Приложение. Концепция муниципальной программы "Жилье в кредит" на 2001-2005 гг.

Приложение
к решению
Обнинского городского Собрания
от 28 декабря 2001 г. N 04-36

Концепция
муниципальной программы "Жилье в кредит" на 2001-2005 гг.

Концепция
муниципальной программы жилищного строительства на 2001-2005 гг.
"Жилье в кредит"

	Наименование программы	Муниципальная программа жилищного строительства на 2001-2005 гг. "Жилье в кредит"
1.	Дата принятия решения о разработке программы	Ноябрь 2001 года
2.	Заказчик Программы	Администрация г. Обнинска
3.	Основные разработчики Программы	Администрация г. Обнинска, Обнинское городское Собрание, МУП и "Управление капитального строительства" (далее по тексту УКС)
4.	Цели и задачи	Создание условий интенсификации жилищного строительства с использованием средств населения
5.	Сроки и этапы	I этап - 2001-2002 год Создание нормативно-правовой базы и внедрение технологии строительства и продажи жилья в кредит с использованием ипотечного кредитования
		II этап - 2003-2005 год Отработка различных схем финансирования и развернутое строительство жилья по Программе
6.	Исполнители	Администрация г. Обнинска, Фонд, МУП "УКС города", строительные организации
7.	Источники и объемы финансирования Программы по этапам выполнения	2002 год (с учетом затрат 2001 г.) бюджетное финансирование - ____ млн. руб. средства покупателей - ____ млн. руб.
		2003-2005 год средства покупателей - ____ млн. руб.
8.	Основные ожидаемые конечные результаты	Обеспечение возможности приобретения жилья гражданами в кредит. Ежегодный объем строительства ____ тыс. кв. м. жилья
9.	Система организации контроля выполнения Программы	Контроль исполнения Программы осуществляет Обнинское городское Собрание, Администрация г. Обнинска

Введение

Решение жилищной проблемы всегда входило в число важнейших приоритетов в социально-экономической политике, проводимой администрацией г. Обнинска. Но изменение экономических и социальных условий в стране сказалось на всех социально-значимых сторонах жизнедеятельности города, при этом жилищные проблемы населения стали особенно острыми. В условиях проводимой в настоящее время жилищно-коммунальной реформы, возникла необходимость выработать программные направления, позволяющие в рыночных условиях в кратчайшие сроки создать эффективные схемы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья. Создание финансово-кредитной структуры строительства жилья должно предусматривать использование, наряду с бюджетными средствами, денежных средств граждан, кредитных учреждений и инвестиционных фондов.

Концепция учитывает имеющийся опыт развития ипотечного кредитования более чем в 20 регионах Российской Федерации, среди них, Нижний Новгород (НИИС), г. Ханты-Мансийск, г. Вологда, г. Калининград, г. Новоуральск, г. Ангарск, г. Подольск, г. Урай, г. Заречный, г. Саров Нижегородской области и др. Настоящая Концепция опирается на задел в области развития ипотечного кредитования, созданный в ходе реализации федеральной целевой программы "Свой дом".

Учитывая состояние российской экономики, развитие ипотечного кредитования в г. Обнинск должно ориентироваться на классическую ипотечную модель, принятую в государственной "Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации", предусматривая для населения с ограниченными доходами поэтапное приближение к такой модели по мере увеличения платежеспособного спроса населения и расширения финансовой базы ипотечного рынка в отрасли на базе переходных моделей.

Система ипотечного кредитования, рассматриваемая в рамках данной концепции, носит социально-ориентированный характер, т.е. разработана с учетом финансовых возможностей широких слоев населения со средним достатком.

1. Цели и задачи Программы "Жилье в кредит"

1.1. Муниципальная программа жилищного строительства на 2001-2005 гг. "Жилье в кредит" (далее по тексту Программа) носит социально-ориентированный характер и разрабатывается в целях ускорения решения жилищной проблемы в интересах граждан города Обнинска, эффективного проведения жилищной реформы в современных экономических условиях, повышения ее социальной направленности. В Программе определены принципиальные положения долгосрочной муниципальной жилищной политики, намечены этапы и конкретные меры по их реализации в 2001-2005 годах.

Основной целью Программы является улучшение жилищных условий для граждан города Обнинска со средним достатком, путем внедрения в практику долгосрочных ипотечных жилищных кредитов населению, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной и муниципальной поддержки граждан. Программа рассматривается как важнейший механизм вывода из кризиса жилищного строительства на территории муниципального образования.

