Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Вход
- Главная
- Решение Сургутской городской Думы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 7 декабря 2000 г. N 315-IIГД "Об утверждении целевой программы "Реконструкция домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте" на 2001-2010 годы" (с изменениями и дополнениями) (утратило силу)
- Приложение. Целевая Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте на 2001-2010 годы
Приложение. Целевая Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте на 2001-2010 годы
ГАРАНТ:
Решением Сургутской городской Думы от 25 октября 2002 г. N 181-IIIГД действие настоящей программы приостановлено до ввода в эксплуатацию незавершенного строительства социально значимых объектов
Приложение
к решению Сургутской городской Думы
от 7 декабря 2000 г. N 315-IIГД
Целевая Программа
реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте
на 2001-2010 годы
(с изменениями от 25 октября 2002 г.)
Целевая программа реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте на 2001-2010 годы разработана в соответствии с указами Президента Российской Федерации от 29.03.96г. N 431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище", от 28.04.97г. N 425 (ред. от 27.05.97г.) "О реформах жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.1996г. "Об утверждении перечня и сроков разработки основных нормативных и правовых актов Российской Федерации, необходимых для реализации нового этапа Государственной целевой программы "Жилище", подпрограммой "Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки" нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище".
Программа разработана временном творческим коллективом (ВТК) в составе:
/-------------------------------------------------------------------\
| Директор-координатор |В.Ф.Новицкий - первый заместитель Мэра |
| Программы |города Сургута |
|----------------------+--------------------------------------------|
| |Л.В.Хихлуха - академик архитектуры |
| Руководитель ВТК |Российской академии архитектуры и |
| |строительных наук |
|----------------------+--------------------------------------------|
| |А.Н.Спивак - консультант по |
| Члены ВТК: |научно-техническим и методическим вопросам, |
| |кандидат технических наук, профессор; |
| |--------------------------------------------|
| |В.В.Авдеев - консультант по |
| |жилищно-коммунальным вопросам, экономике |
| |энергосбережения; |
| |--------------------------------------------|
| |Б.С.Платонов - разработчик по вопросам |
| |анализа жилищного фонда, объемов |
| |реконструкции и кредитно-финансового |
| |механизма; |
| |--------------------------------------------|
| |А.С. Христунов - главный инженер проекта |
| |реконструкции, руководитель разработки по |
| |архитектурно-строительным разделам; |
| |--------------------------------------------|
| |В.Я.Коган - генеральный директор закрытого |
| |акционерного общества "Апио-Центр", |
| |ответственный за разработку Программы, |
| |взаимодействие заказчика с координатором |
| |разработки. |
\-------------------------------------------------------------------/
Программа разработана при содействии Департамента жилищно-коммунального хозяйства, Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сургута с учетом материалов социологического опроса в 2000 году граждан, проживающих в микрорайоне N 8, замечаний и предложений первого вице-президента, академика Российской академии архитектуры и строительных наук, доктора технических наук, профессора С.Н.Булгакова.
Паспорт Программы
/----------------------------------------------------------------\
| Наименование |Реконструкция жилых домов первых массовых серий |
| Программы |застройки в городе Сургуте. |
|---------------+------------------------------------------------|
| |Постановление Российской Межведомственной |
| |Комиссии от 19.11.1997. "О проекте подпрограммы |
| |"Реконструкция жилых домов первых массовых серий|
| |застройки"; распоряжение Президиума |
| |Правительства Ханты-Мансийского автономного |
| Основания для |округа от 24.04.2000 N 96-рпп "Об организации |
| разработки |демонстрационной зоны"; постановление админи- |
| Программы |-страции города Сургута от 27.04.2000 г. N 77 |
| |"О программе реконструкции жилых домов первых |
| |массовых серий";распоряжение администрации |
| |города от 16.05.2000 N 1331 "О пилотном проекте |
| |реконструкции жилого дома с надстройкой |
| |мансардного этажа по улице Энергетиков, 33". |
|---------------+------------------------------------------------|
| Заказчик |Департамент жилищно-коммунального хозяйства |
| Программы |администрации города Сургута. |
|---------------+------------------------------------------------|
| |Департамент жилищно-коммунального хозяйства, |
| Разработчики |Департамент архитектуры и градостроительства |
| Программы |администрации города, закрытое акционерное |
| |общество "Апио -Центр", временный творческий |
| |коллектив (ВТК). |
|---------------+------------------------------------------------|
| Объект |Жилищный фонд домов первых массовых серий |
| Программы |застройки 1960-70-х годов в городе Сургуте в |
| |объеме 647.7 тыс. кв. метров |
|---------------+------------------------------------------------|
| |Целями Программы являются реализация |
| |государственной политики сохранения, обновления |
| |и увеличения жилищного фонда, создание условий |
| |организационного, правового и финансового |
| |обеспечения его реконструкции, выполнение |
| |следующих задач: |
| |-снижение расходов бюджета города и средств |
| |населения на содержание, ремонт и эксплуатацию |
| |жилищного фонда в соответствии с программой |
| |реформирования жилищно-коммунального хозяйства |
|Основные цели и|города Сургута на 1998-2003 годы; |
| задачи |-увеличение размеров жилищного фонда и повышение|
| Программы |эффективности использования территорий в рамках |
| |Государственной целевой программы "Жилище"; |
| |-стимулирование на основе рыночных механизмов |
| |самофинансирования инвестиций и инициатив в |
| |сфере реконструкции жилищного фонда с |
| |надстройкой мансардных этажей; |
| |-рассмотрение и оценка способов реконструкции |
| |жилых домов с учетом социально-экономической |
| |эффективности проекта и его привлекательности |
| |для инвесторов, с учетом мнения жителей города |
| |при проведении адресного социологического опроса|
| |населения. |
|---------------+------------------------------------------------|
| |Создание системы и механизмов взаимоотношения |
| |администрации города, инвесторов, владельцев и |
| |пользователей жилищным фондом, стимулирующих |
| |осуществление реконструкции. Повышение |
| |эффективности использования жилищного фонда |
| |домов первых массовых серий застройки в городе |
| |Сургуте и прилегающих к ним территорий |
| |посредством: |
| |-утепления зданий и модернизации инженерного |
| |оборудования; |
| Важнейшие |-надстройки этажей, в том числе мансардных на |
| целевые |существующих домах первых массовых серий |
| показатели |застройки; |
| Программы |-пристройки и завершения жилых образований с |
| |учетом соблюдения градостроительных, |
| |санитарно-гигиенических и правовых требований. |
| |Снижение затрат бюджета города на поддержание, |
| |ремонт и эксплуатацию жилищного фонда. |
| |Совершенствование ремонтно-строительной базы. |
| |Улучшение социально- экономических параметров |
| |жилищного фонда и прилегающей территории. |
| |Создание территориальной нормативно-правовой |
| |базы. |
| |Повышение градостроительных показателей и |
| |архитектурной выразительности застройки города. |
|---------------+------------------------------------------------|
| | 2001-2010 годы |
| | 1 этап 2001-2003 годы: |
| |-осуществление реконструкции домов первых |
| |массовых серий застройки общей площадью 91,2 |
| |тыс. кв. метров с надстройкой мансардных этажей |
| |общей площадью порядка 18,24 тыс. кв. м. с |
| |созданием демонстрационной энергоэффективной |
| |зоны (подпрограмма 1000 квартир), площадью |
| |реконструируемых домов 45.6 тыс. кв. метров с |
| |площадью надстройки мансардных этажей 9,12 тыс.;|
| |-разработка правовых актов взаимодействия |
| |участников процесса реконструкции и |
| |нормативно-технических документов. По окончании |
| |I этапа реализации Программа корректируется. |
| | 2 этап 2004-2007 годы: |
| |-оценка социально- экономической эффективности |
| |Программы; |
| Сроки и этапы |-определение стандарта потребительских качеств |
| реализации |жилья после реконструкции; |
| Программы |-проведение реконструкции домов первых массовых |
| |серий застройки общей площадью 249,7 тыс. кв. |
| |метров с надстройкой мансардных этажей и |
| |пристройкой жилья общей площадью 49,94 тыс. кв. |
| |метров. |
| | 3 этап 2008-2010 годы: |
| |-проведение реконструкции домов первых массовых |
| |серий застройки общей площадью 306.8 тыс. кв. |
| |метров с надстройкой мансардных этажей и |
| |пристройкой жилья общей площадью 61.36 тыс. кв. |
| |метров. |
| |Проведение на 2-3 этапах реализации Программы |
| |следующих вариантов реконструкции: |
| |-надстройка мансарды с частичным расширением |
| |корпуса здания за счет площади кухонь и летних |
| |помещений; |
| |-надстройка этажа, в том числе мансарды с |
| |расширением корпуса здания. |
|---------------+------------------------------------------------|
| |Источниками финансирования программы |
| |реконструкции жилых домов первых массовых серий |
| |застройки могут быть консолидированные средства:|
| |-кредиты Российских банков или других финансовых|
| |институтов; |
| |-субсидии органов местного самоуправления; |
| |-средства бюджета города; |
| |-средства от реализации готовой строительной |
| |продукции в порядке реинвестирования; |
| |-собственные средства граждан; |
| |-кредиты зарубежных инвесторов; |
| |-средства, полученные за счет возмещения разницы|
| |затрат на отопление. |
| |Из жилого фонда, вводимого за счет средств |
| |бюджета города, предоставляется для обеспечения:|
| |-малообеспеченным слоям населения по социальному|
| |найму -10%; |
| |-гражданам, стоящим на учете получения субсидий |
| |на строительство жилья -25%; |
| |-продажи по сложившейся стоимости жилья на рынке|
| |готовой строительной продукции -35%; |
| |-реализации заказчиком городских программ |
| Объемы и |(кредиты молодым семьям и снос временного жилья)|
| источники |-20%; |
|финансирования |-продажи жилья повышенной комфортности - 10%. |
| Программы |Вариантом финансово-кредитного механизма может |
| |быть создание инвестиционного фонда |
| |реконструкции, аккумулирующего денежные средства|
| |из различных источников и материальные активы, |
| |получаемые от фирм-производителей строительной |
| |продукции для использования этих средств при |
| |реконструкции зданий и строительстве мансард. |
| |Общий объем финансирования Программы - 3 303 270|
| |тыс.рублей. |
| |За счет средств бюджета города осуществляются |
| |разработка нормативно-технической, |
| |проектно-сметной документации, организация |
| |строительного производства, пилотное |
| |строительство трех домов (по одному дому, |
| |находящемуся на балансе муниципальных учреждений|
| |Дирекций единого заказчика); оплата |
| |реконструкции домов демонстрационной |
| |энергоэффективной зоны и различные виды доплат |
| |для перехода к проведению массовой |
| |реконструкции. |
| |За счет привлеченных или заемных средств |
| |определяются площади реконструкции I, II и III |
| |этапов Программы из жилищного фонда домов первых|
| |массовых серий застройки согласно приложению 1. |
|---------------+------------------------------------------------|
| |Департамент жилищно-коммунального хозяйства |
| |администрации города Сургута,жилищное |
| |агентство,муниципальные учреждения Дирекций |
| Основные |единого заказчика,закрытое акционерное общество |
| исполнители |ЗапСибЗНИИЭП,закрытое акционерное общество |
| |"АПИОЦЕНТР",временный творческий коллектив |
| |(ВТК),проектные, строительные и |
| |ремонтно-строительные организации. |
|---------------+------------------------------------------------|
| |Завершение реконструкции жилых домов первых |
| |массовых серий застройки 1960-1970-х годов и |
| |прилегающих территорий; |
| |-прирост жилищного фонда на 129.54 тыс.кв.м. |
| |(20%); |
| |-повышение интенсивности использования освоенных|
| Основные |городских территорий; |
| конечные |-экономия земельных ресурсов площадью 20 га; |
| результаты |-повышение архитектурно-градостроительных |
| Программы |качеств застройки; |
| |-создание эффективных кредитно-финансовых |
| |механизмов и организационной базы обновления |
| |жилищного фонда; |
| |-снижение стоимости эксплуатации жилых зданий; |
| |-экономия энергоресурсов на отопление более чем |
| |на 30%, горячее и холодное водоснабжение -на |
| |40%. |
|---------------+------------------------------------------------|
| Система |Департамент жилищно-коммунального хозяйства |
| организации |информирует администрацию города: |
| контроля |-ежегодно о выполнении годовых планов работ; |
| исполнения |-поквартально о выполнении заданий по |
| мероприятий |реконструкции; |
| Программы |-поэтапно о выполнении этапов Программы |
\----------------------------------------------------------------/
1. Обоснование Программы
1.1. Введение
Жилищный фонд города Сургута в 2000 году насчитывает 4547,4 тысяч квадратных метров, 96 процентов которого составляют жилые дома, построенные из полносборных деталей крупнопанельного домостроения. При численности населения города 277,2 тысячи человек уровень обеспеченности жильем достигает 17,5 кв. метров на человека. Муниципальный жилищный фонд составляет 93,8%, 6,2% - частный, ведомственный и государственный жилищный фонд.
Несмотря на соответствие среднероссийскому уровню обеспеченности жильем, прежде всего в муниципальном фонде города часть населения продолжает жить в малоблагоустроенном жилье.
Жилищный фонд первых массовых серий застройки представлен, в основном, пятиэтажными крупнопанельными зданиями, построенными в 1960-70 годах для решения жилищной проблемы работников нефте-газодобывающего комплекса. Детали домов первых массовых серий индустриального домостроения поставлялись из разных регионов страны. Так, детали домов серии 1-464-а и 121 - из Свердловской области, серии 97 - из города Иркутска, серии 96 - из города Печоры, серии 1-467,1-468 и т.д. - из других регионов страны. Поэтому они не отвечали требованиям природно-климатических условий Западной Сибири.
Минимизация первичных затрат на строительство жилищного фонда первых массовых серий застройки посредством типизации, унификации и повышения заводской готовности, совмещения узлов, систем и материалов различной степени надежности и долговечности без учета размера вторичных затрат на ремонт и эксплуатацию; морально устаревшие планировки с минимальными размерами кухонь, привели к резкому падению потребительской стоимости зданий, к их физическому и существенному моральному износу.
Экстенсивная по характеру землепользования, разреженная, низкоплотная застройка микрорайонов отдельно стоящими зданиями без встроенных учреждений системы обслуживания населения обусловила низкую эффективность использования земельных участков в районах города, имеющих в настоящее время высокую стоимость земли.
Большие эксплуатационные расходы на текущие и аварийные ремонты жилого фонда домов первых массовых серий застройки, низкая теплоэффективность ограждающих их конструкций, не отвечающая современным требованиям, обветшалость фонда требуют принятие экстренных 44 эффективных мер по обновлению фонда путем капитального ремонта и реконструкции.
Назрела необходимость улучшения жилищных условий населения города, проживающего в малоблагоустроенных домах при высокой плотности заселения квартир. Поэтому после реконструкции жилые дома первых массовых серий застройки, размещенные в центральной части города, становятся востребованными как социальный жилищный фонд на вторичном рынке жилья.
В городе Сургуте отсутствует жилой фонд для временного переселения жителей. По прогнозам специалистов строительство домов для переселения жильцов не является эффективным, так как темпы обветшания и выбытия жилого фонда в ближайшие 10-15 лет могут быть приравнены к темпам прогнозируемого ввода жилья.
1.2. Актуальность реконструкции с надстройкой мансардных этажей и необходимость ее проведения программным методом
Актуальность реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки определяется:
- социальной значимостью указанного жилого фонда для города Сургута и масштабностью его размеров (фонд представлен в трех районах города: Центральном, Западном и Восточном в объеме 647,7 тыс. кв. м, что составляет 13% от общего городского фонда жилья, в нем проживает более 31 тыс.чел.);
- высоким уровнем физического износа морально устаревших зданий, затрат тепла на их отопление, не позволяющим в полной мере осуществлять реформу жилищно-коммунального хозяйства с учетом условий энергосбережения;
- высоким запасом несущей способности зданий, физический износ которых в среднем не превышает 30%, с точки зрения наращивания общей площади жилья на них путем надстройки 1-2 этажей на 4-5-этажных домах без усиления стен и условий имеющейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов города;
- острой проблемой восстановления ресурса путем капитального ремонта и реконструкции, с учетом прошедших сроков плановых капитальных ремонтов в соответствии с техническими нормами эксплуатации (через 25-30 лет);
- обеспечением повышения потребительских качеств жилья с целью ускорения процесса приватизации и расширения вторичного рынка жилья;
- возможностью получения дополнительного жилья по сниженной стоимости (примерно на 20%) одного квадратного метра.
Проведенная разъяснительная работа администрацией города и социологический опрос населения, организованный в мае 2000 года, показала, что большинство жителей позитивно относится к идее реконструкции жилищного фонда домов первых массовых серий застройки с надстройкой мансардных этажей с целью увеличения жилищного фонда и возможного в результате этого улучшения жилищных условий жителей. При проведении социологического опроса основная масса опрошенных считает наиболее приемлемой формой реконструкции - проведение работ без отселения жильцов реконструируемых домов.
Комплекс мероприятий по реконструкции домов первых массовых серий застройки, включающий:
- увеличение общей площади жилья за счет надстройки мансардных этажей;
- утепление стен здания;
- замену светопрозрачных ограждений, внутренней сантехники, предполагает участие в строительном процессе группы исполнителей, объединение усилий которых невозможно без использования программных методов управления реконструкцией. В эту группу входят:
- Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города;
- жители города, включая собственников жилья, нанимателей и арендаторов;
- эксплуатирующие организации;
- инвесторы и органы бюджетного финансирования;
- подрядные организации.
В основу механизма реализации Программы положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции.
Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников, закрепляемую посредством увязки инвестиционного цикла реконструкции в единый исполнительный документ.
Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса направлено на стимулирование инвестиций, организационно-техническую и производственную деятельность эксплуатирующих служб, заказывающих и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищного фонда.
2. Аналитический раздел Программы
2.1. Опыт и варианты реконструкции
Особенностью развития строительства за рубежом является то, что наряду с новым строительством и ремонтно-восстановительными работами, расширяются объемы реконструкции зданий и сооружений.
Так, в США объем средств, выделяемых на перестройку жилых домов, вырос за период с 1987 года по 1990 год на 20% и в 1992 году был равен расходам на новое строительство. Эта тенденция характерна для Японии, где большое внимание уделяется обновлению зданий. За период с 1986 года по 2005 год объем нового строительства в этой стране будет на 20% меньше, чем за предыдущие 15 лет.
За 23 года франция завершила реконструкцию жилых домов индустриального строительства.
В 1993 году было принято постановление Правительства объединенной Германии "Об экономии тепловой энергии". В настоящее время проводится массовая реконструкции индустриальных домов на территории бывшей ГДР.
Значительные реконструктивные работы, включая утепление домов и надстройку мансардных этажей, проводятся в Дании, Финляндии, Словакии и других Европейских странах.
В Санкт-Петербурге в 1913 году строилось 600 зданий и 300 зданий ремонтировалось и реконструировалось.
Начало эксперименту по реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки было положено в нашей стране еще в 80-х годах. Было реконструировано два дома в городах Минске и Краснодаре. Возобновились эти работы в середине 90-х годов и в настоящее время проводятся в ряде регионов Российской Федерации. К практической реализации приступили в Москве. Санкт-Петербурге. Екатеринбург. Казани. Ставрополе. Новочебоксарске и других городах. Ведущим экспериментом был пилотный проект реконструкции кирпичного 4-этажного дома в городе Лыткарино Московской области, который был осуществлен при поддержке Госстроя России.
Главные цели данного эксперимента - увеличение жилой площади за счет надстройки мансардного этажа, утепление здания, установка регулирующих систем инженерного оборудования и проведение строительных работ без выселения жителей. В настоящее время ведутся реконструктивные работы шести домов.
Второй пилотный проект в рамках "Меморандума о взаимопонимании между Министерством жилища и строительства Дании и Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства" начат в январе 2000 года в Санкт-Петербурге. Реконструкция пятиэтажного панельного дома по улице Торжковской, 16, Приморского района с надстройкой мансардного этажа проводится за счет средств Датского Фонда для строительства мансардных жилищ в России и должна быть завершена в августе 2000 года. Пилотный проект призван стать обучающей базой для Северо-Западного региона России.
В Санкт-Петербурге принята региональная программа реконструкции домов первых массовых серий застройки. В городе насчитывается около 2400 таких зданий общей площадью в 9 млн. кв. метров. Это примерно 190 тысяч квартир, в которых проживает 11% городского населения.
Общая стоимость программы, рассчитанной на 20 лет, составляет 27,56 млрд. рублей.
Программа исполнения работ включает 3 варианта:
1 - снос домов с переселением и строительством нового жилья;
2 - расселение жильцов и реконструкция дома;
3 - реконструкция без расселения жильцов. Базовым выбран вариант, при котором реконструкция будет вестись без расселения жильцов.
Реализация программы проводится в 3 этапа:
- первый (2001-2003 гг.) - обследование жилищного фонда и разработка проектной документации (1% инвестиций);
- второй (2004-2010 гг.) - заключение договоров на реконструкцию с застройщиками и девелоперами, реализация пилотных проектов (5,3% инвестиций);
- третий (2011-2020 гг.) - массовая реконструкция жилищного фонда первых массовых серий застройки с надстройкой мансард (93,7% инвестиций).
Планируется, что бюджетные средства будут возвращены частично за счет выкупа права инвестора на реконструкцию (24%) и за счет сокращения эксплуатационных расходов в течение 7 лет (76%). Экономический эффект реализации программы оценивается в 5,17 млрд. рублей или составит 17,5% объема инвестиций.
В результате реализации программы город получит дополнительно 15 млн. кв. метров жилья, сэкономит 1,5 тыс. гектаров земельной площади. Кроме того, снизятся расходы на эксплуатацию жилого фонда на 40% и энергопотери на 50%. Ежегодная экономия составит 148 млн. рублей.
Анализ имеющегося опыта проведения реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей выявил четыре основных способа ее реализации:
- реконструкция домов без отселения жителей и без перепланировки (с частичной перепланировкой) квартир существующего дома с надстройкой мансардного этажа, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
- реконструкция домов без отселения жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, расширением корпуса основного здания, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
- реконструкция домов с отселением жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, пристройками к торцу дома, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
- снос существующих домов, переселение жителей, проживающих в них, и строительство нового жилья на месте снесенного.
При многовариантности подходов к реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей инвариантным является отказ от сноса домов первых массовых серий застройки и строительства на освободившейся площади новых зданий, так как это жилье в современных условиях острого дефицита жилищ доступно населению со средним уровнем достатка.
Опыт Москвы показал, что затраты на демонтаж и транспортировку конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения образующихся отходов, даже без учета затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить свыше 100 долларов США на один квадратный метр сносимого жилья.
Реальное использование в строительстве того или иного из перечисленных вариантов, а также применение других вариантов реконструкции домов первых массовых серий застройки, позволит накопить определенный опыт внедрения конструктивных, технологический и финансовых решений проблемы. Такой опыт приобретается при освоении пилотных проектов на специально выделенной демонстрационной зоне.
За основу возможности инвестирования реконструкции можно принять подпрограмму "1000 квартир". Она включает инвестирование реконструкции жилых домов и строительство новых квартир в мансардных этажах. Данная пилотная программа предполагает повышение энергоэффективности зданий и может стать приоритетным проектом государственной поддержки проведения энергосберегающей политики Правительства Российской федерации в соответствии с принятым в 1995 году постановлением "О государственной поддержке создания в Российски Федерации энергоэффективных демонстрационных зон".
Для организации демонстрационной энергоэффективной зоны в городе принимается подпрограмма "1000 квартир" в районе массовой застройки 4-5-этажными жилыми домами первых массовых серий. Определяются и утверждаются решением администрации города жилые дома емкостью 900-950 квартир (40-50 тыс. кв. метров), которые в результате реконструкции надстраиваются мансардными этажами с количеством 150-200 квартир (15 тыс. кв. метров).
Из общего количества этих домов определяется один-два дома, которым присваивается статус домов пилотного проекта, реконструкция которых осуществляется в первую очередь и на них отрабатываются конструктивно-технические решения, организационный и финансовый механизмы.
2.2. Структура и состояние жилищного фонда первых массовых серий застройки и особенности их реконструкции
В городе Сургуте жилищный фонд, включенный в программу первых массовых серий застройки составляет 647,7 тыс. кв. метров и представлен в основном сериями жилых домов: И-164-07; 1-467А; 1-468;1-464А; 111-121; 1-447; 96;9. Удельный вес домов первых массовых серий застройки в общем объеме жилого фонда города составляет 12,8%.
Размеры и структура жилищного фонда первых массовых серий застройки города приведены в приложении 1.
Характерной особенностью жилищного фонда является его моральный износ, проявляющийся в несоответствии эксплуатационных качеств современным требованиям теплоэффективности ограждающих конструкций, гидроизоляции, уровню обеспечения сантехническим оборудованием квартир.
Ранее проведенные обследования подтверждают наличие существенных запасов прочности несущих элементов конструкций зданий, что позволяет надстраивать здания 1-2 мансардными этажами без усиления конструкций при их износе в пределах 30%. Исключения составляют здания, расположенные на участках с высоким уровнем грунтовых вод и здания с конструктивными элементами (козырьки, карнизы, балконы), которые должны конкретно учитываться при обследовании и планировании работ по реконструкции.
Методика обследования технического состояния фонда домов первых массовых серий застройки должна проводиться на основании требований Всероссийских Строительных Норм (ВСН) 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" с учетом натурного обследования каждого здания, подлежащего реконструкции с надстройкой мансардного этажа.
Жилые территории, застроенные в период с 1966 года по 1975 год домами первых массовых серий застройки, в градостроительном отношении представляют в основном кварталы площадью в 50-50 га, которые в техническом отношении характеризуются уже сложившейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, обеспечивающей потребности населения.
2.3. Проблемы энергосбережения
Повышение тепловой эффективности зданий в соответствии с увеличившимися нормативными требованиями является одним из главных критериев при реконструкции фонда жилых домов первых массовых серий застройки.
Низкое теплотехническое состояние наружных ограждений (ср.: удельный расход топлива на один кв. метр общей площади в 2,5-3 раза превышает аналогичный показатель стран Скандинавии и Северной Америки) приводит к неоправданным высоким расходам тепловой энергии, которые составляют миллионы Гкал. в год.
Большинство населения не имеет практической возможности сокращения расхода тепла в системах централизованного отопления, а утепление наружных стен жилых домов, замена и утепление окон и балконных дверей жилых домов, позволит сократить теплопотребление на 25-30%. Кроме того, строительство мансард позволит сократить затраты ча утепление зданий примерно на 7-9%. Сравнительные расчетные показатели приведены в таблице 1.
Таблица 1
/-------------------------------------------------------------------------------\
| | требуемое | Фактическое | | |
| Строительные |сопротивление | сопротивление |мероприятия по | экономия тепла |
| части жилого |теплопередаче |теплопередаче, | утеплению | после |
| здания | по СНиП, | м2*К/Вт | |реконструкции, % |
| | м2*К/Вт | | | |
|--------------+--------------+---------------+---------------+-----------------|
| Чердак | 4.6 | 1.1 | надстройка | 9 |
| | | | мансарды | |
|--------------+--------------+---------------+---------------+-----------------|
|Наружные стены| 3.5 | 1.34 | утепление с | 45 |
| | | | отделкой | |
|--------------+--------------+---------------+---------------+-----------------|
| Покрытие над | 4.6 | 1.19 | утепление | 12 |
| подвалом | | | подвала | |
|--------------+--------------+---------------+---------------+-----------------|
| Окна, | | |замена (ремонт)| |
| балконные | 0.6 | 0.26 | окон и дверей | 34 |
| двери | | | | |
\-------------------------------------------------------------------------------/
Социологический опрос жителей домов микрорайона N 8, проверенный в соответствии с распоряжением администрации города Сургута от 24.04.2000 г. N 1153 "О социологическом опросе граждан, проживающих в домах старых серий застройки", показал высокую оценку жителями приоритетных видов капитального ремонта при реконструкции домов и определил потребность в получении такого жилья (приложение 2).
Установка приборов учета позволит снизить расходы холодной и горячей воды, газа, расходы на канализацию примерно на 15-20%, тепла (с учетом утепления зданий) - на 30-40% от установленных нормативов.
Таким образом, в результате реконструкции не только улучшатся условия проживания граждан, но и оптимально снизятся эксплуатационные затраты.
2.4. Применяемые технологии, материалы и оборудование
Отечественный опыт и примеры зарубежной практики способствовали принятию оптимального решения комплексной реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки, надстраиваемых мансардными этажами с утеплением их стен.
В настоящее время эффективно применяются системы утепления стен существующего здания:
- утепление с защитно-декоративным экраном;
- утепление с оштукатуриванием фасадов;
- утепление с облицовкой плоскими материалами,
В качестве защитно-декоративных экранов применяются различные виды алюминиевого сайдинга и панелей, зачастую в сочетании с минераловатным утеплителем. Не исключено применение других видов утеплителей на основе полистиролов и полиуретанов. В этом случае необходимо в целях соблюдения пожарной безопасности устраивать противопожарные поэтажные и оконные рассечки из утеплителя "Роквул" (город Москва), обладающего огнезащитным свойством.
Оштукатуривание фасадов по системе Дравит и другие системы с утеплением стен теплоизоляцией группы пенополистирол - пенополиуретан связаны с применением мокрых штукатурных процессов, которые производятся только при температурах не выше минус 10 градусов по Цельсию. Несмотря на удовлетворительные результаты теплоэффективности этих систем, они не дают экономически выгодных результатов при применении в городе Сургуте-регионе с продолжительным осенне-зимним периодом.
Утепление стен облицовкой плоским теплоэффективным материалом считается наиболее простым видом производственных работ. Одним из применяемых в настоящее время облицовочных материалов является полиалпан зарубежного и отечественного производства. Обладая качеством нулевого предела распространения огня по поверхности, этот материал позволяет использовать его как наиболее распространенный вид эффективных утеплителей. При испытании облицовочных материалов в противопожарном отношении и проверке при экстремальном строительстве, наибольшим эффектом обладают материалы из полиалпана в сочетании с минераловатными утеплителями.
Указанные варианты утепления сопоставимы по единовременным затратам и это позволяет осуществлять широкий выбор способов утепления стен и покрытий мансардных этажей.
Для утепления мансардного этажа широко применяется минераловатный утеплитель. Он обладает хорошими тепло и звукоизоляционными свойствами, при пожаре выдерживает температуру свыше 1000 °С, препятствует прохождению высокой температуры через изоляционный слой. Структура его волокон обеспечивает высокую жесткость материала, которая способствует сохранению геометрических размеров утеплителя в конструкции. Минеральная вата "Роквул", производимая в Московской области, имеет низкую стоимость по сравнению с ввозимой из-за рубежа, поэтому широко используется при утеплении зданий.
Для замены вертикальных окон в реконструируемом здании целесообразно использовать деревянные окна в раздельно-спаренном переплете с однокамерным стеклопакетом и одним наружным стеклом. Выбор стеклопакета осуществляется по данным расчета реконструкции здания. Не исключена установка вертикальных окон из поливинилхлорида, пользующихся повышенным спросом в настоящее время на рынке готовой строительной продукции в России. Учитывая, что большинство окон из поливинилхлорида производится по импортной технологии, целесообразно при выборе окон обращать внимание на их теплотехнические свойства, которые должны отвечать требованиям теплозащиты для конкретного региона. При реконструкции жилого дома N 33 по улице Энергетиков используются окна с тройным стеклопакетом, изготовленные обществом с ограниченной ответственностью "Сургут-мебель".
Наиболее совершенной конструкцией мансардных окон обладают окна "ВЕЛЮКС", производимые фирмой "VELUX A/S" - Дания. Мансардные и вертикальные окна это изделия, которые обладают совершенно разными конструктивными и эксплуатационными свойствами. Мансардные окна устанавливаются в домах с наклонными крышами с углами наклона от 5 до 90 градусов в соответствии со специально разработанной инструкцией, которой снабжается каждый комплект окна. Мансардное окно имеет полностью подогнанную к переплету оконную коробку, которая соединяется с несущими конструкциями крыши. При этом все конструктивные слои покрытия крыши примыкают к окну таким образом, чтобы предотвратить проникновение ветра и влаги. Окно, устанавливаемое по разработанной инструкции, позволяет произвести качественный профессиональный монтаж его самостоятельно специально подготовленными рабочими. Датская фирма "VELUX A/S" гарантирует качество продукции и обслуживание в течение 5 лет.
Регулирующая и запорная арматура, используемая для реконструкции внутренних инженерных сетей здания, выпускается московской фирмой "Данфосс". Фирма производит широкий ассортимент продукции (от радиаторных термостатов до клапанов подпиточных линий систем отопления). Продукция фирмы "Данфосс" надежна в эксплуатации, проста в управлении и имеет доступную стоимость.
Фирма "Грундфосс" (город Москва) поставляет тепловые пункты и насосы для систем отопления и тепловых пунктов, монтируемых в жилых домах. Вся продукция фирм "Грундфосс" и "Данфосс" реализуется в России.
Для реализации целевой программы "Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте" необходимо выполнить следующий порядок проектирования:
1. Инженерно-геодезические изыскания.
2. Натурное обследование, поверочные расчеты всех жилых домов демонстрационной зоны и пилотных домов в других микрорайонах города, находящихся на балансе дирекций единого заказчика, с анализом возможности реконструкции с надстройкой (количество этажей, мансардных этажей или замены совмещенной кровли на двухскатную).
3. Подготовка эскизного проекта застройки микрорайона с учетом демонстрационной зоны.
4. Разработка схем инженерных сетей, вертикальной планировки, благоусройства микрорайона, в котором находится демонстрационная зона.
5. Корректировка застройки микрорайона с учетом демонстрационной зоны (стадия - рабочий проект).
6. Реконструкция жилых домов с обмерными работами (стадия -рабочий проект).
3. Цели и задачи Программы
Цель Программы - создание условий для реализации государственной политики по сохранению и обновлению жилищного фонда путем осуществления в 2001-2010 годах реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки с утеплением ограждающих конструкций и модернизацией инженерного оборудования, увеличением общей площади жилья за счет надстройки мансардных этажей на 129,54 тыс.кв. метров.
Для достижения поставленной цели предусматривается решить следующие задачи:
- осуществить учет, оценку технического состояния пятиэтажного жилищного фонда города первого поколения индустриального домостроения для обеспечения предпроектной основы Программы, базой которой станут данные обследования и диагностика зданий;
- провести социологический опрос населения с целью изучения потребности жителей по комфортабельности и расширению площади жилых домов с надстройкой мансардных этажей, осуществить организационные меры и изучить потребности первичного и вторичного рынков жилья;
- создать нормативно-правовую и нормативно-техническую базу для организации территориальной реконструкции;
- осуществить создание энергоэффективной демонстрационной зоны с определением 1-2-пилотных жилых домов для отработки системы реконструкции жилищного фонда, включающей организационно-правовые аспекты, конструктивно-технологические решения, финансовые механизмы, социально-экономические параметры;
- организовать материально-техническую и производственную базы реконструкции;
- отработать информационное обеспечение распространения технических решений, новых технологий реконструкции домов первых массовых серий застройки на жилые здания более поздних сроков строительства с целью обучения работников производственных и ремонтно-строительных предприятий.
Целевые показатели Программы:
- увеличение с 2002 года ежегодного объема реконструкции на 10-11 тыс.кв. метров общей площади и выход в 2010 году на объем реконструкции 100 тыс.кв. метров;
- увеличение в 2010 году жилищного фонда за счет устройства мансардных этажей на 129,54 тыс.кв. метров;
- снижение энергопотребления на отопление в реконструированном жилищном фонде более чем на 30%.
4. Ресурсное обеспечение и сроки реализации Программы
Система реконструкции, создаваемая в результате реализации Программы, предполагает максимальную концентрацию средств и ресурсов, их сбалансированное распределение в планируемые сроки по этапам осуществления программы.
Ресурсы на реализацию Программы I этапа определены из условия проведения реконструкции в запланированные сроки (2001-2003 годы). Финансирование в объеме 465,12 млн.руб. должно осуществляться за счет средств бюджета города и консолидированных источников.
С целью избежания распыления средств, в проведении единой технической политики необходимо предусмотреть средства бюджета города на: разработку организационно- правовых нормативных документов, создание информационной базы по оценке технического состояния жилищного фонда, социальный опрос населения, изучение потребности в жилье на рынке, научно-техническое сопровождение экспериментов и финансовую поддержку развития материально-технической базы. За счет средств бюджета города должна осуществляться реконструкция внешних инженерных сетей районов массовой застройки (в зависимости от их состояния), реконструкция пилотных домов и зданий демонстрационной энергоэффективной зоны в микрорайоне N 8 (в том числе по программе "1000 квартир").
Потребность в инвестициях с учетом стоимости комплексной реконструкции демонстрационной энергоэффективной зоны микрорайона N 8 и двух пилотных домов, находящихся на балансе дирекций единого заказчика Центрального и Западного районов на период действия Программы оценивается в объеме 3 303,27 млн.руб, из которых 2547,17 млн.руб. должны поступить из бюджета города, остальные - 756,1 млн.руб - из привлеченных (заемных) средств.
Сроки реализации Программы 2001-2010 годы:
1-й этап 2001-2003 годы;
2-й этап 2004-2007 годы;
3-й этап 2008-2010 годы.
В 1-м этапе общая площадь реконструкции составит 91,2 тыс. кв. метров, с надстройкой этажей - 18,24 тыс. кв. метров, расчетная сумма освоения 465,12 млн.руб (из которых 421,34 млн. руб - средства бюджета города и 43,78 млн.руб - объем привлеченных (заемных) средств). В 1-ом этапе реализуется подпрограмма "1000 квартир", которая включает площадь реконструкции 45,6 тыс. кв. метров и надстройку мансардных этажей общей площадью 9,12 тыс. кв. метров в создаваемой демонстрационной энергоэффективной зоне (микрорайон N 8 дирекции единого заказчика Восточного жилого района) и по одному дому в микрорайонах дирекций единого заказчика Западного и Центрального жилых районов ежегодно.
После выполнения мероприятий I этапа Программа корректируется.
Во 2-м этапе производится оценка социальной и экономической эффективности, определение стандарта потребительских качеств жилья после его реконструкции, реконструкция домов первых массовых серий застройки общей площадью 249,7 тыс. кв. метров с надстройкой мансардных этажей и пристройкой жилья общей площадью 49,94 тыс.кв. метров.
Общий объем капиталовложений составит 1273,47 млн.руб., из них 953,85 млн.руб объем собственных средств из бюджета города, 319,62 млн.руб - объем привлеченных (заемных) средств.
В 3-м этапе проводится реконструкция домов первых массовых серий застройки общей площадью 306,8тыс. кв. метров с надстройкой мансардных этажей и пристройкой жилья общей площадью 61,36 тыс. кв. метров. Общий объем капиталовложений - 1 564,680 млн.руб., из них 1171,98 млн.руб - объем собственных средств из бюджета города, 392,70 млн.руб - объем привлеченных (заемных) средств.
В течение 2-го, 3-го этапов реализации Программы реконструкция проводится по следующим вариантам: надстройка мансарды, надстройка мансарды с частичным расширением корпуса здания за счет площади кухонь и летних помещений, надстройка этажа, в том числе мансарды с расширением корпуса здания.
Источниками финансирования целевой программы реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки должны быть консолидированные средства, включающие:
- кредиты отечественных банков или других финансовых институтов;
- субсидии администрации города;
- средства бюджета города;
- средства от реализации готовой строительной продукции в порядке реинвестирования в реконструкцию;
- собственные средства граждан;
- кредиты зарубежных инвесторов;
- возмещение разницы затрат на отопление.
Из жилья, вводимого за счет средств бюджета города, 10% - предоставляется для обеспечения малообеспеченных слоев населения по социальному найму;
25% - гражданам, стоящим на учете на получение субсидий на строительство жилья;
35% - для продажи по сложившейся стоимости жилья на рынке готовой строительной продукции;
20% - для реализации заказчиками городских программ (кредиты молодым семьям, снос временного жилья);
10% - для продажи гражданам, желающим приобрести жилье повышенной комфортности.
5. Механизмы реализации Программы
5.1. Организационные мероприятия
Правовое, нормативное и методическое регулирование процесса реализации Программы должно быть направлено на стимулирование инвестиций, организационно-технической и производственной деятельности эксплуатационных служб, заказчиков и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищным фондом.
Организационный механизм реализации должен предусматривала непосредственное участие исполнительных органов города как координатора всего комплекса работ, включая пилотные проекты, оценку экономической и социальной эффективности реконструкции с устройством мансардных этажей, создание зон комплексной реконструкции жилищного фонда.
Организационный механизм реализации Программы строится с учетом:
- указа Президента РФ от 28.04.97г. N 425 (ред. от 27.05.97г.) "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации";
- положения о демонстрационной зоне высокой энергетической эффективности на территории Ханты-Мансийского автономного округа, утвержденного постановлением Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа 19.01.00г. N 10 "Об энергосбережении на территории Ханты-Мансийского автономного округа";
- выполнения требований подпрограммы "Реконструкция жилых домов первых массовых серий застройки "Государственной целевой программы "Жилище".
Организационное взаимодействие всех участников процесса реконструкции осуществляется посредством:
- участия администрации города и ее структурных подразделений, ответственных за проведение политики градостроение, землепользования, финансирования, управления жилищным хозяйством и энергетическими системами города;
- создания системы нормативно-правовых отношений участников проводящих работы по реконструкции, основанной на требованиях Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса и территориальных нормативно-правовых документов;
- организации целевых фондов, объединений, кредитно-финансовых структур, товариществ собственников жилья, оформления их в гражданско-правовые организации как кредитополучателей и вкладчиков в сферу реконструкции с учетом наделения территориальными льготами в соответствии с установленным порядком;
- вовлечения общественности в обсуждение проектов реконструкции с представлением права выбора вариантов и дополнительных услуг по обновлению и реконструкции квартир, жилых домов и благоустройству территории. Информация населения о целях, задачах и преимуществах реконструкции.
В целях реализации долгосрочной целевой программы реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки, а в последующем -жилых домов индустриального строительства более поздних поколений, целесообразно создать организационный механизм регулирования взаимодействия участников реконструктивных работ в части:
- участия администрации города, ее структурных подразделений, органов территориального общественного самоуправления, включая средства массовой информации и другие организации по работе с населением;
- создания некоммерческих ассоциаций, жилищных комиссий, жилищных агентств под муниципальным контролем, обеспечивающих строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилья, в том числе для малоимущих слоев населения, с учетом права получения льготного кредита и субсидий;
- опережения темпов строительства жилья над темпами роста населения, для чего создать информационную компьютерную систему по ежегодному учету зданий и квартир с одновременным учетом население (состав и объемы жилищного фонда, заселенность, динамика изменений жилищного фонда с учетом нового строительства и выбытия, переселения жителей, показатели качества жилья и застройки, характер изменений на жилищном рынке) Приложение 4;
- создания базы социологических опросов;
- создания системы нормативно-правового регулирования, финансово-кредитных механизмов;
- введения ежегодного плана реконструктивных работ и определения права территориального регулирования застройки существующих районов для нового строительства в порядке завершения жилых комплексов с учетом повышения архитектурно-градостроительного качества застройки города.
5.2. Кредитно-финансовые механизмы реализации Программы
Кредитно-финансовые механизмы реализации Программы, начиная со стартового этапа с последующим переходом к массовой реконструкции жилищного фонда, должны обеспечивать принцип самоокупаемости вложенных средств за счет:
- реализации строительства нового жилья в мансардном этаже и пристройках к домам;
- экономии средств на прокладку новых эксплуатационных систем отопления и обеспечения водой жильх домов.
Стоимость одного квадратного метра площади нового жилья при реконструкции, проводимой на территориях, уже обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, в 1,5 раза дешевле (в масштабе жилой застройки города), чем при новом строительстве на новых неосвоенных территориях.
При формировании схемы инвестиций, направляемых на реконструкцию, должны использоваться все наработанные за годы экономической реформы методы привлечения финансовых ресурсов и активизации инвестиционной деятельности.
Целесообразным вариантом финансово-кредитного механизма является использование внебюджетного жилищного фонда реконструкции, аккумулирующего денежные средства из различных источников и материальные активы, получаемые от фирм-производителей строительной продукции; использование этих средств при реконструкции зданий и в мансардном строительстве. Средства жилищного фонда в виде денежных поступлений и материальных активов зарубежных банков поступают на реализацию Программы для создания энергоэффективной демонстрационной зоны.
На реализацию мероприятий Программы могут направляться и средства от отечественных, зарубежных банков и других финансовых институтов, функционирующих на территории России. Они формируют 23-процентную норму обеспечения сметной стоимости этого строительства.
Процентные соотношения консолидированных средств заказчиков:
- собственные средства - 77 процентов;
- привлеченные средства - 23 процента;
Доходы от реализации полученной продукции составят 6,4 процента к объему привлеченных средств.
Разработка нормативно-технической документации, различные виды доплат, пилотное строительство в 1, 2 и 3 этапах до перехода к массовой реконструкции осуществляются за счет бюджетных и внебюджетных средств.
Целесообразно решением городской Думы установить организациям, осуществляющим работы по реконструкции жилищного фонда с надстройкой мансард, новому строительству с устройством мансардных этажей, предоставлять определенные льготы уплата налогов, поступающих в бюджет города.
При реализации Программы возможно использование разработанного кредитно- финансового механизма, предусматривающего привлечение кредитных средств банков со ставкой не более 17% под гарантии администрации города и правительства Ханты-Мансийского автономного округа. Окупаемость данного проекта при использовании льготного кредита, выданного на 4 года (первые два года льготные) наступает через 3 года после завершения работ. Рентабельность проекта достигает 23 процента, чистый доход составляет 6,4% к объему привлеченных средств. Кредитные ресурсы расходуются частями, это дает возможность осуществлять своевременно расчеты за кредит.
Для решения фундаментальных вопросов проведения реконструкции в городе Сургуте целесообразно провести ряд научно-исследовательских работ.
6. Заказчики и исполнители Программы. Контроль за ходом ее реализации
Заказчиком Программы в соответствии с постановлением администрации города Сургута от 27 апреля 2000 года N 77 выступает Департамент жилищно-коммунального хозяйства.
Исполнителями Программы являются:
Департамент жилищно-коммунального хозяйства администрации города, жилищное агентство, институт ЗапСибЗНИИЭП, закрытое акционерное общество "АПИО-ЦЕНТР", Дирекции единого заказчика жилых районов города, проектные, строительные и ремонтно-строительные Организации города, временный творческий коллектив, другие специально созданные структуры.
С целью организации контроля за исполнением Программы предусматривается следующая периодичность подведения итогов ее реализации:
- поквартальная информация о выполнении текущих заданий по реконструкции;
- ежегодный отчет о выполнении годовых планов работ;
- поэтапно о выполнении Программы.
7. Ожидаемые конечные результаты, эффективность реализации Программы
Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте представляет собой крупный инвестиционный проект в реальном секторе жилищного строительства.
Учитываемый годовой опыт эксплуатации пилотного дома в городе Лыткарино, реконструированного с утеплением здания, установкой приборов учета и контроля энергоресурсов, позволяющий существенно снизить энергозатраты на отопление здания, перейти на бездотационное снабжение жилого фонда теплом с одновременным улучшением микроклимата в жилых помещениях без повышения стоимости оплаты энергоресурсов населением станет важнейшим социально-экономическим результатом реконструкции.
Надстройка мансардного этажа позволяет снизить удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, решает задачу приращения относительно недорогого жилья и повышения его потребительских качеств.
Уплотнение территорий застройки в домах первых массовых серий застройки, повышающее эффективность использования приоритетных в градостроительном отношении городских территорий, оснащенных развитой системой инженерного обеспечения, транспортного обслуживания и социальной инфраструктуры, позволит получить дополнительное жилье различных уровней качества и коммерческой ценности, увеличить поступления от реализации недвижимости.
Снижение теплопотребления в домах первых массовых серий застройки равнозначно снижению выбросов из источников теплоснабжения. Совокупность реконструкции, благоустройство территорий, формирование современной системы хранения и содержания автотранспорта составляет существенно важный экологический эффект реконструкции. Последующее за этим улучшение среды обитания должно явиться стимулом к ускорению приватизации данных жилищ, расширению вторичного рынка жилья, притоку инвестиций в реконструкцию, реформированию жилищно-коммунального хозяйства города.
Организационно-экономический эффект реализации Программы позволит активизировать инвестиционный процесс в реконструктивном секторе жилищной экономики города, создать новые рабочие места, выработать эффективные кредитно-финансовые механизмы и модели управления жилищным фондом, интенсифицировать ремонтно-строительное производство, рынок жилья и жилищных услуг, стимулировать экономическую заинтересованность и обеспечить защиту прав всех сторон, участвующих в процессе реконструкции и эксплуатации жилищного фонда.
Реконструкция жилья первых массовых серий застройки рассматривается как одно из важнейших средств достижения цели гуманизации городской среды, совершенствования архитектурно-градостроительных решений застройки с вовлечением в сферу градостроительного освоения нового территориального ресурса - поверхности плоских и малоуклонных крыш для функционального использования путем строительства мансардных этажей без ущерба для инсоляции помещений.
Мансардный этаж, как архитектурно-объемный элемент, благодаря своему пространственному расположению, завершает композицию здания при максимальном использовании строительного объема, является важнейшим средством в формировании композиционного единства при реконструкции существующей застройки.
Технико-экономическая эффективность реализации Программы характеризуется следующими показателями:
Технико-экономические показатели
реализации целевой программы реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки в городе Сургуте
/-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------\
| N | Наименование | Единицы | Всего по | в том числе по | | |
| п.п. | | измерения | Программе | этапам (годам) | | |
| | | | 2001 - 2010 |----------------+------------------+------------------|
| | | | годы | I этап | II этап | III этап |
| | | | |2001 - 2003 годы| 2004 -2007 годы | 2008 -2010 годы |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Общая площадь жилищного фонда домов первых| | | | | |
| |массовых серий застройки, включенных в | | | | | |
| 1. |Программу, | тыс.кв.м. | 647.7 | 91.2 | 249.7 | 306.8 |
| |в том числе: | | 45.6 | 45.6 | | |
| |-демонстрационная энергоэффективная зона и| | | | | |
| |комплексная реконструкция микрорайона N 8 | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| 2. |Стоимость реконструкции 1 кв.м. жилищного | руб. | 3 500 | 3 500 | 3 500 | 3 500 |
| |фонда | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Объем капитальных вложений в | | | | | |
| |реконструкцию, | | | | | |
| 3. |в том числе: | млн. руб. | 2 266.950 | 319.2 | 873.950 | 1 073.8 |
| |- демонстрационная энергоэффективная зона | | 159.6 | 159.6 | | |
| |и комплексная реконструкция микрорайона N | | | | | |
| |8 | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Общая площадь надстроенного жилья в | | | | | |
| |мансардных этажах, | | | | | |
| 4. |в том числе: | тыс.кв.м. | 129.54 | 18.24 | 49.94 | 61.36 |
| |- демонстрационная энергоэффективная зона | | 9.12 | 9.12 | | |
| |и комплексная реконструкция микрорайона N | | | | | |
| |8 | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| 5. |Стоимость строительства 1 кв.м. общей | руб. | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 |
| |площади жилых домов мансардных этажей | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Объем капитальных вложений в строительство| | | | | |
| |жилья мансардных этажей, | | | | | |
| 6. |в том числе: | млн. руб. | 1 036.32 | 145.92 | 399.52 | 490.88 |
| |- демонстрационная энергоэффективная зона | | 72.96 | 72.96 | | |
| |и комплексная реконструкция микрорайона N | | | | | |
| |8 | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Общий объем капитальных вложений в | | | | | |
| |реконструкцию и строительство мансардных | млн. руб. | 3 303,27 | 465,12 | 1 273,47 | 1 564,68 |
| |этажей, | | | | | |
| |из них: | млн. руб. | 2 547,17 | 421,34 | 953,85 | 1 171,98 |
| |- объем собственных средств, расходуемых | | | | | |
| |из бюджета города | млн. руб. | 756,1 | 43,78 | 319,62 | 392,70 |
| |- объем привлеченных (заемных) средств. | | | | | |
| 7. | | | | | | |
| |в том числе: | млн. руб. | 232,56 | 232,56 | | |
| |- демонстрационная энергоэффективная зона | | | | | |
| |и комплексная реконструкция микрорайона N | | | | | |
| |8 | | | | | |
| | | млн. руб. | 232,56 | 232,56 | | |
| |из них: | | | | | |
| |- объем собственных средств, расходуемых | | | | | |
| |из бюджета города | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Реализация квартир мансардных этажей жилых| | | | | |
| 8. |домов, | кв.м. | 129 540 | 18 240 | 49 940 | 61 360 |
| |в том числе: | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Бесплатное предоставление квартир, | | | | | |
| |из них: | кв. м | 25908 | 3648 | 9988 | 12272 |
| | | | | | | |
| 8.1. |- малоимущим слоям населения по | кв. м | 12954 | 1824 | 4994 | 6136 |
| |социальному найму, | | | | | |
| | | кв. м | 12954 | 1824 | 4994 | 6136 |
| |- передача квартир заказчикам городских | | | | | |
| |программ | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Реализация квартир за плату, | | | | | |
| |из них: | кв. м | 103632 | 14592 | 39952 | 49088 |
| | | | | | | |
| 8.2. |- обеспечение квартирами жителей из списка| | | | | |
| |очередников и продажа на рынке готовой | кв. м | 90678 | 12768 | 34958 | 42952 |
| |продукции, | | | | | |
| | | кв. м | 12954 | 1824 | 4994 | 6136 |
| |- продажа жилья повышенной комфортности. | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Возврат средств от реализации квартир | | | | | |
| |мансардных этажей жилых домов, | млн. руб. | 932,688 | 131,328 | 359,568 | 441,792 |
| |в том числе: | | | | | |
| | | | | | | |
| 9. |- жителям из списка очередников, на рынке | млн. руб. | 725,424 | 102,144 | 279,664 | 343,616 |
| |готовой продукции 8 000 руб. х 90678 кв.м.| | | | | |
| | | | | | | |
| | | млн. руб. | 207,264 | 29,184 | 79,904 | 98,176 |
| |- продажа жилья повышенной комфортности 16| | | | | |
| |000 руб х 12954 кв.м. | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Экономический эффект от строительства за | | | | | |
| |счет привлеченных (заемных) средств | млн. руб. | 176,588 | 87,548 | 39,948 | 49,092 |
| |(932,688-756,1) и реализации квартир | | | | | |
| |мансардных этажей, то же в % к объему | | | | | |
| |привлеченных средств (176,588: 756,1) | | | | | |
| |из них: | млн. руб. | 128,54 | 7,44 | 54,34 | 66,76 |
| 10. |- предполагаемая оплата процентов за | | | | | |
| |пользование привлеченными средствами (17%)| | | | | |
| |(756,1 х.17%), | млн. руб. | 48,048 | | | |
| | | % | 6,4 | | | |
| |- экономический эффект после оплаты | | | | | |
| |процентов | | | | | |
| |- то же в % к объему привлеченных средств | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Условная экономия от текущего содержания и| | | | | |
| |коммунальных услуг жилищного фонда домов | млн. руб. | 505,206 | 71,136 | 194,766 | 239,304 |
| |первых массовых серий застройки, | | | | | |
| |включенных в Программу реконструкции 213,6| | | | | |
| 11. |тыс.руб.: (2739,8+547,96)=65 руб/м2 65 | | | | | |
| |руб/м2 х 10 лет х (647.47 + 129.54) | | | | | |
| |тыс.кв.м. | % | 22,3 | 22,3 | 22,3 | 22,3 |
| | | | | | | |
| |то же в % от объема капитальных вложений в| | | | | |
| |реконструкцию | | | | | |
|-------+------------------------------------------+------------+--------------+----------------+------------------+------------------|
| |Социальный эффект Программы реконструкции:| | | | | |
| | | тыс. кв. м | 777.24 | 109.44 | 299.64 | 368.16 |
| |- ввод в эксплуатацию энергоэффективного | | | | | |
| |жилья; | лет | 25 | 25 | 25 | 25 |
| | | | | | | |
| 12. |- продление сроков эксплуатации домов; | | | | | |
| |- уменьшение выбросов в атмосферу | | | | | |
| |продуктов сгорания за счет сокращения | кг | | 2.05 | | |
| |использования топлива на 1 долларов США в | кг | | 0.05 | | |
| |год: | | | | | |
| |- углекислого газа | | | | | |
| |- кислотного эквивалента. | | | | | |
\-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------/
Финансирование Программы осуществляется за счет следующих средств консолидированного бюджета:
- объем возможного кредита в сумме 756,1 млн. руб., т.е. 23% от общего объема капитальных вложений в реконструкцию и строительство мансардных этажей;
- объем собственных средств бюджета города в сумме 2 547,17 млн. руб., т.е. 77% от общего объема капитальных вложений в реконструкцию и строительство мансардных этажей;
- общий объем капитальных вложений в реконструкцию и строительство мансардных этажей за весь период реализации Программы составляет 3 303,27 млн. руб.;
- годовая ставка рефинансирования реализации Программы - 17%;
- банковская ставка возврата кредита 12% в рублевом эквиваленте при наличии льготных условий амортизации.
При финансировании Программы учитывается местное льготное налогообложение (льготы по налогу на прибыль не применяются).
|
<< Назад |
||
|
Содержание Решение Сургутской городской Думы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 7 декабря 2000 г. N 315-IIГД "Об утверждении... |