Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 августа 2003 г. N Ф03-А04/03-1/1948 Требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и об обязании ответчика возвратить имущество, полученное по сделке, отказано, поскольку истец не доказал наступление существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, дающих ему право требовать расторжения договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 20 августа 2003 г. N Ф03-А04/03-1/1948
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Галес" на решение от 27.02.2003, постановление от 05.05.2003 по делу N А04-4800/02-11/240 Арбитражного суда Амурской области, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Галес" к Обществу с ограниченной ответственностью "АМС" о расторжении договора и возврате переданного по договору имущества.

В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 20.08.2003.

Общество с ограниченной ответственностью "Галес" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АМС" о расторжении договора купли-продажи от 08.12.1999 и об обязании ответчика возвратить имущество, полученное по сделке.

В качестве 3-его лица судом привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Минюста РФ по Амурской области.

Решением от 27.02.2003 истцу в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и возврате недвижимого имущества склада, расположенного в г. Благовещенске по ул. Текстильная, 17, площадью 402,1 кв.м, магазина, расположенного в г. Благовещенске по ул. Ленина, 39 площадью 70,4 кв.м, отказано. В части расторжения договора купли-продажи павильонов и возврата их производство по делу прекращено ввиду отказа истца в этой части иска.

Мотивом отказа в удовлетворении иска послужило то, что истец не представил документов в подтверждение своих требований, заявленных в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.05.2003 решение по тем же мотивам оставлено без изменения.

Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основании кассационной жалобы ООО "Галес", в которой общество просит отменить решение и постановление Арбитражного суда Амурской области, считая, что суд неправильно дал оценку представленным документам и необоснованно отказал в иске.

Истец считает, что требования его обоснованны и заявлены в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ, и отказ покупателя от оплаты за приобретенное имущество в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ должен расцениваться как основание для расторжения договора купли-продажи.

Кроме того, ООО "Галес" не согласно с отказом суда в ходатайстве о проведении экспертизы для определения стоимости проданного имущества на момент обращения с иском в суд, так как с момента заключения договора значительно увеличилась рыночная цена на объекты недвижимости, что является существенным изменением обстоятельств и может служить основанием к расторжению договора.

Стороны, несмотря на надлежащее извещение, в заседание суда не явились.

Из материалов дела установлено, 08.12.1999 между ООО "Галес" (продавец) и ООО "АМС" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

По акту от 09.12.1999 во исполнение пункта 2.1 договора продавец передал покупателю: склад площадью 402,1 кв.м, магазин площадью 76,4 и четыре павильона. Стоимость проданного имущества составляет 73200 рублей.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что право собственности на указанное недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в специализированном органе юстиции по месту нахождения приобретаемого имущества.

Пунктом 3.2 договора установлена обязанность ООО "АМС" произвести расчет с продавцом за имущество в течение одного года с момента перехода права собственности на данное имущество любыми способами, не запрещенными действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из документов, ответчик зарегистрировал право собственности на недвижимые объекты: магазин и склад 02.07.2002 в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения Арбитражного суда Амурской области от 17.05.2000 по делу N А04-253/00-4/10.

Истец считает, что установленный пунктом 3.2 договора порядок и срок расчета за проданное имущество крайне невыгодно продавцу и ущемляет его интересы.

Покупатель с момента передачи имущества до момента регистрации права собственности, то есть в течение более трех лет, не производил оплату, в результате чего цены на него значительно увеличились, у продавца, таким образом, пропал интерес к исполнению договора, поэтому он обратился к ответчику 17.11.2002 с предложением о расторжении договора от 08.12.1999.

Поскольку ООО "АМС" не дало согласия на расторжение договора в срок, установленный пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поэтому ООО "Галес" обратилось с иском в суд.

Судебные инстанции Арбитражного суда Амурской области обосновано отказали истцу в расторжении договора, так как он не доказал наличие оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ, то есть наступления существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме того, пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность расторжения договора судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно четырех условий; 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменения обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Основанием к расторжению договора ООО "Галес" считает изменение стоимости имущества, которое продавец не смог предвидеть в момент заключения сделки и последнее произошло вследствие длительного неисполнения покупателем обязательств по регистрации права собственности на недвижимое имущество и неоплаты его.

Однако, как свидетельствуют материалы дела, ООО "АМС" по вине ООО "Галес" не могло своевременно зарегистрировать свое право собственности на приобретенное по договору от 08.12.1999 имущество.

То, что продавец чинил покупателю препятствия исполнить своевременно условия договора и рассчитаться за имущество, подтверждается решением и постановлением Арбитражного суда Амурской области от 17.05.2000, 03.11.2000, постановлением кассационной инстанции от 08.12.2000, постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2002.

Следовательно, ООО "АМС" принимал все меры к тому, чтобы выполнить обязательства, принятые договором.

Порядок оплаты за имущество стороны предусмотрели в договоре по обоюдному согласию.

Продавец, включая в договор условие по оплате за продаваемое имущество не в момент передачи его покупателю, не мог не предвидеть возможность изменения на него цены по истечении определенного времени, так как в стране постоянно наблюдается инфляционный процесс и нестабильность ценообразования на продукцию, товары и услуги в том числе на недвижимое имущество.

Таким образом, судебные инстанции Арбитражного суда Амурской области правомерно пришли к выводу, что ООО "Галес" не доказал наличия 4-х условий, предусмотренных пунктом 2 статьей 451 Гражданского кодекса РФ, дающего ему право требовать расторжения договора.

В порядке пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ истец может заявить требования об оплате за имущество, если ответчик не производит ее. Доказательств о том, что он не получил от ООО "АМС" стоимости за имущество после наступления срока его оплаты, истец не представил.

Обосновано, судом отклонено ходатайство истца о назначении экспертизы, которую он хотел провести для выяснения вопроса рыночной стоимости объектов недвижимости на момент обращения с иском в суд, так как изменение рыночной стоимости спорного имущества может являться, как изложено выше, основанием к расторжению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку решение и постановление Арбитражным судом Амурской области приняты с соблюдением материальных норм, всем обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения спора дана надлежащая оценка, доводы изложенные в кассационной жалобе были предметом исследования в судебных инстанциях, поэтому оснований к отмене судебных актов и удовлетворению кассационной жалобы не имеется.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует возложить на ООО "Галес".

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение от 27.02.2003 и постановление от 05.05.2003 Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-4800/02-11/240 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Галес" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе 2000 рублей.

Арбитражному суду Амурской области выдать исполнительный лист.