1.2. Основными задачами являются:

- создание условий для увеличения объемов финансирования жилищного строительства на территории города Обнинска на основе внедрения системы ипотечного кредитования;

- создание условий и финансово-кредитного механизма привлечения внебюджетных инвестиций для ресурсного обеспечения жилищного строительства;

- создание рынка жилья, строительных работ и услуг;

- развитие (создание новых рабочих мест) и модернизация строительной базы города Обнинска;

- координация деятельности государственных и муниципальных органов, предприятий по вопросам жилищного строительства;

- создание инфраструктуры управления программой.

2. Основные положения программы

2.1. Программа дает возможность гражданам города Обнинска, нуждающимся в улучшении жилищных условий и имеющим постоянный источник доходов, приобрести в собственность жилье на условиях продажи жилья в кредит с рассрочкой части платежа. Эта модель ипотеки позволяет быстро получить эффективную отдачу и начать реализацию первого этапа Программы уже в 2002 г.

2.2. Программа носит социально-ориентированный характер и дает преимущество гражданам города Обнинска:

а) стоящим в очереди на улучшение жилищных условий (по месту работы или проживания);

б) имеющим не более социальной нормы площади на одного члена семьи (33 кв. м на одиноко проживающих граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и 18 кв. м на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек).

2.3. Граждане, жилищные условия которых подходят под требования п. 2.2, имеют право на приобретение с рассрочкой части платежа как нового жилья, так и со вторичного рынка. Граждане, жилищные условия которых не подходят под требования п.2.2.б, имеют право только на участие в долевом строительстве нового жилья, при этом они не могут претендовать на предоставление рассрочки.

2.4. Управлением и реализацией программы занимается Фонд ипотечного жилищного кредитования г. Обнинска (далее по тексту Фонд), являющийся некоммерческой организацией. Фонд является заказчиком жилищного строительства (в части строительства жилья по Программе) и финансирует это строительство. Фонд, по принятым Обнинским городским Собранием Правилам продажи жилья в кредит, продает участникам Программы жилье, купленное и построенное за средства Фонда, по спискам, согласованными с органами местного самоуправления. Списки формируются на основании заявлений граждан, в соответствии с социально-экономическим приоритетами, дающими преимущественное право на приобретение жилья, которые установлены в Правилах продажи жилья в кредит.

2.5. Условия предоставления ипотечного кредита.

Данная Концепция подразумевает интеграцию муниципальной системы ипотечного кредитования в областную и федеральную. В соответствии с этим унифицируются и стандартизируются условия и правила предоставления ипотечных кредитов:

- Жилье реализуется в кредит с рассрочкой платежа. В условиях льготного кредитования данная схема позволяет снизить стоимость обслуживания кредита для покупателя. При этом цена новой квартиры складывается из стоимости старого жилья, находящегося в собственности покупателя, первоначального взноса и суммы долгосрочного кредита в виде рассрочки части платежа за новое жилье.

- Старое жилье покупатель может передать в Программу по договорной цене.

- Сумма первоначального денежного взноса за приобретаемое жилье составляет не менее 10% от его стоимости.

- Ипотечные кредиты (в виде рассрочки части платежа) предоставляются покупателю на срок от 7 до 15 лет под 5-10% годовых.

- Кредиты в виде рассрочки части платежа предоставляются на конкурентной основе. Данное условие позволяет максимально привлечь средства населения при финансировании строительства;

- Выдача и погашение кредита производится в рублях. Льготный процент (рассчитанный исходя из доходов категории покупателей) и длинный срок возврата кредита. Предельный размер ежемесячного платежа при возврате кредита не должен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателя. Эти условия определяют доступность кредита средним слоям населения, а, следовательно, расширяют рынок участников Программы ипотечного кредитования.

2.6. Обеспечение обязательств.

Одной из основных особенностей ипотечного жилищного кредитования является высокая надежность по возврату вложенных инвестиций. Она обеспечивается условиями предоставления кредита, проведения андеррайтинга покупателя, страхованием, поручительством.

Договора ипотеки, закладные, договора страхования жизни и трудоспособности заемщика, договора поручительства физических лиц, оформленные по единому стандарту, обеспечивают надежность исполнения обязательств покупателями.

2.6.1. Залог недвижимости.

В обеспечение исполнения договора о долевом участии в строительстве (купли - продаже) с рассрочкой платежей Покупатель передает, а Кредитор принимает в качестве обеспечения залог на приобретаемую квартиру, принадлежащей ему на праве собственности. Данное обязательство оформляется через договор ипотеки и выпуск закладной.

2.6.2. Льготная процентная ставка.

В случае не внесения Покупателем ежемесячных платежей в счет оплаты по договору Кредитор вправе требовать уплаты неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент взыскания неустойки, от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа. Данное условие при существенной разнице процентов по льготному кредиту и ставки рефинансирования ЦБ РФ стимулирует Покупателя к добросовестному исполнению обязательств.

