Раздел 4. Система Программных мероприятий

4. Система Программных мероприятий

Система программных мероприятий включает в себя:

Правовое и методологическое обеспечение Программы.
Подготовка реестра ветхих и аварийных жилых строений

Задача переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда требует установления четких юридических правил отнесения жилищного фонда к ветхому или аварийному, которые на сегодняшний день отсутствуют.

Критерии отнесения жилищного фонда к ветхому и аварийному должны быть едины в масштабах Российской Федерации.

При разработке Программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда предусматривалось выделение двух категорий домов и помещений, непригодных для проживания:

дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;

дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе и по причине экономической нецелесообразности).

Исходя из этого, в рамках формирования Программы уточняются объем ветхого и аварийного жилья и численность проживающего в нем населения. С учетом этих показателей формируется перечень конкретных объектов, предназначенных для переселения граждан, и определяются объекты финансирования с учетом областных цен на строительную продукцию.

Формирование нормативно-правовой базы для переселения
граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

Юридические вопросы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда решаются в рамках жилищного законодательства.

На местном уровне разрабатываются нормативные акты, определяющие условия переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, предусматривающие в первую очередь следующие положения:

а) граждане, имеющие одно и единственное жилье в муниципальном или государственном жилищном фонде, непригодном для проживания, и проживающие в нем на условиях социального найма, должны иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья в пределах определенной законом нормы предоставления жилых помещений в муниципальном или государственном жилье социального использования;

б) граждане, имеющие в жилищном фонде, непригодном для проживания, частные (приватизированные) квартиры, могут иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья на условиях социального найма в пределах нормы предоставления жилых помещений с правом последующей приватизации при условии внесения изменений в законодательство;

в) при желании граждан, проживающих в ветхих или аварийных домах, получить жилье большей площади они обязаны оплатить разницу между стоимостью такого жилья и жилья, полагающегося им бесплатно;

г) очередность предоставления жилья гражданам, проживающим в ветхих и аварийных домах, определяется муниципальными образованиями, а именно - очередностью сноса того или иного строения.

Механизм улучшения жилищных условий
переселяемых граждан

Для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда возможно предоставление им жилой площади, размеры и качество которой определяются исходя из установленных законодательством гарантий государства перед указанными гражданами.

Такой механизм предполагает, что администрация муниципального образования предоставляет гражданам жилье на условиях социального найма. Предоставляемое муниципальное жилье может являться:

а) жильем, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

б) жильем, полученным муниципальным образованием от застройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к инфраструктуре;

в) жильем, приобретенным на вторичном рынке недвижимости;

г) жильем, построенным в качестве муниципального социального жилья.

Программа должна определить критерий выбора того или иного жилья.

Главным критерием должна стать стоимость жилья, которая должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размерам и качеству предоставляемого жилья.

При этом следует отметить, что:

а) экономически наиболее эффективно использование муниципального жилья, приобретенного на вторичном рынке недвижимости;

б) приобретение жилья на вторичном рынке, как правило, экономически более целесообразно, чем новое строительство муниципального социального жилья;

в) при заключении договоров с застройщиками целесообразно оговаривать номенклатуру и размер квартир, предназначенных в дальнейшем для использования в целях социального найма;

г) в случае принятия решения о строительстве муниципально - социального жилья следует использовать специальные проекты, предназначенные для жилья именно такого типа.

Финансовое обеспечение Программы

Финансовые средства для решения проблем переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда формируются за счет бюджетов различных уровней и внебюджетных источников.

Реализация Программы по объектам, финансирование строительства которых осуществляется за счет средств бюджетов: федерального, бюджета области и муниципальных образований. Средства передаются нижестоящим бюджетом в порядке межбюджетных отношений (в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации) в форме субвенции.

Использование бюджетных ресурсов для переселения
граждан из ветхого и аварийного жилищных фондов

Бюджетными ресурсами являются средства бюджетов: федерального, бюджета области и муниципальных образований, направленные на финансирование Программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, в том числе муниципальные средства:

средства, получаемые от использования муниципальных земель;

средства, получаемые от использования муниципальной недвижимости в жилищной сфере (плата граждан за наем муниципального жилищного фонда).

Средства от конкурсной продажи в собственность (или передачи в долгосрочную аренду) находящихся в центре города престижных земельных участков, на которых расположен ветхий и аварийный жилищный фонд, под коммерческое строительство являются одним из наиболее эффективных источников ресурсов для переселения граждан и ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, не задействованных в настоящее время.

Порядок расчета, взимания и использования платы за наем определяется органами местного самоуправления в соответствии с Методическими рекомендациями ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда (утверждены приказом Министерства строительства Российской Федерации от 2 декабря 1996 г. N 17-152). В муниципальных образованиях при реализации программ переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда рекомендуется ввести дифференцированные ставки платы за наем муниципального жилья и определить долю средств, получаемых от поступления платы за наем, которая будет расходоваться для переселения граждан.

При использовании бюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:

а) бюджетные ресурсы характеризуются нестабильностью и большими коммерческими рисками, а также относительной незначительностью размеров, в то же время механизм их использования наиболее прост;

б) продажу земельных участков на конкурсной основе следует начинать с участков, пользующихся наибольшим коммерческим спросом;

в) условия проектирования и строительства жилья должны быть взаимовыгодными как для инвесторов, так и для муниципальных образований.

Привлечение внебюджетных ресурсов для переселения
граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

К внебюджетным ресурсам, привлекаемым для финансирования Программы, относятся:

кредиты банков;

облигационные займы;

средства предприятий, заинтересованных в реализации Программы;

свободные денежные средства населения и т.д.

Кроме того, необходимо учитывать стоимость квартир, получаемых муниципальными образованиями от застройщиков в счет средств за предоставление освобожденных земельных участков под новое строительство и развитие инфраструктуры.

Консолидация финансовых ресурсов для переселения
граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

Средства на реализацию Программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда могут (по решению областной Думы) формироваться в целевых бюджетных фондах на условиях, определяемых законодательством Российской Федерации и нормативно-правовой базы, разработанной и утвержденной органами государственной власти области. Цель создания таких фондов - консолидация финансовых ресурсов для реализации Программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, в том числе для расходования средств:

на переселение граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде (строительство нового жилья либо приобретение квартир на вторичном рынке);

на проведение мероприятий, способствующих повышению стоимости высвобождающихся земельных участков (оборудование инженерными сетями и коммуникациями).

Для создания целевого бюджетного фонда необходимо разработать и утвердить органами государственной власти области нормативно-правовую базу, регламентирующую деятельность этих фондов, в том числе:

процедуру управления реализацией Программы;

процедуру распределения средств целевого бюджетного фонда области и расходование средств муниципальных целевых бюджетных фондов.

Порядок подачи заявок на частичное финансирование из федерального бюджета Программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда разрабатывается на федеральном уровне.

Органы государственной власти Тульской области осуществляют координацию процессов ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда с учетом всех источников, предусмотренных в федеральных целевых программах, федеральных программах экономического развития регионов, затрагивающих интересы граждан в отношении переселения из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Обеспечение развития территорий, на которых
ликвидирован аварийный жилищный фонд

Для того, чтобы вызвать коммерческий интерес у потенциального инвестора, необходимо наличие информации о земельных участках, на которых сосредоточен ветхий и аварийный жилищный фонд, с точки зрения возможности проведения на них градостроительных и инженерных работ. Разработку градостроительной концепции застройки районов, в которых сосредоточен ветхий и аварийный жилищный фонд, целесообразно проводить в соответствии с правилами регулирования застройки и землепользования.

Привлечение инвестиций для развития инженерной инфраструктуры на участках, высвобождающихся после ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, позволит повысить их продажную стоимость, тем самым обеспечит дополнительные ресурсы для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда. Необходимо рассмотреть альтернативные возможности дальнейшего использования участков (в том числе продажу участков, не имеющих инженерных коммуникаций, с обязательствами застройщика обеспечить их строительство).

Особенностями привлечения инвестиций являются быстрое вложение средств в развитие инженерных систем и тем самым в ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда и возврат этих средств на приемлемых условиях на протяжении длительного времени.

Источниками инвестиционных ресурсов в среднесрочной перспективе должны стать:

кредиты банков;

муниципальные облигационные займы;

капитальные вложения в рамках инвестиционных программ, в том числе финансируемых на условиях концессии объектов городской инженерной инфраструктуры.

Для повышения инвестиционной привлекательности коммунальной инфраструктуры необходимо снизить риски инвестора.

С целью привлечения дополнительных инвестиций в рамках реализации Программы необходимо на федеральном уровне решить вопрос о разработке норм, в соответствии с которыми покупатель приобретает земельный участок (лот) вместе с расположенными на нем зданиями на условиях, выдвинутых продавцом (к таким условиям может относиться расселение граждан, проведение мероприятий по реконструкции, инженерное благоустройство и др.).