Письмо Московской областной регистрационной палаты от 2 июля 1999 г. N РП-Исх715 "О приватизации коммунальных квартир" (прекратило действие)

Письмо Московской областной регистрационной палаты
от 2 июля 1999 г. N РП-Исх715
"О приватизации коммунальных квартир"

ГАРАНТ:

Согласно приказу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 5 августа 2005 г. N 77-Пр настоящее письмо фактически прекратило действие с 1 сентября 2005 г.

Московской областной регистрационной палатой изучена практика осуществления приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах, складывающаяся на территории Московской области после принятия постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.98 в связи со складывающейся разнообразной практикой в Московской области и отсутствием на федеральном уровне документов, регулирующих порядок осуществления приватизации коммунальных квартир, предлагается управлениям (филиалам) и отделам (представительствам) Регистрационной палаты при осуществлении государственной регистрации договоров передачи жилых помещений в собственность руководствоваться следующими положениями:

I. Приватизация коммунальной квартиры в долевую собственность возможна при обращении о передаче в собственность всей квартиры проживающим в ней нанимателям. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, может производиться путем заключения уполномоченным производить приватизацию жилья органом договора (договоров) на передачу жилого помещения в долевую собственность граждан, имеющих право на приватизацию, соответственно занимаемым ими комнатам в коммунальной квартире. После заключения и государственной регистрации договора (договоров) о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на коммунальную квартиру в установленном ранее порядке.

II. При обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей на приватизацию объектом приватизации является жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире и доля в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире (в соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ). Передаваемая собственнику(кам) комнаты (комнат) доля в праве на места общего пользования указывается в договоре на передачу жилого помещения в собственность. После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату и долю в праве на места общего пользования.

После опубликования постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.98 письмом от 01.12.98 N РП-Исх895 Московской областной регистрационной палатой были даны разъяснения о порядке регистрации договоров на передачу в собственность комнат в коммунальных квартирах и прав на комнату (комнаты) и долю в праве на места общего пользования.

Основываясь на том, что комната в коммунальной квартире согласно договору на передачу в собственность является самостоятельным объектом права собственности, а места общего пользования (при наличии этих условий в договоре) находятся в долевой собственности, было предложено выдавать отдельные свидетельства о государственной регистрации права собственности на комнату и права долевой собственности на места общего пользования в коммунальной квартире.

Однако при практическом применении этого порядка выявилось, что некоторые граждане, ставшие собственниками доли в праве на места общего пользования, имея на нее отдельное свидетельство, заявляют желание произвести отчуждение этой доли отдельно от права собственности на комнату. Это противоречит законодательству и порождает дополнительные конфликтные ситуации между проживающими в квартирах гражданами, вызывает необходимость дополнительных разъяснений и консультаций как сотрудниками МОРП, так и других муниципальных и государственных органов. Кроме того, указанная практика влечет обязанность внесения платы за государственную регистрацию права долевой собственности на места общего пользования, что также вызывает недовольство граждан и негативную реакцию на деятельность регистрационной палаты.

Учитывая указанные обстоятельства, если при приватизации жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире передаваемая собственнику(кам) комнаты (комнат) доля в праве на места общего пользования указана в договоре на передачу жилого помещения в собственность, предлагается руководствоваться следующим.

Обязательным условием договора должно быть условие о том, что собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с соответствующей долей в праве на места общего пользования коммунальной квартиры. При этом в свидетельстве о государственной регистрации (выдается одно свидетельство на комнату (комнаты) с долей в праве на места общего пользования) также целесообразно указывать, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования квартиры следует судьбе права собственности на жилое помещение (комнату, комнаты).

Порядок совершения регистрационных действий при этом следующий.

1. Регистрация договора о передаче жилого помещения в собственность гражданам.

2. Регистрация права собственности на жилое помещение - комнату или несколько комнат, являющихся предметом договора. В подразделе 1-3 Единого государственного реестра прав в графе "Наименование" указывается - комната N 1 или, если объектом являются несколько комнат, комнаты N 2, 3, в графе "Площадь" указывается площадь комнаты или общая площадь комнат.

3. Регистрация права на места общего пользования квартиры и общее имущество дома в силу ст. 290 ГК РФ не производится и возникает в силу закона и договора, в котором определен размер доли. Раздел Единого государственного реестра прав на места общего пользования коммунальной квартиры не открывается.

4. В свидетельстве о государственной регистрации права в графе "Объект" указывается: "Жилая комната N 1 общей площадью 15 кв. м с 30/100 долей в праве собственности на места общего пользования коммунальной квартиры N 15 дома 16, ул. Новая, г. М-ска".

На основании изложенного предлагаю письмом от 01.12.98 N РП-Исх895 в дальнейшем не руководствоваться.

В случае, если собственник комнаты в коммунальной квартире, регистрация прав которого была произведена в соответствии с вышеназванным письмом, желает получить свидетельство, оформленное в порядке, изложенном в настоящем письме, предлагается руководствоваться следующим порядком.

Заявитель подает заявление о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав и выдаче нового свидетельства. Плата взимается за внесение изменений в Единый государственный реестр прав в установленных размерах. На основании поступившего заявления раздел реестра, содержащий записи о местах общего пользования квартиры, закрывается, а в разделе, содержащем описание комнат(ы), в графе "Наименование" вносится запись о размере доли в праве на места общего пользования коммунальной квартиры. Свидетельство о регистрации права заполняется в соответствии с порядком, изложенном в настоящем письме, при этом номер и дата государственной регистрации должна соответствовать номеру и дате ранее произведенной государственной регистрации права на комнату.

Председатель

Московской областной

регистрационной палаты

В. Огородников