Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05 апреля 2018 г. по делу N 33-4736/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Игнатьева В.П,

судей Зайцевой В.А,

Торжевской М.О,

при секретаре Баишевой И.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Черемных Виталия Леонидовича к Таланцевой Ирине Викторовне о взыскании задолженности по арендной плате, расходов по оплате коммунальных платежей, по встречному иску Таланцевой Ирины Викторовны к Черемных Виталию Леонидовичу о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Пригородного районного суда Свердловской области от 09.11.2017.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А, объяснения истца Черемных В.Л, его представителя Рыбина О.Я, представителя ответчика Таланцевой И.В. Капинус Е.А, судебная коллегия

установила:

Черемных В.Л. обратился в суд с иском к Таланцевой И.В. о взыскании задолженности по арендной плате, оплате коммунальных платежей в размере 768455 руб. 97 коп, в том числе: 413007 руб. 21 коп. - задолженность за аренду помещения и коммунальным платежам, 355448 руб. 76 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей.

В обоснование иска истец указал, что 11.01.2016 между ООО "ВИББА" и истцом Черемных В.Л. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новоуральск, ул. Победы, 30. 04.02.2016 между Черемных В.Л. и ИП Таланцевой И.В. заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения. Срок аренды с 04.02.2016 по 03.02.2017, величина арендной платы указана сторонами в размере 36000 рублей в месяц. В соответствии с условиями договора (п.3.5 договора) ответчик обязан был вносить арендные платежи за текущий месяц не позднее 15 числа каждого месяца. Пунктом 3.3 указанного договора за просрочку арендных платежей предусмотрено начисление пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Первоначально ответчик вносила арендные платежи своевременно и в полном объеме. Впоследствии, нарушая договорные обязательства, не производила полной оплаты, в дальнейшем перестала вносить арендные платежи, не оплачивала коммунальные услуги, но продолжала пользоваться помещением. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, направлял претензию, но ответчик на требования и претензию не отреагировала, никаких мер к погашению задолженности не предприняла. По состоянию на 15.05.2017 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2016 года и коммунальным платежам составляет 413007 руб. 21 коп, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.03.2016 по 15.05.2017 - 355448 руб. 76 коп.

Определением суда от 07.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Таланцев Н.О.

Определением суда от 27.09.2017 к производству суда был принят встречный иск Таланцевой И.В. к Черемных В.Л. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований истец Таланцева И.В. указала, что полагает договор аренды нежилого помещения от 04.02.2016 незаключенным в связи с отсутствием документа, удостоверяющего факт передачи нежилого помещения от арендодателя к арендатору, а также ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. После заключения договора аренды нежилое помещение не было передано арендодателем арендатору. Кроме того, в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а именно: не указаны кадастровый номер и номер нежилого помещения, этаж. Полагает, что при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор аренды незаключенным.

Истец-представитель третьего лица ООО "ВИББА" и его представитель поддержали заявленные исковые требования по доводам, указанным в иске. Дополнительно суду пояснили, что после заключения договора аренды нежилое помещение было передано арендатору, в акте приема-передачи нежилого помещения расписался сын ответчика Таланцевой И.В. - Таланцев Н.О. Фактически помещением пользовался Таланцев Н.О, который арендуемое нежилое помещение использовал как магазин. Относительно встречных исковых требований Черемных В.Л. и его представитель пояснили, что не признают их, просят отказать в удовлетворении встречного иска. В своих возражениях указали, что заключенный договор аренды соответствует всем предъявляемым законом требованиям, факт заключения сделки подтверждается подписями сторон в договоре. Таланцева И.В. сама неоднократно производила оплату арендных платежей посредством переводов через Сбербанк Онлайн, осуществленных с ее личного счета на счет истца, тем самым подтвердила заключение договора аренды и факт принятие ею в пользование в аренду нежилого помещения. Впоследствии ответчик перестала вносить арендную плату и оплачивать коммунальные платежи. Коммунальные платежи по указанному нежилому помещению полностью оплачены истцом. Площадь арендованного нежилого помещения 100 кв.м, в том числе: 99 кв.м - площадь встроенного в здание многоквартирного дома помещения и 1 кв.м - площадь холодного пристроя к зданию. Холодный пристрой входит в состав нежилого помещения, переданного в аренду ответчику, в связи с чем площадь объекта в договоре аренды указана в размере 100 кв.м.

Ответчик Таланцева И.В, в суд не явилась, доверила представлять свои интересы представителю Козловой Н.А, которая первоначальные исковые требования не признала, встречные исковые требования о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным поддержала в полном объеме по доводам, указанным во встречном иске. Дополнительно суду пояснила, что истец не исполнил своего обязательства по передаче ответчику арендованного нежилого помещения, Таланцева И.В. не подписывала акт приема-передачи помещения, в связи с чем подписанный ею договор аренды является незаключенным. Объект аренды в договоре не индивидуализирован: не указана этажность, номер помещения на поэтажном плане. Кроме того, в договоре аренды площадь нежилого помещения указана в размере 100 кв.м, а в правоустанавливающих документах на нежилое помещение - 99 кв.м. Ответчик не производила оплату за аренду помещения, денежные средства перечислены ответчиком Таланцевой И.В. со своего счета на счет истца ошибочно, без установленных законом или каким-либо договором оснований. Таланцева И.В. не наделяла полномочиями своего сына Таланцецева Н.О. на совершение действий от ее имени. Полагает, что отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам. Кроме того, считает заявленную ко взысканию сумму договорной неустойки несоразмерной нарушенному обязательству, но не заявляет о снижении неустойки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Таланцев Н.О, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела, в суд не явился, ходатайств об отложении не заявлял.

Решением Пригородного районного суда Свердловской области от 09.11.2017 иск Черемных В.Л. удовлетворен.

Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Таланцевой И. В. в пользу Черемных В.Л, сумму 768455 (семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста пятьдесят пять) руб. 97 коп, в том числе: задолженность по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2016 и коммунальным платежам по состоянию на 15.05.2017 в сумме 413007 руб. 21 коп, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.03.2016 по 15.05.2017 в размере 355448 руб. 76 коп, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10885 (десять тысяч восемьсот восемьдесят пять) руб. 00 копеек.

В удовлетворении встречного иска Таланцевой И.В. к Черемных В. Л. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным отказал.

Не согласившись с решением, ответчик ИП Таланцева И.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца, указав в качестве основания для отмены то обстоятельство, что договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, несмотря на запрет сдавать в субаренду п. 2.3.8,неправильное установление обстоятельств, по её мнению суд принял перечисление денежных средств со счета Таланцевой И.В. как исполнение по договору, в то время как она считает это ошибочным перечислением без договора и предъявила иск о неосновательном обогащении Помимо этого, суд не учел, что акт приема-передачи помещения подписала не сама Таланцева И.В, а ее сын, который фактически это помещение и использовал. Кроме того, считает, что дело рассмотрено с нарушением правил подведомственности, поскольку спор носит экономический характер.

В судебном заседании коллегии представитель ответчика Капинус Е.А. настаивала на доводах апелляционной жалобы.

Истец Черемных В.Л. и его представитель Рыбин О.Я. возражали против доводов жалобы, указывая на то, что фактически договор ответчиком исполнялся, задолженность не погашена.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. В материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения истца, его представителя и представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ч.1, ч.2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом первой инстанции установлено, что нежилое помещение площадью 99 кв.м, расположенное по адресу:.., принадлежит на праве собственности ООО "ВИББА" (ОГРН N), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.05.2017.

Согласно договору аренды нежилого помещения N49 от 11.01.2016, нежилое помещение площадью 99 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Победы, дом 30, передано ООО "ВИББА" (арендодатель) в аренду Черемных В.Л. (арендатор), срок аренды помещения с 11.01.2016 года по 10.01.2017. Пунктом 2.5 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе в период действия договора самостоятельно по своему выбору и усмотрению решать вопрос о сдаче арендуемого имущества в субаренду, для сдачи имущества в субаренду согласие арендодателя не требуется. В соответствии с п.3.2 указанного договора аренды арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги.

Между Черемных В.Л. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Таланцевой И.В. 04.02.2016 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу:.., площадью 100 кв.м. В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование указанное нежилое помещение с целью использования помещения для торговли. По условиям договора срок аренды установлен с 04.02.2016 по 03.02.2017 (п.7.1 договора).

В соответствии с п.3.1 указанного договора аренды, размер арендной платы составляет 36000 рублей в месяц. В соответствии с условиями договора (п.2.3.4, п.3.2, п.3.5 договора) арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно: за текущий месяц не позднее 15 числа каждого месяца; арендатор считается оплатившим аренду только после поступления всей суммы арендного платежа арендодателю. Пунктом 3.3 указанного договора за просрочку арендных платежей предусмотрено начисление пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В соответствии с п. 3.4. арендатор оплачивает коммунальные, электрические и иные услуги при эксплуатации имущества дополнительно по факту. Счета за арендную плату и за коммунальные услуги выставляются арендодателем, при этом сумма начислений за коммунальные услуги выставляется и оплачивается отдельным счетом (п.3.6.договора). Договор аренды нежилого помещения от 04.02.2016 подписан сторонами: арендодателем Черемных В.Л. и арендатором ИП Таланцевой И.В.

К договору был составлен 04.02.2016 акт приема-передачи спорного нежилого помещения.

Ответчик утверждает, что акт приема-передачи ею не подписывался, помещение в аренду она не принимала, фактически его не использовала, в связи с чем договор аренды является незаключенным.

Отказывая в удовлетворении требований Таланцевой И.В. о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не оспаривался факт подписания договора аренды ответчиком Таланцевой И.В, а акта приема-передачи ее сыном Таланцевым Н.О, фактическим использованием помещения в период действия договора аренды и фактического его исполнения Таланцевой И.В.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на законе и подтверждаются материалами дела.

В соответствии с п. 15 Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Как следует из материалов дела, помещение, поименованное в договоре аренды, фактически передано сыну Таланцевой И.В, полномочия которого хоть и не были оформлены доверенностью, однако в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации такое его полномочие явствовало из обстановки, в которой он действует.

С учетом того, что на протяжении нескольких месяцев до апреля 2017 года Таланцева И.В. фактически со своего счета в банке производила перечисления на счет арендодателя Черемных В.Л, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о фактическом исполнении сторонами договора аренды.

По ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

С учетом того, что доказательств погашения образовавшейся задолженности ответчик в ходе рассмотрения дела не представила, расчет задолженности не оспорила, истец указал, что задолженность ответчика перед истцом по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2016 и коммунальным платежам по состоянию на 15.05.2017 составляет 413007 руб. 21 коп, в том числе: задолженность по арендной плате в размере 100255 руб. 00 коп, задолженность по оплате коммунальных платежей - 312752 руб. 21 коп, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с Таланцевой И.В. задолженности по договору аренды.

Доводы апелляционной жалобы дублируют правовую позицию ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции, обстоятельств и доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции о фактическом исполнении сторонами договора аренды до апреля 2017 года не представлены.Доводам о незаключенности договора судом дана надлежащая оценка, оснований для переоценки исследованных судом первой инстанции доказательств, положенных в основу этих выводов, судебная коллегия не находит.

Довод о недействительности договора аренды ввиду того, что договор субаренды превышает срок действия договора аренды, а также ввиду наличия в договоре аренды условия, запрещающего передачу помещения в субаренду судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку установлено, что договор аренды в силу положений ч.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным на неопределенный срок поскольку ни одна из сторон не совершила действий, направленных на его прекращение с истечением срока. Что касается условия договора, запрещающего передачу договора в субаренду, то из объяснений истца следует, что с учетом п. 2.5 договора данное условие является технической ошибкой.

Нарушений или неправильного применения норм материального или норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено, по существу спор разрешен правильно, решение является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пригородного районного суда Свердловской области от 09.11.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ИП Таланцевой И.В. без удовлетворения

Председательствующий В.П. Игнатьев

Судьи В.А. Зайцева

М.О. Торжевская