Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10 апреля 2019 г. по делу N 33-10367/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе председательствующего Галановой С.Б,

судей Красновой Н.В, Гордиенко Е.С,

при секретаре Прониной К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 апреля 2019 г. гражданское дело по иску Администрации С.-Посадского муниципального района "данные изъяты" к Чернухе Д. В. о признании жилого дома самовольной постройкой, сносе самовольной постройки по апелляционной жалобе Администрации С.-Посадского муниципального района "данные изъяты", подписанной представителем по доверенности Фесченко Ю.А, на решение С.-Посадского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты"

Заслушав доклад судьи Красновой Н.В,

объяснения представителя Чернуха Д.В. по доверенности Емельянова М.М, судебная коллегия

установила:

Администрация С.-Посадского муниципального района "данные изъяты" обратилась в суд с иском к Чернухе Д.В. и просила признать самовольной постройкой принадлежащий ответчику двухэтажный жилой дом общей площадью 96 кв. м, расположенный на земельном участке по адресу: "данные изъяты" а также обязать ответчика привести земельный участок в соответствие с видом их разрешенного использования и целевого назначения путем сноса расположенной на нем самовольной постройки в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что "данные изъяты" органом муниципального контроля проводилась внеплановая выездная проверка с целью контроля за соблюдением обязательных требований земельного законодательства в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 67 кв. м, принадлежащего ответчику и расположенного в одном заборе с несколькими другими земельными участками, которые ранее составляли единый земельный участок площадью 895 кв. м.

На этих земельных участках расположены жилые дома с признаками многоквартирности, имеющие отдельные входы и при визуальном осмотре представляющие собой самостоятельные квартиры. Одна из таких квартир принадлежат на праве собственности Чернухе Д.В, но зарегистрирована как самостоятельный объект с кадастровым номером "данные изъяты"

Наличие такого жилого дома противоречит использованию земельного участка по его целевому назначению - для индивидуального жилого дома. Фактически на спорном земельном участке построен не индивидуальный жилой дом, а многоквартирый жилой дом или дом блокированной застройки, причем при его возведении не были получены необходимые разрешения на строительство, а сам земельный участок не отводился под эти цели.

В судебном заседании представитель истца Администрации С.-Посадского муниципального района "данные изъяты" доводы иска поддержал, просил все требования удовлетворить.

Представители ответчика Чернухи Д.В. в судебном заседании иск не признали, пояснив, что ответчик является собственником указанного земельного участка и находящегося на нем жилого дома общей площадью 96 кв. м на основании договора купли-продажи от "данные изъяты".а, заключенного с Пензовым Д.В. Право собственности ответчика на объекты зарегистрированы в установленном законом порядке. В настоящее время спорный жилой дом на четыре квартиры является жилым домом блокированной застройки, в связи с чем ответчик подал заявление в МБУ "МФЦ Сергиево-Посадского муниципального района" об изменении вида разрешенного использования, который и был изменен на "блокированная жилая застройка".

Согласно заключению специалиста объект недвижимости является объектом капитального строительства, конструкции которого не оказывают негативного влияния на его безопасную эксплуатацию, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан. Объект соответствует его назначению, и удовлетворяет требованиям СНиП, СанПин и соответствует санитарно-гигиеническим и пожарным требованиям, в связи с чем считают, что нет оснований для признания жилого дома самовольной постройкой.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец обжалует его в апелляционном порядке, в своей жалобе просит решение суда отменить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика полагал, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Поскольку они не просили об отложении дела, а также не представили никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла их неявку без уважительных причин и пришла к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленное решение не соответствует исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ответчик Чернуха Д.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 67 кв. м, расположенного по указанному выше адресу, и находящегося на нем жилого дома с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 96 кв. м, на основании договора купли-продажи от "данные изъяты", заключенного с Пензовым Д.В.

Ранее земельный участок ответчика имел разрешенное использование "индивидуальное жилищное строительство", однако на основании заявления Чернухи Д.В. Управлением Росреестра по Московской области вид разрешенного использования земельного участка был изменен на "блокированная жилая застройка".

"данные изъяты" на основании распоряжения от "данные изъяты" "данные изъяты" органом муниципального контроля была проведена внеплановая, документарная и выездная проверка отношении физического лица Чернухи Д.В. с целью контроля за соблюдением обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации в отношении земельного участка с кадастровыми номерами: "данные изъяты"

"данные изъяты" был составлен акт проверки "данные изъяты", согласно которому установлено, что земельный участок ответчика площадью 67 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", имеет вид разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства". Он находится в одном заборе с другими проверяемыми земельными участками. На этом общем земельном участке расположен объект капитального строительства: часть 2-этажного жилого дома с признаками многоквартирности, имеющая отдельный вход и при визуальном осмотре представляющая собой самостоятельную квартиру. Площадь застройки объекта капитального строительства составляет 96 кв. м, пятно застройки составляет 45 кв. м.

Площадь общего земельного участка составила 895 кв. м.

По результатам проведения проверки Чернухе Д.В. выдано предписание от "данные изъяты" 8г. об обязании в срок до "данные изъяты" привести земельный участок в надлежащие состояние и приступить к использованию земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции сослался на техническое заключение специалиста Грузимовой Е.А, подготовленное ею по заказу Пензова Д.В. Жилой дом по указанному выше адресу специалист отнесла к жилому дому блокированной застройки, указав, что конструкции дома не оказывают негативного влияния на его безопасную эксплуатацию, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан. Он удовлетворяют требованиям СНиП, СанПин, действующим на территории Российской Федерации, и соответствует санитарно-гигиеническим и пожарным требованиям.

Суд указанное заключение принял во внимание как надлежащее доказательство, подтверждающее тот факт, что спорный объект недвижимости соответствует требованиям СНиП, СанПин, действующим на территории Российской Федерации и соответствует санитарно-гигиеническим и пожарным требованиям, не оказывает негативного влияния на людей и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Кроме того, судом указано, что согласно Карте градостроительного зонирования города С.- П. земельные участки, на которых расположен спорный дом, ч то числе и его часть, принадлежащая Чернухе Д.В, относятся к Зоне Ж-2, которая, хотя и предполагает застройку индивидуальными жилыми домами, но в ее состав могут включаться территории, предназначенные и для блокированной жилой застройки.

По мнению суда, поскольку специалист Грузимова Е.А. отнесла спорный объект к категории блокированной жилой застройки, то жилой дом ответчика не нарушает в этой части Правила землепользования и застройки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд также исходил из того, что истец просит снести часть строения ответчика, которая неразрывно связана с другой частью единого объекта недвижимости (блокированного жилого дома), подключенного к единым сетям коммуникации, водоснабжения и газоснабжения. В связи с чем снос части постройки существенно будет затрагивать интересы собственника другой части строения.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом допущено неправильное толкование и применение норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на период строительства жилого дома и регистрации права собственности на него (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 г. N 258-ФЗ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Предъявляя настоящий иск, истец ссылался на то, что противоправные действия ответчика Чернухи Д.В. выражены в целенаправленном использовании земельного участка площадью 67 кв. м, находящегося в его собственности, не по целевому назначению, а именно: под размещение объекта капитального строительства: части 2-этажного жилого дома с признаками многоквартирности. Поскольку администрацией С.-Посадского муниципального района разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке не выдавалось, то в соответствии со ст. 222 ГК РФ, по мнению истца, данный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Суд первой инстанции хотя и установилряд обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, но не дал им надлежащей правовой оценки, что, в свою очередь, повлекло принятие незаконного решения.

Так, представленные в материалы дела доказательства, равно как и сведения, размещенные на официальном сайте Росреестра, с очевидностью свидетельствуют о том, что ранее по состоянию на 2016 год земельный участок площадью 895 кв. м с видом разрешенного использования - "под индивидуальное жилищное строительство" принадлежал на праве собственности Пензову Д.В, который своим решением от "данные изъяты" разделил этот земельный участок на десять земельных участков площадью каждый от 65 кв. м до 180 кв. м и с прежним видом разрешенного использования "под индивидуальное жилищное строительство", причем минимальный размер такого земельного участка в "данные изъяты" составляет 500 кв. м.

В настоящее время на двух земельных участках соответственно площадью 66 кв. м и 65 кв. м с кадастровыми номерами "данные изъяты"; "данные изъяты" возведен двухквартирный жилой дом. Кроме того, на четырех земельных участках соответственно площадью 66 кв. м, 71 кв. м, 67 кв. м и 77 кв. м с кадастровыми номерами "данные изъяты"; "данные изъяты"; "данные изъяты"; "данные изъяты" возведен четырехквартирный жилой дом, одна квартира в котором принадлежит ответчику Чернухе Д.В, а три остальные - прежнему собственнику общего земельного участка площадью 895 кв. м Пензову Д.В.

После изменения вида разрешенного использования в отношении нескольких земельных участков, в том числе, и земельного участка Чернухи Д.В, в настоящее время шесть земельных участков (на которых расположены жилые дома) имеют вид разрешенного использования "блокированная жилая застройка", а четыре - "индивидуальное жилищное строительство".

Четырехквартирный жилой дом, часть которого принадлежит Чернухе Д.В, был построен в 2016 г, когда весь земельный участок, хотя и был разделен на 10 участков, еще имел вид разрешенного использования - "индивидуальное жилищное строительство". При этом по делу также считается установленным, и это не оспаривается ответчиком и его представителями, в том числе, и представителем Пензовым Д.В, что строительство велось в отсутствие надлежаще оформленных необходимых для этого разрешений.

Право собственности на часть четырехквартирного жилого дома площадью 96 кв. м, принадлежащую сегодня Чернухе Д.В, которая поставлена на учет как самостоятельный объект недвижимости, было зарегистрировано за Пензовым Д.В. в ЕГРН "данные изъяты" на основании декларации об объекте недвижимости.

Уже после этого Пензов Д.В. продает Чернухе Д.В. земельный участок площадью 67 кв. м и жилой дом площадью 96 кв. м (фактически - одну квартиру четырехквартирного жилого дома) по договору от "данные изъяты", в котором вид разрешенного использования земельного участка еще значится как "для индивидуального жилищного строительства".

Впоследствии, после того, как решением Совета депутатов С.-Посадского муниципального района "данные изъяты" от "данные изъяты" "данные изъяты" были утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения С. П. С.-Посадского муниципального района "данные изъяты", и город С.- П. поделен на зоны, в которых определены виды разрешенного строительства, ответчик Чернуха Д.В. "данные изъяты", т.е. после подачи настоящего иска в суд, подал заявление об изменении вида разрешенного использовании земельного участка. Это его заявление было удовлетворено.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел, что само по себе зарегистрированное право ответчика на жилой дом и земельный участок при всей совокупности указанных выше обстоятельств не свидетельствует о законности как решения Пензова Д.В. о разделе земельного участка, так и о законности возведенных им ( Пензовым Д.В.) четырехквартирного и двухквартирного жилых домов на общем земельном участке площадью 895 кв. м.

Как отмечено выше, указанное строительство было окончено Пензовым Д.В. в 2016 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Земельного Кодекса РФ земли в Российской Федерации, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" на земельном участке с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" разрешено размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Градостроительный кодекс РФ (п. 1 ч. 2 ст. 49 в редакции до "данные изъяты") под объектом индивидуального жилищного строительства также понимал отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Однако на спорном земельном участке, который составляет менее чем одну десятую часть ранее единого земельного участка площадью 895 кв. м, фактически построен не индивидуальный жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства), а жилой дом блокированной застройки (четыре одноквартирных жилых блока с самостоятельными входами). Для таких целей земельный участок до возведения на нем строительства не отводился, вид его разрешенного использования на момент строительства также изменен не был.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Как предусмотрено ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

С учетом изложенного само по себе наличие регистрации земельного участка площадью 67 кв. м, принадлежащего ответчику, с видом разрешенного использования "блокированная жилая застройка", а также регистрации жилого дома площадью 96 кв. м не свидетельствует о законности его строительства и не является безусловным основанием признать исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В данном случае следует считать установленным наличие условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ и свидетельствующих о самовольности постройки, а именно: спорный объект капитального строительства, фактически представляющий собой часть жилого дома блокированной застройки, состоящего из четырех блоков, возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает на нем строительства данного объекта, а само строительство велось без получения необходимых разрешений и согласований.

Не является значимым по настоящему делу то обстоятельство, что в процессе рассмотрения настоящего гражданского дела по заявлению Чернухи Д.В. был изменен вид разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка площадью 67 кв. м с "индивидуального жилищного строительства" на "блокированную жилую застройку".

В силу статьи 37 ГрК РФ в отношении каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3).

Из систематического анализа положений пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса, подпункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ следует, что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

Применительно к рассматриваемому спору установлено, что на земельном участке с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" общей площадью 895 кв. м, разделенном на десять земельных участков при неизменном виде разрешенного использования, фактически вместо индивидуального жилого дома было выстроено два жилых дома блокированной застройки, соответственно двухквартирный (два блока) и четырехквартирный (четыре блока), что уже свидетельствует о допущенном нарушении в части застройки земельного участка, который не был предназначен для такого строительства.

Действительно, земельный участок ответчика попадает в территориальную зону "Ж2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами", причем указанная зона характеризуется Правилами землепользования и застройки территории... как зона, которая установлена для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов.

Однако, если же спорный объект капитального строительства и расценивать как жилой дом блокированной застройки, то в соответствии с утвержденными "данные изъяты" Правилами землепользования и застройки территории... минимальный предельный размер земельного участка под каждым блоком должен составлять 200 кв. м, тогда как площадь земельного участка ответчика составляет 67 кв. м.

Нельзя согласиться и с выводом суда в той части, что снос строения ответчика невозможен, поскольку он является частью единого здания, соединенной с соседним блоком, принадлежащим другому лицу, чьи права будут нарушены в случае сноса. В данном случае предметом спора является объект недвижимости, имеющий самостоятельную регистрацию и отвечающий признакам самовольной постройки по изложенным выше основаниям.

Отменяя решение суда первой инстанции и разрешая по существу заявленный спор, судебная коллегия принимает новое решение об удовлетворении иска, однако считает необходимым определить ответчику срок для сноса самовольного строения - шесть месяцев, поскольку предложенный истцом 30-дневный срок нельзя признать разумным.

Требование истца в части предоставить ему право самому снести спорный объект с привлечением специализированной организации за счет ответчика в случае неисполнения ответчиком в установленные сроки решения суда, судебная коллегия не расценивает как самостоятельное материально-правовое исковое требование, в связи с чем не принимает по нему решение, поскольку данный вопрос подлежит разрешению на стадии исполнительного производства при наличии к тому оснований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение С.-Посадского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" отменить.

Постановить по делу новое решение, которым иск Администрации С.-Посадского муниципального района "данные изъяты" удовлетворить.

Признать самовольной постройкой принадлежащий Чернухе Д. В. двухэтажный жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 96 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" и находящийся по адресу: "данные изъяты"

Обязать Чернуху Д. В. привести земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты" в соответствие с видом их разрешенного использования и целевого назначения путем сноса расположенной на нем самовольной постройки в течение 6 (шести) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Председательствующий

Судьи