Приложение. Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области

Приложение

к постановлению

Липецкого областного Совета депутатов

от 26 октября 2000 г. N 523-пс

Программа
ипотечного жилищного кредитования Липецкой области

1. Основные положения

1. Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области (далее - Программа) разработана в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от N 28 от 11 января 2000 г.

2. Цель Программы - создание системы обеспечения доступным по стоимости жильем населения Липецкой области (далее - области) и увеличения объемов жилищного строительства путем оказания финансовой поддержки гражданам и совершенствования рынка жилья с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

3. Исполнители Программы:

ОАО "Липецкая ипотечная корпорация" и ОГУП "Свой дом" (далее исполнители Программы).

4. Сроки реализации Программы: 2000-2010 г.г.

Основные приоритетные направления Программы и ее ресурсное обеспечение с 2003 по 2010 г.г., определяются в приложении N 1 к Программе.

5. Задачи Программы:

- разработка и внедрение единых норм и правил ипотечного жилищного кредитования, развертывание системы ипотечного жилищного кредитования на территории области;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования;

- формирование первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования;

- формирование финансовых ресурсов для реализации Программы;

- создание резервного (отселенческого) фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита;

- организация информационного обеспечения Программы;

- взаимодействие исполнителей Программы с операторами вторичного рынка ипотечных кредитов (агентств по ипотечному жилищному кредитованию) специализированных организаций, осуществляющих рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;

- организация взаимодействия с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" г. Москва;

- внедрение системы ипотечного жилищного кредитования по различным схемам (новое, вторичное жилье) с привлечением бюджетных, внебюджетных источников, кредитов, заемных средств, средств инвесторов, юридических и физических лиц.

6. Порядок приема и рассмотрения заявлений на получение и предоставление целевых займов на приобретение жилья под залог недвижимости (ипотеки), а также порядок предоставления безвозмездной бюджетной субсидии приобретателям жилых помещений определяются соответственно в приложениях N 2 и N 3 к Программе.

2. Организация системы ипотечного жилищного кредитования

1. Участники Программы и их функции:

1.1. В функции Липецкого областного Совета депутатов и администрации области входит:

- создание нормативной правовой базы;

- создание резервного (отселенческого) фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита;

- государственная поддержка, в том числе путем финансирования из областного бюджета, предоставление гарантий, налоговых льгот и инвестиционных налоговых кредитов;

- регулирование рынка жилья, формирование системы ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства в области;

- предоставление государственных бюджетных субсидий, целевых займов;

- внесение предложений по изменению действующего федерального законодательства;

- разработка единых норм и правил ипотечного жилищного кредитования и контроль за их соблюдением;

- координация мероприятий Программы с федеральными программами "Свой Дом", "Государственные жилищные сертификаты", "Жилищные субсидии гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", "Строительство жилья для граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", "Социальное развитие села до 2010 года" на основе широкого использования механизмов ипотечного жилищного кредитования;

- обобщение и распространение опыта по внедрению ипотечного жилищного кредитования и модернизации базы стройиндустрии на основе отечественных и зарубежных передовых технологий с целью удешевления строительства и создания новых рабочих мест;

- стандартизация и унификация схем ипотечного жилищного кредитования;

- содействие созданию для всех участников ипотечногб рынка единого информационного поля, формированию единой информационной системы для обмена информацией об имеющемся жилье и условиях его приобретения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования на территории области.

1.2. В функции органов местного самоуправления входит:

- выявление и постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- регистрация льготных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- предоставление бюджетных субсидий за счет местных бюджетов для приобретения жилья, разработка в этих целях нормативной базы;

- участие в финансировании мероприятий Программы на соответствующей территории муниципального образования с привлечением средств местного бюджета;

- выявление объектов жилья, строительство которых приостановлено застройщиками из-за финансовых трудностей, и осуществление мероприятий по передаче исполнителям Программы для завершения и дальнейшей их реализации в соответствии с настоящей Программой;

- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, комплексного освоения территорий, поддержка застройщиков и других участников Программы, в том числе путем предоставления налоговых льгот, инвестиционных налоговых кредитов, разработка и реализация в этих целях соответствующих местных программ.

1.3. Исполнители Программы выполняют функции аккумулирования областных финансовых средств с целью их дальнейшего направления на ипотечное жилищное кредитование и являются координаторами Программы на территории области.

В целях решения задач, поставленных Программой, исполнители Программы:

- осуществляют предоставление целевых займов и бюджетных субсидий на приобретение жилья под залог недвижимости (ипотеку) и продажу жилья в рассрочку в порядке, установленном Программой;

- выполняют функции безналогового проводника финансовых ресурсов с целью удешевления стоимости жилья;

- выступают стороной по договорам долевого участия в строительстве жилья или заказчиком строящегося жилья;

- используют средства для приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно приобретают недвижимость у продавцов.

1.4. Уполномоченное кредитное учреждение (в случаях привлечения внебюджетных кредитных ресурсов):

- выступает агентом исполнителей Программы;

- выдает ипотечные кредиты приобретателям жилья (заемщикам) на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности и осуществляет последующее обслуживание данных ипотечных кредитов. Срок кредита определяется кредитным договором в зависимости от финансовых возможностей соответствующего банка и исполнителей Программы, а также других причин (наличия имеющегося жилья, подлежащего продаже в счет погашения кредита; средств, полученных в виде субсидий; жилищных сертификатов и т.д.), на срок до 20 лет.

1.5. Приобретатель жилья, реализуемого в соответствии с Программой (заемщик), - главный участник Программы. Заемщиками выступают физические лица, добровольно предоставившие уже имеющееся у них в собственности жилье в залог (возможен залог третьих лиц) или приобретаемое за счет целевого займа или бюджетной субсидии жилье, способные внести текущие платежи при приобретении жилья.

1.6. Поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за приобретателя жилья (заемщика), несущее имущественную ответственность по обязательствам приобретателя жилья (заемщика).

1.7. Уполномоченный оценщик - юридическое или физическое лицо, имеющее право на осуществление профессиональной оценки недвижимости. Выполняет по поручению исполнителей Программы оценку стоимости предметов залога при ипотечном жилищном кредитовании и жилья на вторичном рынке.

1.8. Уполномоченный риэлтер по договору с исполнителями Программы оказывает помощь в заключении сделок по купле-продаже недвижимости.

1.9. Оператор вторичного ипотечного рынка жилья - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

1.10. Инвестор - юридическое или физическое лицо, инвестирующее свободные денежные средства на развитие ипотечного рынка в области путем их перечисления исполнителям Программы, а также приобретающее ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка жилья.

1.11. Страховая организация - страховая компания, имеющая лицензию на страховую деятельность. По соглашению с исполнителями Программы выполняет имущественное страхование (страхование ипотеки), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников Программы.

1.12. Застройщик - организация, осуществляющая строительство жилых домов.

1.13. Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридическое лицо, обеспечивающее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, одной из функций которого является регистрация договоров ипотеки и права ипотеки.

2. Основные требования к предмету ипотеки.

Предметом ипотеки является жилое помещение, то есть отдельная квартира в многоквартирном доме, а также отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном порядке оформлено право собственности и расположенные на территории области.

Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено Свидетельством о государственной регистрации, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Жилое помещение должно отвечать следующим основным требованиям:

иметь отдельную от других квартир кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

быть обеспеченным горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна, а также для квартир на последних этажах - крышу.

Здание, в котором расположено жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент; металлические, железобетонные или смешанные перекрытия (за исключением деревянных).

Не может быть предметом ипотеки жилое помещение, расположенное в здании, находящемся в аварийном состоянии, а также состоящее на учете по постановке на капитальный ремонт.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременении) прав на нее, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

Стоимость предмета залога недвижимости определяется на основе оценки уполномоченного оценщика, являющегося членом Общества оценщиков, имеющего лицензию или сертификат в соответствии с действующим законодательством. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке, цена должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.

3. Схемы ипотечного кредитования жилья

Схема N 1. Приобретение вновь построенного жилья

Исполнители Программы за счет бюджетных средств (для работников бюджетной сферы, молодых семей, малоимущих граждан и других льготных категорий населения) и средств заемщиков приобретают вновь построенное или вводимое в строй жилье (квартиры) у застройщиков, в том числе на основе долевого участия в строительстве этого жилья.

Приобретатели жилья заключают договора с исполнителями Программы на приобретение жилья из предлагаемых ими квартир на следующих условиях:

а) на общих основаниях:

30% - первоначальный взнос заемщика;

70% - целевой заем до 20 лет;

б) для работников бюджетной сферы, молодых семей (семьи, в которых обоим супругам менее 30 лет):

30% - единовременный взнос при выделении средств на приобретение жилья из бюджета (местный, областной) на безвозвратной основе;

25% - первоначальный взнос заемщика;

45% - целевой заем до 20 лет, при этом погашение процентной ставки обслуживания ипотечного кредита осуществляется в порядке: 50% за счет средств бюджета (местный, областной) на безвозвратной основе в порядке, определяемом администрацией области, 50% - собственные средства заемщика;

в) жилье для малоимущих граждан и других льготных категорий населения:

45% - единовременный взнос при выделении средств на приобретение жилья из бюджета (местный, областной) на безвозвратной основе;

45% - средства внебюджетных источников либо целевой заем до 20 лет, при этом погашение процентной ставки обслуживания ипотечного кредита осуществляется в порядке: 50% за счет средств бюджета (местный, областной) на безвозвратной основе в порядке, определяемом администрацией области, 50% - собственные средства заемщика;

10% - первоначальный взнос заемщика.

В целях стимулирования рождаемости и сохранения семьи целевой заем погашается за счет средств соответствующего бюджета на безвозвратной основе из расчета стоимости 18 кв. м общей площади приобретенного жилого помещения на каждого ребенка, родившегося после заключения договора об ипотеке.

Выполнение условий целевого займа обеспечивается залогом недвижимого имущества, имеющего ликвидность на рынке жилья, путем заключения договора ипотеки.

Возврат целевого займа начинается после передачи приобретаемого жилья в пользование заемщика.

Приобретаемое жилье оформляется в собственность приобретателя жилья с обременением приобретаемого жилья.

Схема N 2. Улучшение жилищных условий с реализацией
имеющегося в собственности жилья

Данная схема применяется в случае намерения приобретателя жилья, нуждающегося в улучшении жилищных условий, продать имеющееся в его собственности жилье в счет погашения стоимости жилья, вновь приобретаемого в целях улучшения жилищных условий и осуществляется на следующих условиях:

а) стоимость старого жилья составляет примерно 50% - 60% стоимости нового жилья;

б) первоначальный взнос приобретателя жилья:

25% - на общих основаниях;

10% -для льготной категории населения;

в) 10%-30% - предоставляется рассрочка на условиях целевого займа под процент со сроком возврата до 20 лет.

Приобретатель жилья осуществляет продажу старого жилья третьему лицу на условиях передачи средств от продажи старого жилья в счет оплаты нового жилья, после передачи приобретаемого жилья в пользование заемщика.

Приобретаемое жилье оформляется в собственность приобретателя жилья с обременением приобретаемого жилья.

4. Основные стандарты и требования к ипотечным кредитам
или целевым займам

1. Методика предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, разработанная в Программе, основана на законности и обеспечении возвратности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или целевой заем, предоставленные на срок до 20 лет соответственно кредитной организацией (банком) или не кредитной организацией - юридическим лицом физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог недвижимости в качестве обеспечения обязательства (далее - кредит или целевой заем).

2. Основные требования:

- кредит или целевой заем и проценты по нему выплачиваются в форме ежеквартального платежа, рассчитанного равными частями по основной задолженности;

- приобретенное в кредит жилье служит обеспечением по возврату кредита и, в случае неисполнения заемщиком своих обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику;

- переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами;

- приобретенное за счет средств кредита или целевого займа жилье должно быть использовано исключительно для проживания заемщика и его семьи.

3. Подтверждение платежеспособности приобретателя жилья обеспечивается следующим:

- оплатой первоначального взноса денежными средствами;

- залогом имущества заемщиками или третьими лицами в интересах заемщиков, которое находится под залогом до выплаты заемщиком полной его стоимости;

- поручительство не менее двух физических лиц, имеющих постоянный и достаточный для погашения займа источник дохода;

- поручительство предприятия - работодателя заемщика.

- величина среднемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35% - 40% процентов в месяц совокупного семейного дохода заемщика за предыдущие 12 месяцев.

При определении платежеспособности приобретателя жилья исполнителями Программы в обязательном порядке учитываются стоимость имущества, переданного в залог, доходы поручителей,

В процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах приобретателя жилого помещения и членов его семьи.

4. Страхование рисков:

- страхование жизни и здоровья приобретателей жилого помещения из группы повышенного риска. Для лиц пожилого возраста, а также имеющих опасную профессию или серьезные заболевания, страхование потери платежеспособности обязательно;

- страхование ответственности приобретателей жилого помещения, имеющих детей. В случае потери кормильца или утраты им трудоспособности или работы оставшаяся сумма долга вносится страховой компанией.

