Раздел 10. Показатели для определения размеров земельных участков существующих многоквартирных домов

10. Показатели для определения размеров земельных участков существующих многоквартирных домов

10.1. Расчет размеров земельных участков для существующих многоквартирных домов осуществляется на принципе определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства. Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений.

Размер земельного участка может уточняться при подготовке проектов планировки и проектов межевания. Разработка проекта межевания земельного участка для многоквартирного дома осуществляется с учетом градостроительной документации.

10.2. Границы земельных участков для многоквартирных домов устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций с учетом требований градостроительного регламента.

Размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно многоквартирным домом (многоквартирными домами), элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (домов) объектами.

10.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах. Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

территории под жилыми зданиями;

проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

открытые площадки для временного хранения автомобилей;

придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

хозяйственные площадки;

физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на один м2 площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства приведены в приложении 8.

10.4. Размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

                         Sзу = Sобщ х Узд  (1)

где:

Sзу - размер земельного участка под многоквартирным домом, м2;

Sобщ - общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме, м2;

Узд - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (приложение 8).

Общая площадь жилых помещений состоит из суммы площади всех частей таких помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (помещения вспомогательного использования в настоящем случае расположены в пределах квартиры).

10.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), размещенных в многоквартирном доме, а также встроенных в эти дома или пристроенных к ним, осуществляется с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) при разработке проекта межевания земельного участка под многоквартирным домом.

10.6. При определении размеров земельного участка для многоквартирных домов в составе квартала при плотной застройке, где территории для каждого отдельного многоквартирного дома фактически отсутствуют, может применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче собственникам помещений в многоквартирном доме, т.е. исключения земельных участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного значения, территорий незавершенной или реконструируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка проводится по формуле (2):

    Sзу = [(Sкв - Sнж - Sзастр.зд) / Sобщ.зд х Sобщ] + Sзастр  (2)

где:

Sзу - размер земельного участка под многоквартирным домом (многоквартирными домами), м2;

Sкв - общая площадь квартала, микрорайона, м2;

Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче собственникам помещений в многоквартирном доме, м2;

Sзастр.зд - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона, м2;

Sобщ.зд - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона, м2;

Sобщ - общая площадь жилых помещений многоквартирного дома (многоквартирных домов), для которого (которых) рассчитывается размер земельного участка, м2;

Sзастр - площадь застройки многоквартирного дома (многоквартирных домов), для которого (которых) рассчитывается земельный участок, м2.

10.7. Пример расчета размера земельного участка под многоквартирным домом.

1). Определение размера земельного участка для пятиэтажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры - 50 м2.

В соответствии с приложением 8 удельный показатель земельной доли для пятиэтажных зданий равен 1,34. Следовательно, размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м2.

2). Определение размера земельного участка и нежилой территории, на которой расположена группа из трех девятиэтажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый. Застройка 80-х годов.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м2.

В соответствии с формулой (1) размер земельного участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м2. Суммарная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 м2.

Площадь нежилой территории равна 21600 - 15876 = 5724 м2.