Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 28 ноября 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 28 ноября 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

судей Луневой С.П., Товчигречко М.М.,

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя заместителя главы администрации г.Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя Перепелицыной Н.В.

на решение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению ООО "Бумфа Групп" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Бумфа Групп" обратилось в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером участка с кадастровым номером ..., площадью 43 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под заводом по производству санитарно-гигиенической продукции (литеры "А" - помещения N1, N 23-38,

"А1"-помещения N 2-22, N 39-44), расположенного по адресу: ...

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27.11.2015 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 в размере 87639160 руб.

Существенное превышение кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по данным государственного кадастра недвижимости по сравнению с рыночной на основании отчета N М-683/09/16 от ноября 2016 года, выполненного ИП М.Н.Н., по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

31.03.2017 года на данный отчет экспертами Саморегулируемой организации оценщиков ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное заключение N 117/03-17.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1597 от 13.01.2017 заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Уточнив исковые требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 43 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под заводом по производству санитарно-гигиенической продукции (литеры "А" - помещения N1, N 23-38, "А1" - помещения N 2-22, N 39-44), расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в сумме 30091 000 рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 18 августа 2017 года административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Бумфа Групп" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 43 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под заводом по производству санитарно-гигиенической продукции (литеры "А" - помещения N1, N 23-38, "А1" - помещения N 2-22, N 39-44), расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 30091000 руб.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Бумфа Групп" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю отказано.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя заместитель главы администрации г.Ставрополя, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя Перепелицына Н.В. просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, указывая, что решение суда основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы 44/06/17Э, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельного участка.

Экспертом выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости: (4 объекта-аналога).

Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Указывает, что в представленной таблице описания объектов-аналогов для ЗУ с КН ... указано, что общая площадь объекта - аналога N 1 (11 700 кв.м), объекта- аналога N 2 (9 800 кв.м), объекта- аналога N 3 (7 814 кв.м), объекта- аналога N 4 (3 000 кв.м) существенно отличается от площади объекта оценки, которая составляет 43 000 кв. м.

Корректировка по дате предложения экспертом не применялась, однако с учетом динамики цен рынка недвижимости, стоимость объекта по состоянию на 01.01.2015 может существенно отличаться по стоимости представленных объектов-аналогов (N 1-15.032014, N 2-25.03.2014, N 4-13.06.2014).

В рамках проведенного исследования экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... применена корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере 15%.

Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край, и г. Ставрополь, таковым не является.

Данные допущения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Также в заключении эксперта N44/06/17Э не указаны точные адреса объектов-аналогов, в связи с чем, невозможно идентифицировать точное местоположение объектов-аналогов.

Информация используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца по доверенности Коцубин М.Ф. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 4 3000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под заводом по производству санитарно-гигиенической продукции (литеры "А" - помещения N 1, N 23-38, "А1" - помещения N 2-22, N 39-44), расположенного по адресу: ...

Право аренды указанного земельного участка возникло на основании договора N 7372, заключенного 29.07.2009 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, сроком действия до 20.07.2019.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 05.02.2008 года и имеют статус ранее учтенных.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 87639160 руб., 19.12.2015 года внесена в ГКН.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 в сумме 31777000 руб. был представлен отчет об оценке N М-683/09/16 от ноября 2016 года, выполненный ИП М.Н.Н., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", экспертами которой 31.03.2017 года на данный отчет дано положительное заключение N 117/03-17.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 24.05.2017 года по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказского федерального университета".

Согласно заключению эксперта Т.А.С. N 44/06/17Э от 21.07.2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 30091 000 руб.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказского федерального университета" эксперта Т.А.С. N 44/06/17Э от 21.07.2017.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа,

осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Из содержания заключения эксперта Т.А.С. N 44/06/17Э от 21.07.2017 года и его показаний в судебном заседании 18.08.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Экспертное заключение полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт в заключении также указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

При этом, для оцениваемого объекта и объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7, исходя из развитости инфраструктуры местоположения, экспертом было присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась.

Пункт 30 ФСО N 7 позволяет оценщику не приводить после проведения процедуры согласования свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость исследуемого объекта, если это не указано в задании на оценку. Для разрешения поставленной судом задачи у эксперта не было необходимости производить расчет с учетом возможного интервала коэффициентов для каждого элемента сравнения. Из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок, эксперт взял усредненные значения из предложенных диапазонов коэффициентов для целей ответа на поставленный судом вопрос, что также свидетельствует об объективности оценки.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Обоснование вносимых поправок".

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться по тем мотивам, что в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч. 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4).

Именно с позиции положений ст. 84 КАС РФ суд первой инстанции и оценивал доказательства по настоящему делу, в том числе и заключение эксперта.

При этом судом первой инстанции не придано ни одному из доказательств установленной силы.

Оснований для переоценки доказательств, уже оцененных судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции представитель КУМИ

г. Ставрополя по доверенности Подсвирова Е.А. на вопрос судебной коллегии о наличии ходатайства о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы пояснила, что таких ходатайств не имеет.

Таким образом, ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы административные ответчики, заинтересованные лица судебной коллегии не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, дана надлежащая оценка исследованным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: