Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 марта 2011 г. N А10-4883/2010 (ключевые темы: отчет об оценке - заключение договора - управление имуществом - договор купли-продажи - нежилое помещение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 30 марта 2011 г. N А10-4883/2010

Резолютивная часть судебного акта объявлена 23 марта 2011 года. В полном объеме решение изготовлено 30 марта 2011 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Аюшеевой Е.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой Ш.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Туган" (ИНН: 0323118673 ОГРН: 1030302689614) к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ИНН: 0323027176ОГРН: 1020300983340) о изменении договора купли-продажи в части при участии:

от истца: Андаева Татьяна Михайловна, доверенность от 31.01.2011,

от ответчика: Харахинова Ирина Витальевна, доверенность N 99 от 06.04.2010, Донаканян Инга Григорьевна, доверенность от 06.10.2010 N 210;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Туган" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" которым просит суд изменить п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 03-09 от 03.03.2009 (нежилого помещения сауны общей площадью 456,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 эт.: 1 - 20; 2 эт.: 1 - 19, расположенного по адресу: г. Улан - Удэ, ул. Октябрьская, дом 35 "Б", кадастровый номер 03:23:000000:09/2001-000214), заключенного между истцом и ответчиком, указав стоимость имущества согласно отчету об оценке от 26.05.2009 N 98, составленного ООО "ЭкспертЪ-Оценка" - 3 800 000 рублей.

В обоснование иска указано, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, на основании предложения ответчика о выкупе нежилого помещения сауны, расположенной по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, д. 35 б., 03.03.2009 заключил с ним договор купли продажи сауны по цене 6 848 000 руб.

При заключении договора истец не имел возможности оспаривать цену объекта приобретенной недвижимости. После заключения договора истец произвел независимую оценку имущества. Согласно заключению оценщика стоимость сауны составила 3 800 000 руб., что свидетельствует о том, что истцом заключен договор от 03.03.2009 на крайне невыгодных для него условиях. Также ответчик при определении цены не учел кризисного состояния экономики.

В связи с тем, что дальнейшее исполнение договора 03.03.2009 невозможно без определения действительной стоимости имущества, истец обратился с настоящим иском.

В качестве правового обоснования даны ссылки на статьи 179, 180, 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражая против заявленных требований, ответчик представил отзыв, указал, что настоящий иск по существу является оспариванием стоимости объекта. Поскольку до момента заключения договора купли-продажи стоимость объекта оспорена не была, в настоящее время отсутствуют правовые основания обращаться с настоящим иском. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основанием для изменения заключенного договора. Отчет об оценке объекта не оспорен, является действительным. В иске просил отказать.

Истец против доводов ответчика представил письменные возражения. Указал, что на момент заключения договора имели место разногласия по цене договора. 24.02.2009 истец направил ответчику протокол разногласий к договору, в котором выразил несогласие с ценой договора.

27.02.2009 истец направил повторное письмо, однако ответа не последовало. По мнению истца, ответчик неверно толкует положения информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, ответчик не представил возражений к указанным в иске доводам, из чего следует, что в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства в подтверждение своих возражений на иск.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении и возражении на отзыв.

Представители ответчика поддержали доводы, изложенные в письменном отзыве.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит требования не обоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 13.02.2009 письмом N 780 Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ предложил истцу на основании решения Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ от 06.02.2009 N 103, закона Республики Бурятия от 568-IV "О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Бурятия" приобрести нежилое помещение сауны общей площадью 456,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 эт.: 1 - 20; 2 эт.: 1 - 19, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, дом 35 "Б" кадастровый номер 03:23:000000:09/2001-000214.

Письмами от 24 и 27.02.2009 истец сообщил ответчику о наличии разногласий по некоторым пунктам договора, направил протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества N 03-09. В пункте 2 протокола указал, что стоимость имущества, указанная в п. 2.1 является необоснованной и незаконной.

03.03.209 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 03/09.

Согласно условиям указанного договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение сауны, общей площадью 456,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Октябрьская, дом 35 "Б" (номера на поэтажном плане: 1 эт.: 1 - 20; 2 эт.: 1 - 19), расположенное на 1, 2 этажах 2 этажного кирпичного здания, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании перечня предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность (дополнение), зарегистрированный Государственным комитетом имущественных отношений Республики Бурятия 29.05.2000 г. за N 002-0312, распоряжения Администрации г. Улан-Удэ от 30.11.2001 N 1570-р, выписки из реестра муниципальной собственности от 12.01.2004 за N 71, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 03-АА N 166303 от 30.03.2004, существует обременение права собственности: договор аренды нежилого помещения N 353 - ж от 14.11.2008 (п. 1.2).

Стоимость имущества согласно отчету об оценке от 24.12.2008 N 1119/1, составленного ООО "НЭКС", составляет 6 848 000 руб. НДС составляет 18 % - 1 232 640 руб. (п. 2.1 договора). Оплата за приобретенное имущество покупателем производится до 03.03.2012 (п. 2.2).

19 марта 2009 г. зарегистрирован переход права собственности за покупателем в установленном законом порядке.

Материально-правовыми требованиями являются требования об изменении договора купли-продажи, основанием - существенное изменение обстоятельств и несоответствие указанной в договоре цены рыночной стоимости имущества, определенной экспертом.

Сложившиеся спорные правоотношения сторон суд квалифицирует как правоотношения, регулируемые общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и договорах, и нормами глав 30 и 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования положений главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о приведении договора в соответствие существенно изменившимся обстоятельствам и его изменении должен решаться самими сторонами или в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из содержания данных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Судом первой инстанции учтено информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которому следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На момент заключения договора отчет об оценке от 24.12.2008 N 1119/1, составленный ООО "НЭКС", истец не оспорил.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключая спорный договор, общество действовало по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе, было свободно при избрании контрагента, предмета и условий договора.

Заключая договор купли-продажи от 03.03.2009, комитет действовал, в том числе, на основании решения от 06.02.2009 N 103, в соответствии с которым утверждена нормативная стоимость объекта приватизации в размере 6 848 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств, свидетельствующих о наличии условий, являющихся основанием для изменения заключенного сторонами 03.03.2009 договора N 03-09, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 101 - 112, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подаётся в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

Е.М. Аюшеева