
2008		1080	15	9750,0	0	0,0
2009		1440	20	14000,0	0	0,0
2010		1728	24	16800,0	0	0,0
		5544	77	52250,0	0	0,0
Тоджинский	6100
2006		0	0	0,0	0	0,0
2007		144	2	1300,0	0	0,0
2008		288	4	2600,0	0	0,0
2009		432	6	4200,0	0	0,0
2010		720	10	7000,0	0	0,0
		1584	22	15100,0	0	0,0
Улуг-Хемский (исключая г.Шагонар)	8300
2006		0	0	0,0	0	0,0

2007		144	2	1200,0	0	0,0
2008		288	4	2400,0	0	0,0
2009		576	8	5200,0	0	0,0
2010		864	12	8400,0	0	0,0
		1872	26	17200,0	0	0,0
Чаа-Хольский	6400
2006		0	0	0,0	0	0,0
2007		360	5	2500,0	4	800,0
2008		720	10	5500,0	8	1600,0
2009		1080	15	9000,0	14	3500,0
2010		1440	20	14000,0	20	6000,0
		3600	50	31000,0	46	11900,0
Эрзинский	8400
2006		0	0	0,0	0	0,0
2007		216	3	1500,0	0	0,0
2008		360	5	2750,0	0	0,0
2009		576	8	4800,0	0	0,0
2010		720	10	6500,0	0	0,0
		1872	26	15550,0	0	0,0
Бай-Тайгинский	12200
2006		144	2	1000,0	0	0,0
2007		288	4	2200,0	0	0,0
2008		432	6	3300,0	0	0,0
2009		576	8	4800,0	0	0,0
2010		720	10	6500,0	0	0,0
		2160	30	17800,0	0	0,0
Барун- Хемчикский	12100
2006		360	5	2500,0	0	0,0
2007		720	10	5500,0	0	0,0
2008		1440	20	12000,0	0	0,0
2009		2160	30	19500,0	0	0,0
2010		3240	45	31500,0	0	0,0
		7920	110	71000,0	0	0,0
Монгун- Тайгинский	6100
2006		0	0	0,0	0	0,0
2007		216	3	1800,0	0	0,0
2008		432	6	3600,0	0	0,0
2009		720	10	6500,0	0	0,0
2010		1008	14	9800,0	0	0,0
		2376	33	21700,0	0	0,0
Чеди-Хольский	7900
2006		0	0	0,0	0	0,0
2007		288	4	2200,0	0	0,0

2008		576	8	4800,0	0	0,0
2009		864	12	7800,0	0	0,0
2010		1440	20	14000,0	0	0,0
		3168	44	28800,0	0	0,0
Каа-Хемский	12600
2006		216	3	2520,0	0	0,0
2007		360	5	4200,0	0	0,0
2008		576	8	6720,0	0	0,0
2009		864	12	10200,0	0	0,0
2010		1080	15	12750,0	0	0,0
		3096	43	36390,0	0	0,0
Итого по Республике	308500
2006		13176	183	104320,0	535	224500,0
2007		29736	413	371900,0	738	326150,0
2008		51120	710	480370,0	855	382700,0
2009		64944	902	619900,0	1019	466900,0
2010		81792	1136	795750,0	1223	572250,0
		240768	3344	2372240,0	4370	1972500,0

В результате реализации Программы субсидии из республиканского бюджета Республики Тыва получат порядка 422 семей работников бюджетной сферы и молодых семей, а также других категорий граждан: в 2006 год размер субсидии составит 100 тыс. руб., получат субсидии 62 семьи; в 2007 году размер субсидии составит 140 тыс. руб., получат субсидии порядка 71 семьи; в 2008 году размер субсидии составит 180 тыс. руб., получат субсидии около 83 семей; в 2009 году размер субсидии составит 220 тыс. руб., получат субсидии 91 семья; в 2010 году размер субсидии составит 260 тыс. руб., получат субсидии около 115 семей.

Увеличение уставного фонда (капитала) ГУП "АИЖК РТ" позволит рефинансировать ипотечных кредитов (займов):

(млн. руб.)

годы	Увеличение уставного фонда (капитала)	Лимит рефинансирования
2006	10	200
2007	30	600
2008	45	900
2009	60	1200
2010	90	1800
итого	235	4700

Реализация настоящей Программы позволит не только улучшить существующие условия и порядок ипотечного жилищного кредитования, активизировать процессы внедрения новых ипотечных продуктов, повысить эффективность и результативность работы органов исполнительной власти Республики Тыва и органов местного самоуправления муниципальных образований Республики Тыва, но и создать условия для улучшения социально-экономического уровня жизни жителей республики, что, в свою очередь, создаст необходимые предпосылки для устойчивого и доступного развития жилищного строительства в республике.

В итоге на основе накопленного опыта при создании соответствующих социально-экономических и правовых условий, используя различные формы жилищного кредитования при приобретении жилья, в том числе кредитование в процессе строительства, возможно преобразование всех видов жилищного кредитования в единую целостную систему ипотечного жилищного кредитования.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования на территории Республики Тыва позволит:

1) повысить уровень платежеспособности населения Республики Тыва и сделать приобретение жилья доступным для значительной части населения республики;

2) активизировать рынок жилья в республике, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере с помощью механизмов ипотеки;

3) развить механизмы для привлечения в жилищную сферу средств населения;

4) стимулировать развитие строительного сектора экономики республики;

5) оказать влияние на темпы общего экономического роста Республики Тыва.

5. Срок реализации программы

Срок реализации Программы - 2006 - 2010 годы.

В 2006 году предполагается реализация мероприятий, направленных на подготовку Акционирования ГУП "АИЖК РТ", со 100% пакетом акций, принадлежащих Республике Тыва.

В 2007 году Акционирование "ГУП "АИЖК РТ" со 100% пакетом акций, принадлежащих Республике Тыва. Подготовка к эмиссии ценных бумаг для размещения облигационного займа. Рассмотрение вопроса о включении в проект республиканского бюджета на 2008 год 300 млн. руб. в качестве государственных гарантий для выпуска облигаций.

В 2008 - 2010 годы эмиссия облигаций под государственные гарантии Республики Тыва и окончательное становление самодостаточной системы ипотечного жилищного кредитования.

6. Система программных мероприятий

Настоящей Программой намечена реализация следующих конкретных комплексных мероприятий, играющих важную роль на данном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования:

1. Увеличение уставного фонда ГУП "АИЖК РТ".

Для обеспечения непрерывности процесса выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов) размер собственных средств ГУП "АИЖК РТ" должен соответствовать установленным федеральным агентством требованиям. Рефинансирование осуществляется только при условии достаточности собственных средств.

годы	Увеличение уставного фонда (капитала) (млн. руб.)
2006	10
2007	30
2008	45
2009	60
2010	90
итого	235

2. Акционирование ГУП "АИЖК РТ" со 100% пакетом акций, принадлежащим Республике Тыва.

Изменение организационно-правовой формы путем акционирования дает возможность ГП "АИЖК РТ" более гибко и оперативно реагировать на изменяющиеся внешние факторы. Акционерное общество имеет большие по сравнению с унитарным предприятием возможности привлечения финансовых ресурсов инвесторов для реализации Программы.

3. Реализация схем ипотечного жилищного кредитования для финансирования строительства жилья.

Ограниченность предложения на вторичном рынке жилья обуславливает участие ипотечных механизмов в финансировании долевого жилищного строительства. Для увеличения платежеспособного спроса на первичном рынке недвижимости планируется использовать схемы ипотечного жилищного кредитования путем взаимного сотрудничества со строительными организациями. Одной из целей настоящей Программы является увеличение объемов строительства жилья. Привлечение финансовых средств из внебюджетных источников для строительства жилья с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования в настоящее время используется по всей России, для этого законодательно созданы все условия. Реализация данного пункта мероприятий Программы позволит высвободить средства республиканского бюджета, направляемые на жилищное строительство, и перенаправить указанные средства на подготовку инфраструктуры (прокладка тепло-, электросетей, канализации, подготовка проектов, землеустроительные работы).

4. Привлечение органов местного самоуправления к участию в реализации Программы.

Роль органов местного самоуправления на данном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования является исключительно важной. Программа призвана консолидировать усилия органов местного самоуправления муниципальных образований для развития системы ипотечного жилищного кредитования на всей территории республики по следующим направлениям:

создание благоприятных условий для различных участников ипотечного рынка путем содействия в выделении земельных участков под строительство жилья, софинансирования строительства инженерных сетей (водопровод, отопление, холодное и горячее водоснабжение, электросети), оказывать помощь застройщикам при согласовании технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения с соответствующими службами;

формирование информационной системы, включающей соответствующие экономические, социальные и статистические данные, необходимые для развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории муниципального образования.

5. Создание целостного информационного поля о возможностях улучшения жилищных условий за счет ипотечного жилищного кредита (займа) в рамках стандартов открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (федерального ипотечного агентства)

Создание целостного информационного поля осуществляется путем систематического предоставления полной и объективной информации через республиканские средства массовой информации о возможности улучшения жилищных условий при помощи ипотечного жилищного кредита (займа). Распространение информации происходит по нескольким направлениям:

освещение возможностей улучшения жилищных условий жителей Республики Тыва в рамках рекламных кампаний ГУП "АИЖК РТ";

информирование жителей муниципальных образований о возможности приобретения жилья за счет ипотечного жилищного кредита (займа) через органы местного самоуправления муниципальных образований республики;

распространение методических и информационных материалов ГУП "АИЖК РТ" среди участников системы ипотечного жилищного кредитования.

6. Организация подготовки соответствующих кадров для работы с ипотечными жилищными кредитами (займами) в муниципальных образованиях. Повышение квалификации кадров ГУП "АИЖК РТ"

Ипотечное жилищное кредитование является новой деятельностью для большинства его участников на территории Республики Тыва, следовательно, необходимо обучение работников организаций (представителей), участвующих в системе ипотечного жилищного кредитования. ГУП "АИЖК РТ" в настоящее время имеет квалифицированных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, способных обучить новые кадры для работы с ипотечными жилищными кредитами, в том числе и в муниципальных образованиях. ГУП "АИЖК РТ" планирует проводить специальные курсы первичной подготовки (правовое и нормативно-методическое обеспечение и др.) представителей для работы в муниципальных образованиях.

7. Подготовка и выпуск корпоративных ценных бумаг (облигаций) с последующим полным размещением облигационного займа на фондовом рынке и привлечением средств от размещения облигаций в строительную отрасль республики

Размещение облигационного займа под государственную гарантию Республики Тыва даст возможность дополнительного привлечения финансовых ресурсов в строительную отрасль в виде ипотечных займов, выданных из привлеченных под более низкую процентную ставку средств. Доход, полученный от разницы в процентных ставках, позволит увеличивать уставный фонд (капитал) ГУП "АИЖК РТ", что в свою очередь будет способствовать увеличению лимита рефинансирования закладных ГУП "АИЖК РТ" федеральным ипотечным агентством.

Объем государственных гарантий Республики Тыва составит 300 млн. руб. в 2008 году на срок от 3 до 8 лет.

8. Ежегодное увеличение объемов кредитования (выдачи займов) населению Республики Тыва как на вторичном, так и на первичном рынке жилья

Увеличение уставного фонда (капитала) ГУП "АИЖК РТ" и увеличение в соответствии с этим лимита рефинансирования закладных позволит ГУП "АИЖК РТ" ежегодно увеличивать объемы выдаваемых ипотечных займов, как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Необходимо отметить, что кредитование первичного рынка недвижимости (ипотечные займы, выдаваемые на приобретение жилья путем участия в долевом строительстве) является нововведением для республики, и при условии реализации всех остальных мероприятий Программы темпы строительства с использованием механизма долевого участия с получением дольщиком ипотечного жилищного займа увеличатся.

Объемы выдачи ипотечных кредитов (займов) (млн. руб.)

итого:	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.
2228	132	238	363	495	1000

9. Увеличение объемов строительства жилья, финансирование которого осуществляется из внебюджетных источников

До 2006 года в республике строительство многоквартирных жилых осуществлялось за счет средств республиканского и федерального бюджетов, исключением является незначительный процент жилья, строительство которого осуществлялось за счет средств участников жилищно-строительных кооперативов граждан. В настоящее время законодательно созданы все условия и существуют механизмы привлечения внебюджетных источников финансирования строительства жилья. Одним из таких механизмов является долевое участие граждан в строительстве жилья. Реализация Программы направлена на создание в республике условий для участия граждан в долевом строительстве и возможности застройщиков (строительных организаций) использовать механизм долевого строительства для финансирования своей деятельности.

Объем строительства жилья в республике (кв.м.)

итого:	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.
240768	13176	29736	51120	64944	81792