Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 февраля 2019 г. по делу N 33-54/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Васильевой Г.Ф.

судей Фроловой Т.Е.

Фархутдиновой Г.Р.

при секретаре Рахматуллиной А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Бикмухаметовой Г.А. на решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 июля 2018 г, которым постановлено:

исковые требования Бахитовой В.Я. к Бикмухаметовой Г.А. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы удовлетворить частично.

Уменьшить покупную стоимость объекта - жилого дома, расположенного по адресу: адрес, адрес Г, приобретённого по договору купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 12 октября 2016 г. на 363660 руб.

Взыскать с Бикмухаметовой Г.А. в пользу Бахитовой В.Я. в счет уменьшения покупной цены жилого дома расположенного по адресу: Республики Башкортостан, адрес, адрес, сумму в размере 363660 руб.

Заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бахитова В.Я. обратилась в суд с иском к Бикмухаметовой Г.А. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы. Требования мотивированы, что 12 октября 2016 г. между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: адрес Ссылается на заключение судебного эксперта ООО " 1" N... от дата, согласно которому выявлены недостатки жилого дома: толщина стен (400 мм) не соответствует техпаспорту (550 мм), по совокупности дефектов требуется замена оконных конструкций. Согласно дефектной ведомости объемов работ требуется: демонтаж-монтаж подоконников, демонтаж оконных конструкций (под замену) 15 кв.м.; повторная установка ПВХ - окон 15 кв.м.; восстановление откосов 7 кв.м; утепление фасада 110 кв.м.; демонтаж кровли (повторное использование) 150 кв.м.; устройство контробрешетки 150 кв.м.; монтаж кровельного покрытия 150 кв.м. По её подсчетам стоимость устранения недостатков равна 441003,31руб.В связи с неудовлетворительным состоянием отопительной системы ею понесены расходы по замене отопления в размере 133209 руб. с учетом работы, что подтверждается актом приема-передачи выполненных работ от 25 декабря 2016 г. Согласно протоколу лабораторных исследований от 25 ноября 2016 г. в воде из скважины содержание железа и марганца превышает норму в 34 раза и 13 раз соответственно. Ею понесены расходы по монтажу системы водоподготовки в размере 114950,94 руб, с учетом работы. Итого на сумму 692163,25 руб. Просит суд уменьшить покупную цену объекта на 692163,25 руб.; взыскать с Бикмухаметовой Г.А. в её пользу излишне уплаченную по договору купли-продажи от 12 октября 2016 г. денежные средства в сумме 692163,25 руб.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Бикмухаметова Г.А. выражает несогласие с решением суда. Указывает на ошибочность выводов суда о том, что несоразмерность цены приобретенного дома устраняется путем возмещения стоимости его ремонта. При этом судом не учтена пропорция к общей цене товара с учетом реальной возможности использования дома по назначению. Между тем, требования о возмещении расходов на устранение недостатков товара и требования о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию. При удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренным договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Между сторонами заключен договор купли-продажи, и истец, и ее супруг до его заключения были осведомлены о техническом состоянии дома, согласились с таким техническим состоянием дома, и претензий не имели, что следует из акта приема-передачи.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. С учетом указанной правовой нормы судебная коллегия проверяет законность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав Бикмухаметову Г.А, представителя Бикмухаметовой Г.А. Бикбулатову А.С, поддержавших доводы апелляционной жалобы, Бахитова Т.Ф, Бахитову Б.Я, представителя Бахитовой Б.Я. - Зубаирова А.Ф, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Из материалов дела следует, что 12 октября 2016 г. между Бикмухаметовой Г.А. и Бахитовой В.Я. заключен договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, согласно которому последней приобретен жилой дом, общей площадью 84,5 кв.м (жилой площадью 30,4 кв.м.) и прилегающей к нему земельный участок, площадью... кв.м, с кадастровым номером N... по адресу: адрес адрес Г.

В соответствии с п. 1.5 Договора стоимость жилого дома и земельного участка, по адресу: адрес, адрес, составила 2750000 руб, в том числе стоимость земельного участка 650000 руб, стоимость жилого дома 2100000 руб.

Определением Калининского районного суда г.Уфы от 23 января 2018 г. по данному делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на предмет определения недостатков в указанном жилом доме, причин возникновения и стоимости устранения выявленных недостатков.

Согласно техническому заключению от дата г. ООО " 2" в жилом доме, расположенному по адресу: адрес, адрес, адрес Г, имеются следующие недостатке (дефекты) производственного характера:

- фактический класс бетона фундаментного ростверка В5... В10 ниже минимально допустимого нормативного класса В15;

- не выполнен деформационно-осадочные швы в местах примыкания стен наружного тамбура к стена основной части здания при отсутствие мероприятий по предотвращению неравномерной осадки фундаментов тамбура и основной части здания;

- не выполнена антикоррозийная обработка металлических перемычек над оконными проемами, как следствие, имеется их поверхностная коррозия;

- не выполнены наружный водонепроницаемый и внутренние пароизоляционный герметизирующие слои монтажных швов оконных блоков;

не замазаны герметиком швы примыкания подоконных сливов к оконным откосам и к оконным блокам;

не выполнены слуховые окна или какие-либо другие продухи, необходимые для вентиляции чердака;

- не выполнены биозащита деревянных конструкций крыши;

- на отдельных участках крыши обрешетка выполнена из необрезных досок с корой;

крепление металлочерепицы на карнизных свесах выполнено через одну волну, а не в каждую волну;

система вентиляции не соответствует нормативным требованиям и не работает, в помещении котельной не установлена механическая вытяжка, отсутствуют приточные клапаны (л.д.141 т1).

Причинами возникновения выявленных недостатков являются несоблюдение технологии производства строительно-монтажных работ нормативных требований, предъявляемых к конструкциям.

Сметная стоимость устранения выявленных недостатков составляет 363660 руб.

Определением Калининского районного суда г.Уфы от 29 мая 2018 г. по ходатайству представителя истца по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения недостатков конструктивного характера в жилом доме, стоимости их устранения и определения стоимости замены системы отопления в жилом доме. Производство дополнительной судебной строительно-технической экспертизы было поручено также ООО " 2".

Согласно техническому заключению от дата в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, адрес, адрес Г, недостатков (дефектов) конструктивного характера не имеется. Поскольку дефектов конструктивного характера не имеется, то стоимость устранения определять нет необходимости и возможности. Стоимость по замене системы отопления определить невозможно.

Экспертиза была проведена экспертом Т.А.В., М.Э.Д..

Ранее Бахитова В.Я. обращалась к Бикмухаметовой Г.А. с иском о расторжении договора купли продажи спорного жилого дома от 12 октября 2016 г. решением Калининского районного суда г. Уфы от 11 сентября 2017 г. в удовлетворении иска Бахитовой В.Я. к Бикмухаметовой Г.А. было отказано (л.д.51-54). Апелляционным определением Верховного Суда Республика Башкортостан от 05 декабря 2017 г. решение Калининского районного суда г. Уфы от 11 сентября 2017 г. было оставлено без изменения, апелляционная жалоба Бахитовой В.Я. - без удовлетворения.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании стоимости недостатков жилого дома в размере 363660 руб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что представленными доказательствами было подтверждено наличие скрытых недостатков, о которых истица не знала и не могла знать, которые она не могла обнаружить при осмотре дома до его покупки.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу, что суд первой инстанции не выяснял вопрос могла ли истица при покупке спорного жилого дома и его осмотре установить наличие выявленных экспертом недостатков спорного объекта, что является юридически значимым для рассматриваемого спора.

С целью выяснения указанного обстоятельства определением судебной коллегии от 24 сентября 2018 года назначена экспертиза, производство экспертизы поручено ООО " 2".

Согласно экспертного заключения от дата Бахитова В.Я, могла, не обладая специальными техническими познаниями при приемке 12 октября 2016 г. по договору купли-продажи дома по адресу: адрес адрес наличие таких недостатков как: использование бетона ниже минимально допустимого нормативного класса; отсутствие деформационно-осадочных швов в местах примыкания стен наружного тамбура к стене основной части здания при отсутствии мероприятий по предотвращению неравномерной осадки фундаментов тамбура и основной части здания; отсутствие антикоррозийной обработки металлических перемычек над оконными проемами, как следствие, наличие их поверхностной коррозии"; отсутствие наружных водонепроницаемых и внутренних пароизоляционных герметизирующих слоев монтажных швов оконных блоков; отсутствие обработки герметиком швов примыкания подоконных сливов к оконным откосам и к оконным блокам; отсутствие слуховых окон или каких-либо другие продухи, необходимые для вентиляции чердака.; отсутствие биозащиты деревянных конструкций крыши; выполнение на отдельных участках крыши обрешетки из не обрезных досок с корой; выполнение креплений металлочерепицы на карнизных свесах через одну волну, а не в каждую волну; неисправность вентиляционной системы в котельной, отсутствие механической вытяжки и приточных клапанов.

Исключение составляет вопрос выявление пароизоляционной в узле сопряжения оконного блока и подоконной части наружной стены, но это тоже можно было сделать путем вскрытия.

Эксперт также сделал вывод, что поскольку указанные недостатки можно было выявить при осмотре дома, даже не обладая специальными познаниями, но пригласив для осмотра специалиста, что стоимость устранения определять нет необходимости.

В суде апелляционной инстанции от 10 декабря 2018 г. эксперт К.А.Г. пояснил, что стоимость недостатков была определена экспертизой, которую проводил эксперт Т.А.В, сам он на осмотр дома не выезжал, проект дома отсутствует.

Поскольку согласно техническому заключению от дата ООО " 2" сметная стоимость устранения выявленных недостатков составила 363660 руб. без определения стоимости по каждому виду недостатков, эксперту К.А.Г. было предложено представить локальные сметные расчеты по видам работ.

В результате проведенной экспертизы была установлена общая стоимость работ по устранению недостатков, которая составила 100951 руб. 31 коп. Между тем, экспертным заключением от дата сметная стоимость устранения выявленных недостатков составила 363660 руб.

В суде апелляционной инстанции директор ООО " 2" К.А.Г. пояснил, что ранее при подсчете была допущена ошибка, которая была выявлена про проведении повторной экспертизы при разбивке единой сметы на отдельные сметы по видам работ.

В связи с сомнениями в правильности и обоснованности ранее представленных экспертных заключений ООО " 2" определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 декабря 2018 года была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО " 3".

Из выводов экспертного заключения N... N... от дата следует, что Бахитова В.Я, не обладая специальными техническими познаниями, при приеме 12 октября 2016 года по договору купли-продажи дома по адресу: адрес адрес, установить наличие недостатков спорного жилого дома не могла.

Общая сметная стоимость работ по устранению недостатков, перечисленных в вопросе N1, с учетом стоимости материалов, составляет 275 339 (Двести семьдесят пять тысяч триста тридцать девять) руб. 33 коп, из них: "использование бетона ниже минимально допустимого нормативного класса" - неустранимый недостаток; "отсутствие деформационно-осадочных швов в местах примыкания стен наружного тамбура к стене основной части здания при отсутствии мероприятий по предотвращению неравномерной осадки фундаментов тамбура и основной части здания" - неустранимый недостаток; "отсутствие антикоррозийной обработки металлических перемычек над оконными проемами, как следствие, наличие их поверхностной коррозии" - 298,06 руб.; "отсутствие наружных водонепроницаемых и внутренних пароизоляционных герметизирующих слоев монтажных швов оконных блоков" - 33179,40 руб.; "отсутствие обработки герметиком швов примыкания подоконных сливов к оконным откосам и к оконным блокам" - 1746,28 руб.; "отсутствие слуховых окон или каких-либо другие продухи, необходимые для вентиляции чердака" - 8028,40 руб.; "отсутствие биозащиты деревянных конструкций крыши" -4650,32 руб.; "выполнение на отдельных участках крыши обрешетки из необрезных досок с корой" - 218876,65 руб.; "выполнение креплений металлочерепицы на карнизных свесах через одну волну, а не в каждую волну" - 3333,15 руб.; "неисправность вентиляционной системы в котельной, отсутствие механической вытяжки и приточных клапанов" - 5227,07 руб.

Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия принимает результаты экспертного заключения и не усматривает, в данном случае, оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Оценивая указанное заключение эксперта N... N... от дата с точки зрения его соответствия поставленным вопросам, полноты, обоснованности и достоверности, в сопоставлении с другими доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу, что оно отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение подготовлено лицом, имеющим надлежащую квалификацию.

При этом, судебная коллегия отклоняет ходатайство стороны ответчика о признании экспертного заключения недопустимым доказательством, указав, что заключение эксперта отвечает установленным требованиям, экспертиза проведена в соответствии с установленными методиками.

Доводы в ходатайстве ответчика о том, что эксперт вышел за пределы своих полномочий, не обладая специальными познаниями в области психологии, дал оценку личности Бахитовой В.Я, судебная коллегия не принимает во внимание.

Для обнаружения выявленных недостатков при осмотре исследуемого жилого дома необходимо иметь определенные научные и технические знания, а именно: знание технологических процессов строительства всех конструктивных и отделочных технологий, предусмотренных действующей нормативной документацией и техническими регламентами в Российской Федерации, что позволяет обнаружить явные и скрытые недостатки.

Определив в ходе беседы уровень познаний Бахитовой В.Я, эксперт установил, что без обладания специальными строительно-техническими знаниями и технической подготовкой она не могла обнаружить выявленные недостатки при предпродажном визуальном осмотре.

Ссылка в ходатайстве на то, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности, неосновательна. Эксперт С.Н.В. в суде апелляционной инстанции пояснил о том, что им была дана подписка о предупреждении об уголовной ответственности. Согласно внутренним правилам экспертной организации, экспертиза оформляется в двух экземплярах, в суд был ошибочно направлен экземпляр заключения, который остается у экспертной организации без подписки об уголовной ответственности. Судебной коллегии был предоставлен идентичный экземпляр экспертного заключения, подписанный и заверенный надлежащим образом. Изложенные пояснения эксперт дал после того, как был предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со ст 307 УК РФ.

Таким образом, судебная коллегия, с учетом правил ст. 67 ГПК РФ, полагает установленным тот факт, что ответчик передал истице жилой дом с некачественным выполнением части строительных работ. Факт наличия недостатков и то обстоятельство, что Бахитова В.Я. на момент покупки дома в силу отсутствия технических познаний не могла обнаружить указанные недостатки имели место быть, судебная коллегия считает установленным.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от Продавца соразмерного уменьшения покупной цены. В данном случае установленные недостатки жилого дома, которые сторонами не оспаривались, не были оговорены в договоре, в связи с чем истец была вправе ставить требование от ответчика соразмерного уменьшения покупной цены. Стоимость недостатков составила 275339, 33 коп, что составляет 10% от стоимости жилого дома - 2750000 руб. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что спорный жилой дом может быть использован по прямому назначению, но при определении его цены не было учтено снижение качества. В суде апелляционной инстанции сама ответчик Бикмухаметова Г.А. подтвердила, что дом строился без соблюдения строительных норм.

Учитывая изложенное, принимая во внимание заключение эксперта N... N... от дата, судебная коллегия приходит к выводу об уменьшении суммы в счет покупной стоимости жилого дома до 275 339 руб. 33 коп, в связи, с чем решение суда в указанной части подлежит изменению.

Поскольку судебной коллегией был изменен размер удовлетворенных исковых требований Бахитовой В.Я, подлежит изменению размер государственной пошлины, взысканной на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4026,48 рублей.

Бахитовой В.Я. также понесены расходы по оплате услуг эксперта в размере 50000 рублей, что подтверждается квитанцией.

С учетом требований ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным взыскать с Бикмухаметовой Г.А. в пользу Бахитовой В.Я. судебные расходы в сумме 20000 рублей, связанные с проведением по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 июля 2018 г. изменить в части уменьшения покупной стоимости жилого дома по адресу: адрес, адрес, приобретенного по договору купли-продажи от 12 октября 2016 года и взыскания с Бикмухаметовой Г.А. в пользу Бахитовой В.Я. суммы уменьшения покупной цены жилого дома, указав сумму уменьшения покупной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: адрес, адрес по договору купли-продажи от 12 октября 2016 года в размере 275339 руб. 33 коп.

взыскать с Бикмухаметовой Г.А. в пользу Бахитовой В.Я. в счет уменьшения покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: адрес, адрес в размере 275 339 руб. 33 коп.

взыскать с Бикмухаметовой Г.А. в пользу Бахитовой В.Я. госпошлину в размере 4026,48 руб, расходы за экспертизу в размере 20000 рублей.

Председательствующий: Г.Ф. Васильева

Судьи: Т.Е. Фролова

Г.Р. Фархутдинова

Справка: судья Тухбатуллина Л.Х.