Раздел 3. Планировка и застройка селитебной территории

3. Планировка и застройка селитебной территории
Жилые зоны

3.1. Жилые зоны необходимо предусматривать в целях создания для населения удобной, здоровой и безопасной среды проживания. Объекты капитального строительства и виды деятельности, несовместимые с требованиями настоящих местных нормативов, не допускается размещать в жилых зонах.

Границы земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов и (или) на которых расположены объекты капитального строительства, а также красные линии и линии регулирования застройки устанавливаются документацией по планировке территории. Регулирование вопросов землепользования и застройки, установление градостроительных регламентов осуществляется правилами землепользования и застройки и проектом зон охраны объектов культурного наследия.

3.2. Основными типами застройки жилых зон являются:

застройка многоэтажными жилыми домами этажностью до двадцати этажей;

застройка среднеэтажными жилыми домами этажностью до пяти этажей;

застройка малоэтажными жилыми домами и домами блокированной застройки этажностью до трех этажей;

застройка индивидуальными жилыми домами.

В жилых зонах допускается размещать отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и коммунально-бытового назначения с площадью земельного участка не более 0,5 гектара, объекты здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовые здания, стоянки автомобильного транспорта, гаражи для индивидуального транспорта, а также объекты, не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду (включая шум, вибрацию, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия). Размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, устанавливается в соответствии с санитарными нормами и правилами и должен быть не менее 25 метров. В жилых зонах могут размещаться территории, предназначенные для ведения дачного хозяйства.

3.3. Планировочную структуру жилых зон следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой городского округа в целом с учетом градостроительных и природных особенностей территории. При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности.

3.4. Для предварительного определения общих размеров жилых зон следует принимать укрупненные показатели в расчете на одну тысячу человек:

при средней этажности жилой застройки до трех этажей - 10 гектаров для застройки без приквартирных участков и 20 гектаров для застройки с приквартирным участком;

при этажности от 4 до 8 этажей - 8 гектаров;

при этажности 9 этажей и выше - 7 гектаров;

в зонах застройки индивидуальными жилыми домами - 40 гектаров.

При определении размера территории жилых зон следует исходить из необходимости поэтапной реализации жилищной программы. Объем жилищного фонда и его структура определяются на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой или домом, а также прогнозируемого уровня автомобилизации. Для государственного и муниципального жилищного фонда - с учетом социальной нормы площади жилья, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами Республики Бурятия.

3.5. Территории жилой зоны в городском округе организуются в виде следующих функционально-планировочных жилых образований - квартал, микрорайон, жилой район.

При разработке документации по планировке территории на отдельный участок территории, занимающий часть территории квартала (микрорайона), необходимо обеспечить совместимость размещаемых объектов с окружающей застройкой и требуемый уровень социального и культурно-бытового обслуживания населения для квартала (микрорайона) в целом.

В кварталах и микрорайонах жилых зон не допускается размещение объектов общегородского значения, а также устройство транзитных проездов на территории групп жилых домов, объединенных общим пространством (двором). Территория групп жилых домов, как правило, не должна превышать пяти гектаров.

3.6. При планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, ее этажности и плотности, местоположению с учетом историко-культурных, природно-климатических и других местных особенностей. Тип и этажность жилой застройки определяются в соответствии с градостроительной документацией, архитектурно-композиционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также возможностью развития инженерной инфраструктуры и обеспечения противопожарной безопасности.

3.7. Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. Рекомендуется предусматривать типы жилых домов, дифференцированных по типам жилищного фонда в соответствии с таблицей 1. Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом. В случае отсутствия необходимых данных расчетный показатель принимается:

для жилых домов и квартир 1-го и 2-го типов по уровню комфортности - 20 - 30 м2 площади дома или квартиры на человека;

для жилых домов и квартир 3-го и 4-го типов по уровню комфортности - 50 м2 площади дома или квартиры на человека.

Таблица 1

Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта

Тип жилищного фонда	Норма общей площади квартиры (м2/чел)	Доля в общем объеме жилищного строительства, %
1. Социального использования	18	5 - 10
2. Специализированный: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения для социальной защиты населения, фонда для временного поселения	- не менее 6 не менее 6 -	5 - 10
3. Индивидуальный	-	20 - 80
4. Коммерческого использования		10 -15
Примечание. Указанные нормативные показатели не являются основанием для установления нормы реального заселения.

3.8. При определении размеров приусадебных и приквартирных земельных участков необходимо учитывать типы жилых домов, характер формирующейся жилой застройки (среды), условия ее размещения в структуре городского округа, руководствуясь приложением 3.

3.9. При реконструкции жилой застройки должна быть, как правило, сохранена и модернизирована существующая капитальная жилая и общественная застройка. Допускается строительство новых зданий и сооружений, изменение функционального использования нижних этажей существующих жилых и общественных зданий, надстройка зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространства при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных норм и градостроительных регламентов. При этом необходимо также обеспечивать нормативный уровень обслуживания населения в соответствии с требованиями настоящих нормативов, а также модернизацию инженерной и транспортной инфраструктур.

3.10. Жилые здания необходимо размещать с отступом от красных линий и границ земельных участков. В случаях, если границы земельных участков совпадают с красными линиями, допускается размещение блокированных и индивидуальных жилых домов, а также многоквартирных домов с встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, по красной линии.

Общественно-деловые зоны

3.11. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В общественно-деловых зонах допускается размещать отдельно стоящие жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

3.12. Общественно-деловые зоны следует формировать как центры деловой, финансовой и общественной активности в центральных частях городов, на территориях, прилегающих к магистральным улицам, общественно-транспортным узлам, промышленным предприятиям и другим объектам массового посещения.

По типу застройки и составу размещаемых объектов общественно-деловые зоны могут подразделяться на многофункциональные (общегородские и районные) зоны и зоны специализированной общественной застройки.

3.13. В многофункциональных (общегородских и районных) зонах, предназначенных для формирования системы общественных центров с наиболее широким составом функций, высокой плотностью застройки при минимальных размерах земельных участков, преимущественно размещаются предприятия торговли и общественного питания, учреждения управления, бизнеса, науки, культуры и другие объекты городского и районного значения, а также места приложения труда и другие объекты, не требующие больших земельных участков (как правило, не более 1,0 га), и устройства санитарно-защитных разрывов шириной более 25 м.

3.14. В составе общегородской многофункциональной зоны могут быть выделены ядро общегородского центра, зона исторической застройки, в том числе ее особые сложившиеся морфотипы застройки.

Ядро общегородского центра допускается формировать полностью или частично в пределах зоны исторической застройки при условии обеспечения целостности сложившейся исторической среды. При этом необходимо сохранять, восстанавливать и развивать наряду с общественной исторической застройкой жилую застройку, обеспечивая комплексность функционирования среды.

Тип и этажность жилой застройки в исторических зонах определяются проектом на базе историко-градостроительных исследований, выявляющих функциональные и архитектурно-пространственные особенности развития исторического города, его историко-культурные традиции, и устанавливающих требования и рекомендации к реконструкции существующей застройки, в том числе регламенты по использованию надземного и подземного пространства.

3.15. Зоны специализированной общественной застройки формируются как специализированные центры городского значения - административные, медицинские, научные, учебные, торговые (в том числе ярмарки, вещевые рынки), выставочные, спортивные и другие.

При размещении указанных зон следует учитывать особенности их функционирования, потребность в территории, необходимость устройства автостоянок большой вместимости, создание развитой транспортной и инженерной инфраструктур, а также степень воздействия на окружающую среду и прилегающую застройку.

3.16. При реконструкции сложившейся застройки следует предусматривать мероприятия по устранению вредного влияния производственных предприятий на окружающую среду (изменение технологии с переходом на безвредные процессы, уменьшение мощности, перепрофилирование предприятия или отдельного производства или его перебазирование в производственную зону).

Параметры застройки жилых и общественно-деловых зон

3.17. Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями.

Между длинными сторонами жилых зданий высотой 2 - 3 этажа следует принимать расстояния (исходя из требований непросматриваемости помещений) не менее 15 м, высотой 4 этажа - не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м.

В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше расстояния между длинными сторонами жилых зданий должны быть не менее двух высот наиболее высокого здания.

3.18. В районах индивидуальной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м (при соблюдении требования непросматриваемости, а также затеняемости соседних земельных участков), а расстояния до сарая для содержания скота и птицы - не менее 15 м. Расстояние от границы земельного участка должно быть не менее трех метров до стены жилого дома и одного метра до хозяйственных построек. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.

Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках с учетом противопожарных требований.

3.19. Расстояние от границ земельных участков производственных объектов, размещаемых в общественно-деловых и жилых зонах, до жилых и общественных зданий, а также до границ земельных участков дошкольных и общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха следует принимать не менее 50 м.

Информация об изменениях:

Постановлением Администрации г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 9 декабря 2010 г. N 552 в пункт 3.20 настоящего Приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

3.20. Площадь озелененной территории квартала (микрорайона) многоквартирной застройки жилой зоны (без учета участков школ и детских дошкольных учреждений) должна составлять не менее 6 м2/чел. или 25 % от площади территории квартала.

В площадь отдельных участков озелененной территории включаются площадки для отдыха, для игр детей, пешеходные дорожки, если они занимают не более 30 % общей площади участка.

3.21. В кварталах (микрорайонах) жилых зон необходимо предусматривать размещение площадок общего пользования различного назначения с учетом демографического состава населения, типа застройки, природно-климатических и других местных условий. Состав площадок и их размеры принимаются не менее приведенных в таблице 2. При этом общая площадь территории, занимаемой площадками для игр детей, отдыха взрослого населения и занятий физкультурой, должна быть не менее 10 % общей площади квартала (микрорайона) жилой зоны.

Таблица 2

Площадки	Удельные размеры, м2/чел.
Для игр детей	0,7
Для отдыха взрослого населения	0,1
Для занятий физкультурой	2,0
Для хозяйственных целей и выгула собак	0,3

Информация об изменениях:

Постановлением Администрации г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 9 декабря 2010 г. N 552 в пункт 3.22. настоящего Приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

3.22. Размещение площадок необходимо предусматривать на расстоянии от окон жилых и общественных зданий, не менее, м:

для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста - 12;

для отдыха взрослого населения - 10;

для занятий физкультурой (в зависимости от шумовых характеристик*) - 10 - 40;

для хозяйственных целей - 20;

для выгула собак - 40;

* Наибольшие значения следует принимать для хоккейных и футбольных площадок, наименьшие - для площадок для настольного тенниса.

Расстояния от площадок для сушки белья не нормируются; расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых, а также до границ земельных участков детских дошкольных учреждений, лечебных учреждений и учреждений питания следует принимать не менее 20 м, а от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание - не более 100 м (для домов с мусоропроводами) и 50 м (для домов без мусоропроводов).

Допускается уменьшать, но не более чем на 50% удельные размеры площадок: для игр детей, отдыха взрослого населения и занятий физкультурой при застройке зданиями 9 этажей и выше; для занятий физкультурой при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

3.23. Плотность застройки жилых и общественно-деловых зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий.

Рекомендуемые предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории кварталов (микрорайонов) жилых и общественно-деловых зон приведены в приложении 2. Расчетная плотность населения микрорайона (брутто) при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м2 на одного человека не должна превышать 450 чел./га.

3.24. При комплексной реконструкции сложившейся застройки допускается при соответствующем обосновании уточнять настоящие требования заданием на разработку проекта планировки застроенной территории. При этом необходимо обеспечивать улучшение экологических и санитарно-гигиенических условий проживания населения, а также снижение пожарной опасности застройки.

При реконструкции жилой и общественной застройки с надстройкой этажей, включая мансардные этажи, их размеры и конфигурацию необходимо определять с учетом нормативной продолжительности инсоляции и освещенности.

В районах массового строительства при реконструкции пятиэтажной жилой застройки по условиям инсоляции и освещенности допускается надстройка до двух этажей, включая мансардный, если расстояния между длинными сторонами зданий составляют не менее 30 м (при широтной, меридиональной и диагональной ориентации) и 15 м между длинными сторонами и торцами жилых зданий, расположенных под прямым углом, раскрытым на южную сторону горизонта.

В целях сохранении исторически сложившегося визуально-ландшафтного восприятия памятников истории и культуры и соблюдения общего стилевого единства исторической среды надстройка мансардных этажей в зоне исторического ядра городского округа осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, установленным проектом зон охраны объектов культурного наследия.