Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 июля 2004 г. N Ф03-А59/04-1/1801 В иске налогового органа о признании ничтожным договора на аренду земельного участка, с освобождением пользователя на весь срок аренды от арендных платежей, отказано, т.к. стороны внесли изменения в договор, предусматривающие обязанность арендатора вносить арендную плату, а у налогового органа отсутствует право оспаривать хозяйственную сделку (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 13 июля 2004 г. N Ф03-А59/04-1/1801
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от третьего лица: Щепанский А.Д. - представитель по доверенности N 81-Д от 19.11.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Прокуратуры Сахалинской области, Межрайонной инспекции Министерства РФ по налогам и сборам N 1 по Сахалинской области на постановление от 15.03.2004 по делу N А59-2869/2003-С6 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску Прокуратуры Сахалинской области, Межрайонной инспекции Министерства РФ по налогам и сборам N 1 по Сахалинской области к закрытому акционерному обществу "С", Администрации г. Южно-Сахалинска, 3 лицо - Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска о признании договора недействительным (ничтожным).

В соответствии со ст. 176 АПК РФ изготовление мотивированного постановления откладывалось до 13.07.2004.

Межрайонная инспекция Министерства РФ по налогам и сборам N 1 по Сахалинской области (далее - МИМНС N 1) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "С" (далее - ЗАО "СГЦЛ"), Администрации г. Южно-Сахалинска о признании на основании ст. 170 ГК РФ недействительным (ничтожным) договора от 03.06.1996 N 326 на аренду земельного участка площадью 39,148 кв.м в центре г. Южно-Сахалинска.

До принятия судом решения истец уточнил предмет иска, заявив требование о применении последствий недействительности.

Определением суда от 21.11.2003 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (далее - КУМС г. Южно-Сахалинска).

Решением от 26.12.2003 иск удовлетворен в связи с освобождением по условиям договора арендатора от обязательств по уплате на землю и признанием в судебном порядке недействительным пункта 98 Постановления Мэра г. Южно-Сахалинска от 19.07.2000 N 1229, предусматривающего нулевую ставку арендной платы за пользование спорным участком.

Постановлением апелляционной инстанции суда от 15.03.2004 решение суда отменено и в иске отказано по мотивам внесения сторонами изменений в договор соглашением от 08.10.2003, неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, регулирующих заключение договора аренды, а также в связи с отсутствием у налогового органа права оспаривать хозяйственную сделку.

Законность судебного акта апелляционной инстанции проверяется федеральным арбитражным судом округа в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ по кассационным жалобам Прокуратуры Сахалинской области участвующей в деле по собственной инициативе (на стороне истца) и МИМНС N 1.

Обжалуя постановление, заявители просят его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, так как считают, что выводы суда противоречат статьям 432, 614 ГК РФ и налоговому законодательству РФ о правах налоговых органов.

Истцы заявляют о несогласии с выводами апелляционной инстанции, мотивируя жалобу, кроме того, несоответствием их решению арбитражного суда от 27.05.2002, принятому по делу N А59-1774/2002-С23, прошедшему проверку на законность в апелляционной и кассационной инстанциях, из судебных актов которых следует, что арендная плата сторонами в договоре не устанавливалась и арендатором не уплачивалась.

По мнению заявителей, ничтожная сделка не подлежит изменению, так как не порождает правоотношения и не нуждается в признании ее недействительной.

В рассмотрении кассационной жалобы участвовал представитель КУМС г. Южно-Сахалинска, который доводы заявителей отклонил со ссылками на отсутствие у судебных актов, принятых по арбитражному делу N А59-1774/2002-С23, преюдициального значения для настоящего дела и на то, что спорный договор аренды является лишь одним из элементов обязательственных правоотношений сторон, возникших с 1994 года, и что внесенными в этот договор изменениями установлены не противоречащие закону возмездные условия пользования земельным участком.

Пояснения представителя указанного лица в остальной части полностью соответствуют отзыву на кассационную жалобу.

В отзыве КУМС г. Южно-Сахалинска выводы апелляционной инстанции признаны правильными, исходя из добросовестности сторон, правила ст. 431 ГК РФ о толковании договора, ст. 4 АПК РФ о правах заинтересованных лиц.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в нем не принимал.

При проверке обжалуемого судебного акта установлено следующее.

Предметом иска является требование о признании недействительным договора от 03.06.1996 N 326, заключенного между Администрацией г. Южно-Сахалинска и ЗАО "СГЦЛ" на аренду сроком на 3 года земельного участка N 5035 площадью 39,418 кв.м, расположенного в центре города на пересечениях улиц Тихоокеанская, Дзержинского, Поповича.

Согласно п. 3 данного договора он автоматически продлен на 9 лет с освобождением пользователя на весь срок аренды от арендных платежей в соответствии с Основными соглашениями и Постановлениями Мэра города от 07.02.1995 N 160, от 12.07.1995 N 910, от 16.08.1995 N 1130.

Удовлетворяя иск на основании статьи 607 ГК РФ и статьи 1 Закона РФ "О плате на землю", статей 5, 47 Земельного кодекса РФ о платном характере землепользования, суд первой инстанции отклонил доводы арендатора о том, что 10.11.2003 произведена регистрация Соглашения о внесении изменений в договор аренды (действовавшего с учетом ранее внесенных в него изменений и дополнений), предусматривающих его обязанность вносить ежеквартально арендную плату.

При этом суд признал преюдициальное значение для настоящего дела судебных актов, ранее принятых по делу N А59-1774/02-С23 от 27.05.2002, которыми по иску Прокурора Сахалинской области признан недействительным пункт 98 Постановления Мэра г. Южно-Сахалинска от 19.07.2000 N 1229 о нулевой ставке арендной платы по этому объекту.

Отказывая в признании договора недействительным (ничтожным), апелляционная инстанция исходила из факта заключения в 1994 году этими же сторонами договора о совместной деятельности по строительству на спорном земельном участке и эксплуатации туристко-развлекательного комплекса.

При вынесении постановления апелляционной инстанцией дана оценка заключенному сторонами соглашению о внесении изменений в договор аренды от 03.06.1996 N 326, признанному этой инстанцией не противоречащим пункту 1 статьи 452 ГК РФ о порядке изменения договора.

Согласно данному соглашению арендная плата определена в размере однократной базовой ставки и установлены сроки ее внесения.

Факт государственной регистрации в установленном законом порядке указанного соглашения 10.11.2003 сторонами не оспаривается.

Без превышения полномочий судом апелляционной инстанции отклонены доводы налогового органа и Прокуратуры о преюдициальности фактов, установленных судебными инстанциями по делу N А59-1774/2002-С23, так как иск заявлен лицом, не участвовавшим в указанном деле, вследствие чего все имеющие значение для настоящего дела обстоятельства устанавливаются на общих основаниях (п. 5 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.01.1996 N 1 "О применении АПК РФ при рассмотрении дела в суде первой инстанции").

Выводы апелляционной инстанции об отсутствии у налоговой инспекции права на обращение с иском является ошибочным, так как оспаривается сделка, от которой зависит пополнение доходной части бюджета города, однако, это не является основанием для отмены постановления, так как в остальной части оно является законным.

В частности, судом апелляционной инстанции правильно применено правило ст. 432 ГК РФ, согласно которому и при отсутствии в сделке соглашений по всем существенным условиям договор считается незаключенным, что исключает признание его недействительным из-за отсутствия предмета спора, поэтому решение суда в этой части ошибочно.

Признаются обоснованными и доводы арендатора о том, что из имеющегося в деле Меморандума, подписанного сторонами 24.05.2002, то есть до принятия судом решения по делу N А59-1774/2002-С23, следует, что спорные арендные правоотношения, исходя из номинальной цены отчуждения пакета акций - 2000 рублей, носили не предусмотренный законом, но возмездный характер с момента их возникновения и имели целью инвестирование городской экономики, поскольку в договоре купли-продажи пакета акций продажная цена их не указана, а относительно уровня рыночной цены и доходности этих акций истец доказательства суду не предоставлял.

Данным Меморандумом подтверждена согласованная общая воля подписавших его лиц о добросовестном предоставлении городских земель в пользование и обязательства каждой стороны произвести исправительные бухгалтерские операции в документах.

Этот же Меморандум содержит перечень выполненных арендатором работ на предоставленном ему" участке: отселение жильцов, инженерно-строительные изыскания, бурение скважин под воду, разработка проектной документации, ТЭО проекта, проведение маркетинга, направленных на инвестирование в широком смысле экономики города.

Меморандум сторон и внесенные сторонами изменения в договор аренды соответствуют п. 2 ст. 425 ГК РФ о действии договора, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (в данном случае - изменения договора).

Учитывая, что обнаруженный налоговым органом порок спорного договора устранен сторонами в установленном законом порядке новацией до вынесения по делу решения судом первой инстанции, и что данный договор исполняется сторонами в объеме принятых ими обязательств, оснований для признания его недействительным по ст. 170 ГК РФ (притворным) не усматривается.

Руководствуясь статьями 284, процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:

Постановление Арбитражного суда Сахалинской области от 15.03.3004 по делу N А59-2869/2003-С6 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.