Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 февраля 2019 г. по делу N 33-870/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

Председательствующего Быстрова О.В.

Судей Тепловой Т.В, Ситьковой О.Н.

с участием секретаря Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 февраля 2019 года в г. Ставрополе по докладу судьи Тепловой Т.В. гражданское дело

по апелляционной жалобе Каранаевой П.Г. на решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 03 октября 2018 года

по исковому заявлению Каранаевой П.Г. к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о признании договора аренды недействительным и возложении обязанности заключить новый договор аренды,

УСТАНОВИЛА:

Каранаева П.Г. обратилась в суд с иском, впоследствии уточненным, к администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о признании договора аренды N 31 от 20.07.2015, недействительным, поскольку он заключен с нарушением норм ЗК РФ; возложении заключить с новый договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес", для целей завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года; в течение действия нового договора аренды обесточить строительство инженерной инфраструктуры, необходимой для завершения строительства жилого дома по адресу: "адрес".

В обоснование иска Каранаевой П.Г. указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор о представлении ей в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес", для целей завершения строительства индивидуального жилого дома. До подписания данного договора администрация пос. Рыздвяный заключала договор аренды земельного участка N 236 от 09.08.2012, сроком на 3 года, во время действия договора она получила разрешение, сроком на 10 лет, на строительство индивидуального жилого дома от 27.01.2015.

В этот период оформлено право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, % готовности - 18%. Это обстоятельство подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому серии "адрес". от 29.06.2015г.

20.07.2015г. при заключении договора аренды земельного участка N31 для завершения строительства индивидуального жилого дома представителем администрации ей разъяснялось, срок действия договора аренды - 3 года: с 20.07.2015 по 19.07.2018 и что по окончании аренды, заключат новый договор, если строительство дома не будет завершено.

Данное обстоятельство подтверждается п. 6.3 Договора аренды N 31, в котором указано, что арендатор уведомляет о своем намерений заключить Договор на новый срок за 3 месяца до гания срока аренды по настоящему Договору".

В п.1.1 договора указано, что арендодатель поставляет в аренду земельный участок 20.07.2015 однократно.

В п.2.1 договора указано, что срок действия договора до 19 июля 2018, т.е. оба пункта утверждают, что она может получить земельный участок по данному договору аренды только однократно, и срок его действия оканчивается 19.07.2018.

Но п. 6.3 данного договора говорит о том, что если она имеет намерение, то может продлить данный договор. То есть, договор был составлен таким образом, что вводил в заблуждение относительно срока его действия и пролонгации. Договор создавал ошибочное представление, что в случае недостаточности срока для строительства, истец сможет его продлить. Только поэтому она подписала Соглашение о расторжении предыдущего договора аренды от 09.08.2012г. и заключила Договор аренды N31.

Вместе с тем, п. 6.3 Договора противоречит не только другим пунктам настоящего договора, но и п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, что является основанием для признания Договора N31 недействительным на основании 168 ГК РФ. И если судом спорный договор будет признан недействительным следовательно, она не использовала еще свое право в соответствие со ст. 39.6 ЗК РФ на заключение аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома. И администрация обязана заключить такой договор в соответствие с вышеуказанной нормой права.

Достроить жилой дом в отведенное для этого договором аренды время - 3 года она не смогла, в том числе и по независящим от нее причинам, при выделении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома в 2012, администрация пос. Рыздвяный сдавала земельные участки в аренду под строительство ИЖС, не смотря на то, что земельные участки в данном районе не имеют соответствующей инфраструктуры. Вся инфраструктура, имеющаяся поселке, находится очень далеко от данных участков.

Администрация поселка принимала на себя обязательства по проведению электричества, воды и газа, т.е. созданию соответствующей инфраструктуры для ввода жилого дома в эксплуатацию и подключения построенного жилого дома к электро-, тепло-, газо- и водоснабжению, однако до настоящего времени ничего не выполнено.

Свои обязательства, предусмотренные договором аренды, она выполняла в полном объеме: своевременно и в полном объеме перечисляла арендную плату, земельный участок использовала в соответствие с его целевым назначением.

На основании п. 6.3 договора она обратилась с заявлением о продлении срока договора аренды в апреле 2018 года.

08.05.2018 ответчиком дан письменный отказ администрации о невозможности заключения нового договора аренды, поскольку согласно ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды с физическим лицом на аренду земельного участка под строительство жилого дома, можно заключить только однократно, если он не участвовал в конкурсе.

Обжалуемым решением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 03 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований Каранаевой П.Г. к администрации Изобильненского городского округа "адрес" о признании договора аренды N от 20.07.2015г. заключенного между Каранаевой П.Г. и администрацией "адрес" о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес" для целей завершения строительства индивидуального жилого дома, однократно, недействительным, возложении обязанности заключить с Каранаевой П.Г... новый договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м, кадастровый о тер 26:06:190127:158, по адресу: "адрес" для целей завершения строительстве индивидуального жилого дома, сроком на 3 года - отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе Каранаева П.Г. просит решение суда отменить, мотивируя тем, что судом вынесено решение без учета фактических обстоятельств дела. Судом необоснованно применено правило пропуска срока исковой давности. Судом не дано оценки тому, что он не может построить дом, подключить его электро-, тепло-, газо- и водоснабжению, а без этого дом не может быть признан сданным в эксплуатацию. Администрацией созданы условия, при которых она не может завершить строительство дома, и она введена была в заблуждение относительно сроков действия договора и его пролонгацией.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края в лице полномочного представителя Гурьяновой С.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав представителя истца Каранаевой П.Г.- Бажанову А.В, просившую апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить, удовлетворить иск, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не нашла.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). Таким федеральным законом, регулирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является, Земельный кодекс Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 20.07.2015 заключен договор о представлении Каранаевой П.Г. в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 800 кв.м, кадастровый N, по адресу: "адрес", для целей завершения строительства индивидуального жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-12).

Каранаевой П.Г. является собственником объекта незавершенного строительства 18% готовности, расположенного на арендованном земельном участке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому серии "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

20 июля 2015 года администрацией поселка Рыздвяного продлен договор аренды земельного участка с Каранаевой П.Г, заключен договор аренды земельного участка N 31. Таким образом, 20.07.2015 Каранаева П.Г. воспользовалась предоставленным ей правом однократного продления договора аренды для завершения строительства.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 168, 181, 196 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ст. 39.6, 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ и пришел к выводу о том, что права истицы не нарушены, поскольку обстоятельства, указанные в иске, в обоснование доводов о признании договора аренды N 31 от 20.07.2015 недействительным, существовали с момента заключения сделки, в дальнейшем текст договора не изменялся, следовательно, должен быть известен истцу с момента заключения договора, то есть с 20.07.2015 года.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства. Такое право истице было предоставлено.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные доказательства, коллегия считает, что отказ в иске правомерен.

Выводы суда основаны на всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка обстоятельствам и доказательствам по делу дана в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 03 октября 2018 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Каранаевой П.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: