Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 марта 2003 г. N Ф03-А51/03-1/227 Договор аренды земли, заключенный между ответчиками, признан недействительным (ничтожным), т.к. предметом договора аренды был земельный участок, который уже находился в законной аренде у истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 4 марта 2003 г. N Ф03-А51/03-1/227
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при участии от истца: адвокат - Паншин Е.С. (доверенность б/н от 02.11.2001), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб "Борец" на постановление от 21.11.2002 по делу N А51-10018/01 3-253 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб "Борец" к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, открытому акционерному обществу "Сельхозрынок" о признании договора аренды недействительным.

В соответствии со статьей 176 АПК РФ изготовление постановления потложено до 04.03.2003.

Общество с ограниченной ответственностью "Спортивный клуб "Борец" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, скрытому акционерному обществу "Сельхозрынок" о признании недействительным договора аренды земли от 24.08.2001 N 5/144-з.

Решением суда от 24.12.2001 оставленным без изменения постановлением от 07.03.2002, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.05.2002 судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением от 09.10.2002 договор аренды от 20.08.2001 N 5/144-з признан недействительным (ничтожным).

Принимая его, первая инстанция установила, что предметом данного договора аренды был земельный участок, который уже находился в законной аренде у истца.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2001 решение от 09.10.2002 отменено, в иске отказано.

Отменяя иск, вторая инстанция признала договор N 5/144-з, а также договор аренды N 2-з/9, согласно которому спорный участок находился в аренде у истца незаключенными, по причине отсутствия их государственной регистрации.

Кроме того, суд сослался на окончание срока действия договора аренды N 2-з/9, и отсутствие оснований считать его возобновленным.

Правильность решения от 09.10.2002 и постановления от 21.11.2002 проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению ООО "СК "Борец", где ставится вопрос об отмене постановления от 21.11.2002 и оставлении решения от 09.10.2002 в силе.

По мнению заявителя, признание судом договоров аренды N 2-з/9 от 12.04.1999 и N 5/144-з от 20.08.2001 незаключенными следует признать ошибочными.

Также, по его утверждению, ряд обстоятельств, установленных судом, противоречат материалам дела.

Ответчики доводы жалобы отклонили и просили постановление оставить без изменения.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит жалобу правомерной.

Во исполнение договора краткосрочной аренды земельного участка N 2-з/9 от 12.04.1999, заключенного между ИЧП "Борец" (правопредшественник ООО "СК "Борец") и Администрацией Советского района г. Владивостока (арендодатель), истцу передавался земельный участок площадью 1695 кв.м, расположенный в г. Владивостоке, ул. Лермонтова, 67, на срок с 01.01.1999 по 31.12.1999.

Поскольку договор аренды N 2-з/9 от 12.09.1999 заключался на срок менее одного года, то первая инстанция правомерно признала государственную регистрацию этой сделки необязательной в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, вследствие чего договор считается заключенным (ст. 433 ГК РФ).

Период времени до заключения сделки, в течение которого между сторонами существовали арендные отношения спорного участка, не может в данном случае быть принят во внимание, так как он не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ.

Утверждение апелляционной инстанции о необходимости государственной регистрации права аренды земельного участка независимо от срока договора является ошибочным.

Так статьи 131, 164 ГК РФ, так и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат названного положения. В части 1 статьи 131 ГК РФ указано, что помимо перечисленных в ней вещных прав подлежат государственной регистрации также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами. Исходя из чего, указанные выше нормы материального права применены судом первой инстанцией правомерно.

По окончании срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя истец продолжал занимать земельный участок.

До истечения срока аренды и сразу после даты окончания договора, арендатор в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, постановлением Администрации г. Владивостока от 03.02.1999 N 143 "О порядке предоставления и изъятия земельных участков", пунктом 5.2 договора аренды от 12.04.1999 N 2-з/9 направлял в адрес Администрации Советского района письма от 22.11.1999 и от 02.02.2001 о перезаключении договора аренды на новый срок, что подтверждается имеющимися в деле документами.

Исследовав обстоятельства дела и оценив имеющиеся в нем доказательства, первая инстанция сделала правильный вывод о возобновлении между сторонами договора аренды от 12.04.1999 N 2-з/9 на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статей 610, 621 ГК РФ.

Апелляционная инстанция неверно указала на отсутствие в договоре аренды N 2-з/9 от 12.04.1999 условия о возможности продления сторонами действия договора аренды на неопределенный срок. Правило, содержащееся в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, применяется независимо от наличия его в договоре аренды. Для данного вида аренды законом не установлены максимальные (предельные) сроки договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В дальнейшем 20.08.2001 между УМС г. Владивостока и ОАО "Сельхозрынок" заключен договор аренды N 5/144-з, где предметом аренды на срок более года указан тот же земельный участок, что и по договору аренды от 12.04.1999 N 2-з/9.

Данное совпадение объекта подтверждено письмом Комитета по землеустройству г. Владивостока от 03.10.2002 N 1831 и не оспаривается ответчиками.

Так как на момент заключения договора аренды N 5/144-з от 20.08.2001 договорные отношения между истцом и Администрацией не прекращены по основаниям и в порядке ст. 46 ЗК РФ, ст. 622 ГК РФ, то первая инстанция правомерно признала договор N 5/144-3 недействительным (ничтожным) согласно ст. 168 ГК РФ и удовлетворила иск.

Доводы второй инстанции и ответчиков о не заключении оспоренной сделки следует признать несостоятельными. Государственная регистрация договора аренды N 5/144-з была приостановлена по определению суда от 06.11.2001 как обеспечительная мера (статьи 75, 76 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 1995 года).

Сторонами по сделке выполнены все необходимые действия для такой регистрации, установленные ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наличие оснований для отказа в ее проведении, предусмотренных ст. 20 этого Закона на момент заключения договора, из материалов дела не усматривалось.

Таким образом, постановление от 21.11.2002 подлежит отмене, а решение от 09.10.2002 следует оставить в силе, как законное и соответствующее обстоятельствам дела.

Судебные расходы возложить на ответчиков в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление от 21.11.2002 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-10018 3-253 отменить.

Решение от 09.10.2002 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать в пользу ООО "Спортиввный клуб "Борец": со счета УМС г. Владивостока 500 рублей госпошлины по кассационной жалобе; со счета ОАО "Сельхозрынок" 500 рублей госпошлины по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.