2.6.3. Предельный размер ежемесячного платежа.

Предельный размер предоставляемого кредита определяется исходя из совокупного среднемесячного дохода Покупателей за прошедший год. Исходя из срока предоставляемого кредита и процентной ставки, ежемесячный взнос в счет оплаты тела кредита и процентов не должен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателей по основному месту работы.

2.6.4. Андеррайтинг.

Андеррайтинг - это оценка Кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов покупателя и оценки предмета ипотеки. Андеррайтинг предусматривает анализ платежеспособности на основании проверки имеющихся собственных средств потенциального покупателя, оценки стоимости и состояния имеющегося в собственности его имущества, оценка его будущих доходов и расходов.

2.6.5. Страхование.

При ипотечном кредитовании предполагается использовать следующие виды страхования:

а) Личное страхование.

Личное страхование должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования:

- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

- частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования.

б) Имущественное страхование.

Объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в залог в качестве обеспечения предоставленной рассрочки. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем жилья по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.

Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор должен осуществлять контроль над исполнением покупателем обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования.

2.6.6. Поручительство.

При оформлении рассрочки Заемщик обязан предоставить Поручителей (физических или юридических лиц). Платежеспособность Поручителей проверяется по тем же критериям, что и у Покупателя. Для обеспечения возврата средств договор поручительства заключается на следующих условиях:

а) В случае не внесения Покупателем в установленные сроки обязательного месячного платежа, Кредитор вправе требовать от Поручителя уплаты денежных средств в размере суммы неоплаченного платежа по Договору в течение десяти дней.

б) Поручитель обязан возместить Кредитору в полном объеме убытки, возникшие в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств по настоящему договору и (или) Покупателем по Договору.

в) При исполнении Поручителем обязательств Покупателя по Договору в полном объеме он имеет право обратного требования к Покупателю.

3. Этапы реализации программы

3.1. Выполнение Программы обеспечивается тесным взаимодействием Администрации города Обнинска, Обнинского городского Собрания, Фонда, МуП "УКС города" и строительных организаций.

Функции этих организаций распределены следующим образом:

3.1.1. Администрация города Обнинска:

Организует поступление средств на финансирование Программы на начальном этапе ее реализации. Проводит широкую информационную и просветительскую работу среди населения на всех стадиях выполнения программы.

3.1.2. Обнинское городское Собрание:

Принимает нормативно-правовые документы, обеспечивающие реализацию программы исполнительными органами. Контролирует ее выполнение совместно с Администрацией города Обнинска.

3.1.3. Фонд:

Является заказчиком жилищного строительства (в части строительства нового жилья по Программе) и финансирует это строительство за счет собственных средств.

3.1.4. МуП "УКС города":

Выполняет поручения Фонда на рынке недвижимости в соответствии с агентским договором. Предоставляет участникам Программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом. Готовит пакеты документов с оформлением рассрочки платежей для государственной регистрации права собственности покупателей на приобретаемую недвижимость. Ведет учет поступлений денежных средств и возврата заемных средств Фонду.

Выступает заказчиком для строительных организаций.

3.1.5. Строительные организации:

Выполняют подрядные работы по строительству нового жилья.

3.2. Программа состоит из двух основных этапов.

I этап (2001-2002 гг.) - Внедрение технологии финансирования строительства и продажи жилья в кредит с использованием ипотечного кредитования;

II этап (2003-2005 гг.) - Отработка различных схем финансирования и развернутое строительство жилья за счет средств Фонда. Внедрение новых строительных технологий. Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ).

3.3. За основу программно-технического обеспечения Программы принимается интегрированная система "Эффект", разработанная ООО "Агентство жилищных услуг" (г. Саров Нижегородской области).

4. Основные источники финансирования программы

4.1. На 1 этапе реализации Программы, основным источником будут являться средства бюджета города Обнинска в сумме ___________ млн. руб., выделяемые по статье ___________________________________________________.

4.2. Второй источник - пожертвования или займы юридических лиц.

4.3. Третий источник - собственные средства граждан, включая деньги и недвижимость (имеющееся жилье).

Таким образом, бюджетные средства должны стать основой развития Программы, а средства населения - основным ресурсным источником финансирования строительства нового жилья.

5. Контроль за реализацией программы ипотечного
кредитования

Исходя из бюджетной основы средств, представленных в системе ипотечного кредитования, разработана многоступенчатая система контроля, включающая управленческий, финансовый и технологический уровень.

Технологический уровень контроля основан на применении автоматизированной интегрированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования, позволяющей обеспечить единый утвержденный стандарт проведения сделок и формирование требуемой отчетности.

Финансовый уровень контроля обеспечен построенными взаимоотношениями между экономически самостоятельными субъектами системы на основе исполнения и оплаты работ, в соответствии с заключенными договорами.

Управленческий уровень контроля заложен на основе организационно-правовых отношений между субъектами системы. Нижестоящий исполнитель в линейно-функциональной иерархической структуре системы управления является, как правило, дочерним звеном.

В соответствии с этим структура системы управления представляет собой следующую иерархию:

- Администрация г. Обнинска;

- Попечительский совет Фонда ипотечного жилищного кредитования г. Обнинска;

- Органы управления Фонда;

- Управляющая компания - МуП "УКС города".

Управляющая компания ежемесячно отчитывается перед Фондом ипотечного жилищного кредитования г. Обнинска.

Руководство Фонда анализирует представленную информацию, разрабатывает планы перспективного развития. Руководство Фонда ежеквартально представляет отчет Попечительскому Совету Фонда. По окончанию финансового года после аудиторской проверки Фонд выпускает отчет и представляет его в Администрацию г. Обнинска.

6. Социально-экономический эффект реализации системы
ипотечного кредитования

Реализация намеченных Программой задач будет способствовать обеспечению социальной защиты населения области, созданию механизмов закрепления квалифицированных кадров на предприятиях МО "г. Обнинск".

Эффектом от реализации Программы необходимо считать и создание новой системы ипотечного кредитования, при которой решаются проблемы финансирования жилищного строительства.

Данная система ипотечного кредитования позволяет увеличить объемы жилищного строительства, привлечение внебюджетных источников финансирования. Соответственно создаются новые рабочие места в строительных организациях и организациях, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилья.

Программой предусмотрено строительство комфортного жилья, отвечающего современным представлениям о качественном жилье. Покупатели квартир получают возможность улучшить свои жилищные условия, не прибегая к длительным накоплениям денежных средств и банковским кредитам под большие проценты.

Часть стоимости новой квартиры в денежной форме вносится на финансирование строительства. Оставшаяся часть стоимости погашается единовременно за счет продажи старого жилья и в рассрочку на 10-15 лет. Рассрочка оформляется на фиксированную сумму в рублях и не подлежит индексации. Данная рассрочка является выгодной, учитывая процентные ставки по кредитам коммерческих банков и условиям, на которых они выдаются.

С другой стороны активизация потребительского спроса в системе ипотечного кредитования формирует дополнительный инвестиционный поток в промышленно-строительный сектор экономики, который за счет эффекта мультипликации увеличивает доходы производителей товаров и услуг. Часть дополнительных налогов от этих доходов можно использовать на финансирование программ ипотечного кредитования.

Если величина дополнительных налогов, порождаемых системой ипотечного кредитования, больше суммы ипотечных кредитов, то такой режим финансирования будет самодостаточным.

Регулировка финансового режима в системе ипотечного кредитования связана с многими факторами. Главным из них является соотношение заемных и собственных средств граждан в цене приобретаемого жилья. Очевидна закономерность, чем больше в цене товара собственных средств, тем больше дополнительных инвестиций будет направлено в производство, тем больше налогов поступит в бюджет.

Все вышесказанное указывает на высокую социальную значимость муниципальной ипотечной программы, развитие которой будет иметь положительные последствия на многие годы вперед.

7. Заключение

Ипотечное кредитование является новым финансовым инструментом по активизации жилищного строительства, создает новые рабочие места, ведет к увеличению налоговых поступлений в бюджет и оздоровлению экономики города Обнинска. Программа направлена на улучшение обеспечения населения жильем и должна являться приоритетной в совместной работе Администрации г. Обнинска и Обнинского городского Собрания по социально-экономическому развитию города Обнинска.

Перечень
нормативно-правовых документов к Программе

     Конституция Российской Федерации (принята 12.12.1993 г.)

     Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая)

     Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г.

     Закон РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной  жилищной

политики"

     Федеральный закон от 16.07.1998 г.  N  102-ФЗ  "Об  ипотеке  (залоге

недвижимости)"

     Федеральный  закон  от  29.07.1998  г.  N   135-ФЗ   "Об   оценочной

деятельности в Российской Федерации"

     Федеральный закон от  21.07.1997  г.  N  122-ФЗ  "О  государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

     Закон РСФСР от 04.07.1991 г.  N  1541-1  "О  приватизации  жилищного

фонда в Российской Федерации"

     Указ Президента РФ от 09.04.1993 г. N 442 "О  мерах  по  обеспечению

права граждан на жилище"

     Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении

внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы"

     Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 г. N 753 "О федеральной

целевой программе "Свой дом"

     Приказ Министерства  строительства  РФ  30.10.1995 г. N  17-115  "Об

утверждении временной методики оценки жилых помещений"

     "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ",

одобрена постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. N 28