Решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 21 марта 1997 г. "О регулировании арендных отношений при сдаче в аренду муниципального нежилого фонда"

Решение Нальчикского городского Совета местного самоуправления
от 21 марта 1997 г.
"О регулировании арендных отношений при сдаче в аренду муниципального
нежилого фонда"

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 "О регулировании арендных отношений", Законами КБР "Об аренде", "О местном самоуправлении в КБР" городской Совет местного самоуправления решил:

1. Утвердить Положение о порядке сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда (прилагается).

2. Утвердить методику расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения (прилагается).

3. Определить с 1 июня 1997 года базовую ставку арендной платы за 1 кв. м в месяц, единую для всех категорий пользователей, независимо от формы собственности, равную величине 1/10 минимального размера месячной оплаты труда.

4. Установить, что все прежние договора аренды подлежат перерегистрации с 1 июня 1997 года. Договора аренды, не перезаключенные в соответствии с настоящим решением, признаются недействительными.

5. Считать утратившими силу постановления главы администрации г. Нальчика от 7 апреля 1995 года N 536 и от 5 февраля 1996 года N 115.

6. Пресс-службе администрации (А.А. Кайгермазова) опубликовать данное решение в средствах массовой информации.

Председатель Совета

местного самоуправления

М.М.Шогенов

Положение
о порядке сдачи в аренду объектов
муниципального нежилого фонда г. Нальчика
(утв. Решением Нальчикского городского Совета
местного самоуправления от 21 марта 1997 года)

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение определяет основные критерии, порядок и единые на территории г. Нальчика правила предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда.

1.2. Положение разработано в соответствии с действующим в РФ и КБР законодательством о порядке регулирования арендных отношений.

1.3. Аренда нежилых помещений муниципального фонда г. Нальчика является одним из основных направлений в управлении муниципальным имуществом.

Задачами аренды являются:

- наиболее эффективное использование муниципального нежилого фонда;

- сохранение и восстановление муниципального нежилого фонда.

1.4. Арендные платежи рассматриваются как:

- один из источников пополнения городского бюджета;

- источник аккумулирования средств, направляемых на ремонт и содержание муниципального нежилого фонда.

1.5. К помещениям муниципального нежилого фонда относятся:

- все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах независимо от их ведомственной принадлежности (баланса);

- переведенные из жилого фонда в нежилой;

- высвобожденные арендаторами в связи с окончанием договора аренды (в указанном случае арендатор имеет право на возобновление договора аренды на общих основаниях);

- высвобожденные арендатором в связи с расторжением договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством и данным Положением;

- нежилые здания - памятники и нежилые помещения в жилых зданиях - памятниках.

1.6. Арендодателем муниципального имущества выступает исключительно Департамент по управлению городским имуществом, который осуществляет:

- заключение договоров аренды и контроль за выполнением условий договоров;

- взимание арендной платы, пени и штрафов, предусмотренных в договорах аренды;

- контроль за поступлением арендных платежей;

- перечисление арендных платежей в городской бюджет и другим получателям.

1.7. Арендаторами могут выступать любые юридические и физические лица.

1.8. Сдача в аренду нежилого фонда осуществляется в следующих формах:

- на аукционной основе;

- посредством коммерческого конкурса;

- целевым назначением.

1.8.1. Аукцион представляет собой способ определения арендатора нежилого помещения (здания), при котором победителем на публичных торгах становится соискатель, предложивший наивысшую цену за право заключения договора аренды либо величину арендной платы (за определенный срок аренды).

1.8.2. Коммерческий конкурс - способ определения арендатора нежилого помещения (здания), при котором победителем становится соискатель, представивший предложения, наилучшим образом отвечающие заранее определенным критериям:

- выполнение конкурсантом заранее оговоренных условий аренды;

- лучшие коммерческие предложения на использование конкурсного объекта;

- другие критерии и необходимые условия.

1.8.3. Целевым назначением объекты нежилого фонда предоставляются на основании распоряжения главы администрации г. Нальчика или распоряжением Департамента по управлению городским имуществом в следующих случаях:

- обеспечение органов представительной и исполнительной власти КБР;

- обеспечение выполнения городских программ, утвержденных Правительством КБР, Советом местного самоуправления и администрацией г. Нальчика;

- развитие сети организаций здравоохранения, народного образования и просвещения, культуры, а также под творческие мастерские, работу с детьми и населением;

- при выводе арендаторов из высвобождаемых памятников истории, культуры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений;

- обеспечение выполнения соглашений между Правительством КБР, администрацией г. Нальчика, с суверенными государствами СНГ, субъектами Российской Федерации;

- размещение муниципальных предприятий и организаций, не подлежащих приватизации;

- по ходатайству представительных и исполнительных органов власти КБР для отдельных структур с целью их поддержки и становления;

- обмена нежилых помещений или замены.

При передаче нежилых помещений организациям с иностранными инвесторами должно быть заключение компетентных органов.

1.9. Изменение функционального назначения муниципальных нежилых помещений в г. Нальчике может производиться только по согласованию с городской администрацией или Департаментом по управлению городским имуществом и оформляется соответствующим распоряжением.

1.10. Передача муниципальных помещений в аренду не влечет права собственности на них.

1.11. С согласия Департамента по УГИ арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное использование любым юридическим или физическим лицам.

При сдаче помещений в субаренду или переуступке прав аренды цели использования помещения должны соответствовать первичному договору.

При сдаче помещений в субаренду, безвозмездное пользование или переуступки прав аренды организациям с иностранными инвестициями или иностранным юридическим или физическим лицам оформление документов производится при наличии заключения компетентных органов.

В субаренду или безвозмездное пользование может быть передано не более, чем 50% от общей арендуемой площади на срок, не превышающий срок договора аренды.

Регистрация договора субаренды и безвозмездного пользования производится в Департаменте по управлению городским имуществом.

1.12. Все объекты муниципального нежилого фонда г. Нальчика подлежат обязательному страхованию.

1.13. Отношения между сторонами регулируются действующим законодательством РФ и КБР, нормативными актами г. Нальчика и условиями договора аренды.

2. Рассмотрение обращений
на аренду помещений нежилого фонда

2.1. Обращения на аренду помещений нежилого фонда могут поступать от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций.

2.2. При прочих равных условиях преимущественным правом на аренду помещений нежилого фонда пользуются юридические лица, постоянно размещенные в г. Нальчике.

2.3. Обращения оформляются письменно в виде заявлений и поступают для регистрации в Департамент по УГИ.

2.4. Департамент по УГИ рассматривает поступившие заявления в месячный срок и принимает по ним одно из следующих решений, согласованных с главой администрации города:

2.4.1. О сдаче в аренду целевым назначением.

2.4.2. О допуске на аукцион.

2.4.3. О допуске на конкурс.

2.4.4. Отказ с указанием причин.

3. Оформление аренды

3.1. По результатам аукциона, конкурса или в соответствии с решением о целевом назначении, Департамент по УГИ в десятидневный срок по установленной форме "Типового договора" заключает договор аренды с арендатором.

Договор аренды является основным документом на право пользования помещением и определяет весь круг взаимоотношений арендатора и арендодателя.

3.2. Договор аренды заключается на началах добровольности и равноправия сторон.

3.3. При переоформлении договора аренды на новый срок (пролонгации) или при внесении каких-либо изменений (по соглашению сторон), при оформлении договоров на аренду помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении (на балансе) предприятий и организаций, переуступки прав аренды, выпуск распорядительных документов не требуется.

При пролонгации договора аренды условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

4. Порядок сдачи и приемки помещений
при заключении договора аренды

4.1. Фактическая передача нежилого помещения в аренду осуществляется после заключения договора аренды, согласно которому заинтересованными юридическими лицами (Балансодержатель и Арендатор) оформляется акт приема - передачи имущества и утверждается Департаментом по УГИ. В акте указываются:

4.1.1. Место и дата составления акта.

4.1.2. Наименование и реквизиты документов, в соответствии с которыми представители уполномочены представлять интересы сторон.

4.1.3. Номер и дата подписания договора аренды, в соответствии с которым производится сдача - приемка нежилых помещений.

4.1.4. Техническое состояние передаваемых помещений.

4.1.5. Сроки и порядок устранения выявленных неисправностей.

4.1.6. Подписи представителей, заверенные печатями сторон, и юридические адреса сторон.

4.2. Акт сдачи - приемки составляется в трех экземплярах по одному для каждой из сторон.

4.3. Сторона, обязанная по договору аренды произвести передачу помещения, уведомляет о готовности сделать это другую сторону не позднее, чем за неделю до наступления срока передачи.

4.4. Нежилое помещение учитывается на балансе организации, эксплуатирующей нежилой фонд (далее Балансодержатель), и которая является стороной по договору аренды.

4.5. В случае необоснованного отказа Балансодержателя от согласования договора аренды, Департамент по УГИ заключает договора аренды самостоятельно и принимает меры к передаче имущества Арендатору.

При этом Балансодержатель не освобождается от возложенных на него обязанностей.

5. Порядок определения размера арендной платы

5.1. Базовая ставка арендной платы утверждается решением Совета местного самоуправления и исчисляется в величине, кратной минимальному размеру месячной оплаты труда.

5.2. Арендная плата рассчитывается и устанавливается Департаментом по управлению городским имуществом в соответствии с методикой расчета арендной платы за муниципальные нежилые помещения, согласно приложению. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы указываются в договоре.

5.3. Арендная плата распределяется следующим образом:

70% - городской бюджет;

10% - Департамент ПЖКХ и Б;

10% - Департамент по УГИ;

10% - предприятие - балансодержатель.

5.4. Договор может быть пересмотрен досрочно по требованию одной из сторон в случае резкого изменения рыночных цен или других непредвиденных обстоятельств.

5.5. О своем намерении пересмотреть размер арендной платы арендодатель извещает арендатора не менее, чем за 2 месяца до предполагаемого ее пересмотра, в том числе и при окончании текущего срока арендного договора.

5.6. Размер арендной платы может быть пересмотрен и в других случаях, установленных законодательством.

5.7. Размер арендной платы может быть 10-ти кратно увеличен в случае грубого нарушения арендатором положений договора аренды. Решение по данному вопросу принимается Департаментом по УГИ с предварительным письменным предупреждением арендатора.

5.8. От арендной платы освобождаются:

- организации, финансируемые из республиканского и городского бюджета;

- предприятия, осуществляющие реконструкцию, капитальный ремонт нежилого фонда (на период проведения работ) - по согласованию с Департаментом по управлению городским имуществом и Департаментом экономики и финансов;

- предприятия, использующие труд инвалидов, если их численность составляет не менее 50% от общего числа работников;

- иные юридические и физические лица по решению Совета местного самоуправления.

5.9. Начисление и выплата арендной платы производится поквартально, за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала.

5.10. Арендная плата за пользование нежилым фондом вносится за занимаемые помещения, включая площади, находящиеся в общем пользовании.

6. Порядок досрочного расторжения договоров
аренды нежилых помещений

6.1. Департамент по УГИ расторгает договор аренды досрочно в следующих случаях:

- ликвидация организации - арендатора;

- предоставление арендатору другого помещения с его согласия;

- нарушение арендатором условий аренды;

- по заявлению арендатора;

- предоставление субаренды (не предусмотренное договором);

- по решению суда или арбитража;

- задержание арендных платежей на срок более 3-х месяцев.

6.2. Департамент по УГИ письменно уведомляет арендатора о досрочном расторжении договора аренды с указанием причин принятия такого решения.

Арендатор обязан не позднее 20 дней с момента получения соответствующего уведомления освободить арендуемые помещения и передать их по акту балансодержателю, при этом он не освобождается от уплаты задолженности по аренде, пени, штрафов, иных платежей в случае нарушения им соответствующих условий договора аренды.

6.3. Расторжение договора коммерческой аренды может быть опротестовано в судебном порядке в соответствии с законодательством. В этом случае Департамент по УГИ выступает от имени собственника ответчиком в суде или в арбитраже при решении споров с прежним арендатором.

7. Обязательства сторон, заключающих договор аренды

7.1. Арендодатель и Балансодержатель обязаны:

7.1.1. Передать арендатору по акту арендуемое помещение в установленный договором срок.

7.1.2. Не совершать действий, препятствующих арендатору пользоваться арендуемым помещением в установленном договором порядке.

7.2. Арендатор обязан:

7.2.1. Использовать арендное помещение в соответствии с функциональным назначением, указанным в его паспорте или договоре.

7.2.2. В течение 20 дней (если иное не предусмотрено договором) с момента подписания договора аренды, заключить договоры со специальными организациями на коммунальные платежи.

7.2.3. Вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, установленные договором.

7.2.4. Содержать арендуемое помещение в порядке, не совершать действий, способных вызвать повреждение или нарушение помещения и расположенных в нем инженерных коммуникаций.

7.2.5. Проводить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, если договором не предусмотрено иного.

7.2.6. В случае повреждения арендованного помещения по своей вине и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, обеспечить его ремонт за свой счет.

7.2.7. Не допускать без предварительного письменного соглашения арендодателя перепланировки или переоборудования арендованного помещения, расположенных и проводимых в нем в установленном порядке сетей и коммуникаций.

7.2.8. Содержать земельный участок, указанный в договоре, в порядке, осуществлять его благоустройство, озеленение, уборку мусора.

7.2.9. Допускать в арендованное помещение и на прилегающий к нему участок представителя арендодателя, представителей Департамента ПЖКХ и Б или его подразделений, служб горСЭС, других городских организаций, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования, эксплуатации здания, в установленные ими сроки устранять зафиксированные ими нарушения.

7.2.10. Возвратить арендованное помещение в установленный договором срок в исправном состоянии с учетом нормативного износа, происшедшего за время аренды.

7.2.11. Если договором аренды не предусмотрено иное, приступить к использованию арендованного помещения не позднее, чем через два месяца с момента подписания акта приема - передачи.

7.2.12. При аренде памятников истории и культуры обязанности сторон определяются охранно - арендным договором установленного образца.

8. Ответственность сторон

8.1. За нарушение условий договора аренды стороны, если договором не предусмотрено иное, несут следующую ответственность:

8.1.1. За просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0.5% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

8.1.2. За нарушение обязанностей по своевременному ремонту арендованных помещений, благоустройству, озеленению, исправному содержанию и уборке прилегающего земельного участка, арендатор уплачивает штраф в размере 2% от годовой ставки арендной платы.

8.2. При аренде памятников истории и культуры г. Нальчика размер штрафа устанавливается охранно - арендным договором.

8.3. За прочие нарушения договора стороны несут ответственность в размере причиненного ущерба.

8.4. Уплата штрафных санкций не освобождает виновную сторону от возмещения материального ущерба и выполнений обязательств по договору.

8.5. Арендодатель не возмещает арендатору стоимость произведенных без согласования с ним улучшений арендованного помещения.

8.6. Стороны освобождаются от ответственности в случаях, предусмотренных законодательством или условиями договора.

Приложение

к Решению

Нальчикского городского Совета

местного самоуправления

от 21 марта 1997 г.

Методика
расчета величины арендной платы
за муниципальные нежилые помещения (здания)

1. Общие положения

При определении величины арендной платы учитывается неравноценность расположения различных объектов аренды, вид деятельности, для которого арендуется данное помещение, минимальная комфортабельность арендуемого помещения.

Используемые в данной методике показатели и их применение корректируются по мере изменения социально - экономической ситуации и введения в действие новых нормативных актов.

2. Расчет арендной платы

2.1. Арендная плата рассчитывается по формуле:

                          Апл = Б х Кз х Д х Мк

Апл - арендная плата за нежилое помещение (здание), руб.

Б - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м., руб.

Кз - коэффициент оценочной зоны.

Д - коэффициент вида деятельности.

Мк - коэффициент минимальной комфортабельности помещения (здания).

2.1.1. Коэффициенты оценочных зон.

На основании анализа конъюнктуры цен на аренду нежилых помещений территория г. Нальчика делится на 17 оценочных зон, для которых устанавливаются следующие коэффициенты:

         /----------------------------------------------------\

         | Оценочная   | Коэффициент| Оценочная | Коэффициент |

         | зона        |            | зона      |             |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 0           | 2,3        | 7         | 1,1         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 1           | 2,1        | 7а        | 0,9         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 1а          | 1,3        | 8         | 0,9         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 2           | 2,0        | 9         | 1,4         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 3           | 1,9        | 10        | 1,6         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 4           | 1,6        | 11        | 1,6         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 5           | 1,7        | 12        | 1,4         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 5а          | 1,8        | 13        | 1,1         |

         |-------------+------------+-----------+-------------|

         | 6           | 1,4        |           |             |

         \----------------------------------------------------/

2.1.2. Коэффициенты видов деятельности:

     /-------------------------------------------------------------\

     | Вид деятельности                              |Коэффициент  |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Банковская, пункты обмена валюты, биржевая,   |1,5          |

     | страховая, гостиницы, игорный бизнес          |             |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Склады для хранения любых видов сырья,        |1            |

     | товаров, продовольствия                       |             |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Торговля промышленными и продовольственными   |1            |

     | товарами, организация общественного питания   |             |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Юридическая, нотариальная деятельность        |1            |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Производство промышленных и                   |0,7          |

     | продовольственных товаров, ремонт и           |             |

     | эксплуатация жилого фонда,                    |             |

     | торговля с/х продуктами                       |             |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Бытовое обслуживание                          |0,6          |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Культура, спорт, медицина и образование (при  |0,2          |

     | наличии лицензии), благотворительная          |             |

     | деятельность                                  |             |

     |-----------------------------------------------+-------------|

     | Прочие виды деятельности, не вошедшие в       |1            |

     | перечень                                      |             |

     \-------------------------------------------------------------/

2.1.3. Коэффициент минимальной комфортабельности.

Коэффициент минимальной комфортабельности нежилого помещения (здания) равен 1.

При размещении объекта аренды в подвале коэффициент снижается на 0,5, при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства.