Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи
судей коллегии Кушнаревой И.К,
при секретаре
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию. г. Улан-Удэ к Харахиновой Е.В. об освобождении земельного участка по апелляционной жалобе представителя истца Жамбалова В.В. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 21 мая 2018 г, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К, пояснения явившихся лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Комитет по управлению. имуществом и землепользованию. г.Улан-Удэ (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Харахиновой Е.В, в котором просил обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером.., и передать его по акту приема-передачи Комитету в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Иск мотивирован тем, что решением Комитета от 8 ноября 2012 г. N З-2127 Харахиновой Е.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером... на территории Мемориала, посвященного воинам Бурятии, погибшим в ВОВ по адресу: "... ", для строительства детского кафе с выносом сетей инженерного обеспечения. В этот же день заключен договор аренды земельного участка сроком до 7 ноября 2015 г. На арендованном земельном участке ответчиком возведен объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за Харахиновой Е.В.
Письмом от 6 сентября 2017 г. Комитет уведомил Харахинову Е.В. об окончании договора аренды земельного участка и необходимости передать земельный участок по акту приема-передачи собственнику в течение 10 дней. Ответчиком обязательства по возврату участка не исполнены, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Республике Бурятия.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель Комитета Жамбалов В.В. на требованиях настаивал, ссылался, что указанный объект возведен на арендуемом земельном участке в отсутствие разрешительной документации, в виду чего является самовольной постройкой, договор аренды расторгнут, отношения между сторонами прекращены, поэтому ответчик должен возвратить земельный участок собственнику.
Ответчик Харахинова Е.В. в суд первой инстанции не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика по доверенности Попова Е.В. возражала против удовлетворения иска, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку освобождение земельного участка и его возврат собственнику предполагает снос объекта незавершенного строительства. Требования о сносе не могут рассматриваться в рамках исполнения обязательств по договору аренды. Нежилое здание возводилось прежним арендатором земельного участка в 2006-2007 гг. на основании проекта, и выданных разрешений на строительство, поэтому самовольной постройкой не является.
Представитель третьего лица филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Бурятия по доверенности Дамбаева Л.В. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, направила письменный отзыв, в котором указала, что незавершенный строительством объект нежилого здания расположен на земельных участках с кадастровыми номерами..,.., определить какая часть здания находится на участке с кадастровым номером 03:24:011207:198 не представляется возможным.
Судом первой инстанции постановлено выше приведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Жамбалов В.В. просит решение районного суда отменить, как постановленное с существенным нарушением норм материального права, иск удовлетворить, настаивая на том, что на возведение объекта на спорном земельном участке с кадастровым номером... разрешение на строительство не выдавалось, заключение экспертизы отсутствует. Полагает, что отсутствие указанных документов следует расценивать, как самовольное строительство. Обязанность арендатора возвратить земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, предусмотрена ст. 622 ГК РФ и п. 3.4 договора аренды от 8 ноября 2012 г. Сам факт нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта с низкой степенью готовности, право собственности на который ответчиком в установленном законом порядке не зарегистрировано, при отсутствии разрешительной документации, не исключает обязанности арендатора освободить земельный участок при прекращении договора аренды. Считает необоснованным вывод суда о ненадлежащем способе защиты права, поскольку исковые требования мотивированы обязанностью арендатора возвратить земельный участок, что восстановит права и законные интересы арендодателя.
В суде апелляционной инстанции представители Комитета по доверенностям Тулохонов О.А, Цыдыпова Д.С. доводы жалобы поддержали, просили удовлетворить, суду пояснили, что незавершенный строительством объект находится в центре города. Согласно документам территориального планирования г. Улан-Удэ данная территория предназначена для отдыха людей, а незавершенный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, препятствует обустройству территории. Строительство здания не ведется длительное время, земельный участок не используется по назначению.
Представитель ответчика Попова Е.В. просила в удовлетворении жалобы отказать, пояснила, что объект незавершенного строительства возведен прежним правообладателем земельного участка в 2007-2008 гг. на основании разрешения на строительство. Харахинова Е.В. работы по строительству здания не производила по той причине, что после оформления договора аренды земельного участка Комитет обратился в суд с иском о признании договора аренды недействительным. После окончания судебных споров и вступления решения в законную силу, Харахинова Е.В. обращалась в Комитет по строительству администрации г. Улан-Удэ для выдачи разрешения на строительство. Однако, ей было отказано на том основании, что необходимо обновить проектную документацию и получить технические условия на присоединение инженерных сетей. Для выполнения требований Комитета по строительству администрации г. Улан-Удэ ей понадобилось значительное время. Меры по получению разрешения на строительства ответчиком предпринимаются.
Ответчик Харахинова Е.В, представитель третьего лица, Управления Росреестра по Республике Бурятии в суд не явились, извещены надлежаще, ходатайств об отложении дела не заявляли.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса.
В силу положений ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Выслушав пояснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены правильно постановленного решения.
При рассмотрении данного спора судебная коллегия исходит из законоположений, действовавших на момент возникновения прав, то есть на момент заключения договора аренды от 8 ноября 2012 г.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что спорный земельный участок площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером... расположен по адресу: "... " Внутри данного земельного участка находится земельный участок площадью 300 кв.м. с кадастровым номером.., предоставленный индивидуальному предпринимателю Гергенову М.Д, выигравшему торги на право заключения договора аренды земельного участка под строительство кафе в Советском районе по ул. Балтахинова на территории Мемориала, что подтверждается протоколом и приложениями к протоколу проведения открытых торгов в форме конкурса по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды земельных участков от 2 августа 2002 г. (л.д. 160-165).
25 ноября 2003 г. государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:26 осуществлен ИП Гергеновым М.Д. Проектом границ земельного участка, утвержденного начальником Управления архитектуры и градостроительства, главным архитектором г. Улан-Удэ, описанием земельного участка, подготовленным ООО "Земельные ресурсы" по состоянию на 14 октября 2003 г. определены границы земельного участка в 2003 г. (л.д. 155-159).
Генеральный план застройки территории Мемориала разработан ОАО "Бургражданпроект" в 2004 г. по заказу МУП Улан-Удэстройзаказчик и включает строительство кафе-мороженного (л.д. 103).
В 2006 г. ООО "Бурятгражданпроект -1" по заказу ООО "Гевс-Плюс" подготовлено архитектурное решение объекта "Кафе на улице Балтахинова в Советском районе г. Улан-Удэ" (л.д. 134-136).
Земельный участок 03:24:011207:26 относится к землям населенных пунктов и на основании договора аренды, заключенного 23 августа 2007 г. между Комитетом и ИП Гергеновым М.Д, передан последнему для завершения строительства кафе (л.д. 88). Договор аренды заключен в соответствии с мировым соглашением от 15 июня 2007 г. Передача участка оформлена актом приема-передачи от 23 августа 2007 г. (л.д. 91).
05 сентября 2007 г. земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:26 передан ИП Гергеновым М.Д. в субаренду ООО "Гевс-Плюс" для завершения строительства кафе.
В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером... зарегистрировано право собственности с 28 августа 2008 г. по 10 апреля 2009 г. за ООО "Гевс-Плюс".
С 10 апреля 2009 г. право собственности на указанный земельный участок перешло Харахиновой Е.В. на основании договора купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительством здания кафе (л.д. 50-51). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
22 сентября 2006 г. прежним землепользователем ИП Гергеновым М.Д. получено разрешение на строительство кафе (одноэтажного здания с цокольным этажом) сроком действия до 31 декабря 2006 г. (л.д. 65).
После истечения срока действия указанного разрешения, 2 сентября 2007 г. выдано новое разрешение на строительство здания кафе субарендатору ООО "Гевс-Плюс" сроком действия до 14 апреля 2008 г. (л.д. 66).
В отведенный для строительства срок были возведены цокольный и первый этажи кафе, таким образом, что часть объекта построена за пределами земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:26 на земельном участке находящимся в ведении органа муниципального самоуправления с кадастровым номером 03:24:011207:198.
Существование объекта незавершенного строительства площадью 556,1 кв.м. (в том числе цокольный этаж площадью 278,6 кв.м, первый этаж площадью 277,5 кв.м.) и степенью готовности 51% подтверждается техническим паспортом здания, составленным по состоянию на 10 октября 2007 г. (л.д. 52-56). В таком случае доводы Комитета о том, что первый этаж здания возведен Харахиновой Е.В. в отсутствие разрешения на строительство не могут быть приняты, так как фактические обстоятельства свидетельствуют об ином.
Сведения о земельном участке площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером.., с разрешенным использованием: для строительства культурно-развлекательного центра, расположенном в г. Улан-Удэ, ул. Балтахинова, в государственный кадастр недвижимости впервые были внесены 20 мая 2011 г.
Между тем, 23 августа 2012 г. Комитет опубликовал в печатном издании "Правда Бурятии" информацию для населения о предстоящем предоставлении земельного участка 1900 кв.м. под строительство детского кафе по ул. Балтахинова Советского района. В дальнейшем Комитет принял решение об утверждении схемы земельного участка, произвел выбор земельного участка, согласовав его с Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ, Администрацией Советского района г. Улан-Удэ, Министерством культуры Республики Бурятии, а также принял решение N У-148 от 22 октября 2012 г. о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка 03:24:011207:198 площадью 1 900 кв.м. Во всех перечисленных документах вид использования земельного участка указан под строительство детского кафе (Данные обстоятельства следуют из апелляционного определения Верховного Суда Республики Бурятия от 5 марта 2014 г, как установленные судом - л.д. 69-70).
Земельный участок с кадастровым номером... сформирован Комитетом вокруг земельного участка с кадастровым номером.., таким образом, что земельный участок... площадью 300 кв.м. с объектом незавершенного строительства оказался внутри земельного участка... площадью 1900 кв.м. (л.д. 142). Объект незавершенного строительством здания кафе расположенный на земельном участке с кадастровым номером.., в той части, которая возведена за пределами данного земельного участка, оказалась расположенной на земельном участке с кадастровым номером...
Тем самым, незавершенное строительством здание кафе, фактически расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами... и...
8 ноября 2012 г. Комитет принял решение N З-2127 о предоставлении собственнику незавершенного строительством объекта Харахиновой Е.В. в аренду земельного участка 1900 кв.м. с кадастровым номером 03:24:011207:198 под строительство детского кафе с выносом сетей инженерного обеспечения.
В этот же день в соответствии с указанным решением Комитет (арендодатель) заключил с Харахиновой Е.В. (арендатором) договор аренды N 343 относительно спорного земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 из категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: "... ", площадью 1900 кв.м, предоставленный для строительства детского кафе с выносом сетей инженерного обеспечения (п. 1.3. договора аренды), сроком с 8 ноября 2012 г. по 7 ноября 2015 г. (л.д. 7-8). Государственная регистрация договора аренды произведена уполномоченным органом 26 ноября 2012 г.
В договоре аренды стороны установили право арендодателя требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, предусмотренных разделом 5 настоящего договора (п.3.1). К таким случаям стороны отнесли, в том числе: неисполнение арендатором условий договора; использование земельного участка не в соответствие с целевым назначением; неиспользование земельного участка в течение года после заключения договора, иные случаи, предусмотренные законодательством (п. 5.4. раздела 5). Кроме того, договором аренды установлена обязанность арендатора в течение 10 дней после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального на основании двустороннего Акта приема-передачи п. 3.4).
Таким образом, на момент заключения договора аренды N 343 от 8 ноября 2012 г. и передачи спорного участка в аренду Харахиновой Е.В. на нем находилась часть недостроенного объекта здания кафе, принадлежащего последней на праве собственности.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Договором аренды от 8 ноября 2012 г. иной срок предупреждения не установлен.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом.
Поскольку по истечению срока аренды - 7 ноября 2015 г, установленного договором аренды, Харахинова Е.В. продолжала пользоваться спорным земельным участком, и ни одна из сторон не требовала прекращения договора, то в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ имела место пролонгация договора аренды на неопределенный срок.
Уведомлением от 6 сентября 2017 г. N 2651, направленным в адрес Харахиновой Е.В, Комитет отказался от продления договора аренды и предложил ответчику освободить занимаемый участок с кадастровым номером.., сдать его по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 15 сентября 2017 г. Причиной отказа в продлении договора аренды в уведомлении указано невыполнение арендатором п. 1.3 договора аренды, истечение срока аренды.
Пункт 1.3. договора аренду предусматривает вид разрешенного использования, а именно в нем указано "участок предоставляется для строительства детского кафе с выносом сетей инженерного обеспечения".
Таким образом, возобновленный по истечении срока действия на неопределенный срок договор аренды, был прекращен с 16 декабря 2017 г, то есть по истечении 3-х месяцев с даты уведомления (п. 1 ст. 450.1, абзац 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 3.4. договора аренды), в связи с отказом арендодателя от договора аренды.
Государственная регистрация прекращения права аренды до настоящего времени не произведена.
5 декабря 2017 г. Комитет провел обследование спорного участка, в ходе которого установил, что исследуемый земельный участок огорожен забором, что зафиксировано в акте (л.д. 13).
Поскольку ответчик не освободила и не возвратила земельный участок, Комитет, ссылаясь на прекращение договора аренды, отсутствие законных оснований для занятия Харахиновой Е.В. земельного участка, положения ст. 622 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель Комитета в качестве довода обоснованности требований дополнительно указал, что объект незавершенного строительством кафе возведен на арендованном земельном участке в отсутствие на то разрешительной документации, в виду чего является самовольной постройкой.
Судом первой инстанции установлено, что при предоставлении земельного участка Харахиновой Е.В. в аренду на нем уже находилась часть недостроенного объекта недвижимости, принадлежащей ей же на праве собственности. При таких обстоятельствах, суд не нашел оснований для применения ст. 622 ГК РФ к рассматриваемым отношениям, указав, что иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования об освобождении арендуемого участка и его возврате по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Также суд указал, что избранный истцом способ защиты права не приведет к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Указанная правовая норма содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества - возврат находившегося в пользовании имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил.
В то же время регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, имеет некоторые существенные особенности.
В соответствии со ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Статьи 22, 46 ЗК РФ и другие его положения не содержат каких-либо особенностей, связанных с возвратом земельных участков при прекращении договора аренды.
Однако, гражданским и земельным законодательством установлен особый порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Такие особенности предусмотрены статьями 271 и 272 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Подпунктом 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества - в частности, в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 272 ГК РФ.
Частью 3 ст. ст. 35 Конституции РФ предусмотрена одна из гарантий частной собственности, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Статьей 272 ГК РФ установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (п. 1).
При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в п. 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости (п.2).
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Согласно п. 3 ст. 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (ст. 286).
По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например, по договору аренды.
Из прямого указания в ст. 286 ГК РФ установленный в ней порядок изъятия применяется только в отношении собственников земельного участка.
Таким образом, при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости. При наличии спора между арендодателем и арендатором в судебном порядке должен решаться вопрос о судьбе объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора.
В Определении Конституционного суда РФ от 22 января 2014 г. N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кети-ООС" на нарушение конституционных прав и свобод п. 2 ст. 272 ГК РФ" указано, что положение абзаца 2 п. 2 ст. 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов, как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный участок.
В силу положений ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства - здание кафе, возведенный на земельном участке по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Балтахинова, относится к объектам недвижимости, следовательно, его дальнейшая судьба должна определяться по правилам ст. 272 ГК РФ, в связи с чем довод апелляционной жалобы о необходимости применения ст. 622 ГК РФ без применения положений абзаца 2 п. 2 ст. 272 ГК РФ к объекту незавершенного строительства, являющемуся, по мнению автора жалобы, самовольным строением, судебной коллегией не принимается во внимание как основанный на неверном толковании норм материального права.
Исходя из требований закона, судом первой инстанции при вынесении решения принято во внимание основание прекращения права пользования ответчика Харахиновой Е.В. спорным земельным участком - односторонний отказ арендодателя от договора аренды при отсутствии сведений о ненадлежащем его исполнении со стороны арендатора.
Из пояснений, данных в суде апелляционной инстанции представителем Комитета Цыдыповой Д.С, следует, что ответчик не использовала земельный участок в тех целях, в которых он был предоставлен, строительство не осуществляла. Между тем, доказательств того, что строительство объекта не осуществлялось по вине Харахиновой Е.В. суду не представлено. В то время, как стороной ответчика утверждалось, что меры по продолжению ею строительства не принимались, поскольку после заключения с нею договора аренды Комитет обратился в суд с иском о признании этого договора недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде возврата земельного участка. Судебные споры закончились в 2015 году. После чего ею были предприняты действия по получению разрешения на строительство и по получению технических условий для присоединения объекта недвижимости к инженерным сетям тепло-, электро-, водоснабжения. Данные доводы ответчика подтверждены доказательствами (заявление о выдаче разрешение на строительство, заявление о продлении разрешения на строительство, ответ Комитета по строительству в отказе продления разрешения на строительство, апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 5 марта 2014 г, решение советского районного суда г..Улан-Удэ от 26 ноября 2013 г..по иску Комитета к Харахиновой Е.В. о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительной сделки, письмо ТГК-14" о предоставлении сведений подключения объекта к теплосетям для проектирования указанного объекта, технические условия для присоединения к электрическим сетям, канализации для проектирования присоединения к сетям, протокол испытаний стеновых блоков, протоколы испытаний и экспертные заключения качества воздуха, почвы, радиационной безопасности).
То есть строительство не ведется по той причине, что необходимо подготовить документацию и получить разрешение на строительство для возведения инженерных сетей и осуществления их присоединения к централизованным сетям электро-, водо- и теплоснабжения, для чего требуется значительное время.
Однако, в настоящее время разрешение на строительство не может быть выдано ввиду отсутствия оформленного права пользования земельным участком с разрешенным видом использования под строительство объекта, поскольку Комитет расторг договор аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах, можно прийти к выводу, что действия Комитета являлись и являются одной из причин, препятствующих завершению строительства объекта.
Спорный земельный участок используется по целевому назначению, поскольку он предоставлен под строительство детского кафе и на нем располагается объект незавершенного строительством здания кафе.
Доводы жалобы о том, что объект незавершенного строительства возведен без получения на это необходимых разрешений, экспертизы и при отсутствии соответствующей документации, а значит, является самовольной постройкой и подлежит сносу, судебной коллегией не принимаются, поскольку несостоятельны.
Как указывалось выше решением Комитетом земельный участок с кадастровым номером... предоставлен в аренду для строительства кафе.
На момент предоставления спорного земельного участка на нем уже находился недостроенный объект недвижимости, запроектированный, как кафе, принадлежащий на праве собственности Харахиновой Е.В. Здание возведено в 2006-2007 г. на основании разрешений на строительство, выданных Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ.
В подтверждение факта нахождения на земельных участках незавершенного строительством объекта недвижимости стороной ответчика в материалы дела представлен технический паспорт недостроенного здания (л.д. 52-56).
Таким образом, строительство кафе осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления, в том числе решения Комитета от 8 ноября 2012 г. о передачи Харахиновой Е.В. в аренду земельного участка для строительства детского кафе, что свидетельствует о согласии органов местного самоуправления с возведением объекта недвижимого имущества на арендуемом земельном участке.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствие со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующая эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Из выше приведенного п. 1 ст. 271 ГК РФ следует, что собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество, если законом или договором не установлено иное.
Договором аренды от 8 ноября 2012 г. права на недвижимость, частично находящуюся на арендованном земельном участке, не определены.
В п. 3 ст. 3 ЗК РФ определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В силу ст. 36 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения договора аренды, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым правоотношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования об освобождении и возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Поскольку договор аренды был заключен после начала строительства объекта, прекращение его действия с учетом подлежащих применению норм ст. 36 ЗК РФ само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его Комитету.
Принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства (решение Комитета о передачи в аренду земельного участка для строительства детского кафе), следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого оно действует, с размещением на принадлежащем ему земельном участке незавершенного строительством недвижимого имущества. Прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ, в редакции, действовавшей как на период подготовки проекта, так и на период возведения объекта и действующей в настоящее время, не требуется проведение экспертизы проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м, предназначенных или не предназначенных для осуществления производственной деятельности (подп. 4, 5 п. 2 ст. 49).
Также, вопреки доводам жалобы верен вывод суда о ненадлежащем способе защиты права. При наличии спора между арендодателем и арендатором в судебном порядке должен решаться вопрос о судьбе объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора, однако истец не заявлял исковых требований по основаниям, указанным в ст. 272 ГК РФ.
С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание невозможность фактической передачи земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суд первой инстанции, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Комитета о возложении обязанности на Харахинову Е.В. освободить спорный земельный участок и передать его Комитету в первоначальном состоянии.
При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба, по доводам в ней изложенным, удовлетворению не подлежит.
Судом первой инстанции правильно применен материальный закон, не допущено существенного нарушения норм процессуального права, оснований для отмены решения суда не имеется.
Вместе с тем, на основании выше изложенного, из мотивированной части решения подлежит исключению вывод о том, что строительство первого этажа здания осуществлено в отсутствии разрешающей документации, как основанный на неправильной оценке представленных доказательств.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 21 мая 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ Жамбалова В.В. - без удовлетворения.
Председательствующий судья:
Судьи коллегии:
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.