Глава 2. Размещение объектов и предоставление земельных участков для капитального строительства

Глава 2. Размещение объектов и предоставление земельных участков для капитального строительства

2.1. Общие положения

2.1.1. Порядок размещения объектов, намечаемых к строительству на территории Московской области, и предоставление для этих целей земельных участков установлен законодательством Российской Федерации и Московской области.

2.1.2. Предоставление земельных участков для объектов капитального строительства осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с утвержденными генеральными планами поселений, на территории которых предусматривается строительство.

Предварительная градостроительная проработка, связанная с анализом территориальных, архитектурно-технических, социальных и других аспектов в связи с размещением нового объекта строительства, реконструкцией или расширением существующих объектов, осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства, руководствуясь утвержденной градостроительной проектно-планировочной документацией.

Составление необходимой землеотводной документации с подготовкой проекта постановления органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или реконструкции объекта по варианту размещения, согласованному местными органами архитектуры и градостроительства, осуществляется местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

2.1.3. Рассмотрение ходатайств застройщиков, материалов предварительной градостроительной проработки по выбору земельного участка, включая обязательное обследование в натуре, сопоставление сравнительных вариантов размещения, выработку условий предоставления земельных участков независимо от способов и форм предоставления земли (бесплатное, на аукционной или конкурсной основе, аренда и проч.), осуществляется постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под застройку при органах местного самоуправления. Указанные комиссии осуществляют свою работу в соответствии с утвержденными главой муниципального образования регламентом и персональным составом: председатель комиссии - заместитель главы муниципального образования; члены комиссии - главный архитектор города (района), председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству, председатель комитета по экологии и рациональному природопользованию, председатель комитета по культуре и туризму, представитель государственного санитарно-эпидемиологического надзора, представитель службы пожарной безопасности с участием в работе других необходимых служб и организаций города или района.

При размещении конкретного объекта федерального, областного или межрайонного значения по решению главы администрации Московской области состав постоянной комиссии по выбору земельных участков под застройку может быть расширен ответственными представителями областных или федеральных надзорных органов: Главархитектуры, Облкомзема, Облсанэпиднадзора, Облкомприроды, комитета по культуре и других, а также проектных организаций.

2.1.4. В выборе земельного участка обязательное участие принимают собственники земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, чьи интересы затрагиваются предстоящим строительством.

Органы местного самоуправления информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии.

Граждане, общественные организации, объединения, органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с намечаемым строительством или реконструкцией объекта и последующим его функционированием.

2.1.5. Размещение объектов строительства должно производиться в соответствии с функциональным зонированием территории городов и поселений, принятым в их генеральных планах, проектами детальной планировки районов или другой градостроительной проектно-планировочной документации, а при размещении за пределами городской или поселковой черты - в соответствии с функциональным зонированием, принятым в проектах или схемах районной планировки административных районов Московской области.

При проведении работ по размещению объектов нового строительства может рассматриваться несколько вариантов с учетом градоформирующей, социальной, культурно-бытовой значимости объекта, возможности обеспечения его подъездными путями, инженерными коммуникациями, рационального использования всей территории, экологических последствий предполагаемого занятия земель для окружающей среды и жителей.

2.1.6. При выделении земельных участков для расширения территорий существующих объектов органами местного самоуправления контролируется правильность использования землепользователем ранее отведенных земель, а также состояние работ по рекультивации нарушенных земель. Отвод земель под расширение не допускается в случае обнаружения нарушения земельного законодательства до его устранения землепользователем (заявителем), допустившим нарушение.

2.1.7. За нарушение земельного законодательства на основании Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.12.1993 г. N 1362, приказа Госстроя России от 02.03.1994 г. N 17-14 об утверждении "Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель по вопросам, отнесенным к компетенции Госстроя России", физические и юридические лица, а также должностные лица, допустившие нарушения, подвергаются административному взысканию (приложение 2).

Работы, ведущиеся с нарушением земельного законодательства, подлежат остановке, выявленные нарушения должны устраняться в сроки, определенные предписаниями органов архитектуры и градостроительства и инспекций Госархстройнадзора. Наложение штрафов и других взысканий не освобождает виновных лиц от устранения допущенных нарушений и возмещения причиненных убытков и вреда. При исчерпании мер административного воздействия по фактам самовольного занятия земельных участков и самовольного строительства органами архитектуры и градостроительства, инспекциями Госархстройнадзора может быть принято решение о передаче материалов в правоохранительные органы.

Финансово-кредитными органами принимаются меры по прекращению финансирования (кредитования) строительства на основании предписаний, направляемых в установленном порядке органами архитектуры и градостроительства, инспекциями Госархстройнадзора.

2.1.8. К нарушениям, подлежащим устранению, относятся:

- самовольное занятие земельных участков, а также противоправные действия должностных лиц, повлекшие за собой самовольное занятие земель в городах и других поселениях;

- использование земельных участков не по целевому назначению, нарушение утвержденной градостроительной документации при отводе земель;

- проектирование и размещение объектов, отрицательно влияющих на состояние земель, а также наносящих вред памятникам истории, культуры, архитектуры, археологии;

- самовольное строительство в городах и других поселениях;

- строительство и ввод в эксплуатацию объектов, отрицательно влияющих на состояние земель;

- нарушение сроков рассмотрения заявлений граждан (ходатайств) о предоставлении земельных участков в городах и других поселениях;

- уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение выданных предписаний по вопросам устранения нарушений земельного законодательства.

2.1.9. Постановления о нарушении земельного законодательства, вынесенные должностными лицами органов архитектуры и градостроительства, инспекции Госархстройнадзора, могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательством, в вышестоящий по подчиненности орган (вышестоящему должностному лицу) или в судебные органы в 10-дневный срок со дня вынесения постановления.

Постановление о нарушении земельного законодательства может быть опротестовано прокурором; принесение прокурором протеста приостанавливает исполнение постановления до рассмотрения протеста.

Вышестоящим по подчиненности органом (вышестоящим должностным лицом), с соответствующим извещением заявителю, принимается одно из следующих решений:

- оставляет постановление без изменения, жалобу или протест - без ее удовлетворения;

- отменяет постановление и отправляет дело на новое рассмотрение; отменяет постановление и прекращает делопроизводство; уменьшает размер штрафа в пределах, установленных законодательством Российской Федерации.

2.2. Предоставление земельных участков юридическим лицам для нового жилищного, культурно-бытового, коммунального, промышленного и других видов капитального строительства, реконструкции и расширения существующих объектов из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

2.2.1. Земельные участки для капитального строительства предоставляются путем принятия постановления органа местного самоуправления.

Информация об изменениях:

Законом Московской области от 30 сентября 1997 г. N 45/97-ОЗ в пункт 2.2.2 настоящего Закона внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.2.2. Организации (заказчики) обращаются с ходатайством о намечаемом строительстве, реконструкции объекта в органы местного самоуправления. В ходатайстве с приложенной пояснительной запиской излагается: обоснование необходимости строительства, техническая характеристика объекта, примерный размер и месторасположение испрашиваемого участка, сроки и вид пользования землей, предполагаемые экологические последствия, прикладываются справки геоцентра "Москва", Мособлкомвода с заключениями о возможности использования под строительство данной территории, а также могут быть приложены технико-экономические обоснования инвестиций.

2.2.3. Градостроительная проработка по размещению объекта осуществляется органами архитектуры и градостроительства и включает в себя: уточнение степени соответствия размещаемого объекта функциональному назначению территории по утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации, выявление специфических требований к объекту строительства при размещении на конкретно выбранном заказчиком участке, рассмотрение возможных альтернативных вариантов его размещения.

Характер графических и других материалов, отражающих объем предварительной градостроительной проработки застройки испрашиваемого участка, определяется главой 3 настоящих "Правил застройки".

2.2.4. В случаях когда объект нового строительства или реконструкция, предлагаемые заказчиками по функциональным признакам, объемно-планировочным, техническим или технологическим параметрам, по воздействию на окружающие памятники архитектуры, истории, культуры, археологии (если таковые имеются) предполагает существенные изменения генерального плана города (поселка) или другой градостроительной проектно-планировочной документации, по решению главного архитектора города (района), месторасположение заявленного объекта с обосновывающими предпроектными градостроительными проработками подлежат обязательному представлению на рассмотрение и согласование в Главархитектуру, а при необходимости - в Мособлкомзем, органы охраны памятников или другие областные надзорные органы. По результатам рассмотрения могут быть внесены изменения в генеральные планы застройки территорий.

