Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 июля 2004 г. N Ф03-А51/04-1/1720 Поскольку вступившим в законную силу решением суда на уполномоченный орган возложена обязанность провести государственную регистрацию договора аренды, заключенного между этими же сторонами в отношении спорного имущества, в требовании о выселении арендатора из спорных нежилых помещений отказано (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 12 июля 2004 г. N Ф03-А51/04-1/1720
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Карасева О.В. - юрисконсульт по доверенности N ЮР-7/204 от 24.06.2004, Гукасян А.А. - юрисконсульт по доверенности N ЮР-7/27 от 12.01.2004, Белянкова М.Г. - юрисконсульт по доверенности N ЮР-7/203, от ответчика: Федорова Ю.Б. - адвокат по доверенности N 73/5 от 27.05.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Дальневосточное морское пароходство" на решение от 09.02.2004, постановление от 12.04.2004 по делу N А51-5164/2003 12-163 Арбитражного суда Приморского края, по иску открытого акционерного общества "Дальневосточное морское пароходство" к Негосударственному образовательному учреждению начального профессионального образования "Владивостокская мореходная школа" о выселении из нежилых помещений.

В соответствии со ст. 176 АПК РФ изготовление мотивированного постановления откладывалось до 12.07.2004.

Открытое акционерное общество "Дальневосточное морское пароходство" (далее - ОАО "ДВМП") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Негосударственному образовательному учреждению начального профессионального образования "Владивостокская мореходная школа" (далее - Мореходная школа) о выселении на основании ст. 610 ГК РФ из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, Мыс Чумака, 1 "А" и переданных в аренду по двум договорам от 21.05.2001 и 31.05.2001.

До рассмотрения иска по существу истец уточнил предмет своего требования в целях выселения Мореходной школы из помещений, переданных по договору аренды от 31.05.2001, а именно: двух учебных корпусов (4-х этажные здания - литеры NN 1, 6), столовой (2-х этажное здание - литера N 2), двух общежитий (5-ти этажное, 9-ти этажное здания - литеры NN 3, 19), мастерских (2-х этажное, 3-х этажное здания - литеры NN 7, 8), двух складов и двух ангаров, склада-эллинга (литеры NN 4, 10, 1, 15, 16), строений для резки листовой стали, помещений для обслуживания пирса и для дежурной службы (литеры NN 10, 12-16, 18), пристройки к промцеху - литеры NN 7а-7д.

Определением суда от 30.05.2004 ответчику возвращено встречное исковое заявление от обязании ОАО "ДВМП" зарегистрировать договор аренды.

Решением суда от 09.02.2004 в иске отказано со ссылками на отсутствие правовых последствий у писем ОАО "ДВМП" об отказе от договора аренды от 31.05.2001, заключенного на неопределенный срок, а также на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 05.09.2003 по делу N А51-6962/03 14-226 об обязании уполномоченного органа произвести государственную регистрацию договора от 21.05.2001, заключенного этими же сторонами в отношении спорного имущества на пять лет.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.04.2004 решение суда оставлено в силе по этим же мотивам.

Законность принятых по настоящему делу судебных актов проверяется федеральным арбитражным судом округа в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ по кассационной жалобе истца.

Обжалуя решение и постановление, ОАО "ДВМП" просит их отменить, так как считает, что вывод суда о превышении заместителем генерального директора предприятия, Колбасюком П.П., полномочий на отказ от договора аренды недвижимости противоречит требованиям статей 606, 610, 654 ГК РФ и фактическим обстоятельствам, свидетельствующим об одобрении руководством предприятия действий указанного лица по расторжению договора, действующего на неопределенный срок.

При рассмотрении кассационной жалобы представители истца ее поддержали в полном объеме, заявив о праве истца на основании ст. 610 ГК РФ отказаться от договора аренды недвижимого имущества, действующего на неопределенный срок, о наличии у Колбасюка П.П. полномочий на отказ от договора, исходя из цены спорной сделки. Из представленного на обозрение суда контракта ОАО "ДВМП", заключенного с данным заместителем генерального директора, следует, что в компетенцию этого лица отнесены организационные вопросы и административно-хозяйственная деятельность.

Представитель ответчика жалобу отклонил, ссылаясь на то, что действия Колбасюка П.П. противоречат согласованным сторонами условиям пользования Мореходной школой арендуемым имуществом как единым комплексом, возведенным для начального обучения молодежи морским профессиям, состоявшемуся по этим вопросам совещанию, предусматривающему учреждение этой школы непосредственно ОАО "ДВМП" и обеспечение истцом школе при ее организации условий для самофинансирования образовательного процесса и сдачи имущества в аренду, обучения курсантов для ОАО "ДВМП".

Из пояснений этого представителя следует, что попытки арендодателя расторгнуть договоры аренды начались после смены руководства ОАО "ДВМП", и что начавшиеся после этого проверки хозяйственной и учебной деятельности школы не подтвердили факты нарушения арендатором условий договора и ухудшения имущества. Отсутствие ремонта в течение 8-10 лет ответчик объяснил собственной виной истца, как собственника имущества, поскольку договоры аренды заключены только в мае 2001 года.

Представитель ответчика заявил и о поддержке интересов школы законодательным органом города Владивостока, Прокуратурой Приморского края, так как ответчик является единственным учебным заведением, обучающим курсантов по программам начальной профессиональной подготовки.

При проверке законности обжалуемых судебных актов установлено, что они отмене не подлежат по следующим основаниям.

Приказом генерального директора ОАО "ДВМП", Луговца А.А., от 02.04.2004 N 53 в структуре предприятия упразднена Владивостокская мореходная школа, имущество которой, расположенное по адресу: г. Владивосток, Мыс Чумака, 1 "А", учитывалось на отдельном балансе.

Во исполнение данного приказа имущество передано на баланс ОАО "ДВМП", а со вновь организованным негосударственным образовательным учреждением акционерным обществом заключены два договора аренды недвижимости от 21.05.2001 со сроком действия 5 лет и от 31.05.2001 на срок до 30.05.2002 (менее одного года), не требующий государственной регистрации.

Движимое имущество Мореходной школой выкуплено у ОАО "ДВМП" по договору от 31.05.2001 на сумму 2600546 рублей 15 копеек (л.д. 155, 156, т. 1).

На момент заявления настоящего иска первый договор аренды не прошел государственную регистрацию, поэтому истец считал его недействующим (незаключенным), но до рассмотрения дела по существу в первой инстанции истец отказался от истребования имущества, переданного по этому договору.

В отношении имущества, переданного ответчику по договору аренды от 31.05.2001, исковое требование обоснованно тем, что по истечении срока действия договора по взаимному согласию сторон он продолжал действовать на неопределенный срок, но обязательства сторон прекращены в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ, в связи с отказом истца от исполнения своих обязательств.

Доказательствами соблюдения указанного порядка являются письма заместителя генерального директора предприятия, Колбасюка П.П., от 26.12.2002 и от 28.03.2003, в которых арендатор уведомляется об отказе от договора от 31.05.2001 на основании ст. 610 ГК РФ и о необходимости освободить помещения в срок до 01.04.2003.

Возражения ответчика по иску связаны с отсутствием на момент предъявления (03.02.2004) в доверенности, выданной акционерным обществом Колбасюку П.П. от 15.10.2002 N ЮР-7/159 (л.д. 12, т. 3), даты ее выдачи, надлежащих сведений о представителе, полномочий на расторжение договора, а также с ограничением указанной доверенностью полномочий этого должностного лица при заключении договоров и согласований на сумму, превышающую 9,0 миллионов рублей.

Сомнения в полномочиях Колбасюка П.П. у ответчика возникли в связи с противоречием его действий предшествующему поведению арендодателя, что усматривается из переписки сторон за период, предшествующий уведомлению.

В частности, из письма Мореходной школы от 05.11.2002 N 19/5 следует, что ранее вопросы, связанные с арендой недвижимости решались другим заместителем генерального директора (Шлыковым Ю.Г. - л.д. 115, т. 3).

В деле имеется адресованное ответчику уведомление ОАО "ДВМП" о повышении арендной ставки от 06.07.2002 N ОУиИН-2/108, подписанное заместителем генерального директора Поповым Н.Г. (л.д. 184, т. 1).

Сопроводительное письмо ОАО "ДВМП" от 09.07.2002 N ОУи71-2/119 к протоколу долгосрочного договора, полученное ответчиком, подписано начальником отдела учета и использования недвижимости Корчак В.Н. (л.д. 11, т. 3).

Из переписки сторон следует, кроме того, что ранее ОАО "ДВМП" планировало заключить с Мореходной школой один долгосрочный договор на весь используемый ею имущественный комплекс, включая 9-ти этажное здание общежития, на основании протокола совещания у заместителя генерального директора Шлыкова Ю.Г. от 29.03.2001, утвержденного генеральным директором Луговцом А.А., и приказа по ОАО "ДВМП" от 29.03.2001 N 52 (л.д. 97-99, 102, 103, т. 3).

Данное обстоятельство подтверждается письмом заместителя генерального директора ОАО "ДВМП", Шлыкова Ю.Г., адресованным не только ответчику, но и другому заместителю генерального директора этого общества, Попову Н.Г. (исх. от 05.08.2002 N ВС-1/123).

Факт наличия у истца при организации вновь создаваемого юридического лица, Мореходной школы, намерения выступить ее учредителем в целях сохранения этого учреждения в системе профессионального образования и перечисленные обстоятельства заявитель не оспаривает.

О необходимости сохранения Мореходной школы в инфраструктуре Приморского края и г. Владивостока свидетельствуют обращения Департамента по профессиональному образованию, науке, информации и связям с общественностью Администрации Приморского края к ОАО "ДВМП" (л.д. 90, т. 3), Законодательного собрания Приморского края - в Прокуратуру Приморского края и в ОАО "ДВМП" (л.д. 3-6, т. 1).

Согласно справочной таблицы недвижимости Департамента от 15.05.2003 N 514 площадь строений и зданий, переданных ответчику (без учета 9-ти этажного здания общежития, изъятого арендодателем для ремонта) по договору аренды от 31.05.2001 составляет 7831,6 кв.м, а по договору от 21.05.2001 - 12624,2 кв.м.

Договор от 21.05.2001 на аренду основной части единого имущественного комплекса Мореходной школы, введенного в эксплуатацию до приватизации государственного предприятия "ДВМП", является действующим, так как согласно постановлению апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 05.09.2003 по делу N А51-6962/03-14-226 Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязано произвести его государственную регистрацию.

Учитывая, что уведомления об отказе от договора от 31.05.2001, подписанные от имени арендодателя заместителем генерального директора, Колбасюком П.П., противоречат общей воле сторон, сложившейся при заключении договора относительно судьбы единого комплекса, предназначенного для профессионального обучения, а также требованиям ст. 135 ГК РФ о главной вещи и принадлежности, доводы ответчика, связанные с оценкой полномочий указанного лица и выводы судов обеих инстанции об отсутствии у спорных уведомлений юридической силы, признаются законными на основании ст. 431 ГК РФ о толковании договора, поскольку вина арендатора в нарушении договора аренды истцом не доказана и иные основания для его выселения отсутствуют.

По этим же основаниям признаются законными и обоснованными оценки обеих судебных инстанций относительно доказательств ОАО "ДВМП", связанных с последующим одобрением действий Колбасюка П.П.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Решение и постановление Арбитражного суда Приморского края от 09.02.2004, 12.04.2004 по делу N А51-5164/2003 12-163 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.