Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 17 января 2019 г. по делу N 33а-141/2019

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республи-ки Дагестан в составе:

председательствующего судьи Хираева Ш. М,

судей Гончарова И. А. и Джарулаева А.-Н. К,

при секретаре Яхъяеве Т. Т,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Магомедалиева Джамалудина Идрисовича к Администрации ГО "город Каспийск" о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным медицинским центром, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика - Администрации ГО "город Каспийск" на решение Каспийского городского суда Республики Дагестан от 15 августа 2018 года, которым удовлетворен административный иск.

Заслушав доклад судьи Гончарова И. А, объяснения представителя административного истца Басриевой З. А, судебная коллегия

установила:

Магомедалиев Д.И. обратился с административным иском к Администрации ГО "город Каспийск" о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным медицинским центром.

В обосновании доводов иска указано, что истец владеет на праве многолетней аренды на основании Договора аренды N 42 от 22.11.2008 г, заключенного между ним и Администрацией ГО "город Каспийск", земельным участком с кадастровым номером 05:48:000024:19 по адресу г. Каспийск, МКР 7 поз. N 16 под строительство поликлиники с аптекой, общей площадью 1370 кв. метров. Договор аренды заключен по результатам, объявленного аукциона (распоряжение N 199-р от 04.09.2008 г. Главы администрации ГО "город Каспийск").

В октябре 2017 г. он обратился к ответчику с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным медицинским центром. В соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ были объявлены публичные слушания по проекту "внесение изменений в проект планировки территории городского округа "город Каспийск". Слушания состоялись 06.11.2017 г. По результатам публичных слушаний было разрешено внести изменения в проект планировки МКР 7 "город Каспийск" и изменить вид разрешенного использования земельного участка, согласно заявления истца. Данный факт отражен в протоколе публичных слушаний от 06.11.2017 г, а также в заключении по публичным слушаниям, назначенным Постановлением N 806 от 03.10.2017 г. Администрации ГО "город Каспийск" от 06.11.2017 г.

Однако, Администрация ГО "город Каспийск" отказала в изменении вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка по причине, якобы, нарушения допустимого коэффициента плотности застройки территории при строительстве объекта, хотя никаких расчётов и обоснований не предоставила.

Истец считает решение ответчика от 24.05.2018 г. N 2797/7/1 отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка незаконным и необоснованным, противоречащим градостроительным нормам и своду правил СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (утв. приказом Министерства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.12.2016 г. N 1034/пр)

Так, площадь выделенного земельного участка под строительство составляет 1370 кв. м.

Площадь участка в пределах красных линий, подлежащей благоустройству после завершения строительства составляет 5370 кв.м. (расстояние от дороги Махачкала - Аэропорт, от ул. Кавказская до 9 этажного дома 57 м; а от ул. Омарова до внутри дворовой дороги ? 90 м).

Площадь застройки жилого дома и пристроенного здания медицинского центра составляет - 1370 кв. м. Коэффициент застройки составит: 1370:5370 = 0,255. По своду правил 42.13330-2016 коэффициент застройки допускается до 0,4. Таким образом коэффициент застройки укладывается в градостроительные нормы. Далее, площадь всех жилых этажей здания, со встроенными двумя нежилыми помещениями, измеренных по наружным граням стен составляет 6446,2 кв. м. (в здании 8 Л жилых этажей) исходя из этого коэффициент плотности жилой застройки составит: 6646,2:5730 = 1,2 Указанный коэффициент с запасом укладывается в градостроительные нормы. (СП 42.13330.2016). Коэффициент плотности жилой застройки всего микрорайона будет еще меньше.

Согласно п. 4 приложения 4 СП 42.13330.2016 в условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать. Но не более, чем на 30 % при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных норм. При посадке здания на данной территории все эти условия соблюдены.

Суммарная площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования на территории участка не превышает 50 % от общей площади зданий, что соответствует ч. 4 ст. 12 Градостроительного кодекса РФ.

