Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 06 сентября 2018 г. по делу N 33-17529/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Голубевой И.В,

судей Демяненко О.В. и Куловой Г.Р,

при секретаре Хасанове Р.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галлямова ФИО11 к Обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Интернационал" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Галлямова А.А. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 18 мая 2018 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Демяненко О.В, выслушав объяснения Галлямова А.А. и его представителя Антипина С.А, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Интернационал" Калитенко В.Н, полагавшего решение суда законным и обоснованным, проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия

установила:

Галлямов А.А. обратился с иском к ООО "Интернационал" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указал, что является собственником 6/474 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N N.., местоположение: адрес. 23 декабря 2014 года истец и другие собственники земельных долей (паев) в лице ФИО5 заключили с ООО "Интернационал" договор аренды данного земельного участка общей площадью... га, размер одной земельной доли составляет... га. Договор заключен при множественности лиц на стороне арендодателя. 20 апреля 2016 истец обратился к ответчику с заявлением о выделе участка под сенокос площадью 6 га в счет арендной платы, в соответствии с шестью долями, находящимися в аренде у ответчика. Ответчик предложил заключить договор на выделение сенокосного участка, тем самым уклонился от исполнения пункта 3.1. договора аренды, в части внесения арендной платы. 3 октября 2016 года истец повторно обратился к ответчику с заявлением о выплате арендной платы в виде 6 центнеров пшеницы, ссылаясь на пункт 3.1. договора аренды, однако арендатор по надуманным основаниям уклонился от внесения арендной платы. В декабре 2016 года истцом и другими пятью участниками общей долевой собственности арендатору направлено соглашение о расторжении договора аренды в связи с формированием нового земельного участка в составе единого землепользования, одновременно направлено заявление о расторжении договора аренды в связи с неисполнением условий договора. До настоящего времени ответа от ООО "Интернационал" на данное заявление не последовало.

Просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером N N.., заключенный 23 декабря 2014 года Галлямовым А.А, как собственником шести земельных долей и ООО "Интернационал", внести изменения в договор аренды путем исключения Галлямова А.А. из числа арендодателей.

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 18 мая 2018 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе Галлямова А.А. просит отменить его, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного постановления. Указывает, что судом нарушены нормы материального права, неверно определены фактические обстоятельства дела.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Проверив решение в соответствии с нормами части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Судом установлено, что истец Галлямов А.А. является собственником 6/474 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N N.., местоположение: адрес.

23 декабря 2014 года истец и другие собственники земельных долей (паев) в лице ФИО5 заключили с ООО "Интернационал" договор аренды данного земельного участка общей площадью... га, размер одной земельной доли составляет... га. Договор заключен при множественности лиц на стороне арендодателя.

По условиям пункта 3.1. договора аренды от 23 декабря 2014 года сторонами предусмотрены формы оплаты арендной платы, в том числе, предоставление по заявлению участника долевой собственности на каждую долю 1 га многолетних трав под сенокос при обновлении посевов сенокоса 50% стоимости услуг возмещается пайщиком, 50% ООО "Интернационал", выделение бесплатно 1 ц зерна (пшеницы) на 1 пай независимо от урожайности.

Согласно пункта 3.3. договора аренды, в случае если кто-либо из арендодателей не обратился с получением арендной платы, предусмотренной договором, арендатор не считается нарушившим свою обязанность по внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что 20 апреля 2016 года, Галлямов А.А. обратился к ООО "Интернационал" с заявлением о выделении сенокосного участка, на которое ответчик в письме от 26 апреля 2016 года предложил истцу прибыть для заключения договора на выделение сенокосного участка.

03 октября 2016 года Галлямов А.А, ссылаясь на п.3.1 договора аренды, обратился к ответчику с заявлением о выдаче 6 центнеров пшеницы за пользование земельным участком в 2016 году.

Ответчиком в письме от 18 октября 2016 года истцу предложено явиться в ООО "Интернационал" для уточнения размера арендной платы (количества зерна) в связи с покосом 4 Га сенокосных участков истцом.

19 декабря 2016 года Галлямов А.А. направил в адрес ООО "Интернационал" уведомление, в котором указал, что в связи с неоднократным неисполнением условий договора аренды в части внесения арендной платы, договор в отношении Галлямова А.А. следует считать расторгнутым с 09 января 2017 года. Данное уведомление получено ответчиком 23 декабря 2016 г.

19 декабря 2016 года шестью участниками общей долевой собственности в адрес ООО "Интернационал" направлено заявление о расторжении договора аренды.

Разрешая иск, суд, обоснованно, руководствуясь положениями ст.ст. 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими спорные отношения, оценив, имеющиеся по делу доказательства, в том числе показания свидетелей, допрошенных в судебном заседании, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору у арендодателя не имелось, поскольку факт нарушения условий договора арендатором подтверждения не нашел, оснований, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, для расторжения договора по делу не установлено, в связи с чем, в иске отказано.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на нормах действующего законодательства.

Порядок образования земельных участков регламентирован ст. ст. 11.2, 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в п. 4 ст. 11.2 данного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из данной нормы права не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная норма прямо согласуется как с требованиями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в части надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения либо изменения их условий, так и с принципом гражданского оборота о стабильности гражданско-правовых отношений. В противном случае было бы возможным существенное нарушение прав стороны по заключенной сделке, что недопустимо в силу действующего гражданского законодательства.

В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Данная редакция ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" была введена Федеральным законом N 435-ФЗ и вступила в силу с 01.07.2011 года.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Следовательно, введенная норма пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется только на случаи проведения собраний участников общей долевой собственности на земельный участок с вопросами о заключении договоров аренды после 01.07.2011 года.

Иное толкование приведенной нормы позволило бы в настоящее время беспрепятственно в случае несогласия отдельных собственников с действующим договором аренды выделять земельные участки и таким образом отказываться от исполнения сделки, что прямо противоречит положениям ст. 4 ГК РФ.

Таким образом, основания для прекращения арендных правоотношений в отношении земельного участка с ООО "Интернационал" на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности в силу прямого указания закона отсутствуют.

Анализ указанных норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяет сделать вывод о том, что сам по себе выдел земельного участка в счет земельных долей из единого землепользования не прекращает автоматически действие договора аренды.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренном ст. 45 ЗК РФ (в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных случаях, предусмотренных федеральным законом).

На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по выплате арендной платы, в материалах дела не имеется и судом первой инстанции не добыто.

В суде апелляционной инстанции истец Галлямов А.А. подтвердил факт выплаты арендатором ООО "Интернационал" арендной платы.

Таким образом, основания для прекращения арендных правоотношений в отношении земельного участка отсутствуют, следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В качестве существенно изменившегося обстоятельства истец указывает на совершение ответчиком действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земли, предоставленной в аренду.

Вместе с тем, материалы дела содержат ответ ООО "Интернационал" от 05 февраля 2018 года о принятых мерах по исполнению представления Управления Россельхознадзора по Республике Башкортостан об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения от 10 января 2018 года, а именно о проведении следующих работ на той части земельного участка, на которой было допущено смешивание плодородного слоя с глиной: восстановление агрохимических показателей плодородия почвы путем внесения в почву перегноя; последующее боронование; включение в план посева зерновых культур в 2018 году.

Доказательств непринятия ответчиком перечисленных мер, как и других доказательств, подтверждающих нанесение со стороны ответчика ущерба, указанного в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец суду не представил.

В целом доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

определила:

решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 18 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Галлямова А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий И. В. Голубева

Судьи О. В. Демяненко

Г. Р. Кулова

Справка: судья Яскина Т.А.