Решение Арбитражного суда Приморского края от 14 апреля 2008 г. N А51-12572/2006-23-213 Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права (извлечение)

Решение Арбитражного суда Приморского края
от 14 апреля 2008 г. N А51-12572/2006-23-213
(Извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 января 2008 г. N Ф03-А51/07-1/5733 настоящее решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда

Истец - Администрация Чугуевского муниципального района обратился с исковыми требованиями об обязании ответчика - Индивидуального предпринимателя Кузнецову Галину Дмитриевну освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27Б.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) уточнил свои исковые требования в части указания номеров и площади помещений, изменения нормативного обоснования исковых требований на ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и просит обязать ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 86,8 квадратных метров, из них: литер А1 комната N 13 площадью 40,7 квадратных метров; литер А комната N 11 площадью 2,8 квадратных метров; литер А комната N 12 площадью 4,5 квадратных метров; литер А комната N 14 площадью 5,9 квадратных метров; литер А комната N 17 площадью 15,1 квадратных метров; литер А комната N 16 площадью 17,8 квадратных метров на первом этаже административного здания, расположенного по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27 Б (далее спорное имущество).

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на те обстоятельства, что ответчик пользуется спорным имуществом без правовых оснований, что заключенный Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования Чугуевский район и ответчиком договор N 12 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования "Чугуевский район", являющегося на момент заключения договора собственностью района от 10.02.2004 (далее договор от 10.02.2004) расторгнут на основании заявления ответчика от 12.11.2004. Истец указывает на то, что заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Чугуевского муниципального района и ответчиком договор N 38 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования "Чугуевский район", являющегося на момент заключения договора собственностью района от 03.10.2005 (далее договор от 03.10.2005) не заключен, так как не прошел государственную регистрацию.

Ответчик иск оспорил, ссылаясь на то, что оснований для расторжения договора от 03.10.2005 нет, что расторжение договора от 03.10.2005 может быть осуществлено только по решению суда, при нарушении существенных условий договора аренды, но ответчик такие нарушения условий договора не допускал.

Арбитражный суд согласно ст. 132 АПК РФ принял к производству встречное исковое заявление ответчика к истцу о вынесении решения о государственной регистрации заключенного сторонами договора от 03.10.2005.

В обоснование встречного искового заявления ответчик привел доводы о том, что в 2004 году был введен в эксплуатацию только магазин "Санта-Барбара", расположенный в подлежащих передаче во владение и пользование по договору аренды от 03.10.2005 помещениях, а не все здание, предметом договора от 03.10.2005 являются именно помещения магазина "Санта-Барбара". Ответчик также указывает на то, что обращался за государственной регистрацией договора от 03.10.2005 в Чугуевский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, но данная регистрация не была произведена в связи с отсутствием правоустанавливающих документов истца. Изложенное обстоятельство, как полагает ответчик, свидетельствует о его попытке произвести государственную регистрацию договора от 03.10.2005 и об уклонении истца от указанной государственной регистрации.

Истец встречные требования оспорил, ссылаясь на то, что договор от 03.10.2005 не заключен, поскольку данный договор не прошел государственную регистрацию, в данном договоре неверно определено сдаваемое в аренду имущество, а именно указанные в договоре от 03.10.2005 помещения N 1, N 2, N 3, N 4, N 5 фактически расположены на втором этаже здания и состоят на балансе Муниципального предприятия "Редакция газеты "Наше время", в то время, как ответчик осуществляет свою деятельность в помещениях N 11, N 12, N 14, N 16, N 17, расположенных на первом этаже здания. Кроме того, истец указывает на то, что отказался от исполнения указанного договора 26.01.2006, направив ответчику извещение об освобождении занимаемых помещений.

Стороны в судебное заседание не явились о времени и месте предварительного судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ. Истец факсом заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу в связи с болезнью компетентного представителя истца.

Арбитражный суд в соответствии ст. 158 АПК РФ ходатайство истца об отложении судебного разбирательства отклонил, поскольку в результате болезни представителя истец не лишен реальной возможности направить иного уполномоченного представителя для участия в судебном заседании по настоящему делу.

В связи с этим судебное разбирательство согласно ст. 156 АПК РФ проводится в отсутствие сторон.

В судебном заседании 01.04.2008 арбитражный суд в соответствии со ст. 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 13 часов 00 минут 07.04.2008, о дате и времени продолжения судебного разбирательства было размещено публичное объявление на информационном стенде арбитражного суда Приморского края, на официальном сайте арбитражного суда Приморского края www.primarbitr.ru, что подтверждается приобщенными к материалам дела выпиской с официального сайта арбитражного суда Приморского края и копией публичного объявления.

После окончания перерыва стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства считаются извещенными надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, с учетом положений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 113 от 19.09.2006, в связи с чем судебное разбирательство было продолжено арбитражным судом в судебном заседании 07.04.2008 после окончания перерыва согласно ст. 156 АПК РФ в отсутствие сторон.

В судебном заседании 07.04.2008 арбитражным судом была объявлена только резолютивная часть решения по настоящему делу, изготовление решения в полном объеме согласно ст. 176 АПК РФ было отложено арбитражным судом до 14.04.2008.

Из материалов дела следует, что 27.12.2002 Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования Чугуевский район (далее КУИ Чугуевского района) и ответчик подписали договор N 42 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования "Чугуевский район", являющегося на момент заключения договора собственностью района (договор от 27.12.2002).

Согласно разделу N 1 "Общие положения" договора от 27.12.2002 КУИ Чугуевского района сдает, а ответчик принимает в пользование имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: с. Чугуевка Чугуевского района, ул. Комсомольская, 27 "б" для использования в целях розничной торговли промышленными и продовольственными товарами, площадью 52,7 квадратных метров. Срок действия договора от 27.12.2002 устанавливается с 15.01.2003 по 14.01.2004.

Имущество по договору от 27.12.2002 фактически передано КУИ Чугуевского района ответчику по акту передачи нежилого помещения 27.12.2002.

10.02.2004 КУИ Чугуевского района и ответчиком был подписан договор N 12 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования "Чугуевский район", являющегося на момент заключения договора собственностью района от 10.02.2004 (далее договор от 10.02.2004).

Согласно разделу N 1 "Общие положения" договора от 10.02.2004 КУИ Чугуевского района сдает, а ответчик принимает в пользование имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27 "б" для использования в целях розничной торговли промышленными и продовольственными товарами общей площадью 85,8 квадратных метров. Срок действия договора от 10.02.2004 устанавливается с 01.02.2004 по 29.01.2005.

Имущество по договору от 10.02.2004 передано КУИ Чугуевского района ответчику по акту передачи нежилого помещения 10.02.2004.

24.11.2004 ответчик обратился к председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Чугуевского муниципального района (КУМИ Чугуевского муниципального района) с просьбой перезаключить договор аренды на помещение по адресу: с. Чугуевка Чугуевского района, ул. Комсомольская, 27 Б на срок 5 (пять) лет.

03.10.2005 КУМИ Чугуевского муниципального района и ответчиком был подписан договор N 38 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования "Чугуевский район", являющегося на момент заключения договора собственностью района от 03.10.2005 (далее договор от 03.10.2005).

Согласно разделу N 1 "Общие положения" договора от 03.10.2005 КУМИ Чугуевского муниципального района сдает, а ответчик принимает в пользование имущество (помещение магазина смешанных товаров "Санта-Барбара", а именно помещения N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6), расположенное по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27 Б (1 этаж) для использования в целях розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, общей площадью 86,2 квадратных метров. Срок действия договора от 03.10.2005 устанавливается с 01.10.2005 по 01.10.2010.

Имущество, передача которого во владение и пользование ответчику является предметом договора от 03.10.2005, передано КУМИ Чугуевского муниципального района ответчику по акту передачи нежилого помещения 03.10.2005.

Стороны договора от 03.10.2005 обратились в Чугуевский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее Чугуевский отдел ГУ ФРС по ПК) 21.11.2005 с заявлением N 03/003/2005-338 о государственной регистрации данного договора (далее заявление от 21.11.2005) и 17.01.2006 с заявлением N 03/001/2006-24 о государственной регистрации права муниципальной собственности на административное здание общей площадью 539, 9 квадратных метров, в котором расположены переданные по договору от 03.10.2005 ответчику в аренду нежилые помещения (магазин смешанных товаров "Санта-Барбара") (далее заявление от 17.01.2006).

Сообщением Чугуевского отдела ГУ ФРС по ПК от 20.04.2006 в государственной регистрации права муниципальной собственности и договора от 03.10.2005 было отказано на основании подп. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации", поскольку сторонами договора от 03.10.2005 не были представлены документы, подтверждающие правомерность произведенной реконструкции и акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта после реконструкции.

08.11.2006 на основании выписки из реестра зданий, сооружений, нежилых и жилых помещений, переданных в муниципальную собственность от 31.10.2006 N 89 было зарегистрировано право муниципальной собственности Чугуевского муниципального района на нежилые помещения общей площадью 419,7 квадратных метров номера на поэтажном плане: 1-12, 14, 16-21, 1-5, 14-17, 13, 15 (этажи: 1, 2, 1 - пристройка) в здании (лит. А, А1-пристройка) по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27 Б, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 758619 от 08.11.2006.

Договор от 03.10.2005 на момент рассмотрения дела государственную регистрацию не прошел.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что основной иск в уточненном объеме исковых требований подлежит удовлетворению, встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Спорное имущество является муниципальной собственностью Чугуевского муниципального района. Право муниципальной собственности Чугуевского муниципального района на нежилые помещения номера на поэтажном плане: 1-12, 14, 16-21, 1-5, 14-17, 13, 15 (этажи: 1, 2, 1-пристройка) общей площадью 419, 70 квадратных метров в здании (лит. А, А1-пристройка), расположенном по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27-б, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 758619 от 08.11.2006.

Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Из смысла п. 2 ст. 621 АПК РФ следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Таким образом, договор от 27.12.2002 является незаключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, так как его государственная регистрация не производилась в соответствии со ст. 651 ГК РФ, ст.ст. 12-16 ФЗ "О государственной регистрации".

Поскольку договор от 27.12.2002 является незаключенным, то он не порождает права и обязанности для его сторон.

Договор от 10.02.2004 также не является основанием для владения и пользования ответчиком подлежащими передаче по данному договору помещениями на момент рассмотрения спора, поскольку на момент прекращения действия договора от 10.02.2004, ответчик путем направления в адрес КУМИ Чугуевского муниципального района письма от 24.11.2004 возразил против продолжения действия договора от 10.02.2004 на тех же условиях после окончания срока его действия и выразил волеизъявление о заключении нового договора аренды спорного имущества, что говорит о том, что договор от 10.02.2004 нельзя расценивать, как заключенный на неопределенный срок, данный договор прекратил свое действие после истечения срока аренды по этому договору.

В качестве основания для занятия спорного имущества ответчик указывает на наличие заключенного сторонами договора от 03.10.2005.

Но в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор от 03.10.2005 является незаключенным, по тем же основаниям, что и договор от 27.12.2002, так как его государственная регистрация не производилась в соответствии со ст. 651 ГК РФ, ст.ст. 12-16 Федерального Закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку договор от 03.10.2005 является незаключенным, то он не порождает права и обязанности для его сторон.

Таким образом, помимо договоров от 27.12.2002, от 10.02.2004, от 03.10.2005, из которых договоры от 27.12.2002, от 03.10.2005 являются незаключенными, а договор от 10.02.2004 прекратил свое действие после истечения срока аренды по данному договору в материалы дела не представлены доказательства наличия иных правовых оснований владения и пользования ответчиком спорным имуществом.

Арбитражным судом установлено и не оспаривается ответчиком, что спорные помещения, о выселении из которых ответчика предъявлены уточненные исковые требования по основному иску, на момент рассмотрения спора занимает именно ответчик.

Так как в силу Устава Чугуевского муниципального района истец выполняет функции по распоряжению муниципальной собственностью Чугуевского района, а принадлежащее на праве собственности Чугуевскому муниципальному району спорное имущество находится во владении ответчика без правовых оснований, истец вправе истребовать данное имущество из незаконного владения ответчика в судебном порядке.

В связи с изложенным уточненные исковые требования об обязании ответчика освободить спорные помещения в соответствии со ст. 301 АПК РФ расцениваются арбитражным судом в качестве законных, обоснованных и подлежащих удовлетворению

Арбитражный суд полагает, что отсутствуют основания удовлетворить встречные исковые требования ответчика о государственной регистрации договора от 03.10.2005.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Разделом 1 "Общие условия" договора от 03.10.2005 предусмотрено, что истец сдает, а ответчик принимает в пользование имущество (помещение магазина смешанных товаров "Санта-Барбара", а именно помещения N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6), расположенное по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27 Б (1 этаж) общей площадью 86, 2 квадратных метров.

Однако, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, фактически, в связи с подписанием договоров от 27.12.2002, 10.02.2004, 03.10.2005 ответчик занимал и продолжает занимать нежилые помещения N 12, N 13, N 14, N 16, N 17 на поэтажном плане в указанном здании.

То есть, при фактически проведенной 08.11.2006 государственной регистрации права муниципальной собственности Чугуевского муниципального района на нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27-б, спорным помещениям были присвоены иные номера, чем номера помещений определенные в договоре от 03.10.2005.

Из смысла ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации" следует, что сведения о недвижимом имуществе, зафиксированные при государственной регистрации данного имущества являются единственными законными средствами его идентификации. Указанные сведения могут быть изменены либо оспорены только в судебном порядке и подлежат исключительному применению при регистрации прав на недвижимое имущество и обременений этих прав.

Таким образом, предметом договора от 03.10.2005 является сдача в аренду помещений магазина "Санта-Барбара", а именно помещений N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6. Данные помещения, согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр прав не недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) 08.11.2006, числятся как следующие помещения: N 12, N 13, N 14, N 16, N 17. Под номерами, которые указанны в тексте договора от 03.10.2005 при осуществлении государственной регистрации права муниципальной собственности Чугуевского муниципального района, зарегистрированы иные помещения, чем указанные в данном договоре, с иными номерами, площадью, другими техническими характеристиками.

Право муниципальной собственности Чугуевского муниципального района на спорные помещения не оспорено.

В связи с этим арбитражный суд приходит к выводу о том, что предмет договора от 03.10.2005 сторонами не согласован, поскольку сведения об объекте аренды по данному договору, изложенные в подписанном тексте договора от 03.10.2005, не соответствуют сведениям, изложенным в отношении этого объекта в ЕГРП. Следовательно, в силу п. 3 ст. 607 договор от 03.10.2005 также является незаключенным.

При названных обстоятельствах, учитывая то, что после проведения указанной государственной регистрации сторонами не были внесены соответствующие изменения в текст договора от 03.10.2005, не было уточнено, какие именно помещения переданы в пользование ответчику в соответствии с данными государственной регистрации права муниципальной собственности Чугуевского муниципального района на нежилые помещения номера на поэтажном плане: 1-12, 14, 16-21, 1-5, 14-17, 13, 15 (этажи: 1, 2, 1-пристройка) общей площадью 419, 70 квадратных метров в здании (лит. А, А1-пристройка), расположенном по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27-б, отсутствуют основания для удовлетворения встречного искового заявления в связи с незаключенностью договора от 03.10.2005.

Арбитражный суд принимает во внимание то, что отсутствует сама возможность государственной регистрации договора от 03.10.2005 в существующей редакции, поскольку предметом договора является передача помещений, характеристики которых не соответствуют характеристикам помещений с аналогичными номерами, право муниципальной собственности Чугуевского муниципального района на которые прошло государственную регистрацию.

Таким образом, с учетом выводов арбитражного суда о незаключенности договора от 03.10.2005, не имеют правового значения и не могут повилять на существо принятого по настоящему делу судебного акта доводы истца о неправомерном заключении договора от 03.10.2005 от имени муниципального района КУМИ Чугуевского района, который, по мнению истца, заключил указанный договор с превышением полномочий, предоставленных ему Положением о порядке управления, распоряжения собственностью Чугуевского муниципального района, утвержденным Решением Думы Чугуевского муниципального района N 141 15.07.2005.

В связи с этим, арбитражный суд расценивает исковые требования по основному иску в уточненном виде в качестве законных, обоснованных и подлежащих удовлетворению, встречные исковые требования в качестве не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины по основному и встречному искам согласно ст. 110 АПК РФ в полном объеме относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

Обязать индивидуального предпринимателя Кузнецову Галину Дмитриевну, зарегистрированную по адресу: Россия, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Октябрьская, д. 14/5, кв. 55, освободить следующие нежилые помещения общей площадью 86,8 квадратных метров: литер А1 комната N 13 площадью 40,7 квадратных метров; литер А комната N 11 площадью 2,8 квадратных метров; литер А комната N 12 площадью 4,5 квадратных метров; литер А комната N 14 площадью 5,9 квадратных метров; литер А комната N 17 площадью 15,1 квадратных метров; литер А комната N 16 площадью 17,8 квадратных метров на первом этаже административного здания, расположенного по адресу: Приморский край, Чугуевский район, с. Чугуевка, ул. Комсомольская, 27 Б.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузнецовой Галины Дмитриевны, зарегистрированную по адресу: Россия, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Октябрьская, д. 14/5, кв. 55, в пользу Администрации Чугуевского муниципального района, расположенной по адресу: Россия, Приморский край, с. Чугуевка, ул. 50 лет Октября, 193, 2 000 (две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по основному иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.