Постановление Правительства Калужской области от 24 января 2003 г. N 12 "О мероприятиях по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области"

Постановление Правительства Калужской области
от 24 января 2003 г. N 12
"О мероприятиях по развитию системы ипотечного жилищного кредитования
в Калужской области"

В целях решения жилищной проблемы путем развития системы ипотечного жилищного кредитования, повышения эффективности бюджетных вложений в жилищную сферу, а также привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства Правительство Калужской области постановляет:

1. Утвердить Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (прилагается).

2. Поручить Фонду имущества области выступить от имени Калужской области учредителем открытого акционерного общества "Калужская ипотечная корпорация" (далее - Общество), обеспечив за счет средств областного бюджета оплату 60 процентов обыкновенных именных бездокументарных акций, размещаемых при учреждении Общества.

3. Департаменту финансов области выделить денежные средства, предусмотренные статьей 55 Закона Калужской области от 05.12.2002 г. N 165-ОЗ "Об областном бюджете на 2003 год", в сумме 60000 тыс. рублей для оплаты в установленный законодательством срок уставного капитала Общества.

4. Признать утратившим силу постановление Правительства Калужской области от 19.01.2000 г. N 4 "О концепции ипотечного жилищного кредитования в Калужской области".

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Губернатора области Бредихина Л.В.

Губернатор Калужской области

А.Д. Артамонов

Концепция
развития системы ипотечного жилищного кредитования
в Калужской области
(утв. постановлением Правительства Калужской области
от 24 января 2003 г.)

1. Содержание проблемы. Основные положения концепции

Ипотечное жилищное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать заинтересованность населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в стабильной нагрузке производства и государства - в социально-экономическом развитии страны.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к привлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта - к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного фонда), оживления экономического роста и, в конечном счете, повышения общественного благосостояния.

1.1. Содержание проблемы

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить граждан жильем в объеме только 15-20% от общей потребности.

Государственное жилищное строительство легло непосильным грузом на плечи государственного бюджета. Государство больше не имеет возможности обеспечивать граждан бесплатным жильем. Ситуация такова, что основной массе населения необходимо решать свои жилищные проблемы самостоятельно, активно участвуя в экономической и социальной жизни страны.

Существующие темпы жилищного строительства не обеспечивают даже прямого воспроизводство жилищного фонда.

Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:

во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу за счет внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан нулем предоставления адресных субсидий;

во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя-гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия), путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения:

в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Центральное место при решении последних двух задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

В основе стратегии развития ипотечной деятельности в Калужской области лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов. При реализации такой системы необходимо учитывать социально-экономические особенности и действующее законодательство региона.

Важную роль при реализации государственной политики в области ипотечного жилищного кредитования играет системный подход, учитывающий комплексный характер экономических процессов, сопряженных с кредитными отношениями.

По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную федеральную систему, что является необходимым условием рефинансирования ипотечных кредитов.

Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующие стадии, характеризующиеся системой отношений, возникающих между участниками данного процесса по поводу финансовых и материальных ресурсов:

1.1.1. Стадия накопления средств населением

Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к накопительным схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь. Инструментами накопления могут быть: банковские вклады;

- схемы накопительного страхования, осуществляемые страховыми компаниями;

- ценные бумаги;

- объединение в рамках кредитных потребительских кооперативов граждан (далее - кредитные кооперативы).

После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы получить кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.

1.1.2. Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов

В рамках этой стадии решается задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов.

Основными субъектами ипотечного рынка являются:

заемщики - граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрести готовое жилье;

кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы);

долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) - кредиты (займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной.

Из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств, ввиду высокой оценки кредитных рисков, доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков Правительстве Калужской области принимает решение об учреждении (совместно с иными участниками) регионального оператора ипотечного жилищного кредитования - ипотечного оператора первичного рынка ипотечных кредитов (далее - Ипотечный оператор), работающего по принципу "единого окна". Ипотечный оператор по решению Правительства Калужском области учреждается специализированным государственным учреждением.

По мере роста материального благосостояния населения и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую путем формирования вторичного рынка ипотечных кредитов государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями.

В рамках реализации региональных ипотечных проектов на федеральном уровне, на основе "Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов", принимаемых ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и так далее, что необходимо для функционирования механизма рефинансирования. Другим существенным условием рефинансирования ипотечных кредитов является наличие их достаточной массы (пула), что позволяет сбалансировать инвестиционный риск финансового портфеля, составленного из прав требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.

Альтернативным первичным кредитором может выступать кредитный кооператив или ассоциация (союз) кредитных кооперативов.

1.1.3. Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов

На этой стадии происходит окончательное оформление системы ипотечного жилищного кредитования в самофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов.

Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов в региональную систему ипотечного кредитования является вторичный рынок ипотечных кредитов. Основным инструментом рефинансирования системы в будущем сможет явиться новый инструмент, ожидаемый в связи с рассмотрением соответствующего проекта федерального закона в Государственной Думе Российской Федерации, - ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).

Каждому выпуску ценных бумаг ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ипотечных ценных бумаг должно предшествовать накопление первичных ипотечных активов - прав требования по ипотечным кредитам, в том числе удостоверенных закладными.

Для того, чтобы обеспечить наибольшую надежность и привлекательность новых ценных бумаг для инвесторов, необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов будущего инструмента рынка ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг - путем принятия федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

1.2. Основные положения концепции

1.2.1. Правовые условия и предпосылки, государственная поддержка
реализации концепции

Настоящая концепция отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, переориентирована на внешнее рефинансирование (в связи с чем в концепции учтены положения "Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов", разработанных ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию") и определяет организационно-финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования в Калужской области.

При разработке концепции был учтен мировой, российский и региональный опыт становления и развития различных систем ипотечного жилищного кредитования и рекомендации Госстроя России. Комплекс мер, предусматриваемых концепцией, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в соответствующую общероссийскую систему.

В настоящее время в России созданы необходимые условия для старта системы ипотечного жилищного кредитования:

1) по различным оценкам на руках населения находится не менее 1 триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот.

Оживление в 1999-2002 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также общий рост уровня реальных доходов. Социально-экономические предпосылки создания системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области приведены в приложении к настоящей концепции;

2) Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (кредиторов, оценочных, риэлторских, страховых компаний);

3) на федеральном уровне утверждена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные концепции, программы и законы. Государственная концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации при выборе модели, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты, финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования;

4) в федеральном бюджете на 2003 год предусматривается выделение государственных гарантий по обязательствам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению;

5) осуществлены финансовые вложения государства в уставный капитал ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в объеме 160 млн. рублей:

6) в первом чтении принят проект Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах", устанавливающий порядок выпуска и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных эмиссионных ценных бумаг, определяющий требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных эмиссионных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.

В результате реализации концепции должна быть сформирована самофинансируемая региональная система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков. Указанные направления призваны решить жилищные проблемы населения.

Систематический характер действий государственных органов Калужской области, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение запланированных мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей концепции.

1.2.2. Механизм рефинансирования в системе ипотечного
жилищного кредитования

Обязательным условием функционирования системы ипотечного кредитования является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные обязательства, которые благодаря своей высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды и т.п.).

При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

- формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;

- направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье; вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот;

- укрепляет кредитно-финансовую систему;

- способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, стабилизируя экономическую ситуацию в области.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования является инструментом обеспечения граждан жильем и реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества:

- способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы, поскольку ориентирована на социально и экономически активные слои общества;

- вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный и надежный механизм вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики (залог недвижимости);

- формирует в обществе долговременные и устойчивые вертикальные (гражданин - власть) и горизонтальные (человек - инвестор - человек - заемщик, ассоциация (союз) кредитных кооперативов и т.п.) связи.

1.2.3. Одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования

Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы - то они сами без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать соответствующие эмиссионные ценные бумаги. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (в немецкой системе ипотечного жилищного кредитования они играют центральную роль). В ближайшее время одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования не может быть реализована, так как масштабы операций с ипотечными кредитами не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).

1.2.4. Двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования

Если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то у него возникают существенные ограничения при эмиссии ценных бумаг.

В этом случае, между универсальным кредитором и инвестором появляется специализированное ипотечное агентство, функциями которого являются выкуп у универсального кредитора закладных либо прав требования по ипотечным жилищным кредитам, обеспеченным залогом приобретаемой недвижимости, в качестве обеспечения ценных бумаг, а также выпуск и продажа ценных бумаг инвесторам.

Из-за слабой развитости банковской системы, ассоциаций (союзов) кредитных кооперативов, полного отсутствия ипотечных банков (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления), ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов принадлежит учрежденному государством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка, через развитие отношений с региональными системами ипотечного жилищного кредитования, кредитными организациями и благодаря государственному (федеральному) статусу. Именно ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", основываясь на начальном этапе на государственных гарантиях по его обязательствам, создает условия для вхождения в систему ипотечного жилищного кредитования российских и зарубежных стратегических инвесторов.

1.2.5. Секьюритизация ипотечной задолженности

Наиболее перспективной формой финансирования ипотечного кредитования, позволяющей эффективно распределять риски в системе, является секьюритизация ипотечной задолженности.

Под секьюритизацией понимается процесс объединения активов в пул и выпуске ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс эмитента, и таким образок обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

Такого рода ипотечные ценные бумаги дают инвесторам право требования непосредственно в секьюритизированном пуле. Основное преимущество секьюритизации, по сравнению с "классической" двухуровневой моделью, состоит в том, что надежность ценных бумаг зависит не столько от кредитного рейтинга эмитента, сколько от качества ипотечного покрытия, обеспечивающего выпуск.

2. Основные цели, задачи и стадии реализации концепции

Основной целью настоящей концепции является создание эффективных финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения для приобретения жилья через привлечение долгосрочных ресурсов в эту сферу и развитие инфраструктуры ипотечного кредитования в Калужской области.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках концепции должны быть решены следующие основные задачи:

- создание и развитие схем, обеспечивающих накопление населением денежных средств;

- формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом;

- подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного кредитования в общероссийскую;

- обеспечение надежных механизмов защиты имущественных интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:

- адаптация стандартов ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" с учетом региональной специфики;

- внедрение эффективных методов координации региональной системы ипотечного жилищного кредитования путем учреждения Ипотечного оператора;

- государственная поддержка заемщиков путем адресного субсидирования в рамках целевых социальных программ;

- обеспечение условий для надежного накопления населением денежных средств, в том числе через развитие схем пенсионного обеспечения, накопительного страхования, функционирования кредитных кооперативов и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищную сферу;

- содействие становлению системы профессиональной подготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынке ценных бумаг;

- внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа банков данных в системе ипотечного жилищного кредитования, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;

- создание правовых и организационно-правовых условий для обеспечения прав залогодержателей через механизм обращения взыскания на предмет залога (недвижимое имущество);

- разъяснительная и пропагандистская работа с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов;

- внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологий учета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а также процедур замещения досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми в эмитированных пулах.

Одним из важнейших аспектов формирования регионального рынка ипотечных кредитов является внедрение механизмов адресного субсидирования малообеспеченных категорий заемщиков. Реализация данной задачи подразумевает разработку экономически эффективных, согласующихся с рыночными принципами ипотечного жилищного кредитования механизмов государственного финансирования за счет средств бюджета Калужской области.

Реализацию поставленных задач можно разбить на несколько этапов.

Первый этап (2003-2005 гг.) - формирование региональной системы ипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта:

- учреждение Ипотечного оператора;

- организация работы с населением;

- отбор основных участников программы ипотечного жилищного кредитования на данном этапе (банк - кредитор, страховая компания, риэлторские и оценочные агентства, заказчик - застройщик) и формализация отношений между ними;

- отвод земельных участков под строительство жилых домов в рамках пилотного ипотечного проекта;

- реализация первого инвестиционного цикла. Строительство и реализация жилья в рамках пилотного ипотечного проекта;

- выдача первых ипотечных жилищных кредитов, оформление закладных, формирование первого пула закладных.

Пилотный ипотечный проект - это первый инвестиционный цикл, осуществляемый Ипотечным оператором, в результате которого должен быть отработан механизм ипотечного жилищного кредитования, включающий в себя процессы подготовки граждан к кредитованию, строительство жилья для ипотечных заемщиков, оформление ипотечных кредитов и закладных, формирование пулов ипотечных закладных и их рефинансирование.

Второй этап (2003-2005 гг.) - развитие рефинансирования ипотечных кредитов посредством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и иных ипотечных агентств; других форм организации ипотечного жилищного кредитования:

- формирование условий для функционирования механизма рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

- формирование районных списков потенциальных заемщиков, включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос, и на их основе региональной базы данных (кредитных историй) заемщиков, интегрированных в федеральную базу данных;

- учреждение кредитных кооперативов, обществ взаимного кредитования;

- развитие банковского ипотечного кредитования, специализация банков в этой сфере деятельности;

- расширение круга ипотечных операторов, а также иных организаций, осуществляющих первичное рефинансирование в рамках региональной системы ипотечного жилищного кредитования (далее - ипотечные организации).

В рамках I и II этапов происходит формирование нормативных правовых и организационно-экономических условий для развития в регионе первичного рынка ипотечных кредитов.

Третий этап (2004-2010 гг.) - устойчивое развитие системы ипотечного кредитования:

- привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование в районах и городах Калужской области;

- привлечение средств инвесторов вторичного рынка ценных бумаг через выпуск и размещение эмиссионных ценных бумаг;

- многократное и возрастающее в течение каждого очередного года число рефинансирований инвестиционного капитала.

На втором и третьем этапах происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую через развитие вторичного рынка эмиссионных ценных бумаг.

Формирование системы будет проходить параллельно на региональном федеральном уровнях.

На региональном уровне усилия должны концентрироваться на формировании организационно-экономических и информационно-технологических условий функционирования первичного рынка ипотечных кредитов.

На федеральном уровне в основном решаются задачи нормативного правового и методического обеспечения ипотечного рынка, как первичного, так и вторичного.

В результате реализации региональных программ ипотечного кредитования должны быть сформированы горизонтальные и вертикальные связи между участниками ипотечного рынка и контролирующими субъектами, в том числе между органами государственной власти различных уровней. Совокупность данных отношений будет составлять федеральную систему ипотечного кредитования, в рамках которой реализуются интересы рыночных субъектов и государства.

3. Основные участники ипотечного жилищного кредитования
в Калужской области

Система ипотечного жилищного кредитования Калужской области формируется на основе согласованного взаимодействия государственных органов, операторов ипотечного рынка и профессиональных участников ипотечной деятельности.

3.1. Правительство Калужской области

Правительство Калужской области организует реализацию настоящей концепции принимая постановления и обеспечивая их исполнение. Правительство:

- формирует в пределах средств, предусмотренных законом Калужской области об областном бюджете на очередной финансовый год, через уполномоченное государственное учреждение уставный капитал Ипотечного оператора;

- определяет государственного управляющего областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании;

- разрабатывает проект закона Калужской области "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области" и вносит его на рассмотрение в Законодательное Собрание Калужской области;

- рассматривает проекты областных целевых программ государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании и вносит их на рассмотрение в Законодательное Собрание Калужской области;

- вносит в Законодательное Собрание Калужской области предложения с выделении из областного бюджета средств (и/или о предоставлении гарантий) на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, включая средства на жилищные субсидии гражданам;

- выпускает облигации жилищного займа и другие ценные бумаги с целью обеспечения финансирования мероприятий по развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

3.2. Органы местного самоуправления

- обеспечивают благоприятные условия для реализации пилотного ипотечного проекта;

- выделяют в порядке, установленном действующим законодательством, участки под строительство жилья для граждан - ипотечных заемщиков;

- предоставляют возможные жилищные субсидии ипотечным заемщикам;

- содействуют деятельности Ипотечного оператора, ипотечных организаций;

- разрабатывают муниципальные программы (концепции) ипотечного жилищного кредитования.

3.3. Заемщики

Заемщиками могут являться физические лица, граждане Российской Федерации проживающие на территории Калужской области, желающие приобрести жилье в кредит Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) будет служить залог приобретаемого жилья (ипотека), а также поручительства Ипотечного оператора (ипотечных организаций).

Заемщики:

- заключают договоры о сотрудничестве с Ипотечным оператором на основе принципа "единого окна";

- заключают договоры купли-продажи жилья с продавцами жилья;

- заключают кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки с (первичным) кредитором, согласно которым вносят не менее 30% стоимости приобретаемою жилья, получают кредит (заем) на оставшуюся часть его стоимости и передают первичному кредитору приобретенное жилье в залог, оформляемый в виде закладной (средства по кредитному договору идут непосредственно на оплату стоимости жилья);

- заключают договоры долгосрочного страхования жизни и страхования приобретенного имущества.

3.4. Ипотечный оператор

Правительство Калужской области способствует развитию на территории Калужской области сети ипотечных операторов и ипотечных организаций.

На первом этапе реализации концепции Ипотечный оператор создается уполномоченным Правительством Калужской области государственным учреждением в форме открытого акционерного общества, контрольный пакет акций которого находится в собственности Калужской области.

Остальные акции реализуются частным инвесторам и/или органам местного самоуправления.

Правительство Калужской области формирует свой взнос в уставный капитал денежными средствами.

Ипотечный оператор:

- адаптирует стандарты ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и иных ипотечных агентств к региональным организационно-правовым и экономическим условиям;

- проводит разъяснительную работу среди населения по системе ипотечного жилищного кредитования и осуществляет ее пропаганду;

- организует обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;

- осуществляет подбор страховых компаний, оценочных и риэлторских агентств, банков и других кредитных организаций, заказчиков - застройщиков нового жилья;

- ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам на основе агентского договора о сотрудничестве по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи (включая продажу старого жилья), кредитных договоров и договоров ипотеки, договоров страхования, а также сопровождения кредитных историй в режиме "единого окна";

- заключает договоры с заказчиком-застройщиком об инвестировании в строительство жилья в рамках ипотечных проектов;

- размещает собственные средства в банке-кредиторе с целью предоставления банком ипотечных кредитов;

- по поручению первичного кредитора осуществляет оценку платежеспособности потенциальных заемщиков;

- организует регистрацию права собственности на приобретенное жилье и ипотеку в региональных учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество:

- принимает на себя кредитные риски через механизм поручительства;

- осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путем приобретения закладных у кредиторов;

- выполняет иные функции, предусмотренные уставом Ипотечного оператора.

3.5. Ассоциации (союзы)

Ипотечный оператор и ипотечные организации могут участвовать в межрегиональных объединениях - ассоциациях (союзах) региональных ипотечных операторов, агентств, обществ взаимного страхования кредитных и строительных рисков и т.п. (условное название - "ипотечный союз") ввиду следующих факторов:

1. Институт Ипотечного оператора сохраняет возможность привлечения частных инвестиций уже на стадии формирования своего уставного капитала оператора.

2. Участие Ипотечного оператора Калужской области в ипотечном союзе совместно с другими регионами и федеральными структурами позволяет за счет диверсификации рисков между регионами - участниками привлекать большие (в сравнении только с региональными возможностями) объемы инвестиций с меньшими издержками.

Ипотечный союз имеет более широкие по сравнению с региональным ипотечным оператором перспективы выхода на фондовый рынок. Это достигается за счет увеличения размеров пулов закладных, формирующих покрытие ценных бумаг, и диверсификации рисков внутри пулов.

3. Согласованная с ипотечными союзами деятельность Ипотечного оператора позволяет сократить издержки как на содержание структур, так и на привлечение инвестиций.

4. Участие в ипотечных союзах позволяет улучшить структуру портфеля кредитных и строительных рисков и сократить размер государственных гарантий Калужской области по обязательствам Ипотечного оператора, а в перспективе - вовсе отказаться от них.

Ипотечный оператор Калужской области может участвовать в ипотечном союзе: участие в формировании его имущества, приобретение акций, иных ценных бумаг хозяйственных обществ, создаваемых ипотечным союзом.

3.6. Государственный управляющий областными целевыми программами
государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании

Государственный управляющий областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании - уполномоченная Правительством Калужской области организация с государственным капиталом, которая:

- участвует в разработке областных целевых программ государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании;

- в соответствии с областными целевыми программами ведет прием граждан, которым оказывает услуги по предоставлению адресных жилищных субсидий;

- на основании заключения об андеррайтинге определяет возможность предоставления заемщику жилищной субсидии, ее размер и форму;

- организует получение заемщиками субсидий.

Государственный управляющий областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании полностью финансируется за счет средств областного бюджета Калужской области.

Финансирование имеет целевое назначение, а именно:

- разработка областных целевых программ государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании и жилищного строительства в рамках системы ипотечного жилищного кредитования;

- проведение социологических и маркетинговых исследований в Калужской области с целью определения предпочтительных условий и возможностей ипотечного жилищного кредитования;

- субсидирование малообеспеченных граждан при ипотечном жилищном кредитовании в соответствии с областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании;

- займы на строительство жилья для ипотечных заемщиков и ипотечное кредитование малообеспеченных граждан в соответствии с областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании;

- организация выпусков региональных жилищных займов под гарантии Правительства Калужской области.

3.7. Продавцы жилья

заказчик-застройщик (или действующие по его доверенности юридическое или физическое лицо) - при покупке заемщиком жилья на первичном рынке;

собственник жилья - при покупке заемщиком жилья на вторичном рынке.

3.8. Первичные кредиторы

Банки (кредитные организации) и иные лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы) и являющиеся уполномоченными организациями Ипотечного оператора. Основными функциями кредиторов являются:

- предоставление ипотечных кредитов на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования Ипотечного оператора;

- оформление кредитных договоров (договоров займа) и договоров об ипотеке:

- обслуживание выданных ипотечных кредитов;

- оформление закладных.

В качестве первичных кредиторов наряду с универсальными коммерческими банками могут выступать ассоциации (союзы) кредитных кооперативов и в перспективе - ипотечные банки и другие уполномоченные структуры.

3.9. Кредитные потребительские кооперативы граждан

Деятельность кредитных кооперативов регулируется ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральными законами "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", "О кредитных потребительских кооперативах граждан".

Кредитные кооперативы могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы), которые так же, как и кредитные кооперативы, являются некоммерческими организациями. Ассоциации могут обеспечивать рефинансирование ипотечных займов.

Ипотечный оператор может оказывать кредитным кооперативам и их ассоциациям консультационную помощь и иные услуги, способствуя, таким образом, их интеграции в региональную систему ипотечного жилищного кредитования; может предоставлять поручительства по обязательствам членов кредитных кооперативов для обеспечения рефинансирования ипотечных займов Ипотечного оператора за счет отчислений из кредитных кооперативов.

3.10. Инвесторы

Юридические и физические лица, приобретающие эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), а также сами закладные. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия, иностранные инвесторы, граждане и др., а также - в период развития системы - Калужская область, муниципальные образования через уполномоченные организации.

3.10.1. Пенсионный Фонд Российской Федерации

Благодаря развитию накопительной пенсионной системы основным инвестором в системе ипотечного жилищного кредитования на ближайшую перспективу может являться Пенсионный Фонд Российской Федерации (ПФР). В силу того, что на внутреннем финансовом рынке недостаточно финансовых инструментов, привлекательных для инвестирования накопительной части трудовой пенсии, эмиссионные ценные бумаги, а вероятно и ценные бумаги, обеспеченные имущественными правами в строительстве, будут востребованы ПФР в объемах, достаточных для развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Участие ПФР на рынке может оказаться решающим фактором образования цен и доходности эмиссионных ценных бумаг, а следовательно, процентных ставок в ипотечном жилищном кредитовании.

3.10.2. Негосударственные пенсионные фонды

Несмотря на то, что негосударственные пенсионные фонды (НПФ) на данный момент обладают ограниченными инвестиционными ресурсами, их участие в системе ипотечного жилищного кредитования позволит добиться ряда преимуществ:

- скоординировать комплекс кредитных и строительных инвестиционных циклов:

- привлечь инвестиции через выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами и имущественными правами в строительстве, в согласованных с НПФ объемах.

3.10.3. Иные институциональные инвесторы

Для инвесторов, заинтересованных в стабильных долгосрочных доходах, эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными обязательствами, должны стать привлекательным объектом для размещения страховых и инвестиционных резервов. К таким инвесторам относятся:

- страховые компании. Развитие классического долгосрочного страхования жизни обусловит потребность в надежных долгосрочных финансовых инструментах;

- инвестиционные фонды. В целях диверсификации эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными обязательствами, могут включаться в инвестиционный портфель наряду с государственными ценными бумагами.

3.10.4. Корпоративные инвесторы

Предприятия, заинтересованные в решении жилищных проблем своих работников, являются перспективными инвесторами в системе ипотечного жилищного кредитования, т.к. им значительно выгоднее реализовывать свои жилищные программы через приобретение ценных бумаг, обеспеченных кредитными обязательствами своих работников, или через краткосрочное инвестирование строительства жилья с гарантированным его сбытом работникам при помощи ипотечных кредитов.

3.10.5. Население

Выпуск ценных бумаг и иных долговых обязательств Ипотечного оператора (союзов ипотечных операторов, ипотечных организаций), обеспеченных ипотечными активами и имущественными правами в строительстве, позволит привлечь инвестиции от граждан, которые будут использовать такие бумаги (обязательства) в качестве инструмента накопления первоначальных взносов при ипотечном жилищном кредитовании.

4. Описание организационно-финансовой модели ипотечного жилищного
кредитования в Калужской области

Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитов осуществляется на основе разработанных стандартов ипотечного жилищного кредитования в Калужской области.

Стандарты ипотечного жилищного кредитования включают в себя совокупность правил и процедур, в соответствии с которыми осуществляется ипотечное кредитование в регионе. Они могут расходиться с параметрами, принятыми на федеральном уровне ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в качестве условий рефинансирования. Ипотечный оператор (ипотечные организации) адаптируют федеральные стандарты к региональным условиям, создавая соответствующую региональную инфраструктуру, нормативное обеспечение и финансовые схемы привлечения кредитных ресурсов с рынка ценных бумаг как через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", так и посредством иных ипотечных агентств (союзов).

4.1. Источники доходов Ипотечного оператора

Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются:

- прибыль в строительстве;

- сборы за услуги, оказываемые гражданам при оформлении ипотечных строительных кредитов;

- комиссия Ипотечного оператора, удерживаемая с платежей по ипотечным кредитам (согласно договору с ипотечным агентством), за услуги по сопровождению кредитных дел.

Данные поступления позволяют Ипотечному оператору функционировать до определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка.

4.1.1. Инвестиционная деятельность в строительстве

Значительная часть средств Ипотечного оператора целесообразно направлять на строительство. На первом этапе, пока не обеспечен значительный оборот кредитов на первичном рынке на основе рефинансирования, прибыль от строительства должна покрыть наибольшую часть операционных расходов Ипотечного оператора.

4.1.2. Агентские услуги заемщику

Заемщик заключает с Ипотечным оператором договор на оценку его кредитоспособности, который содержит условия, необходимые для сбора информации о состоянии доходов семьи заемщика, о наличии обязательств и т.д.

После прохождения оценки кредитоспособности с заемщиком заключается договор на оказание услуг, включающий элементы агентского соглашения, по которому Ипотечный оператор обязуется выполнить ряд действий от имени заемщика, связанных с оформлением и сопровождением кредитного дела (в том числе обязательства в связи с обращением взыскания), поручительством, информационным обслуживанием.

Плата за поручительство взимается в размере, необходимом для формирования специального и гарантийного ипотечных фондов, а также покрытия операционных расходов Ипотечного оператора. Как показывает опыт стран с развитой ипотечной системой, норма неисполнения кредитных обязательств, как правило, не превышает 1-2% за весь период погашения кредитов. Заемщик сам выбирает: оплачивать ему услуги Ипотечного оператора по сопровождению кредитного дела и поручительству в течение срока погашения либо единовременным платежом.

По завершении строительного цикла заемщики, приобретающие новое жилье, при участии Ипотечного оператора в режиме единого окна единовременно:

- регистрируют переход прав на старое и на новое жилье, кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке;

- страхуют сделку, новое жилье и риски.

4.1.3. Ипотечное кредитование

Вступая в систему ипотечного жилищною кредитования, заемщик в зависимости от своей платежеспособности, претензий на жилье и социальной поддержки государства участвует в одной из приведенных ниже схем ипотечного кредитования.

4.1.4. Участие Ипотечного оператора в рефинансировании ипотечных кредитов

В соответствии со стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Ипотечный оператор осуществляет деятельность по первичному рефинансированию кредиторов в ипотечном жилищном кредитовании за счет средств собственного капитала и целевых займов ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (иных ипотечных агентств или союзов).

Ипотечный оператор выкупает у кредиторов ипотечные закладные при условии поручительства за заемщиков, несущих обязательства по данным закладным. Андеррайтинг таких заемщиков проводится Ипотечным оператором. Из выкупаемых закладных формируются стандартизованные пулы закладных, которые продаются ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (иным ипотечным агентствам или союзам) или формируют покрытие ценных бумаг.

Схема 1: ипотечное кредитование малообеспеченных граждан с условием предоставления льгот по выплате процентной ставки

Ипотечное жилищное кредитование малообеспеченных граждан возможно только при использовании механизмов, обеспечивающих компенсацию понесенных кредитором или Ипотечным оператором убытков. Такие механизмы определяются целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании.

Ипотечный оператор в пределах собственных финансовых возможностей и в целях расширения объемов ипотечного жилищного кредитования может частично компенсировать убытки от выдачи кредитов с пониженными (в сравнении с требуемыми инвесторами) процентными ставками за счет прибыли от строительной деятельности.

Дальнейшее рефинансирование таких кредитов осуществляется:

путем их выкупа за счет средств бюджета Калужской области и местных бюджетов, а также средств предприятий, реализующих свои жилищные программы;

путем реализации закладных ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" с дисконтом.

Схема 2: ипотечное кредитование граждан, участвующих в инвестиционных проектах Ипотечных операторов

Ипотечный оператор (ипотечные организации) обеспечивает ипотечное жилищное кредитование граждан на рыночных условиях, при этом Правительство Калужской области и/или органы местного самоуправления обеспечивают малообеспеченным заемщикам компенсацию либо первоначального взноса, либо части процентной ставки за счет адресных субсидий.

Процентная ставка будет определяться условиями внешнего рефинансирования (в первую очередь условиями, определяемыми ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию").

Граждане, прошедшие в Ипотечном операторе процедуру андеррайтинга и выбранные для ипотечного кредитования на приобретение строящегося Ипотечным оператором жилья, вступают в программу кредитования путем участия в накоплении первоначального взноса в период строительства на целевых банковских депозитах под гарантию Ипотечного оператора предоставить им по завершении строительства конкретное жилье под заранее оговариваемые условия ипотечного жилищного кредитования.

Схема 3: ипотечное жилищное кредитование под приобретение вторичного жилья

Процентная ставка по таким кредитам будет определяться условиями рефинансирования. Доступность ипотечного кредитования на приобретение вторичного жилья малообеспеченным гражданам может быть обеспечена только с помощью адресных субсидий части стоимости жилья или части процентной ставки.

Схема 4: кредитование сотрудников предприятий и работников бюджетной сферы

Такая схема реализуется на условиях, аналогичных условиям схем 2 и 3, за исключением процедуры определения процентных ставок по ипотечным кредитам и без использования субсидий.

В этом случае кредитный договор может заключаться изначально на льготных условиях: более длительный срок кредитования, низкая процентная ставка.

Заемщик проходит упрощенную процедуру оценки платежеспособности. Ипотечный оператор не поручается за таких заемщиков. Закладные выкупаются Правительством Калужской области в пределах средств, предусмотренных целевым назначением областным бюджетом на очередной финансовый год, или предприятием по номинальной стоимости, то есть равной размеру выданного кредита.

Стоимость жилья оплачивается самими заемщиками с помощью ипотечных кредитов. Правительство Калужской области либо предприятие выступает в роли инвестора, рефинансируя выданные кредиты на весь срок их погашения.

Схема 5: кредитование строительства с последующим переоформлением строительного кредита в ипотечный

Индивидуальный застройщик строит за счет собственных средств часть дома в объеме, пропорциональном размеру первоначального взноса, достаточного для получения кредита на завершение следующего этапа строительства. Объект незавершенного строительства регистрируется и передается в залог кредитору. Кредитование осуществляется частями, соответствующими этапам строительства, с целью снижения кредитного риска. Последующие транши кредитования обеспечиваются залогом строительных материалов на период до завершения строительства.

Ипотечный оператор контролирует целевое использование кредитных средств, осуществляет оценку или привлекает независимые организации для оценки рыночной стоимости объекта залога до завершения строительства, а по результату строительства окончательно регистрирует объект недвижимости в собственность заемщика. Залоговые обязательства переоформляются на весь дом в виде закладной, а кредит переоформляется в ипотечный с длительным сроком погашения.

С этого момента кредитное обязательство может быть передано на рефинансирование.

Аналогично кредитуются участники долевого строительства многоквартирных домов. Обеспечением кредита в этом случае (вместо залога объекта незавершенного строительства и строительных материалов) служит залог прав по инвестиционному контракту.

В том и другом случае необходимо формирование фондов страхования строительных рисков (несоблюдения сроков, качества, цены строительства).

Как правило, процентная ставка по кредиту в период строительства превышает процентную ставку по ипотечному кредиту.

По мере устойчивого развития системы ипотечного жилищного кредитования могут разрабатываться и применяться иные схемы ипотечного кредитования как на приобретение и строительство жилья, так и на иные потребительские нужды (на основе существующих механизмов).

4.2. Реализация принципа "единого окна" в ипотечном жилищном кредитовании

Ипотечный оператор (ипотечные организации) на основе принципа "единого окна" совершает все необходимые действия, связанные с участием гражданина в системе ипотечного жилищного кредитования.

4.2.1. Оценка кредитоспособности потенциального заемщика

Этот вид деятельности Ипотечные операторы осуществляют на основе договора с первичным кредитором. В процессе оценки кредитоспособности заемщика Ипотечный оператор определяет его ликвидные активы (денежные средства, жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зрения очередности предоставления ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья.

Основной целью процедуры оценки кредитоспособности является установление способности заемщика вовремя погасить ипотечный кредит. Условно весь процесс прохождения оценки кредитоспособности можно разделить на несколько стадий:

а) предварительная квалификация заемщика.

На основе предоставленных заемщиком сведений относительно доходов и других активов; анкетных данных; пожеланий по жилью, которое заемщик собирается приобрести, используя ипотечный кредит, производится расчет максимально возможной суммы кредита, размера ежемесячных платежей и других расходов заемщика, связанных с участием его в ипотечном кредитовании.

В ходе следующих этапов на основе предоставляемых заемщиком Ипотечному оператору документов проверяются первоначальные сведения и уточняется возможная сумма ипотечного кредита;

б) оценка кредитоспособности заемщика - оценка возможности своевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту. Проводится на основе анализа структуры доходов и расходов заемщика (и созаемщика), оценки стабильности занятости, анализа денежных и иных материальных активов заемщика;

в) оценка кредитной истории заемщика - оценка готовности заемщика погасить кредит, проводится на основе анализа выполнения заемщиком различных долговых обязательств, регулярности платежей по жилью, уплаты налогов и т.д.;

г) оценка предмета залога - оценка достаточности стоимости закладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита. Проверяется юридическая обоснованность прав собственности, соотношение стоимости имущества и суммы кредита, реальное состояние закладываемого имущества;

д) принятие решения по результатам оценки кредитоспособности заемщика.

По результатам оценок, сделанных на всех этапах оценки кредитоспособности заемщика и документальной проверки полученных данных, принимается решение о возможности предоставления кредита и его размере. В случае, если оснований для выдачи кредита недостаточно, специалисты Ипотечного оператора рекомендуют потенциальному заемщику проведение ряда мероприятий (декларирование доходов, создание кредитной истории, накопление первоначального взноса, поиск поручителя и т.д.), позволяющих скомпенсировать некоторые негативные факторы.

4.2.2. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком и первичным
кредитором, а также договор об ипотеке (залоге недвижимости)

На основании заключения о возможности получения потенциальным заемщиком ипотечного жилищного кредита Ипотечный оператор формирует кредитное дело заемщика и представляет его в кредитную организацию для утверждения и принятия окончательного решения о выдаче ипотечного кредита.

Далее заемщиком напрямую или по доверенности от заемщика Ипотечным оператором оформляются кредитный договор и договор ипотеки с кредитной организацией на основании договора, подтверждающего получение прав собственности на жилье заемщиком (купли-продажи или инвестиционного контракта).

4.2.3. Приобретение жилья и продажа имеющегося жилья заемщика в случае
использования выручки от его реализации на оплату приобретаемого жилья

Ипотечный оператор (ипотечные организации) в случае необходимости могут оказать содействие заемщику в поиске жилья для покупки (в т.ч. путем предложения строящегося или построенного при участии Ипотечного оператора), а также в реализации имеющегося жилья заемщика, продаваемого с целью оплаты первоначального взноса. В результате, размер кредита и подлежащие уплате ежемесячные взносы сокращаются пропорционально.

Ипотечный оператор:

- организует для заемщика независимую оценку приобретаемого и сдаваемого жилья на основе агентского договора с оценочным агентством;

- подбирает покупателя сдаваемого жилья, готовит договор купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья;

- обеспечивает заемщику возможность продажи сдаваемого жилья после заселения в новое (ипотечное) жилье.

4.2.4. Поручительство

Ипотечный оператор (ипотечные организации) может являться поручителем заемщика перед кредитором или залогодержателем. Договор поручительства может заключаться при каждой переуступке прав требования по кредиту с очередным залогодержателем.

4.3. Мероприятия по управлению рисками

4.3.1. Ипотечное страхование

Ипотечный оператор, на основе агентского договора со страховой компанией осуществляет заключение договоров страхования заемщиков и предметов залога. Страхуются имущественные интересы заемщика и залогодержателя, связанные с жизнью и здоровьем заемщика, правами владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в залоге, гражданской ответственностью заемщика перед третьими лицами.

В то же время существует риск неисполнения кредитного обязательства из-за временной неплатежеспособности заемщика, страховые услуги по которому либо не предоставляются страховыми компаниями, либо переоцениваются ими, что делает их недоступными. Поэтому Ипотечный оператор осуществляет управление таким риском через фонды специального назначения.

4.3.2. Минимизация строительных рисков при кредитовании граждан
в период строительства

Для того, чтобы защитить индивидуального застройщика или участника долевого строительства многоквартирного жилья от непредсказуемого роста себестоимости строительства, некачественного исполнения строительных работ и нарушения сроков строительства подрядчиками, необходимо обеспечить минимизацию строительных рисков.

Минимизацию рисков возможно осуществлять в следующих вариантах:

1) путем страхования такого риска в страховой компании (что по названным выше причинам маловероятно);

2) путем формирования резервного фонда, депонируемого в банке или инвестируемого в альтернативные строительству доходные инструменты. Размер резервного фонда должен быть сопоставим с инфляционными ожиданиями в период строительства.

При увеличении сроков, стоимости и качества строительно-монтажных работ заемщику из резервного фонда компенсируются:

- процентные выплаты по кредиту в период превышения сроков строительных работ, но не более срока, установленного страховым договором;

- удорожание цены жилья сверх прогнозируемой при начале строительства, но не более величины, оговоренной в страховом договоре;

- издержки заемщика при устранении последствий некачественно произведенных подрядчиками работ, но не более установленной страховым договором суммы.

Для минимизации издержек на страхование Ипотечный оператор может выступать в качестве агента заемщика для организации действенного контроля за сроками, ценой и качеством строительных работ.

4.3.3. Фонды специального назначения

Для управления кредитными рисками в системе ипотечного жилищного кредитования (в том числе рисками, связанными с несовершенством российского законодательства) Ипотечный оператор формирует фонды специального назначения: специальный фонд и гарантийный фонд.

Специальный фонд

Специальный фонд формируется путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет. Средства, зарезервированные в специальном фонде, могут быть размещены как в банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы.

За счет средств специального фонда Ипотечный оператор предоставляет по договорам краткосрочного найма жилые помещения неплатежеспособным заемщикам, на жилые помещения которых обращено взыскание. А также может предоставлять таким гражданам бесплатные услуги по перевозке имущества, поиску нового жилья, оплачивать часть регистрационных, риэлторских и нотариальных расходов при его приобретении.

Обязательства Ипотечного оператора перед заемщиками в случае обращения взыскания на заложенное имущество, как и обязательства заемщика перед Ипотечным оператором и залогодержателями по выселению, определяются договором, по которому Ипотечный оператор становится Поручителем по кредитным обязательствам заемщика.

Денежные средства специального фонда могут быть использованы только в соответствии с их целевым назначением. Формирование, обслуживание и использование средств специального фонда регулируются внутренним положением Ипотечного оператора.

Гарантийный фонд

Целесообразно формирование гарантийных фондов Ипотечным оператором (ипотечными организациями), предназначенных для выкупа прав требования залогодержателей в случае нарушения заемщиками своих обязательств по кредитным договорам.

Средства гарантийного ипотечного фонда используются на выкуп прав требования по ипотечному договору, неисполнение которого заемщиком повлекло неразрешимый за короткое время процесс освобождения жилья недобросовестным заемщиком. В этом случае Ипотечный оператор берет на себя все обязательства заемщика перед кредитной организацией (или последующим залогодержателем), заключившей договор ипотеки по рекомендации Ипотечного оператора, и далее самостоятельно организует процедуру выселения недобросовестного заемщика, обеспечивая, таким образом, надежность выпускаемых на основании договоров ипотеки ценных бумаг.

Средства, зарезервированные в гарантийном фонде, могут быть размещены как на банковские депозиты, так и в иные ликвидные активы. Может быть достигнута договоренность с залогодержателем о том, что невыполненное кредитное обязательство (закладная), обеспеченное поручительством Ипотечного оператора, может во исполнение обязательства поручителя быть полностью или частично замещено другим ипотечным обязательством (закладной). В этом случае, средства гарантийного фонда могут быть зарезервированы в ипотечных активах.

Порядок формирования и использования гарантийного ипотечного фонда определяется внутренним положением Ипотечного оператора.

Средства гарантийного фонда, потраченные на указанные цели, возмещаются за счет средств, вырученных при реализации заложенного жилья.

Со временем, после возникновения государственной системы страхования кредитных рисков, формирование гарантийного фонда, возможно, перестанет быть целесообразным.

Фонды специального назначения формируются из собственных средств Ипотечного оператора: уставного капитала и оплаты заемщиками услуги поручительства. В оперативном режиме суммы отчислений будут определяться при составлении финансового плана на будущий год (иной плановый период) и утверждаться соответствующим органом Ипотечного оператора.

Правительство Калужской области в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством, может принять решение о целевом бюджетном финансировании специального фонда с целью уменьшения издержек заемщиков на аренду Ипотечным оператором (ипотечными организациями) жилья для неплатежеспособных заемщиков.

4.3.4. Общество взаимного страхования

Общество взаимного страхования - некоммерческая организация (согласно статье 968 Гражданского кодекса Российской Федерации), объединяющая на принципах членства юридические лица с целью взаимного страхования.

Ипотечный оператор заинтересован в участии в обществе взаимного страхования и осуществляет его через оплату членского взноса. Ипотечный оператор заключает с обществом взаимного страхования договоры страхования предпринимательского риска. При этом часть ответственности по страхуемым рискам остается у Ипотечного оператора. Данную ответственность Ипотечный оператор обеспечивает фондами специального назначения.

Ипотечный оператор может делегировать обществу взаимного страхования дополнительные функции (оценка эффективности и рискованности проектов, представительство интересов в ипотечных агентствах, управление фондами специального назначения и т.п.).

4.4. Накопление первоначального взноса

В случаях, когда денежные активы заемщика составляют меньше 30% стоимости приобретаемой в кредит квартиры либо документов, предоставленных заемщиком, недостаточно для подтверждения его кредитоспособности для получения кредита на оплату 70% стоимости жилья, включается механизм накопления заемщиком первоначального взноса одним из следующих способов.

4.4.1. Аккумуляция средств на банковском депозитном счете

По предварительному согласованию с Ипотечным оператором заемщик начинает регулярно вносить на банковский депозит суммы в размере не менее предполагаемого ежемесячного ипотечного взноса. Тем самым косвенно подтверждается способность потенциального заемщика исполнять свои кредитные обязательства и накопление первоначального взноса становится этапом оценки его кредитоспособности.

4.4.2. Накопительное страхование жизни

Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющий возможности единовременно оплатить всю стоимость жилой недвижимости, заключает со страховой компанией договор накопительного страхования жизни. Заключив такой договор, он ежемесячно выплачивает страховой взнос до момента накопления заявленной в страховом договоре суммы.

4.4.3. Участие в кредитном кооперативе

Если заемщик не проходит оценку кредитоспособности ввиду отсутствия первоначального взноса или из-за невозможности подтвердить уровень своего дохода, Ипотечным оператором ему может быть предложено начать накапливать средства под невысокую процентную ставку в кредитном кооперативе, с тем, чтобы в перспективе получить недорогой ипотечный заем, либо, изъяв накопленные средства, с помощью Ипотечного оператора получить кредит в банке. Ипотечный оператор участвует в кредитном комитете кредитного кооператива (и/или возглавляет его) на условиях договора об оказании услуг и на основе информации о фактически произведенных накопительных взносах, а также, руководствуясь объемом наличных кредитных ресурсов (Ипотечного оператора или банка-кредитора) и перспективами рефинансирования, принимает решение о кредитовании того или иного заемщика по взаимно приемлемой схеме.

Передача собственных средств пайщика кредитному кооперативу осуществляется на основании договора, который должен содержать условия о сумме предоставляемых личных сбережений, порядке их передачи, сроке и порядке их возврата, размере и порядке платы за их использование.

4.4.4. Вложения в ценные бумаги

В период низкой активности классических институциональных инвесторов ценные бумаги могут быть превращены в удобный инструмент долгосрочного накопления средств населения до момента внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании (как временная форма "замкнутого" рефинансирования, опосредованного Ипотечным оператором).

Развитие рынка финансовых услуг приведет к распространению других форм инвестиционной активности населения, аналогичных паевым инвестиционным и пенсионным фондам, в портфелях которых значительный удельный вес будет отведен ценным бумагам, обеспеченным ипотечными обязательствами.

С целью накопления могут быть использованы и иные способы инвестирования: приобретение ценных бумаг, ликвидного имущества и т.п. Но желательно, чтобы инвестиционный портфель потенциального заемщика был диверсифицирован с целью минимизации возможных рисков при инвестировании и накоплении. В то же время схема накопления должна быть прозрачной для своевременного определения достаточности первоначального взноса.

Ипотечный оператор помогает потенциальным заемщикам выбрать оптимальную схему накопления первоначального взноса.

4.4.5. Накопление средств в паевом инвестиционном фонде

Паи инвестиционного фонда также могут быть объектом для размещения средств граждан. Прирост стоимости инвестиционных паев будет составлять доход пайщиков.

Как один из вариантов для населения может быть рекомендован проект инвестиционной программы закрытого паевого инвестиционного фонда "Калужская недвижимость" (далее - ЗПИФ), оперирующего сделками на рынке недвижимости. ЗПИФ продает инвестиционные паи, номинированные в квадратных метрах жилья. Паи представляют собой доли их владельцев в имуществе, составляющем ЗПИФ. Управление имуществом ЗПИФ осуществляется управляющей компанией.

Рост стоимости таких паев напрямую зависит от динамики цен на рынке недвижимости. Таким образом, вклады граждан защищены не только от инфляции, но и от реального роста цен на жилье.

4.5. Организация ипотечного жилищного кредитования

В качестве первичных кредиторов в ипотечном жилищном кредитовании могут выступать универсальный банк или кредитный кооператив.

Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетный счет продавцов жилья.

4.5.1. Ипотечное кредитование заемщиков для приобретения нового жилья
с участием банка

Организационно-финансовая схема ипотечного кредитования включает два последовательных процесса:

1) инвестиционно-строительный цикл, включающий накопление средств населения на банковском депозите, кредитование Ипотечного оператора на завершение строительства;

2) кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет за приобретаемое жилье, оформление залога и первичное рефинансирование кредита.

Инвестиционно-строительный цикл

На данном этапе происходит строительство жилья, приобретаемого ипотечными заемщиками по завершении строительства.

1. Ипотечный оператор совместно с другими инвесторами образует инвестиционный пул для строительства жилья в объеме 60% от его себестоимости, с доминирующим участием Ипотечного оператора. Оставшиеся 40% себестоимости строительства жилья предполагается финансировать путем привлечения кредитной линии банка.

Источник кредитной линии - средства заемщиков, накапливаемые ими на депозитном счете "до востребования" до момента внесения первоначального взноса и получения ипотечного кредита. Риск такой операции для заемщика значительно меньше, чем при непосредственном долевом участии в строительстве, в силу того, что размещенные средства могут быть изъяты в любой момент.

2. Заемщик обращается к Ипотечному оператору с целью улучшения жилищных условий посредством ипотечного кредитования.

Ипотечный оператор проводит предварительную квалификацию заемщика с целью оценки вероятности погашения им долгосрочного кредитного обязательства.

При положительном результате предварительной квалификации заемщик заключает с Ипотечным оператором комплексный договор на оказание услуг в программе ипотечного кредитования и оплачивает услуги по оценке его кредитоспособности и подготовке кредитного дела. Участие в программе дает заемщику право на получение ипотечного кредита под приобретение конкретного жилья в строящемся доме.

3. Будущий заемщик размещает собственные средства в размере не менее 30% предполагаемой стоимости приобретаемого жилья на депозитный счет "до востребования" в банке под минимальную доходность (3% годовых) и продолжает систематическое накопление средств ежемесячными взносами в объеме предполагаемых платежей по будущему ипотечному кредиту.

4. Для покрытия части инвестиционных затрат в строительстве необходимы денежные средства в объеме до 40% от общей себестоимости жилья. В этих целях Ипотечный оператор открывает в банке кредитную линию под минимальную процентную ставку.

В течение всего срока кредитования (около половины строительного цикла, т.е. порядка 8 месяцев) кредит обеспечен залогом прав требования Ипотечного оператора по инвестиционному договору (либо залогом объекта незавершенного строительства), стоимость которых к моменту открытия кредитной линии составляет не менее 60% от себестоимости жилья и постоянно возрастает. Сумма кредита составляет не более 2/3 от суммы произведенных инвестиций, обеспечивающих данный кредит.

Ипотечный оператор обеспечивает банку непрерывное покрытие предоставленных гражданам кредитных ресурсов, гарантируя ему, что в случае изъятия средств одним заемщиком будут привлечены средства другого участника программы.

У банка не возникает необходимости формирования из собственных средств резервов на компенсацию возможных потерь по ссудам, которые покрываются за счет временных остатков денежных средств на счетах Ипотечного оператора, а также формируемых им резервных фондов, размещаемых в банке.

5. Кредитная задолженность Ипотечного оператора перед Банком погашается за счет средств, вырученных от реализации жилья.

Маржа банка по операциям в рамках инвестиционно-строительного цикла предположительно составит 2% годовых.

Кредитный цикл

На данном этапе происходит предоставление банком заемщику ипотечного кредита с его последующим рефинансированием.

1) Банк выдает заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья в объеме 30-70% от его стоимости.

Накопленные заемщиком средства направляются на покрытие первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Срок и порядок погашения кредита, процентная ставка по кредиту определяются договором и зависят от требований инвесторов системы ипотечного кредитования.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.

Между Ипотечным оператором и банком заключается предварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой при ипотечном жилищном кредитовании (аналогичные договоры могут заключаться с иными рефинансирующими структурами - ипотечным агентством или корпоративными инвесторами). Таким образом, банку гарантируется рефинансирование выданного кредита в кратчайшие сроки.

2) Банк осуществляет расчет между покупателем и продавцом жилья. При этом 30% оплачивается из накопленных средств заемщика на вкладе до востребования (в счет погашения кредитной линии, предоставленной Ипотечному оператору), а также до 40% - за счет дополнительных средств, включаемых в первоначальный взнос (например зачет сдаваемого жилья или жилищная субсидия), 70-30% - оплачиваются векселями банка (по договоренности с продавцом жилья - Ипотечным оператором).

3) В соответствии с предварительным договором, банк переуступает Ипотечному оператору закладную (право требования по выданному ипотечному кредиту) в обмен на выданный вексель.

4) Банк продолжает обслуживать кредит по договору поручения с Ипотечным оператором (последующими залогодержателями) и осуществляет расчеты между заемщиком и залогодержателем в соответствии с порядком погашения кредита, установленным кредитным договором.

Таким образом, финансовое участие банка в кредитном цикле ограничивается периодом оформления и перепродажи закладной. При этом собственные средства банка фактически не отвлекаются. Резервы на возможные потери по ссудам, как и при кредитовании строительства, формируются за счет зарезервированных средств и временных остатков на счетах Ипотечного оператора.

В течение срока погашения ипотечного кредита банк получает доход от его обслуживания.

4.5.2. Ипотечное кредитование кредитным кооперативом

В целях увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования Ипотечный оператор инициирует создание кредитных потребительских кооперативов граждан.

В целях недопущения некачественной работы таких кооперативов и защиты интересов пайщиков Ипотечный оператор стремится участвовать в организации деятельности кооперативов путем заключения договоров на оказание услуг.

По сути кредитный кооператив - это цивилизованная форма кассы взаимопомощи, реализующая ссудно-сберегательные интересы пайщиков. Члены (пайщики) кредитного кооператива объединяют свои средства в форме паевых взносов и личных сбережений.

Имущество, приобретенное за счет паевых взносов, а также полученная прибыль являются собственностью кредитного кооператива. Личные сбережения граждан, а также часть собственных средств кредитного кооператива образуют фонд финансовой взаимопомощи (фонд взаимного кредитования), который предназначен для выдачи займов членам кредитного кооператива.

Величина предоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления. Процентные выплаты по займам, осуществляемые пайщиками, являются собственными средствами кооператива, за вычетом платы за пользование личными средствами пайщиков.

Временно свободные остатки денежных средств в фонде финансовой взаимопомощи могут использоваться исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках.

На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях гарантии возврата займа используется система поручительства или залога. Каждый пайщик может взять ссуду в размере, устанавливаемом комитетом по займам кредитного кооператива.

При взаимном кредитовании (без внешнего рефинансирования) член кооператива, как правило, может рассчитывать на заем, не превышающий сумму его накоплений в кооперативе, составляющих первоначальный взнос при расчете за приобретаемое жилье.

Внесение личных сбережений пайщиков в фонд кредитного кооператива осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чего проводится их индексация пропорционально курсу инфляции.

Индексация производится следующими способами:

привязка выдаваемых ссуд к принятому условиями рефинансирования индексу инфляции;

размещение остатков денежных средств кредитного кооператива в различные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные или рублевые) в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Кредитный кооператив осуществляет предоставление займов более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами.

Управление кредитным кооперативом осуществляют правление, комитет по займам, ревизионная комиссия, избранные на общем собрании членов кооператива и подотчетные членам кредитного кооператива, а также органы самоуправления кредитного кооператива. Общее собрание кредитного кооператива может пользоваться услугами Ипотечного оператора, в частности, такими как:

- оценка кредитоспособности заемщиков - членов кредитного кооператива;

- консультационные услуги при накоплении первоначальных взносов и оформлении займов;

- поручительство по обязательствам членов кредитного кооператива - заемщиков перед инвесторами - залогодержателями при внешнем рефинансировании (кредитный кооператив не вправе выступать поручителем по обязательствам своих членов и третьих лиц).

4.5.3. Иные схемы организации ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный оператор может использовать иные схемы организации ипотечного жилищного кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.

Условия реализации схем должны отвечать принципам самоокупаемости, доступности, надежности для граждан, прозрачности и доходности для инвесторов и подконтрольности для акционеров.

4.6. Адресная социальная поддержка граждан, участвующих в ипотечном
жилищном кредитовании

Параллельно с рассмотренными выше моделями ипотечного жилищного кредитования целесообразно решать проблему обеспечения жильем малообеспеченных категорий граждан. Указанная проблема может быть решена путем предоставления им адресных жилищных субсидий при ипотечном жилищном кредитовании.

Такие субсидии могут предоставляться Правительством Калужской области через государственного управляющего областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании и/или органами местного самоуправления.

Категории граждан, условия, порядок и формы предоставления субсидий определяются областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Субсидии могут предоставляться в виде компенсации части:

- первоначального взноса (разовая субсидия);

- процентных выплат по ипотечному кредиту (периодическая субсидия).

При периодической субсидии выплат по ипотечным кредитам необходимы надежные финансовые механизмы, обеспечивающие выплаты в течение всего срока кредитования. Один из таких механизмов описан ниже.

1. Государственный управляющий, в рамках областной целевой программы государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании, осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов, выданных на условиях, определенных программой. Данные закладные далее не участвуют в обороте на вторичном рынке ипотечных кредитов и не формируют обеспечение эмиссионных ценных бумаг (условно - закладные группы А).

2. Ипотечный оператор, по согласованию с Государственным управляющим, проводит андеррайтинг следующей группы заемщиков, исходя из условий (процентная ставка, срок кредитования), определенных соответствующей областной целевой программой.

3. Кредиты оформляются на рыночных условиях. Такие закладные рефинансируются на вторичном рынке и формируют обеспечение ценных бумаг (условно - закладные группы Б).

4. Часть процентных выплат по закладным группы Б компенсируется заемщикам в порядке адресного субсидирования за счет возвратных потоков по закладным группы А. Компенсация выплачивается заемщику по факту выполнения им текущего (в рамках соответствующего периода) кредитного обязательства в полном объеме.

Использование данного механизма, обеспечиваемого Государственным управляющим, позволяет обеспечить права и снизить риски заемщиков и инвесторов (кредиторов) в долгосрочном периоде.

4.7. Рефинансирование ипотечных кредитов

По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ипотечного жилищного кредитования Калужской области в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, оператором которой является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Методической основой интеграции являются стандарты системы ипотечного жилищного кредитования Калужской области, которые в этом случае не должны противоречить стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и/или иных ипотечных агентств. В противном случае созданная региональная структура в условиях развитого финансового рынка и рынка жилья окажется неспособной обеспечить привлекательность региона для стратегических инвесторов.

4.7.1. Ипотечный оператор как представительство ОАО
"Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"

Ипотечный оператор по согласованию с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" может исполнять функции представительства агентства:

- в операциях с закладными;

- при размещении эмитируемых (выпускаемых) агентством ценных бумаг в Калужской области.

Для привлечения инвестиций ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" использует собственные ценные бумаги, обеспеченные закладными, а также гарантиями Правительства Российской Федерации. Доходность ценных бумаг определяется рыночными условиями, т.е. привлекательностью для инвесторов.

Ипотечный оператор на условиях, согласованных с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", обеспечивает ипотечное кредитование в области при гарантии от агентства рефинансирования возникших в результате закладных.

Ипотечный оператор в ходе реализации собственной региональной политики ипотечного кредитования также может переуступать ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" закладные с дисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность.

При отсутствии у ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" кредитных ресурсов для рефинансирования и наличии спроса на ценные бумаги в регионе Ипотечный оператор может находящимся у него в распоряжении пулом закладных составить покрытие ипотечных обязательств Агентства. Закладные обмениваются на эмиссионные ценные бумаги, которые реализуются региональным инвесторам.

Объем инвестиций ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в региональную систему ипотечного жилищного кредитования будет определяться объемом ипотечных обязательств, отвечающих установленным требованиям.

4.7.2. Рефинансирование посредством ипотечных агентств

По мере возникновения других ипотечных агентств (союзов) Ипотечный оператор может сотрудничать с ними в случае согласования стандартов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования.

4.7.3. Корпоративные инвесторы системы ипотечного жилищного кредитования

Основными региональными инвесторами являются, прежде всего, предприятия, заинтересованные в улучшении жилищных условий своих работников ("корпоративные инвесторы"). Инвестиции в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными обязательствами, являются наиболее эффективным, экономически оправданным способом решения жилищных проблем сотрудников предприятий. Одновременно это наименее рискованный способ вложений.

4.7.4. Секьюритизация ипотечных активов

Одной из целесообразных форм финансирования региональной системы ипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечным оператором эмиссионных ценных бумаг и их размещение, в том числе среди региональных инвесторов и населения.

Закладные объединяются в пул, и на их основе выпускаются ценные бумаги, обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и таким образом обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

4.7.5. Дисконтирование номинальной стоимости эмиссионных ценных бумаг

При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении эмиссионных ценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенно отличаться от условий, зафиксированных в первичных документах (процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка в проспекте эмиссии ипотечных облигаций).

В этом случае, требуемая инвесторами доходность ценных бумаг может быть достигнута путем корректировки цены реализации таких бумаг относительно их номинальной стоимости.

Если цена реализации закладных (эмиссионных ценных бумаг) ниже их номинальной (балансовой) стоимости, то доходность, обеспеченная инвестору, окажется выше, чем номинальная доходность (процентная ставка). Разница между номинальной стоимостью и ценой реализации - дисконт - составляет операционный убыток продавца ценной бумаги.

5. Основные мероприятия по формированию системы ипотечного жилищного
кредитования в Калужской области

Для организации массового ипотечного жилищного кредитования Правительство Калужской области формирует областную систему ипотечного жилищного кредитования и стимулирует ее развитие.

5.1. Первоочередные меры

С целью оперативного запуска системы ипотечного жилищного кредитования Правительство принимает следующие первоочередные меры:

5.1.1. Утверждение концепции развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Калужской области

Настоящая концепция утверждается Правительством Калужской области, которое также:

- вносит в Законодательное Собрание Калужской области предложения о выделении из областного бюджета средств (и/или о предоставлении гарантий) на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, включая средства на жилищные субсидий гражданам;

- принимает решение об учреждении Ипотечного оператора:

- определяет государственного управляющего областными целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании;

- вносит на рассмотрение в Законодательное Собрание проект закона Калужской области "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области".

5.1.2. Принятие Закона Калужской области "Об организации системы
ипотечного жилищного кредитования в Калужской области"

Закон "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области" устанавливает принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области, основных участников системы и определяет порядок бюджетного финансирования основных участников и областных целевых программ государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании.

5.1.3. Областные целевые программы государственной поддержки граждан
при ипотечном жилищном кредитовании

Областные целевые программы государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании принимаются Законодательным Собранием Калужской области с целью организации субсидирования соответствующих категорий граждан.

Программы могут разрабатываться как по отдельным категориям граждан ("Молодая семья", "Дети-сироты", "Инвалиды", "Участники военных действий", "Ликвидаторы последствий техногенных катастроф и стихийных бедствий" и т.п.), так и в целом по группам категорий.

5.1.4. Трехстороннее соглашение Правительства Калужской области,
Ипотечного оператора и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию"

По факту учреждения Ипотечного оператора Правительство Калужской области инициирует заключение Соглашения о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования между Правительством Калужской области, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и Ипотечным оператором.

Целью Соглашения является организация рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в Калужской области.

Правительство Калужской области берет на себя обязательства по:

- оптимизации процессов регистрации ипотечных сделок и обращения взысканий на заложенное имущество (гарантии по предоставлению гражданам временного жилья при выселении их из заложенного);

- предоставлению гарантий (поручительств) Правительства Калужской области по обязательствам Ипотечного оператора;

- субсидиарной помощи гражданам при ипотечном жилищном кредитовании.

Ипотечный оператор берет на себя обязательства по:

- организации ипотечного жилищного кредитования в Калужской области;

- формированию пулов закладных, отвечающих стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- поручительствам по обязательствам заемщиков.

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" берет на себя обязательства по:

- обеспечению стандартами процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов;

- рефинансированию пулов закладных, формируемых Ипотечным оператором.

В случае появления на рынке альтернативных Ипотечных операторов, созданных в соответствии с условиями настоящей концепции, упомянутое трехстороннее соглашение подлежит прекращению или изменению со стороны Правительства Калужской области.

5.2. Мероприятия по стимулированию развития системы ипотечного жилищного
кредитования и конкуренции между ее участниками с целью увеличения
доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан

Правительство Калужской области заинтересовано в росте масштабов ипотечного жилищного кредитования посредством:

- увеличения доступности ипотечных жилищных кредитов;

- развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области;

- формирования альтернативных и конкурентных форм организации ипотечного жилищного кредитования;

- развития системы негосударственного пенсионного обеспечения.

С этой целью обеспечиваются следующие условия:

5.2.1. Развитие кредитных кооперативов

Правительство Калужской области начиная с 2004 года будет стимулировать возникновение и развития кредитных кооперативов через поддержку создания Калужской областной Ассоциации кредитных кооперативов.

Ипотечный оператор, создаваемый с участием Калужской области на первом этапе реализации концепции, будет оказывать методическую, консультационную и организационную помощь возникающим кооперативам и иным обществам взаимного кредитования.

В дальнейшем Ипотечный оператор (ипотечные организации) может оказывать подобные услуги, в том числе на основе возмездных договоров.

5.2.2. Субсидирование нуждающихся категорий заемщиков при всех формах
организации ипотечного жилищного кредитования

Областные целевые программы государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании должны быть ориентированы на государственную поддержку граждан, участвующих в любых, предусмотренных законодательством формах организации ипотечного жилищного кредитования.

5.2.3. Распространение гарантий (поручительств) Правительства
Калужской области на обязательства третьих лиц

Несмотря на то что прямое инвестиционное участие Правительства Калужской области в рамках областной системы ипотечного жилищного кредитования ограничено участием в уставном капитале Ипотечного оператора, Правительство области будет обеспечивать развитие конкуренции в системе ипотечного жилищного кредитования путем предоставления в порядке, установленном действующим законодательством, гарантий (поручительств) по обязательствам организаций, способных (по оценке Правительства области) выполнять функции ипотечных операторов или кредиторов с целью содействия в рефинансировании их ипотечных активов.

Постепенно, по мере развития системы ипотечного жилищного кредитования Правительство Калужской области намерено сокращать участие в уставном капитале Ипотечного оператора.

5.2.4. Развитие строительства жилья для ипотечных заемщиков

Основываясь на исследованиях платежеспособного спроса на ипотечные жилищные кредиты и сопутствующих прогнозах потребности в новом жилье. Правительство Калужской области будет стимулировать развитие жилищного строительства, ориентированного на запросы ипотечных заемщиков, путем:

- разработки новых принципов жилищной политики в Калужской области;

- заключения комплексных договоров с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями;

- привлечения инвестиций в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц в порядке, установленном действующим законодательством, и принятия областных целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.

5.2.5. Развитие системы негосударственного пенсионного обеспечения

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования необходимо тесно увязать с системой негосударственного пенсионного обеспечения, т.к. негосударственные пенсионные фонды обладают долгосрочными финансовыми ресурсами и нуждаются в ценных бумагах, обеспеченных ипотечными обязательствами, как надежном инструменте инвестирования пенсионных резервов.

С целью формирования внутреннего рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, Правительство Калужской области будет оказывать всемерную поддержку негосударственным пенсионным фондам как основным потенциальным инвесторам в ценные бумаги, выпускаемые Ипотечным оператором, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и иными организациями и обеспеченные ипотечными кредитами, выдаваемыми в Калужской области.

Одной из форм стимулирования работников бюджетной сферы может быть разовая субсидия пенсионного страхового взноса в выбранный работником негосударственный пенсионный фонд.

6. Кадровое обеспечение реализации концепции

Одним из наиболее важных условий, необходимых для реализации концепции, является наличие квалифицированных профессиональных кадров для работы в системе ипотечного жилищного кредитования. В рамках их подготовки будут проведены следующие мероприятия:

- организация конкурсов на замещение должностей специалистов Ипотечного оператора;

- обучение кадров Ипотечного оператора и профессиональных участников ипотечного рынка в специализированных учебных организациях;

- организация семинаров и обучающих ролевых игр с участием специалистов Ипотечного оператора и иных участников системы ипотечного жилищного кредитования:

- проведение конференций и семинаров с участием муниципальных служащих органов местного самоуправления Калужской области;

- повышение квалификации специалистов Ипотечного оператора и иных участников системы ипотечного жилищного кредитования на базе организаций, успешно осуществляющих свою деятельность в сфере ипотечного жилищного кредитования:

- изучение специалистами Ипотечного оператора и профессиональных участников ипотечного рынка опыта иных регионов в сфере ипотечного жилищного кредитования:

- систематические консультации Ипотечного оператора со специалистами консалтинговых организаций, действующих на рынке ипотечного жилищного кредитования.

7. Ресурсное обеспечение развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Калужской области

1) Ресурсное обеспечение ипотечного жилищного кредитования на начальном этапе осуществляется за счет средств бюджета Калужской области, а также внебюджетных источников, которые направляются на:

- формирование уставного капитала Ипотечного оператора;

- обеспечение ипотечного жилищного кредитования;

- адресные жилищные субсидии при ипотечном жилищном кредитовании;

- реализацию ипотечного пилотного проекта на возвратной основе.

Размер необходимых средств областного бюджета Калужской области на реализацию указанных направлений определяется соответствующими расчетами, с учетом привлечения внебюджетных средств.

2) В качестве ресурсного обеспечения могут и должны использоваться материальные активы в форме земельных участков под жилищное строительство и не завершенные строительством жилые дома. Формы передачи земельных участков: участие в уставном капитале Ипотечного оператора либо непосредственное участие в строительстве. Оценка вклада производится исходя из стоимости земли, коммуникаций, прочей инфраструктуры, находящихся в собственности муниципальных образований.

3) Наряду с бюджетными средствами в процессе реализации ипотечных проектов в систему ипотечного жилищного кредитования будут вовлекаться:

- средства юридических лиц, инвестируемые в акции Ипотечного оператора:

- собственные средства подрядных строительных организаций;

- средства прочих инвесторов, привлекаемые заказчиками - застройщиками в жилищное строительство;

- кредитные ресурсы банков, сформированные за счет накоплений заемщиков:

- средства граждан и юридических лиц через облигации регионального жилищного займа (в случае принятия Правительством Калужской области соответствующего решения об их выпуске) и иные ценные бумаги.

4) Дальнейшее финансирование развития системы ипотечного жилищного кредитования будет осуществляться из:

- собственных средств Ипотечного оператора, в том числе за счет чистой прибыли, полученной в результате инвестиционно-строительной и агентской деятельности, а также услуг, оказываемых в связи с ипотечным кредитованием и информационным обеспечением участников ипотечного рынка;

- бюджетных субсидий заемщикам;

- средств инвесторов (включая ресурсы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"), размещаемых в ценные бумаги Ипотечного оператора.

5) Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Калужской области будет определяться:

- объемами кредитования и прибылью, получаемой от операций с ипотечными кредитами и ценными бумагами, а также от услуг, оказываемых ипотечным заемщикам;

- прибылью Ипотечного оператора от строительства жилья ипотечным заемщикам и от реализации агентских договоров с участниками системы;

- объемами привлечения инвестиций в строительство и через рефинансирование ипотечных кредитов.

При росте привлекательности ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, для инвесторов, а также возникновении и развитии специальных инвестиционных институтов (накопительной системы в Пенсионном Фонде России, негосударственных пенсионных фондах и т.п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам, прирост объемов ипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год до момента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объемов будет определяться снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитования.

Региональная система ипотечного жилищного кредитования будет также способствовать увеличению спроса на ценные бумаги, обеспеченные ипотечными обязательствами, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, к числу которых относятся будущие заемщики, корпоративные инвесторы, институциональные инвесторы.