Суммарная площадь зданий, занимаемая объемом вспомогательных видов разрешенного использования составляет не более 25 % незастроенной площади. Площадь участка 5370 кв. м. Площадь застройки жилого дома - 809 кв. м. не застраиваемая площадь: 5370 - 809 = 4561 кв. м.

Площадь территории занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования - 630 кв. м. (площадь застройки здания медцентра), что значительно меньше допустимых 25 % от 4561 кв. м. Таким образом, истцом соблюдены требования ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем просил признать незаконным и отменить решение ответчика, изложенное в письме от 24.05.2018 г. N 2797/7/1, об отказе Истцу в изменении вида разрешенного использования земельного участка, и обязать ответчика изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым участком с кадастровым номером 05:48:000024:19 по адресу г. Каспийск, МКР 7 позN16, общей площадью 1370 кв. метров для строительства многоэтажного жилого дома со встроенным медицинским центром.

Решением Каспийского городского суда РД от 15 августа 2018 года постановлено:

Административный иск Магомедалиева Джамалудина Идрисовича к Администрации ГО "город Каспийск" о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным медицинским центром, удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение Администрации ГО "город Каспийск", изложенное в письме от 24.05.2018 г. N 2797/7/1, об отказе Магомедалиеву Джамалудину Идрисовичу в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Обязать Администрации ГО "город Каспийск" изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым участком 05:48:000024:19 по адресу г.Каспийск, МКР 7 поз N16, общей площадью 1370 кв. метров для строительства многоэтажного жилого дома со встроенным медицинским центром.

В поданной представителем административного ответчика апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, в частности, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам административного дела, нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

В силу ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает ад-министративное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Представитель администрации ГО "город Каспийск" и заинтересованное лицо начальник отдела строительства и архитектуры администрации, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В связи с этим судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения су-да в порядке ст. 308 КАС РФ, выслушав объяснения представителя административного истца Басриевой З. А, просившей решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Исходя из требований ст. 176 КАС РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд первой инстанции, удовлетворяя административный иск, исходил из того, что указанные в ответе администрации ГО "город Каспийск" основания для отказа в изменении разрешенного вида использования земельным участком, которым истец владеет на правах долгосрочной аренды, не соответствуют действующему градостроительному законодательству.

Основными показателями плотности застройки являются: коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

Согласно п. 7.6 Свода Правил СП 42.13330.2016 " Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89" (далее СП), плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать с учетом зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других природных условий. Предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории кварталов (микрорайонов) жилых, общественно-деловых и смешанных зон приведены в приложении Б.

Для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице Б.

Основными показателями плотности застройки являются: коэффициент застройки - отношении площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); коэффициент плотности застройки - отношение площадей всех этажей зданий и сооружений к площади участка

Для жилой территориальной зоны "Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами", к которой относиться земельный участок, которым владеет истец, коэффициент застройки составляет - 0.4, а коэффициент плотности застройки - 1,2.

В приложении 1 к таблице Б.1 даны разъяснения о том, что для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений, площадок и других объектов благоустройства.

При этом в разделе N3 СП даны термины и определения, согласно которым микрорайон (квартал) - граница, отделяющая территорию квартала, микрорайона и других элементов планировочной структуры от улиц, дорог, проездов, площадей, а также других земель общего пользования в городских и сельских поселениях (п. 3.17 СП); красная линия - граница, отделяющая территорию квартала, микрорайона и других элементов планировочной структуры от улиц, дорог, проездов, площадей, а также других земель общего пользования в городских и сельских поселениях (п.3.17); линия регулирования застройки - граница застройки, устанавливаемая при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красной линии или границ земельного участка (п.3.18 СП).

Суд, применяя указанные правила, пришел к правильному выводу, что земельный участок, которым владеет административный истец, находится в квартале на территории существующей застройки в зоне застройки многоквартирными домами малой и средней этажности, согласно карте градостроительного зонирования правил землепользования и застройки г. Каспийска, действовавшей на момент выдачи разрешения на строительство. В соответствии с таблицей Б.1 коэффициент застройки и плотности застройки для зоны застройки многоквартирными домами малой и средней этажности составят 0.4 и 0,8, поэтому суд пришел к правильному выводу, что коэффициенты застройки и плотности застройки квартала, в котором расположен земельный участок, выделенный в аренду истцу, укладываются в эти коэффициенты.

Вместе с тем судом не были учтены положения норм земельного и градостроительного законодательства, которыми регулируются правила перевода разрешенного вида использования земельного участка в соответствии с заключенным договором аренды, из одного вида в другой.

В п. 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2018 года, указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок по результатам аукциона предоставлен Магомедалиеву Д. А. на основании договора аренды земельного участка от 22 ноября 2008 года. Условием заключенного договора аренды явилось строительство на этом земельном участке поликлиники с аптекой. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору. Магомедалиев Д. И, как арендатор, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к не обоснованному выводу об удовлетворении административного иска, поскольку отсутствовали основания для изменения условий договора аренды.

Суд первой инстанции, удовлетворяя административный иск, исходил из отсутствия запретов либо иных ограничений для изменения вида разрешенного использования земельного участка, связанных с процедурами приобретения прав на земельный участок, и не ставил в зависимость от способа приобретения прав на земельный участок возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Между тем из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно заключенному договору аренды земельный участок был предоставлен под строительство поликлиники с аптекой.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "многоэтажное жилищного строительства со встроенным медицинским учреждением" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

Судом первой инстанции установлено, что по заявлению Магомедалиева Д. И. об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного ему по договору аренды для других целей, состоялись публичные слушания по проекту внесения изменений в проект планировки территории городского округа "город Каспийск" и по результатам этого было решено внести изменение в проект этой планировки МКР 7.

Заключением по публичным слушаниям от 6.11.2017 года предложено и рекомендовано внести изменение в проект планировки этого микрорайона.

Вместе с тем администрация ГО "город Каспийск" не согласилась с данным проектом и отказала в удовлетворении заявления письмом, подписанным первым заместителем Главы администрации.

Хотя в этом письме указаны основания, которые суд первой инстанции правильно отверг, как несостоятельные и противоречащие действующему градостроительному законодательству, решение вопроса о внесение изменений в договор аренды в части разрешения иного, чем предусмотрено этим договором вида разрешенного использования земельного участка, лежит на стороне договора. В собственности которой и находится этот земельный участок. В суде первой инстанции представитель администрации ГО "город Каспийск" возражал против удовлетворения данного административного иска, ссылаясь на положения ЗК РФ, а именно ст. 39.17 ЗК РФ. Тем не менее, суд первой инстанции этот довод оставил без какой-либо оценки, не отверг его и принял решение об удовлетворении административного иска.

В связи с этим судебная коллегия считает решение суда первой инстанции постановленным в нарушении действующего гражданского, земельного и градостроительного законодательства и в соответствии со ст. 310 КАС РФ считает необходимым отменить это решение и принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь ст. ст. 309, 310, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Каспийского городского суда Республики Дагестан от 15 августа 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении административного иска Магомедалиева Джамалудина Идрисовича к Администрации ГО "город Каспийск" о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным медицинским центром, отмене решения Администрации ГО "город Каспийск", изложенного в письме от 24.05.2018 г. N 2797/7/1 об отказе Магомедалиеву Джамалудину Идрисовичу в изменении вида разрешенного использования земельного участка, возложении обязанности на Администрацию ГО "город Каспийск" изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым участком 05:48:000024:19 по адресу г. Каспийск, МКР 7 поз N16, общей площадью 1370 кв. метров для строительства многоэтажного жилого дома со встроенным медицинским центром отказать.

Председательствующий

Судьи