Приложение N 1. Программа улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования

Приложение N 1
к постановлению
Городской Думы г. Калуги
от 26 ноября 2002 г. N 286

Программа
улучшения жилищных условий населения г. Калуги
с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования

С изменениями и дополнениями от:

27 апреля 2004 г., 14 декабря 2005 г.

Информация об изменениях:

Постановлением Городской Думы г. Калуги от 14 декабря 2005 г. N 251 в Паспорт настоящей Программы внесены изменения

См. текст Паспорта в предыдущей редакции

Паспорт программы

1. Наименование Программы Программа улучшения жилищных условий населения

                          г. Калуги с использованием механизма ипотечного

                          жилищного кредитования

2. Дата принятия решения

   о разработке Программы 10 марта 2002 года

3. Основные разработчики  Городская Управа города Калуги

   Программы

4. Цели и задачи          Создание системы ипотечного кредитования,

                          увеличение объемов строительства жилья,

                          привлечение средств граждан

5. Сроки и этапы          I этап - 2002-2003 г.

                          Создание нормативно-правовой базы и внедрение

                          технологии продажи жилья с рассрочкой платежа,

                          осуществление продажи жилья

                          II этап - 2003-2004 г.

                          Отработка схем финансирования и развернутое

                          строительство жилья по Программе.

                          III этап - 2004-2005 г.г.

                          Развитие вторичного рынка ипотечных кредитов.

                          IV этап - с 2005 г.

                          Переход к банковской системе ипотечного

                          кредитования. Развитие рынка ценных бумаг.

6. Исполнители            Городская Дума, Городская Управа, муниципальное

                          учреждение    "Фонд     развития     ипотечного

                          жилищного          кредитования     г. Калуги",

                          уполномоченный орган    Городской Управы города

                          Калуги в   сфере    экономики   и     финансов,

                          строительные     и иные  организации

7. Источники финанси-     Бюджет города Калуга, средства инвесторов,

   рования Программы      собственные средства заемщиков.

8. Объемы финансирования  2003 год - 17 млн. руб.

   Программы по этапам    2004 год - 35 млн. руб.

   выполнения             2005 год - 49 млн. руб.

                          2006 год - 60 млн. руб.

                          2007 год - 70 млн. руб.

                          2008 год - 80 млн. руб.

9. Основные ожидаемые     Обеспечение возможности приобретения жилья

   конечные результаты    гражданами в кредит. Ежегодный объем

                          строительства не менее 3000 кв.м жилья

10. Система организации   Контроль исполнения Программы осуществляет

    контроля выполнения   Городская Дума, Попечительский Совет Фонда

    Программы

Социальное и технико-экономическое обоснование

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость искать выход в традиционных подходах ее реализации. По данным Комитета по собственности Государственной Думы, желающих улучшить свое жилье в России сегодня более 20 млн. человек, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7% граждан, остальные могут приобрести квартиру лишь на основе ипотечного кредитования. Стоит отметить, что ни в одной стране мира жилищная проблема без ипотеки решена не была, 80% квартир в мире продаются по ипотечным программам.

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения является эффективным рыночным механизмом жилищного финансирования, позволяющего в значительной степени облегчить комплексное решение жилищной проблемы.

Жилищная проблема в городе Калуге остается одной из самых острых и решается с большим напряжением. По обеспеченности населения жильем Калужская область среди областей Центрального региона занимает одно из последних мест. По состоянию на начало 2002г. в муниципальном образовании "Город Калуга" на учете на получение жилья и улучшение жилищных условий состоит 8491 семей, из которых 23% проживают в общежитиях, 5,5 % - в коммунальных квартирах, 21% - в ветхом и аварийном жилье, Каждая пятая семья ожидает своей очереди 10 лет и более.

За последние пять лет получили бесплатное жилье только около 150 семей, состоящих на учете на получение жилья и улучшение жилищных условий в муниципальном образовании "Город Калуга", что составляет менее 1,5% от общего количества очередников и значительно ниже среднего уровня по России.

В "Программе улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования" определен период реализации с использованием бюджетных средств с 2002 по 2007г. При этом предполагается поэтапная реализация Программы, конечной целью которой является ее полное рефинансирование, наработка стандартов взаимодействия со всеми участниками Программы и переход к массовой ипотеке.

Оценка Комитета по собственности Государственной Думы и проведенное предварительное анкетирование населения г. Калуги показывают, что 15-20% очередников реально смогут решить свои жилищные проблемы с помощью Программы. Ниже приведен расчет, показывающий, что при ежегодном бюджетном финансировании в 10 млн. рублей 870 семей (10% очередников) за 5 лет реализации Программы смогут приобрести квартиры. При средней площади квартиры 55 кв.м 560 семей улучшат свои жилищные условия, приобретая новое жилье, а еще 310 - приобретая квартиры вторичного заселения.

В дальнейшем Программа становится самофинансируемой за счет средств квартироприобретателей, вовлечения в сферу ипотечного кредитования инвесторов и формирования рынка ценных бумаг (закладных).

Расчеты доказывают выгодность использования бюджетных источников. Практика ипотечного кредитования свидетельствует о том, что на 1 рубль кредита покупатель вкладывает в реальный сектор экономики свои 4 рубля. При этих условиях 1 рубль, выведенный из бюджета, в пользу ипотеки, возвращается в бюджеты всех уровней в удвоенном размере. Этот эффект мультипликатора происходит в связи с оживлением реального сектора экономики за счет денежных средств граждан, участвующих в ипотечной программе. Бюджетные средства послужат катализатором финансового потока, основой которого будут личные средства граждан, состоящие из денежной массы и приватизированного жилья. Финансовый поток порождает налогооблагаемую базу и генерирует налоги в бюджеты всех уровней, что фактически компенсирует часть затрат бюджета.

Наименование показателей	Объемы финансирования Программы							Примечание
	Всего	2003	2004	2005	2006	2007	2008
Ввод жилья, кв.м общей площади Средняя себестоимость 1 кв.м, руб. Объем финансирования, всего, тыс. руб. В том числе: Бюджет муниципального образования "Город Калуга" Собственные средства граждан Средства граждан в виде старого жилья Средства инвесторов	31007 8118,8 311955,2 59500 70793,5 138456,7 43205	1360 7000 17050,3 9500 2314,3 5236 0	3257 7300 35297,5 10000 5999,2 13075,3 6223	4953 7600 49193,2 10000 9920,2 20703,9 8569	6206 8000 60031,4 10000 13707,1 27304,3 9020	7200 8400 70225,0 10000 17488,7 33265,3 9471	8031 8800 80157,7 10000 21363,9 38871,8 9922	Целевые субвенции на жилищное строительство В виде первого взноса и выплаты рассрочки

Цели и задачи программы

Программа улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования носит социально-ориентированный характер и разрабатывается в целях ускорения решения жилищной проблемы в интересах населения города Калуги (далее по тексту Города), эффективного проведения жилищной реформы в современных экономических условиях, повышения ее социальной направленности. В программе определены принципиальные положения долгосрочной муниципальной жилищной политики, намечены этапы и конкретные меры по их реализации в 2002-2007 годах.

Целью мероприятий, проводимых в соответствии с настоящей Программой, является улучшение жилищных условий населения Города за счет:

оказания финансовой поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и желающим приобрести жилье в собственность;

увеличения объемов строительства жилья и повышение доступности жилья;

развития организованного рынка жилья.

Основными задачами являются:

создание условий для увеличения объемов финансирования жилищного строительства в городе на основе внедрения системы ипотечного кредитования;

создание условий и финансово-кредитного механизма привлечения внебюджетных инвестиций для ресурсного обеспечения жилищного строительства;

создание рынка жилья, строительных работ и услуг;

создание новых рабочих мест;

развитие и модернизация строительной базы города;

увеличение налогооблагаемой базы в городе;

создание инфраструктуры управления программой.

Информация об изменениях:

Постановлением Городской Думы г. Калуги от 14 декабря 2005 г. N 251 в раздел "Основные положения программы" настоящей Программы внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

Основные положения программы

Программа дает возможность жителям города, желающим улучшить жилищные условия и имеющим постоянный источник доходов, приобрести в собственность жилье на условиях покупки жилья с рассрочкой платежа с залогом этого недвижимого имущества. Эта модель ипотеки позволяет быстро получить эффективную отдачу и начать реализацию первого этапа Программы уже в 2002 г.

Программа носит социально-ориентированный характер и рассчитана на граждан, проживающих в жилых помещениях, у которых размер общей площади на одного члена семьи не превышает социальные нормы (33 кв.м для одиноко проживающего, 42 кв.м на семью из двух человек, по 18 кв.м на семью из трех и более человек) или состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (по месту работы или проживания).

Граждане, жилищные условия которых подходят под эти требования, имеют право на приобретение с рассрочкой платежа как нового жилья, так и со вторичного рынка. Граждане, жилищные условия которых не подходят под эти требования, имеют право только на участие в долевом строительстве нового жилья, при этом они не могут претендовать на предоставление рассрочки.

Управлением и реализацией Программы занимается муниципальное учреждение "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги" (далее по тексту Фонд), учредителем которого является уполномоченный орган Городской Управы города Калуги в сфере управления муниципальным имуществом.

Фонд является инвестором жилищного строительства (в части строительства жилья по Программе) и продает построенное и приобретенное на вторичном рынке жилье гражданам - участникам Программы. Списки участников Программы формируются на основании заявлений граждан в соответствии с социально-экономическими приоритетами, утвержденными в Положении о порядке и условиях продажи жилья гражданам с рассрочкой платежа, и согласовываются с Попечительским Советом Фонда.

Продажа жилья гражданам осуществляется с рассрочкой платежа на срок до 15 лет.

При расчете размера предоставляемой рассрочки из стоимости приобретаемого жилья вычитается стоимость сдаваемого старого жилья и первоначального денежного взноса.

Размер предоставленной рассрочки не может превышать 70% стоимости приобретаемого жилья.

Платежи по рассрочке выплачиваются ежемесячно равными долями в сроки, установленные Положением о порядке и условиях продажи жилья гражданам с рассрочкой платежа.

Размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 30% совокупного семейного дохода (за вычетом налоговых удержаний).

Размер процентной ставки по предоставленной рассрочке рассчитывается исходя из 7% годовых.

Сумма первоначального денежного взноса за приобретаемое жилье должна составлять не менее 10% от его стоимости, и уплачивается гражданином в десятидневный срок со дня заключения договора.

Цена на недвижимость устанавливается Фондом, исходя из ее рыночной стоимости, величины и срока предоставляемой рассрочки. Часть стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет продажи Фонду или гражданам - участникам Программы принадлежащего гражданину недвижимого имущества и зачетом стоимости этого имущества. В случае продажи жилья третьим лицам, не участвующим в Программе, полученные средства гражданин может внести в виде первоначального взноса.

Погашение рассрочки обеспечивается залогом приобретенной недвижимости и гарантиями поручителей (физических или юридических лиц). Фонд также вправе требовать от гражданина обеспечения исполнения обязательств по договору залогом принадлежащего гражданину иного движимого и недвижимого имущества, поручительством третьих лиц, страхованием жизни и имущества, а также другими способами.

Информация об изменениях:

Постановлением Городской Думы г. Калуги от 27 апреля 2004 г. N 92 в раздел "Этапы реализации и субъекты программы" настоящей Программы внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

Этапы реализации и субъекты программы

Выполнение Программы улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования обеспечивается тесным взаимодействием Городской Думы, Городской Управы, Фонда развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги, строительных и иных организаций. Функции этих организаций распределены следующим образом.

Городская Дума осуществляет контроль за исполнением Программы.

Городская Управа способствуют проведению широкой информационной и просветительской работы среди населения на всех стадиях выполнения Программы.

Для реализации Программы улучшения жилищных условий населения г. Калуги с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования создается некоммерческая организация "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги". Фонд выполняет функцию аккумулирования целевых бюджетных средств и внебюджетных источников для развития жилищного строительства и ипотечного кредитования, а также аккумулирование добровольных взносов предприятий и организаций, предназначенных для развития жилищного строительства и ипотечного кредитования в г. Калуге. Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги является инвестором жилищного строительства (в части строительства нового жилья по программе), ведет учет поступлений денежных средств и возврата заемных средств Фонду.

Исполнение Программы осуществляется по заданию Фонда (на основании агентского договора) Агентом - на первом этапе Управлением капитального строительства Городской Управы.

Управление капитального строительства, а также иные организации, выбранные на конкурсной основе, являются заказчиками-застройщиками жилищного строительства, инвестируемого Фондом.

Агент Фонда непосредственно ведет работу с населением. На него возлагаются все организационные и рабочие функции по сопровождению сделок ипотечного кредитования, в том числе подготовка всех необходимых документов с оформлением рассрочки платежей для государственной регистрации права собственности покупателей на приобретаемую недвижимость, разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и технологий и др.

Строительные организации выполняют подрядные работы по строительству нового жилья.

Развитие системы ипотечного кредитования немыслимо без активного использования страховых систем путем страхования жизни заемщика и страхования недвижимости, в том числе и накопительное страхование. Страховые компании для участия в Программе будут привлекаться на конкурсной основе.

Программа состоит из четырех основных этапов.

I этап - (2002-2003 г.) - организация деятельности основных исполнительных структур.

II этап - (2003-2004г.) - отработка схем финансирования, развернутое строительство жилья за счет средств Фонда.

III этап - (2004-2005 г.г.) - анализ результатов первых этапов, развитие инструментов вторичного рынка жилья, финансовых технологий привлечения средств, расширение перечня услуг населению, внедрение новых строительных технологий.

IV этап - (с 2005г.) - вовлечение в схему ипотечного кредитования банков, отработка общих стандартов ипотечного кредитования, переход к массовой ипотеке с предоставлением льгот для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Развитие рынка ценных бумаг. Отработка механизмов взаимодействия с Региональным Агентством ипотечного жилищного кредитования. Продажа закладных и переход к реальному рефинансированию Программы.

План мероприятий по реализации этапов Программы ниже приведен в таблице.

Информация об изменениях:

Постановлением Городской Думы г. Калуги от 14 декабря 2005 г. N 251 в раздел "План подготовки нормативных правовых актов и мероприятий по реализации Программы" настоящей Программы внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

План
подготовки нормативных правовых актов и мероприятий
по реализации Программы

N	Наименование мероприятий и нормативно-правовых актов	Сроки исполнения	Ответственный
1.	Постановление Городского Головы "О создании Фонда развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги"	Октябрь 2002 г.	Уполномоченный орган Городской Управы города Калуги в сфере управления муниципальным имуществом
2.	Постановление Городского Головы об утверждении Положения о Попечительском совете Фонда	Декабрь 2002 г.	Уполномоченный орган Городской Управы города Калуги в сфере управления муниципальным имуществом
3.	Учреждение и регистрация Фонда	Ноябрь 2002 г.	Городская Управа
4.	Постановление Городской Думы о включении в бюджет города Калуги расходов на реализацию Программы.	Ежегодно	Финансовое управление, Фонд развития ипотечного жилищного кредитования
5.	Прием заявлений от граждан, желающих приобрести жилье по Программе улучшения жилищных условий. Формирование очереди.	Ежегодно	Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги
6.	Постановление Городской Думы об утверждении Положения о фонде временного проживания	III квартал 2004 г.	Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги
7.	Распоряжение Городского Головы "О создании специализированного жилищного фонда (фонд временного проживания)"	III квартал 2004 г.	Городская Управа, Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги
8.	Разработка программы жилищного строительства на 2003-2007 г. для реализации Программы улучшения жилищных условий	Ноябрь 2002 г.	Уполномоченный орган Городской Управы города Калуги в сфере управления муниципальным имуществом
9.	Разработка порядка и механизма предоставления налоговых льгот участникам Программы. Постановление Городской Думы.	I квартал 2005 г.	Финансовое управление г. Калуги, уполномоченный орган Городской Управы города Калуги в сфере экономики
10.	Постановление Городской Думы об утверждении Положения о порядке обращения закладных. Внедрение рынка закладных	I квартал 2005 г.	Финансовое управление г. Калуги, Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги
11.	Формирование банковской системы ипотечного жилищного кредитования. Проекты распоряжения Городского Головы и Постановления Городской Думы о предоставлении льгот участникам банковской системы ипотечного жилищного кредитования из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий	IV квартал 2005 г.	Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги, Финансовое Управление г. Калуги
12.	Развитие рынка ценных бумаг, привлечение государственных средств путем продажи закладных региональному Агентству ипотечного жилищного кредитования	III квартал 2004 г.- 2007 г.	Фонд развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги

Основные источники финансирования программы

Развитие системы ипотечного кредитования в г. Калуга потребует выделения целевых средств на выполнение общепрограммных мероприятий, в том числе и накопительного характера, включая организационную деятельность, разработку и внедрение новых строительных технологий, привлечения инвестиций, а также средства на рекламно-образовательные цели.

I этап Программы будет реализован за счет средств бюджета г. Калуги. II и последующий этапы - за счет средств Фонда в сумме 93 млн.руб из бюджетных и внебюджетных источников, а также средств предприятий, выделяемых в Фонд для улучшения жилищных условий своих работников. Однако основным источником финансирования Программы являются собственные средства граждан, включая деньги и недвижимость (прежнее жилье), которые будут составлять не менее 60% от стоимости нового жилья.

Таким образом, средства Фонда должны стать основой развития Программы, а средства населения - основным ресурсным источником финансирования строительства нового жилья.

Успех Программы в целом будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.

Механизмы реализации программы и контроль за ходом ее выполнения

Реализация целей Программы и решение ее задач включает осуществление целого комплекса мероприятий:

1. Совершенствование инвестиционной и финансово-кредитной политики городских органов местного самоуправления для стимулирования развития ипотечного кредитования и привлечения инвестиций в жилищное строительство. Формирование источников финансирования ипотечного кредитования строительства жилья.

2. Создание и развитие городской системы ипотечного жилищного кредитования на основе муниципального "Фонда развития ипотечного жилищного кредитования г. Калуги".

3. Нормативно-методическое обеспечение развития рынка жилья и ипотечного кредитования, вхождение в региональные и федеральные структуры с целью унификации и стандартизации процедур ипотечного кредитования строительства жилья.

4. Повышение качества и доступности жилья за счет развития финансово-экономических, технологических и организационных механизмов снижения стоимости строительства.

5. Разработка и осуществление проектов жилищного строительства.

6. Повышение эффективности использования жилого фонда за счет планирования застройки на существующих сетях, экономии тепло- и электроэнергии, воды.

7. Научно-методическое и консультационное обеспечение Программы.

8. Обеспечение социальной результативности Программы.

9. Взаимодействие со средствами массовой информации и общественностью.

Строительство и приобретение жилья, предоставление рассрочки населению будет осуществляться частично или полностью за счет средств Фонда на основе конкурсного отбора в соответствии с Положением о порядке и условиях продажи жилья гражданам с рассрочкой платежа. Деятельность Фонда будет направлена на развитие как первичного, так и инфраструктуры вторичного рынка ипотечных кредитов. В последующем эти кредиты рефинансируются различными механизмами.

Контроль за ходом реализации Программы и входящих в нее проектов будет проводиться Попечительским советом Фонда. Общий контроль осуществляется комитетом по экономической политике, промышленному и сельскохозяйственному производству, развитию предпринимательства, экологии Городской Думы через Попечительский совет Фонда.

Заключение

Ипотечное кредитование является новым финансовым инструментом по активизации жилищного строительства, создает новые рабочие места, ведет к увеличению налоговых поступлений в бюджет города.