Информация об изменениях:

Законом Московской области от 30 сентября 1997 г. N 45/97-ОЗ в пункт 2.2.5 настоящего Закона внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.2.5. Предоставление земельных участков для объектов нового строительства любого назначения, реконструкция или расширение существующих промышленных, сельскохозяйственных, складских, рекреационных и других объектов, не предусмотренных в ранее разработанной и утвержденной в установленном порядке градостроительной проектно-планировочной документации, допускается только на основании соответствующего технико-экономического обоснования и представления заказчиком положительных заключений о согласовании указанного строительства или реконструкции от областных надзорных органов: комитета по экономике, комитета по земельным ресурсам и землеустройству Главархитектуры, Мособлкомприроды, Госсанэпиднадзора, Мособлкомвода.

Отвод земельных участков под полигоны твердых отходов согласовывается с органами местного самоуправления.

2.2.6. Размещение новых объектов в охранных зонах памятников истории, культуры, архитектуры, археологии не допускается до разработки историко-архитектурного опорного плана в порядке, установленном Министерством культуры Российской Федерации.

2.2.7. Предоставление земельных участков под новые объекты и расширение действующих промышленных объектов, имеющих федеральное и межрегиональное значение, для строительства и расширения предприятий, расположенных вне земель городов и других поселений, независимо от ведомственной принадлежности и источников финансирования осуществляется с учетом функционального зонирования территорий и в соответствии с проработкой указанных вопросов комитетом по экономике администрации Московской области.

По его поручению обосновывающие материалы представляются заказчиками в органы местного самоуправления и заинтересованные областные организации для согласования выбора участка, после чего рассматриваются межведомственной комиссией администрации Московской области по промышленно-производственному строительству с подготовкой проекта постановления главы администрации Московской области о строительстве (расширении) объекта, а при необходимости - с соответствующим ходатайством в исполнительные органы Российской Федерации.

Разработку необходимой в этих случаях землеустроительной документации, связанной с изъятием и предоставлением земельных участков, с соответствующими проектами постановлений органов местного самоуправления и администрации Московской области проводят местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству и Мособлкомзем.

Организация работы по отводу земельного участка в натуре для этих целей с выдачей государственного акта производится по заявкам заказчиков органами местного самоуправления на основании постановления главы администрации Московской области о предоставлении земельного участка, технико-экономического обоснования, разработанного, согласованного и утвержденного в установленном порядке.

2.2.8. Постановление об отказе в предоставлении земельного участка, принятое органом местного самоуправления, выдается на руки заказчикам и может быть обжаловано в суде в установленном законом порядке.

2.2.9. Материалы предварительной градостроительной проработки по размещению объектов подлежат рассмотрению постоянно действующими комиссиями по выбору земельных участков под строительство при органах местного самоуправления; при необходимости осуществляется выезд и осмотр в натуре выбранного участка всей комиссией или отдельными ее членами. Оформляется акт выбора земельного участка с приложением необходимых картографических материалов, содержащий следующие сведения: общую площадь участка, его адрес; наименование юридического лица, испрашивающего участок; цели предоставления участка, вид и сроки пользования землей; сроки проектирования, строительства, реконструкции; условия использования транспорта; условия сноса находящихся на участке строений или зеленых насаждений, переселения граждан, прокладки подземных или наземных коммуникаций; градостроительные и экономико-правовые условия землепользования, а также укрупненные расчеты возможных убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов от потерь сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием земельного участка; прикладываются согласования всех членов комиссии по выбору участков под строительство, собственников земли, чьи интересы затрагиваются предполагаемым отводом, материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территорий.

2.2.10. Материалы согласования места размещения объекта утверждаются органом местного самоуправления. Принятое органом местного самоуправления постановление о согласовании места строительства или реконструкции объекта или об изъятии (выкупе) и выделении земельного участка под эти цели является основанием для получения заказчиками технических условий на подключение к инженерным коммуникациям, открытия финансирования для государственных проектных организаций, оформления землеотводной документации в установленном порядке, проведения топографо-геодезических изысканий; копия постановления выдается заказчику.

2.2.11. Разработка и выдача заказчикам необходимых землеотводных документов по объекту строительства с учетом трасс инженерных коммуникаций осуществляются местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с постановлением органа местного самоуправления.

2.2.12. Предоставление земельных участков для изыскательских топографо-геодезических, поисковых, инженерных и других исследований и изысканий, геологической изученности недр производится на основании договора с собственниками земли, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, а также регулируется главой 8 настоящих "Правил застройки".

По окончании указанных работ земельные участки по акту должны быть сданы собственникам земли с приведением земельных участков в состояние, пригодное для использования их по целевому назначению, если иное не предусмотрено договором, с возмещением владельцам земли причиненных убытков.

2.2.13. Приступать к освоению земельного участка разрешается после геодезического выноса и закрепления его границ в натуре (на местности), осуществляемого специалистами местного органа архитектуры и градостроительства или комитета по земельным ресурсам и землеустройству, или другими организациями, имеющими лицензию на проведение указанных работ; выдачи чертежа с планом земельного участка и документов, удостоверяющих право на этот участок.

Геодезическая разбивка объектов строительства в границах отведенного в натуре участка и в соответствии с проектной документацией должна осуществляться вышеуказанными специалистами.

Приступать к производству строительно-монтажных работ разрешается после регистрации объекта и получения разрешения в местных инспекциях Госархстройнадзора.

2.3. Предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для жилищного и других видов индивидуального строительства

2.3.1. Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, строительства зданий или сооружений для осуществления предпринимательской деятельности, связанной с улучшением уровня социальной, культурно-бытовой, просветительской, медицинской, производственной деятельности в городах или других поселениях, а также гаражного, дачного строительства, личного подсобного, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства обращаются с ходатайством в органы местного самоуправления.

2.3.2. Органами местного самоуправления рассматриваются заявления физических и юридических лиц, обеспечивается подготовка необходимых материалов и принимается постановление по данному вопросу в соответствии с действующим законодательством, являющееся основанием для оформления земельного участка.

В случае отказа в выделении земельного участка физическому или юридическому лицу выдается постановление органа местного самоуправления или выписка из него с разъяснением причин отказа. Отказ может быть обжалован в суде в установленном законом порядке.

2.3.3. Подготовка землеотводных документов, необходимых для принятия постановления органа местного самоуправления, производится:

- местными органами архитектуры и градостроительства при размещении строительства на землях несельскохозяйственного назначения, расположенных в городах, поселках городского типа, сельских населенных пунктах, дачных и других поселениях, в соответствии с функциональным назначением земель этих населенных пунктов, определенной градостроительной проектно-планировочной документацией;

- местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству при размещении строительства с учетом функционального зонирования территорий на землях, находящихся за пределами городских и поселковых черт, а также землях сельскохозяйственного назначения, входящих в границы указанных населенных пунктов с учетом функционального зонирования территорий.

2.3.4. Приступать к освоению земельного участка разрешается после геодезического выноса и закрепления его границ в натуре (на местности), осуществляемого специалистами местного органа архитектуры и градостроительства или комитета по земельным ресурсам и землеустройству или другими организациями, имеющими лицензию на проведение указанных работ, с оформлением и передачей застройщику выполненных работ по акту, получения документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также согласованного проекта и плана застройки участка.

2.3.5. Для комплексного освоения территорий, предназначенных для новых жилых образований в виде малоэтажной индивидуальной застройки, оснащения их необходимыми инженерными коммуникациями, сооружениями, улично-дорожной сетью, разработки для этого комплексной проектно-сметной документации и организованного ведения строительных работ граждане могут создавать юридические лица, в том числе на время ведения строительства малоэтажной индивидуальной застройки, с осуществлением функций застройщика и с предоставлением им в аренду намечаемых к застройке земельных участков по договору с органом местного самоуправления.

Последующее оформление права собственности, пользования, аренды земельных участков для граждан осуществляется в установленном законом порядке.

2.3.6. Необходимые топографо-геодезические и проектные работы, выдача технических условий и технической документации для индивидуальных застройщиков производятся по расценкам, утвержденным в порядке, установленном администрацией Московской области, за счет средств граждан, которым предоставляются земельные участки.

2.3.7. Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны:

- не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей деятельности;

- соблюдать строительные нормы и правила, градостроительную и землеустроительную документацию, требования по охране памятников истории, культуры, архитектуры, археологии;

- не препятствовать должностным лицам органов местного самоуправления в осуществлении государственного контроля по использованию земель и градостроительству;

- проводить работы по благоустройству и озеленению, сохранять зеленые насаждения на их земельных участках, поддерживать должное санитарное и противопожарное состояние участков;

- своевременно платить земельный налог и арендную плату;

- не нарушать права и охраняемые законом интересы других собственников земельных участков, соблюдать порядок пользования местными угодьями и другими природными объектами.