Рекомендации Научно-методического совета Московской областной регистрационной палаты от 22 июня 1999 г. "По вопросам государственной регистрации договоров ренты" (прекратило действие)

Рекомендации Научно-методического совета
Московской областной регистрационной палаты
от 22 июня 1999 г.
"По вопросам государственной регистрации договоров ренты"

ГАРАНТ:

Согласно приказу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 5 августа 2005 г. N 77-Пр настоящее письмо фактически прекратило действие с 1 сентября 2005 г.

Глава 33 Гражданского кодекса РФ регулирует отношения, возникающие между сторонами при заключении договора ренты (ст. 583-605 ГК). Кодекс предусматривает два вида ренты: постоянную и пожизненную. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

В соответствии с общей нормой Гражданского кодекса (п. 3 ст. 433 ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку для договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества, иное не установлено, договор ренты считается заключенным с момента его регистрации.

Недвижимое имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения, постольку поскольку это не установлено нормами ГК о ренте и не противоречит существу договора ренты.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что государственной регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права собственности и иных вещных прав. Специальными нормами, регулирующими продажу недвижимости (ст. 551 ГК РФ), также установлено, что переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, переход права на недвижимое имущество от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Гражданский кодекс содержит норму, согласно которой рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это обременение следует судьбе объекта недвижимости, переданного под выплату ренты, и при отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества (ст. 586 ГК РФ).

Помимо этого законом установлено обеспечение выплаты ренты. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте рекомендаций допущена опечатка. Вместо слов "п. 3 ст. 599" следует читать "п. 2 ст. 599"

При расторжении договора ренты получатель ренты имеет право на возмещение убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК РФ), и возврат имущества, переданного под выплату ренты, либо выплату ему выкупной цены (п. 3 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ). Воспользоваться предоставленным правом на получение имущества получатель ренты может только в том случае, если возврат имущества установлен соглашением сторон либо решением суда.

В связи с вышеизложенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним рекомендуется вносить:

1. Запись о регистрации права получателя ренты на недвижимое имущество, подлежащее передаче под выплату ренты (если право не было зарегистрировано ранее).

2. Запись о регистрации договора ренты. Регистрация договора ренты может быть произведена только в случае, когда к моменту регистрации договора получатель ренты не утратил своей правоспособности в связи со смертью. Запись о регистрации договора ренты вносится в подраздел III-4 Реестра на лист "Запись о сделке". Данная запись является актуальной и не подлежит погашению до прекращения действия договора ренты. При выдаче свидетельства о государственной регистрации права плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения) права" следует указывать о наличии такого обременения, как рента. При этом номер и дата регистрации не указываются.

3. Запись о регистрации права плательщика ренты. Вносится на основании договора ренты и заявления получателя ренты о регистрации перехода права к плательщику ренты.

4. Запись о регистрации залога в силу закона. Вносится в подраздел III-2 Реестра на лист "Запись об ипотеке". В графе "Номер регистрации" указывается номер, за которым произведена регистрация права плательщика ренты. Поскольку в данном случае залог возникает в силу требований закона, данная запись вносится государственным регистратором прав независимо от того, заявляли или нет стороны договора ренты о регистрации залога. При выдаче свидетельства о государственной регистрации права плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения) права" помимо указания о наличии ренты следует указать о наличии ипотеки. При этом номер и дата регистрации ипотеки не указываются.

5. Запись о прекращении сделки (ренты), запись о прекращении ипотеки (залога в силу закона) вносится в Реестр только в случае расторжения договора ренты в установленном порядке или прекращения договора ренты по основаниям, предусмотренным законом.

6. Запись о регистрации права получателя ренты производится на основании заключенного сторонами соглашения о расторжении договора ренты, предусматривающего возврат имущества получателю ренты, или вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора ренты и возврате имущества получателя ренты.

При выдаче информации из Единого государственного реестра прав по объекту недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в обязательном порядке указывается о наличии ограничений (обременений): ренты и ипотеки.

Заместитель председателя

Научно-методического совета,

председатель Московской областной

регистрационной палаты

В.В. Огородников

Приложение 1 к рекомендациям

Научно-методического совета

Московской областной

регистрационной палаты

от 22 июня 1999 г.

Предложения по проблеме приватизации коммунальных квартир
и государственной регистрации прав на жилые помещения
в коммунальных квартирах

Научно-методическим советом по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним изучены проблемы и практика осуществления приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах, складывающаяся на территории Московской области после принятия постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.98 по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова.

Правовой базой при осуществлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах являются, кроме указанного постановления Конституционного Суда РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", а также при осуществлении государственной регистрации прав на приватизируемые жилые помещения в коммунальных квартирах должны соблюдаться требования Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В настоящее время в Московской области отсутствует единообразная практика приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, производится приватизация коммунальных квартир в долевую собственность проживающих в ней граждан, приватизация комнат в коммунальных квартирах, приватизация отдельно комнат и долей в праве на места общего пользования. Наиболее соответствующими нормам законодательства и интересам граждан-собственников представляются два основных способа, а именно: приватизация коммунальных квартир в долевую собственность и приватизация комнат в коммунальных квартирах.

I. Приватизация коммунальной квартиры в долевую собственность возможна при обращении о передаче в собственность всей квартиры проживающим в ней нанимателям. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, может производиться путем заключения уполномоченным производить приватизацию жилья органом договора (договоров) на передачу жилого помещения в долевую собственность граждан, имеющих право на приватизацию, соответственно занимаемым ими комнатам в коммунальной квартире. После заключения и государственной регистрации договора (договоров) о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на коммунальную квартиру в установленном ранее порядке.

При приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах необходимо учитывать, что объектом приватизации согласно Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" может быть жилое помещение - то есть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Объектом приватизации и соответственно предметом договора передачи жилого помещения в собственность граждан не может выступать доля в праве собственности на жилое помещение, которая не является материальным объектом недвижимости. Собственник жилого помещения - государство или муниципальное образование может передать конкретно определенный объект недвижимости, описанный в технической документации БТИ.

Если объектом приватизации указать долю в праве собственности, на квартиру должны распространяться нормы законодательства, регулирующие общую собственность. Таким образом, доля, которая может быть приватизирована без согласия других нанимателей в коммунальной квартире (в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ), при дальнейших сделках попадает под режим, установленный законом для долевой собственности, в том числе ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки) и др. норм. Это противоречие неизбежно повлечет споры и судебные иски, которых можно избежать, если объектом приватизации указывается жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире с соответствующей долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире. Дальнейшие сделки в таких случаях производятся с комнатой как самостоятельным объектом права собственности, а право долевой собственности на места общего пользования следует судьбе комнаты (комнат), что необходимо указывать в договорах.

II. При обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей на приватизацию объектом приватизации является жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире и доля в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире (в соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ). Передаваемая собственнику(ам) комнаты (комнат) доля в праве на места общего пользования может указываться в договоре на передачу жилого помещения в собственность. После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с долей в праве на места общего пользования.

Предлагается при обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей производить приватизацию жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире с долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире. Передаваемая собственнику(ам) комнаты (комнат) доля в праве на места общего пользования указывается в договоре на передачу жилого помещения в собственность со ссылкой, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования следует судьбе права собственности на жилое помещение (комнату, комнаты). Обязательным условием договора должно быть условие о том, что собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с долей в праве на места общего пользования. При этом выдается одно свидетельство на комнату (комнаты) с долей в праве на места общего пользования, в котором целесообразно указывать, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования следует судьбе права собственности на жилое помещение (комнату, комнаты).

Настоящими рекомендациями предлагается руководствоваться до выхода соответствующего федерального документа, регулирующего вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений в коммунальных квартирах после принятия постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.98.