Решение Санкт-Петербургского городского суда от 29 ноября 2018 г. по делу N 3а-158/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Михайловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чекменева Андрея Борисовича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Чекменев А.Б. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", с кадастровым номером N.., кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 2 340 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт, составленный оценщиком ООО "Оценочная фирма "Гарантия" по состоянию на 01.12.2014 года (далее - отчёт об оценке).

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

После получения экспертного заключения, представителем административного истца требования уточнены, просит установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы - 6 000 000 рублей.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, требования поддерживает, указывает, что стоимость объекта недвижимости следует установить исходя из заключения судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращался, в связи с чем его неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", с кадастровым номером N...

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 11 154 690,01 руб. по состоянию на 01.12.2014 года, что подтверждено кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с отчетом N4312 об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, оценщиком ООО "Оценочная фирма "Гарантия" рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 340 000 рублей по состоянию на 01.12.2014.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб) по ходатайству данного административного ответчика, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению судебного эксперта от "дата" N... отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является достаточной. В обоснование данного вывода эксперт указывает на следующие существенные недостатки: на стр.70 Отчета неверно проведена корректировка на состояние рынка (ввиду ошибочной трактовки данных, приведенных на стр.70). При расчете корректировки на состояние рынка (дату сделки) используются данные на 3 квартал 2014 года, в то время как дата оценки 01.12.2014 года. Указанные недостатки привели к занижению итогового результата расчета сравнительным подходом.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 6 000 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стажем работы с 2003 года, является членом экспертного совета НП СРОО "Сообщество профессионалов оценки" и специалистом высшей категории по видам оценочной деятельности "Оценка недвижимого имущества.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного истца и представитель явившегося административного ответчика ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, указали, что считают возможным установить рыночную стоимость нежилого помещения в размере, определенном судебным экспертом.

В тоже время представитель административного истца указал на недостоверность судебной экспертизы, ссылаясь на значительную разницу в рыночных стоимостях - установленной экспертным заключением и определенной на открытых публичных торгах.

Данный довод представителя административного истца не может служить основанием для вывода о необоснованности или противоречивости заключения судебной экспертизы в связи со следующим.

Как пояснил в судебном заседании судебный эксперт действительно оцениваемое нежилое помещение было реализовано Фондом имущества Санкт-Петербурга в ходе проведения торгов 23.11.2011 года по цене 1600 000 рублей. Однако рыночная стоимость рассчитывалась экспертом по состоянию на 01.12.2014 года. За указанный период состояние рынка коммерческой недвижимости изменилось, что отразилось на величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Кроме того, на момент проведения торгов данный объект оценки был реализован как объект оценки производственно-складского назначения, его состояние оценивалось как неудовлетворительное. На дату определения рыночной стоимости (01.12.2014) состояние объекта характеризовалось как "нормальное", объект использовался в качестве ателье.

Довод представителя административного истца о том, что на дату определения рыночной стоимости (01.12.2014) ремонт помещения не был произведен, а следовательно рыночная стоимость данного помещения была ниже определенной экспертом, несостоятелен и не подтвержден доказательствами.

Судом представителю истца предлагалось представить доказательства того, что ремонт помещения был произведен после 01.12.2014 года, предоставлялось время для подготовки таких доказательств, однако соответствующих доказательств не представлено.

При этом, эксперт пояснил, что на дату определения рыночной стоимости в исследуемом помещении был выполнен качественный ремонт, что подтверждается материалами фотофиксации в отчете, выполненном ООО "Оценочная фирма "Гарантия". Административный истец ни в ходе составления отчета, ни при проведении экспертизы не заявлял о том, что ремонт производился после 01.12.2014.

Иных доводов в обоснование указания на недостоверность судебной экспертизы представителем административного истца не приведено.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в размере, определенном в отчете, поскольку, как обоснованно указано в заключении судебной экспертизы, в отчете выявлены ошибки, отчет не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, административный истец после уточнения требований просит установить стоимость в ином размере.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Чекменева А. Б. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости -

нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", с кадастровым номером N.., в размере рыночной стоимости 6 000 000 рублей по состоянию на 01.12.2014.

Датой обращения административного истца с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости считать 29.08.2018.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев