Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 20 марта 2019 г. по делу N 33-356/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Болат-оол А.В,

судей Дулуша В.В, Кандана А.А,

при секретаре Оюн С-С.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Болат-оол А.В. гражданское дело по исковому заявлению Орустук А-Х.М. к Аль-Зубейди С.Г. о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности вернуть денежные средства, взыскании упущенной выгоды и процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, по встречному иску Аль-Зубейди С.Г. к Орустук А-Х.М. о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате, пени по апелляционной жалобе Аль-Зубейди С.Г. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 13 декабря 2018 года,

УСТАНОВИЛА:

Орустук А-Х.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Аль-Зубейди С.Г, указывая на то, что 23 сентября 2016 года между нею и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения ** на срок 11 месяцев. Нежилое помещение передано ей по акту приема-передачи 23 сентября 2016 года. Размер арендной платы составлял 69 000 руб, которые передавались ответчику до 15 числа каждого месяца в наличной форме, начиная с 15 декабря 2016 года. Сторонами договора предусмотрен депозит (плата за последний месяц аренды) в размере месячной арендной платы в сумме 69 000 руб.; депозит внесен истцом 15 декабря 2016 года. По истечении срока аренды истец продолжала пользоваться данным помещением, в связи с чем действие договора продлено на неопределенный срок на тех же условиях. 11 апреля 2018 года ответчик направила истцу претензию о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, по инициативе арендодателя, с 15 апреля 2018 года. 18 апреля 2018 года нежилое помещение было возвращено ответчику по акту. Досрочным расторжением договора аренды ответчик причинила истцу нравственные страдания. Просила признать незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2016 года, взыскать с ответчика депозит в размере 69 000 руб, 32 500 руб. в счет стоимости неотделимых улучшений, упущенную выгоду в размере 247 200 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 69,26 руб. за каждый день просрочки до фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

Ответчиком Аль-Зубейди С.Г. подан встречный иск о признании договора аренды расторгнутым с 18 апреля 2018 года, взыскании с истца задолженности по арендной плате в размере 593 400 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 178 020 руб, возмещении расходов по уплате госпошлины в размере 10 914 руб. В обоснование исковых требований Аль-Зубейди С.Г. указала, что истец в период с 15 июня 2017 года по 18 апреля 2018 года не исполняла обязательство по внесению арендных платежей. Сумма депозита учтена в расчете задолженности, как арендная плата за июль 2017 года. В связи с нарушением истцом условий договора аренды ответчик обращалась к ней с претензией, однако ответ на претензию не поступил, обязательство по оплате арендной платы истцом не исполнено.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 13 декабря 2018 года исковые требования Орустук А-Х.М. удовлетворены частично. Односторонний отказ Аль-Зубейди С.Г. от исполнения договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2016 года, заключенного с индивидуальным предпринимателем Орустук А-Х.М, признан незаконным. С Аль-Зубейди С.Г. в пользу Орустук А-Х.М. взысканы депозит в сумме 69 000 руб, 69,26 руб. в счет процентов за пользование чужими денежными средствами за каждый день просрочки до фактического исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части иска отказано. Встречное исковое заявление Аль-Зубейди С.Г. к Орустук А-Х.М. оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ответчик Аль-Зубеди С.Г. подала апелляционную жалобу, указывая на то, что судом нарушены нормы материального и процессуального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Так, судом не дана надлежащая оценка доказательствам, подтверждающим наличие у Орустук А-Х.М. задолженности по арендной плате. Суд необоснованно принял во внимание показания свидетелей Рассохиной И.А, Эгамбердиева А.Л, Сандый-оол Н.М, Чыдым О.В, без учета объяснений представителя ответчика Аль-Зубейди Х.С. о том, что указанные свидетели не имеют отношения к договору аренды нежилого помещения и расчетам по аренде. Показаниями свидетелей не доказано, что арендная плата истцом вносилась до 15 апреля 2018 года. Просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Орустук А-Х.М. и удовлетворении встречного иска.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Аль-Зубейди Х.С. апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам поддержал.

Истец Орустук А-Х.М. и ее представитель В. с апелляционной жалобой не согласились и просили решение суда оставить без изменения.

Ответчик Аль-Зубейди С.Г. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ее ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 13 марта 2019 года, было удовлетворено, судебное заседание с учетом необходимости соблюдения срока рассмотрения дела отложено на 20 марта 2019 года; вновь ходатайство об отложении судебного заседания от нее не поступало. Судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие Аль-Зубейди С.Г. с участием ее представителя А. по правилам ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Исходя из содержания ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 23 сентября 2016 года между Аль-Зубейди С.Г. и ИП Орустук А-Х.М. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: ** для целей использования "деятельность ресторанов и кафе (общепит)".

Пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы установлен в сумме 69 000 руб. в месяц.

В пункте 2.2 договора указано, что арендная плата вносится арендатором арендодателю наличным способом ежемесячно, не позднее 15 числа месяца предшествующего расчетному месяцу (авансовый метод внесения платежей).

При этом арендатор обязался оплатить до заключения договора за последний месяц аренды сумму в размере 69 000 руб. (п. 2.6 договора).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.3 договора аренды, договор заключен на срок 11 месяцев, с 15 декабря 2016 года по 15 ноября 2017 года. Договор считается продленным на срок 11 месяцев на прежних условиях в случае, если за 30 дней до его истечения арендатор или арендодатель не заявит контрагенту о своем желании прекратить договорные отношения.

Пунктом 4.2.3 договора предусмотрено право арендатора расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю письменное предупреждение не позднее чем за 30 дней до предполагаемого срока расторжения соглашения.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 23 сентября 2016 года подтверждается передача Аль-Зубейди С.Г. Орустук A-Х.M. нежилого помещения, указанного в договоре аренды от 23 сентября 2016 года.

Согласно графику платежей за аренду помещения N **, Орустук A-Х.M. внесла 15 декабря 2016 года депозит в размере 69 000 руб, также вносила ежемесячно арендную плату в период с 15 декабря 2016 года по 15 июля 2017 года. Далее записей о внесении арендной платы и подписей сторон договора аренды не имеется.

10 апреля 2018 года истцом Орустук A-Х.M. получено уведомление ответчика Аль-Зубейди С.Г. о том, что в соответствии с п. 3.2 договора аренды от 23 сентября 2016 года ей не сообщено о продлении договора аренды, что равнозначно отказу истца от продолжения договорных отношений с 15 ноября 2017 года. При наличии желания продлить договор аренды сумма арендной платы составляет 120 000 руб. с 01 января 2018 года. Таким образом, 15 апреля 2018 года Орустук A-Х.M. необходимо внести арендную плату в сумме 120 000 руб. В случае, если истец желает расторгнуть договор, просит 15 апреля 2018 года освободить арендуемое помещение. Сумма депозита будет возвращена после 15 апреля 2018 года, после полного расчета по электроэнергии, услугам охраны и др.

Не согласившись с повышением арендной платы, Орустук A-Х.M. в тот же день, 10 апреля 2018 года, в соответствии с п. 4.2.3 договора аренды направила Аль-Зубейди С.Г. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 15 мая 2018 года.

В подтверждение направления указанного уведомления ответчику Аль-Зубейди С.Г. истец представила кассовый чек об оплате почтового отправления, опись вложения в ценное письмо, почтовый конверт с отметкой о возвращении почтового отправления, направленного ответчику по указанному в договоре аренды адресу: **, в связи с истечением срока хранения.

Аль-Зубейди С.Г. в претензии истцу от 11 апреля 2018 года указала, что в связи с игнорированием уведомлений и претензий арендодателя, уклонением от получения и подписания претензий об устранении недостатков в арендуемом помещении, непринятием мер по полученным предупреждениям о необходимости исполнения обязательств в разумный срок по устранению (порвали натяжной потолок, несоблюдение мер электробезопасности (электрическая проводка местами оголена, имеются скрутки, нет заземления) и пожаробезопасности (нет огнетушителя, отсутствуют журналы о регистрации огнетушителей, инструктажа по ПБ и ОТ, отключения электрических приборов из розеток и др.), несоблюдение требований о размещении наружной рекламы, несоблюдение мер СанПин (отсутствуют мусорный контейнер, журналы замены масел во фритюр-аппаратах, шкаф для одежды персонала, журнал прохождения медосмотров персоналом, информационный стенд, план эвакуации и т.д.), в связи с уклонением подписания соглашения о повышении арендной платы и продлении/расторжении договора аренды считает договор аренды от 23 сентября 2016 года расторгнутым в одностороннем порядке с 15 апреля 2018 года; предлагает в срок до 15 апреля 2018 года освободить нежилое помещение, вывезти свое имущество и передать помещение по акту приема-передачи, а также погасить задолженность по электроэнергии, охрану, аренду и др. до 15 апреля 2018 года.

Уведомлением от 18 апреля 2018 года Орустук А-Х.М. известила Аль-Зубейди С.Г. о сдаче нежилого помещения и просила подписать приложенный к уведомлению акт возврата арендованного помещения. Указала, что помещение полностью освобождено 18 апреля 2018 года и арендатором не используется; в случае неподписания акта в течение 5 дней имущество считается переданным.

Акт возврата арендованного помещения от 18 апреля 2018 года подписан истцом Орустук А-Х.М, подпись Аль-Зубейди С.Г. отсутствует, имеется рукописная запись "Арендодатель Аль-Зубеди С.Г. не явилась на прием-передачу нежилого помещения. Свидетель Э.".

В связи с неявкой Аль-Зубейди С.Г. на прием-передачу нежилого помещения, акт возврата помещения и уведомление направлено по почте, что подтверждается почтовым конвертом, возвратившимся Орустук А-Х.М. в связи с истечением срока хранения.

Уведомление от 18 апреля 2018 года возвращено организацией почтовой связи в связи с истечением срока хранения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении встречного искового заявления Аль-Зубейди С.Г. к Орустук А-Х.М. о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате, пени, суд первой инстанции исходил из того, что арендную плату Орустук A-Х.M. вносила исправно и задолженности у нее перед арендодателем не имеется, в связи с чем, виновных действий, указанных в ст. 619 ГК РФ, которые могут служить основанием для расторжения договора аренды, со стороны Орустук А-Х.М. не было.

Судебная коллегия с такими выводами согласна, так как они основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют обстоятельствам дела.

Расторжение ответчиком договора аренды нежилого помещения от 23 сентября 2016 года в одностороннем порядке произведено в нарушение положения ст. 610 ГК РФ, предусматривающей право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимого имущества) за три месяца.

Заключенным между сторонами договором аренды иной срок для предупреждения арендатора о прекращении договора аренды не установлен.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца Орустук А-Х.М. задолженности по арендной плате основан не только на показаниях свидетелей Р, Э, С, Ч. Данный вывод основан на исследовании и оценке совокупности доказательств по делу, в том числе, уведомления ответчика, полученного истцом 10 апреля 2018 года, и претензии ответчика от 11 апреля 2018 года.

Так, в претензии ответчика от 11 апреля 2018 года указывается на наличие недостатков в арендуемом помещении, несоблюдение мер электробезопасности, пожаробезопасности и т.д, однако отсутствует указание на наличие задолженности по арендной плате - не указаны период, в течение которого образовалась задолженность по арендной плате и размер указанной задолженности.

В уведомлении ответчика от 10 апреля 2018 года сказано, что с 01 января 2018 года сумма арендной платы составляет 120 000 руб, и 15 апреля 2018 года Орустук A-Х.M. необходимо внести арендную плату в сумме 120 000 руб. Содержанием данного уведомления подтверждается, что по 15 апреля 2018 года у истца какой-либо задолженности по арендной плате не было.

Представитель ответчика А. в суде апелляционной инстанции пояснил, что арендная плата истцом не вносилась в период с сентября 2017 года по апрель 2018 года. Между тем, какие-либо письменные уведомления о необходимости внесения арендной платы, предупреждения о необходимости исполнения в разумный срок обязательства по оплате задолженности по арендной плате, как это предусмотрено ст. 619 ГК РФ, ответчиком истцу не направлялись; доказательств обратного ответчиком суду не было представлено.

Соглашение об изменении размера арендной платы, установленной п. 2.1 договора аренды, сторонами не заключалось.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не препятствовал истцу продолжать пользоваться нежилым помещением, также является необоснованным. Данный довод опровергается указанием в претензии ответчика от 11 апреля 2018 года на то, что договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с 15 апреля 2018 года, ответчик предлагает истцу в срок до 15 апреля 2018 года освободить нежилое помещение, вывезти свое имущество и передать помещение по акту приема-передачи.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, подлежащие применению при разрешении данного спора, правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречного иска. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, по существу сводятся к несогласию с выводами суда, изложенными в решении, и не могут служить основанием для отмены принятого судебного постановления.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 13 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 марта 2019 года.

Председательствующий

Судьи