Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 15 января 2018 г. по делу N 33-233/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе: председательствующего: Салдушкиной С.А.,

судей: Плешачковой О.В, Занкиной Е.П.

при секретаре: Майдановой М.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации г.о. Самара на решение Самарского районного суда г. Самара от 17 октября 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Божко М.С. к Администрации городского округа Самара о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за Божко М.С. право собственности на объект недвижимости нежилое здание, назначение: нежилое здание, "данные изъяты"

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А, возражения на жалобу Божко М.С, его представителя ФИО7, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Божко А.Ю. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Самара о признании права собственности после ликвидации продавца для совершения государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, перехода права собственности на объект недвижимости. В обоснование требований указал, что по договору купли-продажи от 05.05.2016г. истец приобрел у ООО "Спартак" объект недвижимости, назначение: нежилое здание, "данные изъяты" принадлежащее ООО "Спартак" на праве собственности на основании договора аренды муниципального имущества N от 14.08.1998г, дополнительного соглашения от 22.04.2002г. к договору аренды муниципального имущества N от 14.08.1998г, решения Арбитражного суда "адрес" от 22.04.2009г. по делу N А55-2596/2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права.

Оплата по договору произведена в полном объеме. Объект недвижимости передан ООО "Спартак" истцу по акту приема-передачи в день заключения договора купли-продажи 05.05.2016г.

Совместно с продавцом истец 5.05.2016г. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект.

29.06.2016г. им было получено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности по причине ликвидации ООО "Спартак" и исключении 19.05.2016г. сведений об организации из ЕГРЮЛ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать за ним право собственности на объект недвижимости, назначение: нежилое здание, "данные изъяты"

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Администрация г.о. Самара просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность оспариваемого решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения истца и его представителя, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Божко М.С. приобрел у ООО "Спартак" объект недвижимости нежилое здание, назначение: нежилое здание, "данные изъяты" принадлежащее ООО "Спартак" на праве собственности на основании договора аренды муниципального имущества N от 14.08.1998г, дополнительного соглашения от 22.04.2002г. к договору аренды муниципального имущества N от 14.08.1998г, решения Арбитражного суда "адрес" от 22.04.2009г. по делу N А55-2596/2009, свидетельства о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации права.

Согласно п.2 договора купли-продажи от 05.05.2016г. указанное нежилое помещение продано за 1 300 000 рублей, которые продавец получил от покупателя в полном объеме.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение площадью 148,9 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", б/н, имеет ранее присвоенный государственный учетный "данные изъяты" В настоящее время нежилое здание имеет кадастровый N.

Решением Самарского районного суда г. Самары от 18.05.2017г. Божко М.С. отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на указанное выше нежилое помещение к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. При этом судом разъяснено истцу его право на предъявление иска к надлежащему ответчику - администрации г.о. Самара как к собственнику земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05.07.2001 года N 154-0, государственная регистрация недвижимости - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не затрагивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободу экономической деятельности.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что спорный объект недвижимости не является муниципальной собственностью, не состоит на балансе Администрации г.о. Самары, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации прав на указанный объект отсутствует, истец приобрёл по договору купли-продажи спорный объект недвижимости и ликвидация юридического лица продавца не может быть поставлена в зависимость от возникновения права собственности у истца согласно предусмотренным ст. 8 ГК основаниям возникновения гражданских прав.

Согласно пункту 58 Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 59 указанного Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу п. 62 данного Постановления на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Доводы жалобы о недействительности спорного договора в силу того, что он не был зарегистрирован в государственном реестре прав, основаны на неверном толковании норм права, поскольку одним из оснований для признания договора недействительным является не соблюдение его формы, тогда как государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, что свидетельствует о заключенности договора и в случае отсутствия не может являться основанием для признания договора недействительным.

Также, судебная коллегия не принимает во внимание доводы жалобы о том, что судом не было учтено то обстоятельство, что при ликвидации юридического лица кредиторы общества, его учредители (участники) имеют права на удовлетворение своих требований за счет имущества общества, поскольку данное право не лишает в последующем учредителей общества или иных заинтересованных лиц оспаривания права покупателя на недвижимое имущество, однако таких требований в рамках рассматриваемого спора учредителями и другими заинтересованными лицами, чьи права нарушены данной сделкой, заявлены не были, в связи с чем суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Судебная коллегия считает решение суда правильным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самара от 17 октября 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации г.о. Самара - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: