Информационное письмо Московской областной регистрационной палаты "По вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании нотариальных документов" (прекратило действие)

Информационное письмо Московской областной регистрационной палаты
"По вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним на основании нотариальных документов"

ГАРАНТ:

Согласно приказу Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 5 августа 2005 г. N 77-Пр настоящее письмо фактически прекратило действие с 1 сентября 2005 г.

В целях установления единой практики применения гражданского законодательства при оформлении нотариальных документов и их последующей государственной регистрации на территории Московской области следует руководствоваться следующим.

1. По вопросу регистрации жилого и нежилого фонда

К оформлению договоров отчуждения садовых домов и дач, предназначенных для постоянного или временного проживания граждан, применяется порядок оформления и регистрации, установленный для жилых домов и квартир.

2. По вопросу регистрации дубликатов

В соответствии с действующим законодательством в случае утраты собственником недвижимого имущества подлинника правоустанавливающего документа он или его наследник вправе получить дубликат правоустанавливающего документа у нотариуса.

Если утраченный правоустанавливающий документ был ранее зарегистрирован в органах БТИ, то на его дубликате сотрудник БТИ совершает надпись о том, что подлинник правоустанавливающего документа был зарегистрирован в БТИ с указанием первоначальной даты и номера его регистрации.

При выдаче собственнику или его наследнику справки БТИ по форме 11-а для совершения сделки или оформления наследства, сотрудник БТИ в разделе указанной справки "Документы, подтверждающие право собственности" указывает первоначальный правоустанавливающий документ и делает в разделе "Примечание" отметку о том, что дубликат правоустанавливающего документа учтен в делах БТИ.

Данный порядок не исключает возможности по желанию граждан зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество на основании дубликата правоустанавливающего документа в Московской областной регистрационной палате.

3. По вопросу выдачи правоустанавливающего документа на вновь возведенное недвижимое имущество

В связи с тем, что БТИ перестали выдавать регистрационные удостоверения на вновь возведенное недвижимое имущество, считать свидетельство о праве собственности на вновь возведенное недвижимое имущество, выдаваемое Московской областной регистрационной палатой, правоустанавливающим документом.

Указанное свидетельство о праве собственности при совершении сделки или оформлении наследственных прав на это недвижимое имущество остается в делах у нотариуса.

Свидетельство о праве собственности выдается одновременно со свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество у нотариуса при совершении нотариального действия не остается, а подлежит возврату в Московскую областную регистрационную палату.

4. По вопросу о запрете указывать в нотариальных документах о двойной их регистрации в БТИ и Регистрационной палате

В тексте удостоверительной надписи нотариально удостоверенного договора и в тексте свидетельства, выдаваемого на недвижимое имущество, нотариус указывает: "Настоящий договор (свидетельство) подлежит обязательной государственной регистрации". Ссылка в указанных нотариальных документах о необходимости их регистрации в БТИ недопустима.

5. По вопросу о реальном разделе недвижимого имущества

В практике государственной регистрации нотариальных договоров об отчуждении доли в недвижимом имуществе часто выясняется, что стороны договора имели намерение отчуждения идеальной доли в праве собственности, а не реальной доли.

В соответствии со ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдел своей доли из общего имущества.

Реальный раздел объекта недвижимого имущества (жилого дома) возможен, если имеется техническая возможность выделить долю в натуре и она будет составлять изолированную часть объекта с отдельным входом. При этом есть два варианта решения указанного вопроса:

- при наличии спора между сособственниками - в судебном порядке;

- при отсутствии спора - в нотариальном порядке путем удостоверения договора о реальном разделе объекта недвижимого имущества (жилого дома).

Выдел по требованию участника общей долевой собственности принадлежащей ему доли или раздел жилого дома между всеми участниками общей долевой собственности может быть произведен нотариусом в случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

При удостоверении договора раздела жилого дома нотариус указывает, какая изолированная часть дома конкретно определяется каждому сособственнику и какие им передаются подсобные (служебные) строения и сооружения.

Договор о реальном разделе жилого дома возможен при условии уже имеющегося фактического раздела жилого дома и совпадения идеальных долей с фактически занимаемой площадью.

В тех случаях, когда для реального раздела жилого дома требуется переоборудование или перестройка, договор раздела оформляется только после такого переоборудования или перестройки, при наличии соответствующих разрешений, проведения дополнительной инвентаризации, наличия технического заключения органов БТИ и после перераспределения долей между участниками общей долевой собственности на жилой дом.

В случае реального раздела жилого дома Московской областной регистрационной палатой выдается Свидетельство о государственной регистрации права на часть недвижимого имущества.

После прекращения права общей долевой собственности граждан на жилой дом путем его раздела в судебном или нотариальном порядке в дальнейшем не применяются правила ст.250 ГК РФ.

При удостоверении договора об отчуждении части жилого дома в нем указываются конкретные изолированные жилые помещения и подсобные (служебные) строения, принадлежащие собственнику. В договоре об отчуждении нотариус обязательно делает ссылку на договор или решение суда о разделе недвижимого имущества в натуре.

Если реальный раздел недвижимого имущества не произведен или невозможен, то в нотариальном порядке удостоверяется договор (соглашение) о порядке пользования недвижимым имуществом между участниками общей долевой собственности с указанием конкретных комнат, этажей, служебных помещений и т.д., а при необходимости и порядок пользования земельным участком.

При отчуждении доли недвижимого имущества в договоре отдельным пунктом указываются конкретные помещения со ссылкой на договор (соглашение) о порядке пользования недвижимым имуществом между участниками общей долевой собственности.

В договоре об отчуждении доли в праве собственности указываются сведения об объекте всего недвижимого имущества. В этих случаях Московская областная регистрационная палата выдает Свидетельство о государственной регистрации доли в праве собственности на объект недвижимого имущества.

6. По вопросу о недопустимости оставления в делах нотариусов свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом или выдаче нотариальных свидетельств на него свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, выдаваемое Московской областной регистрационной палатой, возвращается с отметкой на лицевой стороне об удостоверении договора или выдаче свидетельства для последующего возврата в Московскую областную регистрационную палату.

7. По вопросу регистрации сделок с гаражами

К гаражам, находящимся в личной собственности граждан, применяется порядок удостоверения сделок с недвижимым имуществом и их регистрации, установленный для жилого фонда Информационным письмом, утвержденным начальником Управления юстиции администрации Московской области 15 апреля 1997 г.

В тех случаях, если правоустанавливающие документы на гараж были зарегистрированы в БТИ (до создания МОРП), регистрация в Московской областной регистрационной палате не требуется. Если правоустанавливающие документы не были зарегистрированы, то они подлежат государственной регистрации в установленном порядке в Московской областной регистрационной палате.

Председатель Московской областной регистрационной палаты

В.В. Огородников

Президент Московской областной нотариальной палаты

В.Б. Челышев

"Согласовано" Начальник Московского областного бюро технической инвентаризации

Н.Н. Зеленкова

"Согласовано" Заместитель Председателя Московской областной регистрационной палаты

В.Я. Суздаль

Начальник Правового управления Московской областной регистрационной палаты

М.М. Кривенко