Приложение. Концепция формирования рынка доступного жилья в Калужской области на 2005-2010 гг.

Приложение
к постановлению
Правительства Калужской области
от 23 июня 2005 г. N 168

Концепция формирования рынка доступного жилья
в Калужской области на 2005-2010 гг.

Настоящая концепция формирования рынка доступного жилья в Калужской области на 2005-2010 годы определяет стратегию действий Правительства Калужской области по созданию благоприятного инвестиционного климата в жилищной сфере, увеличению объемов строительства доступного по стоимости жилья для населения с разным уровнем доходов, развитию системы ипотечного жилищного кредитования на основе создания в Калужской области финансового механизма государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья, строительству жилья для расселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

1. Анализ проблемы

Жилищная проблема остается одной из наиболее актуальных в социальной сфере Калужской области. В настоящее время острый дефицит жилья существует как в областном центре, так и в районах области. В последние годы объемы инвестиций из бюджетных источников, направляемые в жилищное строительство области, неуклонно снижаются.

В 2004 году в области построено 2410 новых квартир общей площадью 214,9 тыс. кв. м, что составляет 67% по сравнению с 1995 годом (Диаграммы 1 и 2). Начиная с 2000 года, происходит некоторая стабилизация жилищного строительства. Более 98% жилья построено за счет собственных средств предприятий и организаций, средств индивидуальных застройщиков. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства (в 2,4 раза за период 1995-2004 гг.), его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 2004 года составила 57,5%. (Диаграмма 3) Индивидуальными застройщиками построено 992 жилых дома общей площадью 123,5 тыс. кв. м.

Уровень цен на жилье, недостаток бюджетных средств и отсутствие доступного финансово-кредитного механизма не позволяют средним и малообеспеченным слоям населения самостоятельно решить свои жилищные вопросы. На рынке жилья даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, хотя он и отстает от роста реальных доходов населения. Индекс цен на первичном рынке жилья вырос на 101,0% за 4 квартал 2004 года по сравнению с 3 кварталом, на вторичном рынке - на 102,0% (по сравнению с аналогичным периодом 2003 года на первичном рынке - на 115,6%, на вторичном - на 119,5%).

Средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов квартирного типа без индивидуального жилищного строительства составила на 1 января 2005 года 9906 руб. в городах и 4724 руб. в сельской местности. Самая дорогая стоимость жилья в г. Обнинске - 11549 руб., а самая низкая в Ферзиковском районе - 3242 руб.

Снижение инвестиций в жилищную сферу привело к уменьшению объемов жилищного строительства. По состоянию на 1 января 2001 года по Калужской области находилось в стадии незавершенного строительства 489 жилых домов, по сравнению с 1995 годом их количество уменьшилось более чем в 2 раза. Резко уменьшается количество незавершенных строительством жилых домов в городах Калуга и Обнинск. Из этого следует, что если в течение 2005-2006 годов не будут подготовлены строительные площадки новых жилых домов с набором квартир в пределах социальной нормы площади, то ввод жилья по Калужской области будет продолжать снижаться.

Решение проблемы путем внедрения ипотечного жилищного кредитования на практике не выполняется, так как ею могут воспользоваться только состоятельные граждане. Более 90 процентов россиян не готовы воспользоваться ипотечными кредитами и лишь 5 процентов заявили, что собираются прибегнуть к ним в течение ближайшего года. Такие данные получил исследовательский холдинг ROMIR Monitoring в ходе социологического опроса, проведенного в более чем 100 городах России в феврале 2005 года. На вопрос о том, собираются ли граждане воспользоваться ипотечным кредитованием в течение ближайших 12 месяцев, отрицательно ответили 91 процент опрошенных, затруднились с ответом 1 процент респондентов, считают это возможным 3 процента, и намерены воспользоваться такими кредитами лишь 5 процентов россиян. Этим можно объяснить недостаточное внедрение механизма ипотечного кредитования в Калужской области. По данным статистики за 2004 год было построено всего 5,9 тыс. кв.м с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования в г. Обнинске. По другим муниципальным образованиям жилые дома с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования не сдавались.

Если исходить из наиболее общих соображений, то схемы финансирования покупки жилья, которые позволяют проживать в квартире, не оплатив за счет собственных средств до конца ее стоимость, могут быть условно разделены на: кредитные (заемные) схемы - ипотечные; схемы приобретения жилья в рассрочку - накопительные.

Отличие кредитных схем от рассрочки состоит в том, что в первом случае покупатель привлекает для оплаты квартиры кредит (или заем) и постепенно погашает его, а во втором - гасит стоимость квартиры по частям в течение определенного периода времени. Кредитные (заемные) схемы - ипотечные - существуют в форме банковского ипотечного кредитования, кредитной потребительской кооперации с выдачей займов, кредитования строительно-сберегательными кассами - все под залог приобретаемого жилья, отсюда и название схем - ипотечные. Банковское ипотечное кредитование является одной из традиционных банковских услуг, в последнее время получивших развитие и в России. Кредитные кооперативы существуют в форме так называемых касс взаимопомощи, предоставляющих займы своим членам, накапливающим вклады в течение определенного периода времени, и, по сути дела, имеющих пирамидальное финансовое устройство. Строительно-сберегательные кассы привлекают деньги конкретных вкладчиков под строительство определенных квартир и затем предоставляют им кредит на покупку. При оценке кредитоспособности заемщика принимается в расчет только его официальный доход, что, несомненно, является реальным препятствием для многих. К сожалению, стоимость банковских ресурсов и рисков кредитующих организаций на сегодня таковы, что высокая плата за кредиты и займы является одним из сдерживающих факторов в развитии ипотечных схем приобретения жилья.

Схемы приобретения жилья в рассрочку - накопительные - существуют в форме жилищных кооперативов, в последнее время достаточно активно продвигающих себя на рынке жилья. Под жилищным (жилищно-строительным, потребительским жилищным) кооперативом подразумевается форма привлечения денежных средств граждан в виде сбережений с целью приобретения жилья для членов кооператива (пайщиков). Жилищные кооперативы, в отличие от кредитных, не предоставляют займов своим членам, а приобретают жилье для них в свою собственность, предоставляя возможность постепенной выплаты оставшейся (менее 50%) части стоимости квартиры в течение определенного периода времени. При этом пайщик вселяется в квартиру по договору безвозмездного пользования и вступает в права собственности только после полной выплаты своего пая (в размере стоимости квартиры).

Принятый в конце 2004 года Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" (ЖНК) защищает права граждан, приобретающих жилье не с использованием ипотечного кредита (займа), а через жилищно-накопительные схемы. Теперь труднее превратить ЖНК в финансовые пирамиды. Главная цель нового закона, изложенная в п.1 ст.1. - определить правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов и защитить права и интересы граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство.

Поправки в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" облегчают инвестиции в ипотечные ценные бумаги. При банкротстве банка-эмитента ипотечных бумаг активы, являющиеся обеспечением по ипотечным облигациям, не будут включаться в общую конкурсную массу, что позволит снизить риски инвесторов, владельцев этих бумаг, а, следовательно, и процентные ставки по ипотечным кредитам для граждан.

Федеральный закон "О кредитных историях" призван упростить гражданам доступ к ипотечным кредитам. В нем дается обоснование необходимости создания системы кредитных бюро. В мировой практике кредитное бюро - негосударственная организация, которая занимается сбором, обработкой и передачей сведений о кредитной истории гражданина. К несомненным плюсам существования бюро кредитных историй относится возможность для кредиторов при их помощи получать и обмениваться информацией о потенциальных заемщиках, тем самым отсекая ненадежных.

Основные проблемы, требующие решения:

1. Значительная диспропорция между потребностями населения в жилье, платежеспособным спросом на жилье, а также недостаточное развитие системы долгосрочного жилищного кредитования.

Основные экономические причины ограниченного платежеспособного спроса:

- низкий уровень доходов населения при высокой доле текущего потребления;

- слабое развитие института долгосрочного жилищного кредитования;

- высокие процентные ставки, снижающие доступность жилищных кредитов и являющиеся финансовым и психологическим ограничением в развитии системы ипотечного жилищного кредитования;

- недостаточный уровень накоплений граждан для оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов.

Основные причины недостаточного развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования:

- высокие кредитные риски в системе ипотечного жилищного кредитования граждан и, как следствие, высокие процентные ставки (сложность обращения взыскания на заложенное жилье, отсутствие кредитных историй, административное вмешательство органов опеки и попечительства в процессе кредитования и др.);

- ограниченность долгосрочных кредитных ресурсов у банков при преобладании кратко- и среднесрочных пассивов и доступа на финансовый рынок долгосрочных ресурсов (например: пенсионная система);

- высокие издержки при совершении сделок на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования населения, длительная и дорогостоящая процедура государственного учета и регистрации прав и сделок на рынке жилья и ипотечном рынке;

- низкий уровень легальных задекларированных доходов граждан;

- психологические факторы низкого спроса населения на жилищные кредиты, связанные с недоверием к банковской системе; психологические факторы, ограничивающие спрос на кредит (негарантированность доходов, боязнь потерять работу, лишиться жилья и т.д.).

2. Проблемы жилищного строительства:

- низкий уровень жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на первичном рынке жилья;

- недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой;

- несоответствие качества производства строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье.

Причины, определяющие низкий уровень жилищного строительства:

- высокий уровень монополизации и административного вмешательства на рынке жилищного строительства;

- чрезмерные административные барьеры для доступа на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство;

- использование неэффективных административных процедур определения в индивидуальном порядке для каждого инвестора-застройщика назначения каждого объекта недвижимости в отдельности ("процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства") и отсутствие в подавляющем большинстве муниципальных образований области правил землепользования и застройки;

- ограниченность кредитования застройщиков на жилищное строительство при отсутствии обеспечения (прав собственности на земельный участок, который мог бы являться предметом залога).

2. Состояние жилищной сферы и рынка жилья

Население Калужской области по отчетным данным Калужского областного комитета государственной статистики на 1 января 2005 года составляет 1019,0 тысяч человек. Жилищный фонд области на 1 января 2005 года составил 23 млн. кв.м общей площади и по сравнению с 2003 годом увеличился на 1%. 45% жилищного фонда - частный (Диаграммы 4 и 5). По состоянию на 1 января 2004 года в среднем на 1 жителя приходилось 22,2 кв.м общей площади против 21,6 кв. метра на 1 января 2003 года (Диаграмма 6). Число семей, состоящих на учете для получения жилья и улучшения жилищных условий в органах местного самоуправления, на 1 января 2004 года составляет 29,3 тыс. семей против 34, 2 тыс. семей на начало 2003 года. Общая тенденция изменения очередников показана на диаграммах 7 и 8. Но уменьшение количества очередников не связано с улучшением жилищных условий граждан. Время ожидания граждан в очереди на получение жилья превысило 20 лет. Купить квартиру или дом может только 5 процентов населения, в лучшем случае - 7 процентов, если дополнительно к своим накоплениям смогут привлечь кредиты банков. Приобретение жилья, несмотря на наличие института ипотечного жилищного кредитования, в значительной мере остается привилегией состоятельных граждан. Среднемесячная начисленная заработная плата в Калужской области в декабре 2004 года составила: в промышленности - 7464 рубля, в строительстве - 7290 рублей, в сельском хозяйстве - 3409 рублей, в отраслях социальной сферы - около 4700 рублей. Видно, что уровень доходов и уровень цен на жилье не соответствуют друг другу.

Темпы ввода жилья для малообеспеченных граждан сокращаются. Все жилье, например в г. Калуге, строится на продажу, за исключением небольшого процента, заказчиком которого выступает Городская Управа.

Большой проблемой в Калужской области является ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда. Общая площадь аварийного жилищного фонда составляет около 270 тыс. кв. м. Это около 1000 домов, в которых проживает приблизительно 15 тыс. человек. 13% всего жилищного фонда нуждаются в неотложном капитальном ремонте и около 10% - в реконструкции.

Кроме того, значительную долю жилищного фонда Калужской области составляют жилые дома, построенные в 1960-1970 годах (жилые дома первых массовых серий), а также дома довоенной постройки, проблема с аварийностью которых может через 3-5 лет носить критический характер.

Ветхий и аварийный жилищный фонд ухудшает внешний облик населенных пунктов, сдерживает развитие инфраструктуры, понижает инвестиционную привлекательность Калужской области.

Таким образом, сложилась ситуация, когда потребность в доступном жилье с каждым годом возрастает, а темпы жилищного строительства значительно отстают от увеличивающегося спроса.

Все выше перечисленные проблемы в основном должны решаться на федеральном уровне. В Концепции предлагаются основные направления решения проблем, которые возможно осуществить на областном и муниципальном уровне.

Вторичный рынок жилья начал складываться в 1992 году и в настоящее время является успешно функционирующим сегментом рынка недвижимости. Сделки имеют законодательное обеспечение, для их осуществления используются утвержденные юридические процедуры. Цены устанавливаются только на основе спроса и предложения без государственного или иного контроля, а объем сделок с каждым годом увеличивается. Важной характеристикой вторичного рынка жилья является более высокая доля покупок дешевого жилья, что характеризует тенденцию граждан производить обмен многокомнатных квартир на одно-двухкомнатные квартиры. Резко выросла доля покупок однокомнатных квартир. Так, анализ объявлений в прессе только за одну неделю 2005 года показал следующую картину: 56% - о покупке однокомнатной квартиры, 14% - двухкомнатной, 11% - трехкомнатной. Соответственно, стоимость 1 квадратного метра повышается с уменьшением числа комнат. Стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире намного выше, чем стоимость 1 кв. м в трехкомнатной квартире. Доля граждан, ищущих недорогое жилье (однокомнатные квартиры), на 30% превышает долю тех, кто купил однокомнатные квартиры. Данный анализ показывает перспективность строительства однокомнатных квартир с целью продажи их на рынке по невысоким ценам или использования в качестве социального жилья.

3. Основные направления действий

Основные направления Концепции формирования рынка доступного жилья в Калужской области на 2005-2010 годы включают в себя:

- совершенствование нормативной правовой базы;

- формирование структуры жилищного строительства;

- инженерное обеспечение площадок для жилищного строительства;

- создание условий для развития индивидуального жилищного строительства;

- модернизация и развитие производственной базы стройиндустрии;

- переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда;

- финансовое обеспечение жилищного строительства.

3.1. Совершенствование нормативной правовой базы

В Калужской области приняты:

1. Закон Калужской области "Об областной целевой программе "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда на территории Калужской области в 2003-2010 годах".

2. Закон Калужской области "Об областной целевой программе "Социальное развитие села Калужской области до 2010 года".

3. Закон Калужской области "О градостроительной деятельности в Калужской области".

4. Закон Калужской области "Об областной целевой программе "Обеспечение жильем молодых семей в Калужской области на 2003-2010 годы".

5. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области, утвержденная постановлением Правительства Калужской области от 24 января 2003 года N 12.

6. Концепция реформирования жилищно-коммунального комплекса Калужской области, утвержденная постановлением Правительства Калужской области от 15 июня 2004 года N 181.

Указанные нормативные правовые акты создают основу для деятельности по формированию рынка доступного жилья. Хотя они еще в недостаточной степени финансируются и не обеспечиваются другими мерами со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Концепцией предусматривается разработка новой редакции Закона "О градостроительной деятельности в Калужской области", Закона Калужской области "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Калужской области", иных нормативных правовых актов, направленных на упорядочение и упрощение порядка согласования и реализации инвестиционных проектов, оформления исходно-разрешительной документации, необходимой для строительства, регулирование отношений субъектов градостроительной деятельности, сокращение инвестиционного цикла в жилищном строительстве. Намечена подготовка рекомендаций по разработке проектов документов для органов местного самоуправления: правил землепользования и застройки, порядка выдачи разрешений и ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов.

Планируется создание нормативной правовой базы Калужской области для формирования единых объектов недвижимости, включающих земельный участок и расположенные на нем здания, строения и сооружения, после принятия соответствующих нормативных правовых документов на федеральном уровне.

Предусмотрена разработка региональных нормативов градостроительного проектирования в соответствии с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации, направленных на снижение стоимости строительства жилых домов, сокращение энергозатрат при строительстве зданий и сооружений, проведение реконструкции жилых зданий первого периода (1950-1960 годы) индустриального домостроения и других.

3.2. Формирование структуры жилищного строительства

Наиболее реальными факторами, способными решить жилищную проблему, являются: увеличение объемов строительства жилых домов с квартирами в пределах установленных социальных нормативов общей площади жилья (далее - социальное жилье) в городах с использованием механизмов ипотечного кредитования и развитие индивидуального усадебного жилищного строительства в районах области.

Начиная с 1995 года в структуре введенного в эксплуатацию жилья в городах Калуге и Обнинске преобладает дорогостоящее жилье с квартирами повышенной комфортности. Средняя площадь квартир по введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домам возросла с 65 кв. метров общей площади (1995 год) до 77,4 кв. метра (2001 год). Таким образом, наряду с ростом стоимости жилья происходит увеличение площадей квартир и практически не строится жилье по утвержденным социальным стандартам.

В соответствии с Федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675, доступность приобретения жилья определяется стандартной квартирой размером 54 кв. метра, стоимость которой будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за три года. Анализ показывает, что в настоящее время жилье в пределах социальных нормативов: однокомнатные квартиры общей площадью 36-42 кв. метра, двухкомнатные - 54 кв. метра, трехкомнатные - 64-72 кв. метра, пользуется большим спросом, так как по стоимости эти квартиры более доступны для населения со средним уровнем доходов.

В настоящее время в структуре незавершенного жилищного строительства по городу Калуге 65 процентов составляют кирпичные жилые дома с квартирами повышенной комфортности.

Основным принципом формирования жилой застройки в городе Калуге является: сочетание жилых домов различных типов в составе смешанной застройки с повышением ее плотности и компактности.

В последнее время в Калуге и Обнинске прослеживается тенденция резкого увеличения этажности жилищного строительства. Плотная многоэтажная застройка в существующих кварталах городов вызывает многочисленные жалобы граждан, проживающих в соседних домах. Поэтому целесообразно переходить на широкое применение малоэтажной застройки, которая стала основным фактором развития жилищного строительства за рубежом. Развитие городского малоэтажного жилищного строительства можно объяснить следующими основными причинами:

- близость жилища к природному окружению и связи с природой;

- стремление к ограничению роста стоимости квартир для семей с невысоким достатком;

- возможность повысить комфортность проживания за счет устройства приквартирных двориков, расширения летних помещений и наличия вспомогательных помещений (гараж, мастерская и т.д.);

- сокращение стоимости и сроков строительства за счет применения облегченных и более простых в изготовлении и монтаже конструкций, уменьшение протяженности дорог и инженерных коммуникаций;

- положительные архитектурно-градостроительные, функциональные, эксплуатационные и экономические качества.

За рубежом никогда высотные жилые дома не были массовым явлением. Высотными строятся здания в деловых центрах (банки, офисы и т.п.), а не жилые объекты. Одно-двухэтажные коттеджи в США составляют около 70%, в Японии - более 80%, в Финляндии - около 75% от общего жилого фонда.

Отечественные научные исследования показали, что применение массовой застройки 9-16 этажей с целью повышения плотности жилого фонда дает обществу значительные экономические потери. В 9-12-16-этажных жилых домах стоимость 1 кв.м общей площади выше, чем 5-этажных, на 35%, 50%, 75% соответственно, что при аналогичных капиталовложениях на малоэтажное строительство дает дополнительно 2800 квартир. Резко повышается расход основных производственных материалов: расход цемента при 9-этажной застройке на 15-20%, а металла - на 10-20% выше по сравнению с 5-этажной застройкой. Значительно возрастают эксплуатационные расходы: для 9-этажных зданий затраты на плановые ремонты и коммунальные услуги превышают доходы на 15-20%, а для 16-этажных - на 50%. Ежегодный прирост жилого фонда с преобладанием домов повышенной этажности вызывает увеличение дотаций государства и расходов собственников домов на покрытие убытков жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому в условиях финансового дефицита, как бюджетов, так и частных застройщиков, целесообразно переходить на малоэтажную жилую застройку.

К 2010 году удельный вес малоэтажного и усадебного строительства жилья по городам Калуга и Обнинск должен возрасти с 12 до 20 процентов, а по районам области он составит не менее 80 процентов.

Для решения жилищной проблемы в ближайшие 5 лет необходимо ввести в Калужской области более 5 млн. кв. м общей площади жилья для обеспечения потребностей населения. Учитывая возможности строительных организаций и стройиндустрии, объемы ввода в эксплуатацию социального жилья к 2010 году возможно довести до 200 тыс. кв. м в год. Стоимость одного квадратного метра общей площади социального жилья в ценах 2004 года не должна превысить 7,5-8,5 тыс. рублей.

3.3. Инженерное обеспечение площадок для жилищного строительства

Обеспечение инженерной инфраструктурой жилого дома в стоимостном выражении может достигать до 35% стоимости 1 кв. метра общей площади. Поэтому планирование и обеспечение инженерными коммуникациями строительных площадок жилищного строительства имеют важную роль для цели снижения затрат граждан при строительстве жилых домов.

В первую очередь планируется проведение анализа и разработка предложений по строительству первоочередных объектов инженерного обеспечения площадок строящегося жилья в городах Калуга, Обнинск и в районных центрах Калужской области. Главное условие при разработке предложений для индивидуального жилищного строительства - расположение земельных участков в пределах 10-15 км от существующей городской застройки и транспортной инфраструктуры. Для этого необходимо иметь градостроительную документацию - документы территориального планирования области и муниципальных образований.

Согласно федеральному законодательству органам местного самоуправления области предстоит в короткие сроки разработать документы территориального планирования. Этим будет приостановлена неограниченная бессистемная купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения с целью перевода их под строительство, особенно в северных районах области.

Предварительный анализ показывает, что по городу Калуге имеется возможность размещения площадок жилищного строительства под многоэтажное жилье. Это площадки микрорайонов Правобережье, Северный, Байконур, Тайфун. Индивидуальное жилье - Правобережье, Лихуны, Петрово. Планирование новых площадок для индивидуального жилищного строительства в городе Калуге и его пригороде затруднено по причине отсутствия градостроительной документации, необеспеченности инженерными коммуникациями, а также необходимостью выкупа земли у собственников и перевода земель из различных категорий в земли поселений для последующего строительства. Город Обнинск находится в более тяжелом положении, так как у него отсутствуют пригородная зона и резервные земли для продолжения жилищного строительства. Строительство на территории зеленых зон, которыми славится Обнинск, вызывает справедливые возмущения граждан и экологов.

Инженерное обеспечение площадок жилищного строительства в областном центре и районах области будет осуществляться как от централизованных источников, так и от автономных инженерных систем (газовые котельные, подземные источники водоснабжения, локальные очистные сооружения канализации).

Концепция предполагает осуществить ряд мероприятий, направленных на:

- строительство инженерных сетей за счет бюджетных средств для последующей планомерной застройки и ввода индивидуального жилья;

- внедрение альтернативных локальных источников тепловой энергии;

- разработку и внедрение оптимальных схем тепло-, водо- и газоснабжения населенных пунктов области;

- закрытие энергозатратных котельных с переводом потребителей жилых домов на автономное теплоснабжение или переключением их на другие теплоисточники, и иные мероприятия.

3.4. Создание условий для индивидуального жилищного строительства

В последние годы в области недостаточное внимание уделялось строительству жилья индивидуальными застройщиками, хотя доля индивидуального жилищного строительства с каждым годом растет и с 26,6% в 1999 году достигла в 2004 году 58% от общего объема жилищного строительства. В 2004 году снизились объемы строительства индивидуальных домов в г. Обнинске, Барятинском, Боровском, Жиздринском, Козельском, Медынском, Ферзиковском, Юхновском районах. В Жуковском, Куйбышевском, Людиновском, Мещовском, Мосальском, Спас-Деменском, Сухиничском, Хвастовичском районах индивидуальное жилищное строительство по сравнению с 2003 годом увеличилось. В 2004 году в целом по области введено в эксплуатацию 123,5 тыс. кв. м общей площади индивидуальных жилых домов, из них: в Малоярославецком - 17,8 тыс. кв. м, Жуковском - 16,5 тыс. кв. м, Калуге - 14,5 тыс. кв. м, Дзержинском - 12,9 тыс. кв. м (Диаграмма 3). Для решения жилищной проблемы сельских жителей области законом Калужской области утверждена областная целевая программа "Социальное развитие села Калужской области до 2010 года" (Диаграмма 9).

Районы индивидуального жилищного строительства должны быть обеспечены инженерными коммуникациями и подъездными путями. Для застройщиков в данных поселках должны быть разработаны различные варианты проектов жилых домов со встроенными объектами соцкультбыта: жилой дом с кабинетом врача; жилой дом с магазином; жилой дом с детским садом на 10-15 детей и т.д.

В целях отработки современных технологий и материалов, позволяющих снизить стоимость и сроки строительства индивидуального жилья, затраты на его эксплуатацию, необходимо выделить площадку и организовать экспериментальный поселок, желательно в пригороде г. Калуги. На данном участке планируется произвести экспериментальную постройку индивидуальных жилых домов по новым современным технологиям с применением нетрадиционных методов и материалов, в том числе: жилой дом из армированной полистирольной плиты по технологии "Русская стена"; жилой дом с ограждающими конструкциями типа "Россантим"; каркасный жилой дом с эффективным уплотнителем по канадской технологии; жилой дом с эффективными ограждающими конструкциями "Теплостен" и другие типы домов, прошедшие апробирование в регионах России.

В целях увеличения объемов индивидуального усадебного жилищного строительства необходимо предусмотреть:

- резервирование земельных участков для индивидуального жилищного строительства на перспективу в срок до 20 лет;

- разработку градостроительной документации по размещению районов индивидуального жилищного строительства;

- финансовые средства для выкупа земель сельскохозяйственного назначения и перевода их в земли поселений;

- разработку типовых проектов недорогих индивидуальных жилых домов;

- оказание государственной поддержки застройщикам;

- расширение на селе жилищного фонда социального использования для молодых специалистов, малоимущих слоев населения;

- содействие сельским застройщикам в производстве и реализации продукции личного подсобного хозяйства с целью получения дополнительного дохода для своевременного возврата заемных средств на строительство жилых домов;

- удешевление стоимости строительства индивидуальных жилых домов в районах области путем внедрения быстровозводимых систем домостроения из эффективных строительных материалов и материалов, производимых из местного сырья, содействия в обеспечении застройщиков дешевыми отечественными строительными материалами и оборудованием;

- разработку и внедрение в производство энергоэкономичных домов, позволяющих за счет применения эффективных конструктивных решений сократить затраты на отопление.

Привлечение средств федерального бюджета на строительство индивидуального усадебного жилья в сельской местности осуществляется в рамках федеральной целевой программы "Социальное развитие села до 2010 года", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2002 года N 858.

В соответствии с прогнозными объемами планируется сохранить строительство жилых домов индивидуальными застройщиками в районах области - около 1000 единиц ежегодно до 2010 года.

3.5. Модернизация и развитие производственной базы
строительной индустрии

Одним из наиболее важных мероприятий, направленных на развитие жилищного строительства в Калужской области, является разработка основных направлений модернизации производственной базы жилищного строительства, развития промышленности строительных материалов, производства инженерного оборудования для жилья. В строительном комплексе области функционирует более 850 подрядных организаций и организаций, выпускающих строительные материалы и изделия, в том числе с численностью работающих до 100 человек - более 700 организаций.

В строительстве утвердилось многообразие форм собственности. Доля негосударственного сектора в общем объеме работ, выполненных по договорам строительного подряда, составляет более 90%. Крупные и средние организации занимают господствующее положение в строительной индустрии и выполняют основной объем работ по договорам строительного подряда. Объем работ, выполненный по договорам строительного подряда, составил в 2004 году 5 млрд. 483 млн. руб., или 87% к уровню 2003 года. В последние годы наблюдается устойчивая тенденция роста числа проводимых конкурсов на выполнение подрядных торгов и экономической эффективности их проведения. Продолжается работа по реализации строительных программ и распространению опыта производства новых энергосберегающих строительных материалов.

В области существуют организации стройиндустрии, которые при осуществлении реконструкции производственных мощностей, способны обеспечить строительными материалами, конструкциями и изделиями объекты жилищного строительства. В таблице 10 показаны мощности производства и выпуск продукции на конец 2004 года. Организации стройиндустрии смогут обеспечить производство: сборных железобетонных и бетонных изделий - 964 тыс. куб. м; столярных изделий - 364 тыс. кв. м; кирпича - 306 млн. шт.; щебня - 5265 т. куб. м; санитарно-керамических изделий - 2250 т. шт.

Успехи ряда организаций строительной отрасли признаны на всероссийском уровне. Это такие организации, как ОАО "Стройполимеркерамика'", ЗАО "Кировский Стройфарфор", ОАО "Калужский опытно - экспериментальный завод", ООО "Агрисовгаз", Компания "Венталл" и другие.

Внедрение современных технологий, реконструкция и модернизация, инвестиционная активность, освоение новых направлений позволили сохранить определенные положительные тенденции в производстве строительных материалов, изделий и конструкций, добыче твердых полезных ископаемых для строительного комплекса. Концепция предусматривает дальнейшее развитие новых строительных материалов и технологий, инвестиционной деятельности на территории Калужской области. Совершенствование структуры производства строительных конструкций и материалов прежде всего связано с реализацией новых проектов жилых домов, переходу к монолитным, комбинированным и каркасным системам домостроения. Планируется создание производств эффективных негорючих утеплителей, кровельных материалов, современных столярных изделий, новых отделочных материалов, развитие мощностей по выпуску оборудования для домоустройства.

3.6. Переселение из ветхого и аварийного жилого фонда

Крайне актуальной является проблема обеспечения жильем граждан, проживающих в условиях, непригодных для постоянного проживания.

В 2003 году был принят Закон Калужской области "Об областной целевой программе "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда на территории Калужской области в 2003-2010 годах". Обязательства бюджетов в рамках данной программы должны исполняться в полном объеме. В то же время необходимо изыскивать возможности для привлечения внебюджетных источников для финансирования переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.

При низком объеме ввода нового жилья, который не обеспечивает реновацию жилищного фонда, особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции жилья, особенно жилых домов первых массовых серий, возведенных со второй половины 50-х до конца 60-х годов. В основе механизма реализации программы реконструкции должен быть положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса в сохранении и обновлении фонда типовых жилых зданий первых массовых серий. Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса должно быть направлено на стимулирование инвестиционной, организационно-технической и производственной деятельности.

В соответствии с разъяснениями Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству о создании механизмов привлечения внебюджетных источников финансирования на ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда средства федерального бюджета предполагается направлять не на консолидированное финансирование строительства нового жилья или на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости, а на развитие инженерной инфраструктуры под конкретный инвестиционный объект. Такой же порядок предлагается ввести при планировании использования средств областного бюджета. Средства бюджета уменьшат общий объем инвестирования при новом строительстве и тем самым создадут инвестиционную привлекательность для инвесторов, а также решат проблему реновации инженерной инфраструктуры.

3.7. Финансовое обеспечение жилищного строительства

Для увеличения объемов ввода жилья в целом по области необходимо значительное увеличение инвестиционных вложений в жилищное строительство.

В 2004 году за счет всех источников финансирования в жилищное строительство направлено 2399 млн. рублей. Диаграмма 11 подробно показывает рост инвестиций в жилищное строительство, начиная с 1999 года. Но этого недостаточно. Для обеспечения роста ввода в эксплуатацию жилья необходимо к 2010 году в 2 раза увеличить размеры инвестиций в жилищное строительство. Такого уровня инвестиций можно добиться только при значительном увеличении вложений за счет средств населения, юридических лиц, других внебюджетных источников, областного и местных бюджетов.

Объемы финансирования из областного бюджета будут корректироваться и уточняться с учетом средств, предусмотренных в областном бюджете на каждый последующий финансовый год по отрасли "Государственные капитальные вложения" на жилищное строительство в соответствии с бюджетным законодательством.

За счет средств федерального бюджета предусматривается привлечение инвестиций в рамках существующих федеральных целевых программ и подпрограмм.

Имеется возможность привлечения иностранных инвестиций в жилищное строительство. В частности, в настоящее время рассматривается предложение "Райфайзенбанк" (Венгрия) о предоставлении кредитной линии для целей жилищного строительства Региональному оператору (ОАО "Калужская ипотечная корпорация") под гарантии Правительства Калужской области.

Заключение

Реализация Концепции позволит:

- увеличить инвестиции в жилищное строительство;

- обеспечить увеличение объемов ввода в эксплуатацию жилья за счет всех источников финансирования к 2010 году до 300 тыс. кв. м. ежегодно;

- предоставить квартиры в социальном жилье 15 тыс. семей со средним и ниже среднего уровнем доходов;

- осуществить строительство и достройку индивидуальными застройщиками 8 тыс. индивидуальных жилых домов, к 2010 году увеличить ввод в эксплуатацию индивидуальных домов до 1000 единиц в год;

- обеспечить подъем стройиндустрии, промышленности строительных материалов, повысить занятость населения, увеличить доходы от работы строительного комплекса области и смежных отраслей экономики.

В данной Концепции роль Правительства Калужской области состоит в обеспечении законодательных и административных инфраструктурных условий для развития рыночных институтов и механизмов. Непосредственное финансовое участие возможно в форме поддержки становления отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе, а также предоставления безвозмездных субсидий определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и др.) с целью повышения доступности жилья и жилищных кредитов.

При этом безусловно остается задача обеспечения жильем малоимущих и других установленных законом категорий граждан (жилье социального использования).

Доступность приобретения жилья для населения обеспечивается через развитие банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные кредиты на приобретение или строительство жилья под залог этого жилья (ипотека). Предполагается развитие различных форм жилищного кредитования населения: на цели приобретения готового жилья; участия в строительстве многоквартирных домов; строительства индивидуальных домов и др.

Организация жилищного строительства должна претерпеть существенные изменения с целью удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, который существенно возрастет за счет долгосрочного жилищного кредитования.

С целью снижения административных барьеров для доступа на рынок жилищного строительства, получения земельного участка с установленными регламентами разрешенного использования и разрешения на строительство необходимо разработать документы территориального планирования Калужской области и муниципальных образований области, а также правового зонирования с установлением градостроительных регламентов и видов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальных образований (Правила землепользования и застройки).

Необходимо предоставлять застройщикам для целей жилищного строительства сформированные земельные участки в собственность на торгах и до начала строительно-инвестиционного процесса. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья.

Существенную роль в этом процессе призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие территорий муниципальных образований, которые должны производить работы по формированию земельных участков и подготовке исходно-разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство с применением конкурсных процедур.

Должно быть обеспечено предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет займов на развитие инфраструктуры. Возврат средств - за счет продажи прав на земельные участки и платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения. Возможно делегирование ответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частным операторам объектов коммунальной инфраструктуры. Предполагается также развитие специальной рыночной деятельности по обустройству территорий инженерно-коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства.

Реализация Концепции позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить объемы жилищного строительства и обеспечить доступность жилья для населения Калужской области.

Таблица 10

Производство строительных материалов в Калужской области

N	Наименование продукции	Количество организаций	2003	2004
1	Изделия санитарные керамические (тыс. шт.)	2	406,6	451,9
2	Изделия санитарные керамические, включая изделия с шамотированными массами (тыс. шт.)	2	406,6	451,9
3	Материалы строительные нерудные (тыс. куб.м.)	14	227,05	209,6
4	Щебень и гравий из природного камня и песчано-гравийных материалов (тыс. куб. м.)	7	152,3	143,37
5	Заполнители пористые (тыс. куб. м.)	1	10,7	11,5
6	Смеси асфальтобетонные дорожные, аэродромные и асфальтобетон (горячие и теплые) (тонны)	1	115,8	30
7	Стеновые материалы (без стеновых железобетонных панелей) (млн. усл. кирп.)	7	35,5	32,3
8	Кирпич строительный (включая камни) (млн. усл. кирп.)	6	32,5	30,8
9	Кирпич керамический (млн. усл. кирп.)	5	0	24,9
10	Кирпич силикатный и шлаковый (млн. (млн. усл. кирп.)	1	0	5,9
11	Блоки крупные стеновые (включая бетонные блоки стен подвалов) (млн. усл. кирп.)	2	3	1,5
12	Мука известняковая и доломитовая для известкования кислых почв (тыс. т.)	2	0	5,9
13	Известь строительная (тыс. т.)	1	0	3,2
14	Известь технологическая (тыс. т.)	0	3,1	0
15	Смесь бетонная (товарный выпуск) (тыс. куб.м.)	4	10,74	8,6
16	Раствор строительный (товарный выпуск) (тыс. куб.м.)	3	4,1	3,43
17	Плитки керамические глазурованные для внутренней облицовки стен (тыс.кв.м.)	1	218,8	249
18	Линолеум (рулоны и плитки) всего (тыс.кв.м.)	1	225	103
19	Из общего количества линолеума (рулонов и плиток): линолеум и плитки поливинилхлоридные (тыс.кв.м.)	1	225	103
20	Рулонный линолеум на теплозвукоизолирующей подоснове (тыс.кв.м.)	1	225	103
21	Конструкции и детали сборные железобетонные (тыс.кв.м.)	8	24,43	13,99
22	Панели и другие конструкции для крупнопанельного домостроения (тыс.кв.м. общ. пл.)	1	5,67	0,9
23	Посуда столовая и кухонная, принадлежности туалетные и канцелярские, стеклянные изделия для домашнего убранства или аналогичных целей (тыс. шт.)	2	57,7	65,3
24	Посуда фарфоро-фаянсовая и майоликовая (тыс. шт.)	2	57,7	65,3