Статья 4. Вводимые правовым зонированием градостроительные регламенты и их применение

Статья 4. Вводимые правовым зонированием градостроительные регламенты и их применение

1. Решения по землепользованию и застройке принимаются на основе установленных статьей 23 настоящих Правил градостроительных регламентов, которые действуют в пределах соответствующих категорий и зон, обозначенных на схеме правового зонирования (статья 22), и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, иные объекты недвижимости независимо от форм собственности.

Исключения составляют виды, параметры и режим использования следующих объектов недвижимости:

- включенные в официальные списки недвижимые памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;

- магистральные сети и объекты государственных и муниципальных систем инженерной инфраструктуры, которые могут включаться в состав различных территориальных зон в соответствии с утвержденной градостроительной и проектной документацией;

- транспортные коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные дороги, улицы, проезды, площади, которые включаются в состав различных территориальных зон. Использование земельных участков, предназначенных для пропуска транспортных коммуникаций, определяется их целевым назначением. Границы (красные линии), параметры и функциональное использование территорий, необходимых для функционирования и развития государственных и муниципальных систем транспортной инфраструктуры, устанавливаются в соответствии с утвержденной градостроительной и проектной документацией.

2. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, скверами, бульварами, водоемами, пляжами, иными объектами общего пользования, не подлежат межеванию и приватизации.

3. Размещение временных и некапитальных объектов, не указанных в статье 23 настоящих Правил, допускается только при соблюдении следующих условий:

- временные объекты, специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания, занятых на производстве работников, подлежат сносу по окончании строительных работ;

- земельные участки для размещения некапитальных объектов (торговых павильонов и киосков, павильонов при остановках общественного транспорта, наземных сооружений рекламы, лотков мелкорозничной торговли, летних сезонных кафе и площадок, металлических гаражей, шиномонтажных установок, иных некапитальных объектов) предоставляются в аренду на срок не более одного года. Организация и система размещения указанных объектов утверждается Главой муниципального образования. Объекты подлежат сносу по окончании срока аренды земельных участков.

4. Зоны выделены на схемах в части второй настоящих Правил:

- схеме правового зонирования города Уссурийска (статья 22);

- схеме зон действия ограничений по условиям охраны водных объектов (статья 20).

5. На схеме правового зонирования города Уссурийска (статья 22) выделены зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам допустимых изменений разрешенного использования недвижимости (статья 23).

Зоны на схеме правового зонирования установлены для всей территории в пределах черты города.

Границы зон отвечают требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон, выделенных на схеме правового зонирования. Указанные границы установлены по:

- осям улиц, проездов;

- красным линиям;

- границам земельных участков;

- административным границам города;

- границам технологических (полосам отвода, иным полосам), охранных, санитарных зон или осям линий коммуникаций;

- естественным природным рубежам;

- иным границам.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент определяет основу правового режима земельных участков и прочно связанных с ними иных объектов недвижимости, расположенных над и под поверхностью земельных участков, и обязателен для соблюдения при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

6. На схемах зон действия ограничений на использование территорий (статья 20) выделяются зоны, к которым приписаны дополнительные градостроительные регламенты, определяющие разрешаемое, ограничиваемое или запрещаемое использование земельных участков, расположенных в границах соответствующих зон.

Ограничение прав на землю в целях обеспечения особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности могут устанавливаться в следующих зонах:

- водоохранные зоны;

- санитарные, защитные, санитарно-защитные, технические зоны, зоны санитарной охраны;

- зоны особо охраняемых природных территорий;

- зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, в том числе памятников археологии;

- зоны, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- иные зоны, установленные в соответствии с законодательством.

С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение территорий и интенсивность их использования.

Схемы зон действия ограничений и регламенты использования территорий установленных зон разрабатываются на основе соответствующих разделов градостроительной и проектной документации и по мере разработки, согласования и утверждения включаются в статью 21 настоящих Правил.

На период до включения в настоящие Правила указанных схем ограничения на использование земельных участков устанавливаются при формировании земельных участков как объектов недвижимости на основе соответствующих разделов градостроительной и проектной документации.

Помимо ограничений, установленных для вышеперечисленных зон, при предоставлении прав на земельные участки могут также устанавливаться следующие предусмотренные законодательством ограничения прав на землю:

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту;

условия строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги);

ограничения, налагаемые в связи с расположением в границах участка объектов инженерной и социальной инфраструктур, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также зданий, строений, сооружений, не принадлежащих собственнику, землепользователю, арендатору земельного участка;

иные ограничения.

7. К земельным участкам, иным объектам недвижимости, расположенным в зонах, выделенных на перечисленных выше схемах, применяются все градостроительные регламенты и ограничения, приписанные к этим зонам по каждой схеме.

8. Разрешенным является такое использование недвижимости, которое соответствует:

градостроительным регламентам по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости (статья 23) для соответствующей зоны, обозначенной на схеме правового зонирования (статья 22);

дополнительным градостроительным регламентам по условиям ограничений на использование для соответствующих зон, выделенных на схемах статьи 20 настоящих Правил в случаях, когда земельные участки, иные объекты недвижимости попадают в границы зон действия ограничительной документации о застройке территории (проекты планировки, проекты застройки, проекты межевания кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры);

государственным нормам, правилам, стандартам.

9. Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости (статья 23) включает:

- основные виды разрешенного использования недвижимости, которые при условии соблюдения государственных норм, правил, стандартов, иных обязательных требований не могут быть запрещены;

- виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования сопутствующий вид использования является не разрешенным;

- виды использования недвижимости, для которых необходимо получение специальных согласовании в порядке статьи 12 настоящих Правил.

Виды использования недвижимости, отсутствующие в статье 23 настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны, и не могут быть разрешены, в том числе по процедурам специальных согласований. В статью 23 могут вноситься дополнения и изменения в порядке статьи 17 настоящих Правил.

Для каждой зоны, выделенной на схеме правового зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Граждане и юридические лица, обладающие правами на земельные участки, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон схемы правового зонирования, осуществляя допустимые изменения недвижимости в порядке главы 4 настоящих Правил.

10. Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного использования объектов недвижимости (содержащиеся в статье и устанавливаемые градостроительной документацией о застройке территорий) могут включать в себя:

- предельную минимальную и (или) максимальную этажность (высоту) зданий, строений, сооружений;

- параметры размещения зданий и сооружений на земельном участке (допускаемые отступы от границ земельного участка);

- процент застройки участков - отношение суммарной площади участков, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участков; минимальное и (или) максимальное допустимое соотношение площади застроенной территории земельного участка к площади земельного участка;

- коэффициент озеленения - минимальное и (или) максимальное допустимое соотношение площади озеленения земельного участка к площади земельного участка;

Виды, предельные значения и сочетания параметров устанавливаются индивидуально, применительно к каждой зоне схемы правового зонирования.

11. Линии регулирования застройки (минимальное расстояние между ограждениями земельных участков и строениями до красной линии) устанавливаются на расстоянии не менее 12 метров от красной линии магистральных улиц городского и районного значения, не менее 5 метров от красной линии улиц и основных проездов, не менее 3 метров от красной линии второстепенных проездов.

12. Каждый земельный участок должен быть оборудован системой водоотвода, по одному из способов:

1) посредством устройства по его границе или с отступом от границы не менее 0,5 метров водоотводных кюветов в виде трапеции с нижним основанием не менее 0,3 метров, верхним основанием не менее 0,6 метров, глубиной не менее 0,4 метров;

2) посредством устройства ливневой канализации;

3) посредством комбинации названных способов.

13. Под суммарной площадью помещений понимается площадь всех этажей, исключая подвальные и чердачные помещения (если они не используются), открытые балконы, открытые лестницы, а также площадь, занятая конструкциями здания (стенами, перегородками, колоннами и иными).

Под площадью земельного участка понимается площадь территории в пределах установленных границ данного участка.

Под площадью застройки понимается суммарная площадь территорий земельного участка, занятая зданиями, строениями, сооружениями.

Под незастроенной территорией понимается территория участка, свободная от застройки зданиями, строениями, сооружениями, доступная любому из пользователей участка.

14. Регламенты использования территорий индивидуальных жилых домов включают в себя:

1) Вид и материал ограждения, выходящего на улицу (переулок) подлежит согласованию в управлении архитектуры.

2) Отвод поверхностных вод производится домовладельцем (заказчиком) по границе (меже) между смежными участками со сбросом воды в кювет прилегающей улично-дорожной сети.

15. Объекты, сооружения, предназначенные для инженерно-технического обеспечения функционирования объектов недвижимости на территории одного или нескольких кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, расположение которых требует отдельного земельного участка вне предусмотренных статьей 23 настоящих Правил коммунальных зон, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований в порядке статьи 12 настоящих Правил.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, тепло-, газоснабжения, канализации, телефонизации и т.п.) являются всегда разрешенными по виду использования, при условии соответствия государственным нормам, правилам, стандартам, техническим условиям подключения к магистральным сетям, требованиям, предъявляемым к производству работ, условиям сохранности памятников истории и культуры, иным условиям на стадии формирования земельных участков как объектов недвижимости параметрам, что подтверждается при согласовании проектной документации в порядке статьи 13 настоящих Правил.