Страхование производится за счет средств приобретателя жилого помещения.

5. Основные этапы и порядок предоставления ипотечных жилищных кредитов
или целевых займов

Кредит или целевой заем предоставляются на условиях платности, возвратности и целевого использования. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог имеющегося жилья и другого имущества.

Предоставление исполнителями Программы или уполномоченным кредитным учреждением, банком кредита или целевого займа осуществляется в соответствии с условиями заключенного между, исполнителями Программы или уполномоченным кредитным учреждением, банком и приобретателем жилого помещения договора о кредите или целевом займе и составленного между сторонами договора об ипотеке жилья, приобретаемого за счет кредита или целевого займа.

В кредитном договоре (договоре займа) стороны предусматривают условия о сумме и сроке предоставляемого кредита, о размере процентов, очередность погашения кредита и процентов, основания досрочного расторжения договора и взыскания по нему.

В договоре об ипотеке стороны включают условия о предмете ипотеки, о цене предоставляемой в залог недвижимости, существо основного обязательства, требования по страхованию, основания обращения взыскания на заложенное имущество и иные положения, предусмотренные действующим законодательством.

При предоставлении кредита до окончания строительства в залог оформляется имеющееся в собственности заемщика жилье с обязательным нотариальным удостоверением согласия заемщика и взрослых членов его семьи на выселение в случае невозврата кредита кредитору.

6. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования

Кредиторы, исполнители Программы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках Программы, могут использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Объектами страховой программы при ипотечном кредитовании являются:

- имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью приобретателя жилья - личное страхование;

- имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом, - имущественное страхование.

Заемщик является страхователем по договору страхования, осуществляемому за счет его средств. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор, исполнители Программы, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого помещения. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке жилья, права первого выгодоприобретателя переходят к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения должна быть не меньше обязательств по основному договору, обеспеченному ипотекой.

Срок действия договора страхования должен быть не менее срока кредитования или целевого займа либо должен заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением.

Кредитор, исполнители Программы осуществляют контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющихся обеспечением по ипотечному кредиту или целевому займу.

7. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

Оценка жилых помещений, приобретаемых на заемные средства, осуществляется уполномоченными оценщиками. При этом необходимо учитывать особенность и специфику целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что данное имущество рассматривается, прежде всего, как обеспечение возвратности предоставляемых заемщику средств или рассрочки платежа по договору купли-продажи, обремененному ипотекой.

Оценка жилого помещения должна определять величину рыночной стоимости на текущий момент с учетом долгосрочного характера основного обязательства.

Кредитор, исполнители Программы на основе оценки, предоставленной уполномоченным оценщиком, определяют достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита или рассрочки.

8. Субсидии гражданам льготных категорий

Государственная поддержка граждан, относящихся к льготным категориям населения и желающих получить жилье, организуется через систему предоставления целевых займов и бюджетных субсидий для оплаты жилья, которые должны быть не менее 90% его стоимости, и 10% собственных средств заемщика.

К льготным категориям населения относятся:

- лица, имеющие право на предоставление жилых помещений в первоочередном и внеочередном порядке в соответствии со ст. 36, 37 Жилищного кодекса РСФСР;

- малоимущие семьи - семьи, которые по независящим от них причинам имеют среднедушевой доход ниже величины прожиточного минимума, установленного в области;

- лица, проживающие более 3-х лет в общежитиях.

В отношении льготных категорий населения применяются льготные условия выдачи целевых займов или бюджетных субсидий, предусмотренные п.п. "в" схемы N 1 Раздела 3 Программы.

9. Ресурсное обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется из следующих источников:

- средств, предусмотренных областным бюджетом на ипотечное жилищное кредитование;

- дополнительных бюджетных средств, полученных в связи с введением законодательных актов в сфере налогообложения;

- средств федерального бюджета, выделенных субъекту Российской Федерации на развитие, в том числе на возвратной основе, ипотечного жилищного кредитования;

- средств муниципальных бюджетов, участвующих в реализации Программы;

- средств граждан-участников ипотечного жилищного кредитования;

- пожертвований юридических лиц;

- средств кредитных организаций, предоставляющих льготный кредит исполнителям Программы;

- средств кредитных организаций, участвующих в реализации Программы и предоставляющих кредиты в счет собственных средств;

- средств инвесторов.

Финансирование Программы может осуществляться за счет рефинансирования кредиторов через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов) через операторов вторичного ипотечного рынка жилья.