Приложение 2. Порядок передачи муниципального имущества в аренду, субаренду и взаиморасчетов по договору аренды при проведении капитального ремонта и реконструкции муниципального имущества

Приложение 2

к Положению о порядке управления

и распоряжения имуществом, находящимся в

муниципальной собственности муниципального

образования город Нижневартовск

Порядок
передачи муниципального имущества в аренду, субаренду и взаиморасчетов по договору аренды при проведении капитального ремонта и реконструкции муниципального имущества

1. Общие положения

1. Порядок передачи муниципального имущества в аренду, субаренду и взаиморасчетов по договору аренды при проведении капитального ремонта и реконструкции муниципального имущества (далее - Порядок) разработан в соответствии с действующим законодательством и определяет порядок предоставления муниципального имущества в аренду, в том числе при оказании имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, субаренду, процедуру оформления документов, порядок взаиморасчетов по договору аренды при проведении капитального ремонта и реконструкции имущества.

2. Настоящий Порядок обязателен для исполнения всеми юридическими и физическими лицами, обратившимися для заключения договоров аренды или субаренды муниципального имущества.

3. В аренду (субаренду) передается муниципальное имущество, входящее в состав муниципальной казны.

4. В аренду передается муниципальное имущество с указанием цели его использования, определяемой уполномоченным органом, свободное от прав третьих лиц.

5. Решение о передаче муниципального имущества в аренду принимает уполномоченный орган. Уполномоченный орган оформляет и заключает от имени администрации города договоры аренды муниципального имущества.

6. Риск случайной гибели муниципального имущества, а также обязательства по его страхованию возлагаются на арендатора согласно договору аренды.

7. Муниципальное имущество предоставляется в аренду юридическим и физическим лицам по результатам проведения торгов на право заключения договора аренды, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

2. Порядок передачи имущества в аренду

1. Заявления юридических и физических лиц о предоставлении муниципального имущества в аренду без проведения торгов направляются в уполномоченный орган.

Муниципальное имущество предоставляется в аренду без проведения торгов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, в том числе в виде предоставления муниципальной преференции в порядке, установленном муниципальной программой "Развитие малого и среднего предпринимательства на территории города Нижневартовска".

2. Заявление должно содержать следующие сведения:

- фирменное наименование (наименование), сведения об организационно-правовой форме, месте нахождения, почтовом адресе (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства (для физического лица), номер контактного телефона;

- виды деятельности юридического лица, предпринимателя;

- местонахождение муниципального имущества и его предполагаемое целевое использование;

- площадь муниципального имущества (помещения, здания);

- предлагаемые условия аренды, если таковые имеются, и срок аренды.

3. К заявлению, указанному в пункте 2 настоящего раздела Порядка, должны прилагаться следующие документы:

- полученные не ранее чем за шесть месяцев до даты предоставления документов выписка из единого государственного реестра юридических лиц или нотариально заверенная копия такой выписки (для юридических лиц), выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или нотариально заверенная копия такой выписки (для индивидуальных предпринимателей), копии документов, удостоверяющих личность (для иных физических лиц), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранных лиц), полученные не ранее чем за шесть месяцев до даты предоставления документов;

- документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя - юридического лица (копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности (далее - руководитель). В случае если от имени заявителя действует иное лицо, к заявлению должна прилагаться также доверенность на осуществление таких действий от имени заявителя, заверенная печатью заявителя и подписанная руководителем заявителя (для юридических лиц) или уполномоченным этим руководителем лицом, либо нотариально заверенная копию такой доверенности. В случае если указанная доверенность подписана лицом, уполномоченным руководителем заявителя, заявление должно содержать также реквизиты документа, подтверждающего полномочия такого лица;

- копии учредительных документов заявителя (для юридических лиц);

- решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо копия такого решения в случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации, учредительными документами юридического лица и если для заявителя заключение договора является крупной сделкой.

Копии документов, выписки из них могут быть заверены нотариально, а также могут быть заверены уполномоченным органом при предоставлении подлинников заверяемых документов.

4. О результатах рассмотрения заявления уполномоченный орган сообщает юридическому или физическому лицу письменно в месячный срок со дня поступления заявления.

5. Заявление на заключение договора аренды на новый срок юридические и физические лица - арендаторы направляют уполномоченному органу - арендодателю, с приложением документов, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по договору аренды.

6. Решение о передаче муниципального имущества в аренду принимается уполномоченным органом и оформляется приказом уполномоченного органа, в котором указывается наименование арендатора, наименование имущества, его целевое назначение и местонахождение, срок договора.

3. Заключение договора аренды

1. Использование муниципального имущества арендаторами может осуществляться только на основании договоров аренды.

2. Договор аренды муниципального имущества заключается на основании приказа уполномоченного органа. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды подлежит государственной регистрации в соответствующем органе.

3. Договор аренды муниципального имущества должен содержать следующее:

- сведения о сторонах, их юридические адреса, фактическое местонахождение (для направления корреспонденции);

- предмет договора с указанием месторасположения муниципального имущества (почтового адреса), его площади, а также сведения о земельном участке для отдельно стоящих или пристроенных объектов);

- целевое использование муниципального имущества;

- права и обязанности сторон;

- распределение прав и обязанностей по текущему и капитальному ремонту муниципального имущества, порядок коммунального обслуживания и эксплуатации муниципального имущества;

- размер, порядок и сроки внесения арендной платы;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;

- порядок и основания досрочного расторжения договора, соответствующие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе обеспечивающие возможность одностороннего отказа арендодателя от договора в случаях:

1) однократного нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы,

2) неисполнения арендатором обязательств по несению расходов, связанных с содержанием арендованного муниципального имущества, оплатой коммунальных услуг при эксплуатации арендованных зданий и помещений,

3) ухудшения состояния арендованного муниципального имущества по вине арендатора,

4) использования арендатором арендованного муниципального имущества не по назначению, предусмотренному договором аренды;

- порядок и сроки возврата муниципального имущества арендодателю;

- требования к состоянию муниципального имущества при его возврате арендодателю.

4. Договор аренды заключается на срок, определяемый уполномоченным органом.

1) Договор аренды заключается на срок, как правило, до одного года, за исключением случаев, когда срок договора обусловлен требованиями законодательства Российской Федерации, и случаев, указанных в подпунктах 2), 3) настоящего пункта Порядка.

2) Договор аренды заключается сроком на 5 лет:

- в случаях передачи в аренду муниципального имущества, включенного в утвержденный распоряжением администрации города перечень муниципального имущества, подлежащего передаче во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;

- по заявлению арендаторов, в случаях заключения договоров аренды без проведения торгов на право заключения соответствующих договоров в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации;

- в случаях необходимости улучшения муниципального имущества, проведения его капитального ремонта, реконструкции;

- в случаях эксплуатации муниципального имущества при осуществлении арендаторами видов деятельности, требующих специальных разрешений (подлежащих лицензированию).

3) По истечении срока договора аренды заключение договора на новый срок осуществляется в порядке, предусмотренном антимонопольным законодательством Российской Федерации, при этом срок аренды устанавливается на основании заявления арендатора, но не более чем на пять лет.

5. Передача муниципального имущества арендатору осуществляется после подписания сторонами договора аренды муниципального имущества и оформляется актом приема-передачи.

6. В акте приема-передачи должны содержаться сведения о санитарно-техническом состоянии муниципального имущества, которое определяется сторонами при визуальном осмотре.

4. Передача муниципального имущества в субаренду

1. Передача арендатором муниципального имущества в субаренду осуществляется по согласованию с уполномоченным органом - арендодателем, при отсутствии у арендаторов задолженности по арендной плате.

2. Для решения вопроса о передаче муниципального имущества в субаренду арендатор направляет в уполномоченный орган заявление, в котором должен указать цель использования муниципального имущества субарендатором. К заявлению арендатор прилагает документы субарендатора, указанные в пункте 3 раздела 2 Порядка, а также выкопировку помещения с указанием площади помещения, передаваемого в субаренду.

3. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган принимает одно из следующих решений:

- о согласовании передачи муниципального имущества в субаренду;

- об отказе в согласовании в случаях, если размер площади помещения, передаваемого в субаренду, превышает размер, указанный в пункте 6 настоящего раздела Порядка, если у арендатора имеется задолженность по арендной плате, в случае, если предполагаемая цель использования субарендатором муниципального имущества не связана с назначением муниципального имущества согласно его технической документации и условиям основного договора аренды, если муниципальное имущество передано в аренду в качестве имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Уполномоченный орган рассматривает заявление в месячный срок, о результатах рассмотрения письменно информирует арендатора.

4. Согласование передачи муниципального имущества в субаренду оформляется приказом уполномоченного органа. В результате согласования передачи муниципального имущества в субаренду между уполномоченным органом и арендатором заключается дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указывается наименование субарендатора, цель использования муниципального имущества, площадь муниципального имущества, передаваемого в субаренду, размер арендной платы, если передача имущества в субаренду влечет его изменение.

5. Передача муниципального имущества в субаренду является основанием для изменения суммы арендной платы по основному договору аренды, если сумма арендной платы по договору аренды была определена не по результатам проведения торгов. Размер арендной платы определяется в соответствии с методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество.

6. Площадь муниципального имущества, передаваемого в субаренду, не может превышать 25% от общей площади арендуемого муниципального имущества.

7. Условия предоставления муниципального имущества в субаренду устанавливаются в договоре субаренды, который заключается между основным арендатором и субарендатором.

5. Арендная плата

1. За пользование муниципальным имуществом, предоставляемым в аренду, арендатор уплачивает арендную плату.

2. Арендная плата может быть установлена в договоре аренды как в отношении всего арендуемого муниципального имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей.

3. Размер арендной платы за использование муниципального имущества (при заключении договора аренды на торгах - начальный размер арендной платы) рассчитывается в зависимости от его стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при заключении договора аренды и его продлении на новый срок.

4. Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, передаваемое в аренду, утверждается решением Думы города. Размер арендной платы (в целях организации торгов - начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с указанной методикой. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды муниципального имущества. Допускается установление арендной платы выше расчетной по соглашению сторон, за исключением случаев определения размера арендной платы по результатам проведения торгов.

5. В договоры аренды подлежит включению условие об увеличении размера арендной платы по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, на основании индексов потребительских цен, определяемых Росстатом.

6. В случае невозможности применения методики расчета арендной платы из-за специфики муниципального имущества, его технического состояния или целевого назначения (например, рынков и т.д.) арендная плата за муниципальное имущество устанавливается отдельным решением Думы города.

7. Арендатор обязан самостоятельно нести расходы по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию, обеспечению пожарной безопасности переданного в аренду муниципального имущества. В установленный договором срок после передачи муниципального имущества в аренду арендатор обязан заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание имущества. Порядок и сроки оплаты эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, содержания помещения определяется договором на оказание коммунальных услуг и содержание объекта, заключаемым арендатором и специализированными организациями города.

8. Главным администратором доходов бюджета города от сдачи в аренду муниципального имущества является администрация города. Полномочия главного администратора доходов бюджета города от сдачи в аренду муниципального имущества определяются законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

6. Порядок проведения взаиморасчетов по договору аренды при проведении капитального ремонта и реконструкции муниципального имущества

1. В целях создания условий для улучшения эксплуатационных показателей муниципального имущества (помещений, отдельно стоящих зданий, пристроенных помещений и т.д.) арендаторами может быть проведен капитальный ремонт и (или) реконструкция муниципального имущества, относящиеся к неотделимым улучшениям муниципального имущества, с последующим уменьшением арендной платы по договорам аренды.

2. Решение о проведении арендатором капитального ремонта, реконструкции муниципального имущества переданного в аренду, принимается уполномоченным органом. Арендатор осуществляет капитальный ремонт, реконструкцию муниципального имущества на основании письменного разрешения уполномоченного органа.

3. Под капитальным ремонтом муниципального имущества, применительно к настоящему Порядку, понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

4. Под реконструкцией муниципального имущества, применительно к настоящему Порядку, понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

5. В перечень видов работ, относящихся к капитальному ремонту или реконструкции, для проведения взаиморасчетов по договорам аренды, включаются:

- ремонт и замена электропроводки и силового кабеля, автоматических установок пожарной сигнализации и пожаротушения;

- замена электросчетчиков и пультов распределительных коробок;

- ремонт и замена труб, задвижек, вентилей, замена радиаторов;

- замена инженерного оборудования (умывальники, унитазы, смывные бачки, ванны, кухонные мойки, душевые поддоны);

- ремонт и замена системы вентиляции;

- ремонт и замена дверных и оконных блоков;

- ремонт и замена полов;

- ремонт и замена перекрытий;

- ремонт крыш для отдельно стоящих зданий и пристроенных помещений;

- частичная перекладка или усиление фундамента под наружные и внутренние стены;

- усиление или ремонт каменных стен с частичной перекладкой;

- ремонт фасада здания (восстановление штукатурки, облицовка фасада здания;

- ремонт или замена перегородок лестниц;

- ремонт крыльца обособленного входа.

6. Объем работ капитального ремонта должен быть таким, чтобы после его проведения муниципальное имущество полностью удовлетворяло всем эксплуатационным требованиям.

7. Периодичность проведения капитального ремонта устанавливается кратной 6 годам и 9 годам для вновь возведенных объектов капитального строительства.

8. Арендная плата не подлежит уменьшению в случае проведения арендатором капитального ремонта и (или) реконструкции без согласования с уполномоченным органом.

9. Затраты по ремонтным работам определяются проектно-сметной и исполнительной документацией.

10. Оплата налога на добавленную стоимость на выполненный объем работ по капитальному ремонту, реконструкции муниципального имущества производится за счет средств арендатора.

11. Для определения необходимости проведения капитального ремонта, реконструкции муниципального имущества арендатор создает комиссию, в состав которой входят представители уполномоченного органа, арендатора, управляющей организации по территориальной принадлежности муниципального имущества (при нахождении муниципального имущества в составе многоквартирного жилого дома) либо индивидуального предпринимателя или юридического лица, осуществляющего строительство зданий (инженерных сооружений) в качестве вида экономической деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (при нахождении имущества не в составе многоквартирного жилого дома).

Необходимость проведения работ подтверждается актом комиссии, создаваемой арендатором в соответствии с первым абзацем настоящего пункта Порядка.

Управляющая организация по территориальной принадлежности муниципального имущества (в случаях нахождения муниципального имущества в составе многоквартирного жилого дома) либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, осуществляющее строительство зданий (инженерных сооружений) в качестве вида экономической деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (при нахождении муниципального имущества не в составе многоквартирного жилого дома) составляет дефектную ведомость с указанием видов и объемов работ, утверждает, скрепляет печатью и возвращает ее арендатору для составления проектно-сметной документации.

При проведении арендатором мероприятий, направленных на выполнение предписаний надзорных органов, энергоснабжающих организаций, подтверждение актом комиссии необходимости выполнения соответствующих работ не требуется.

12. Уполномоченный орган выдает арендатору письменное согласование на производство ремонтных работ с последующим уменьшением арендной платы или мотивированный отказ (при несоответствии периодичности проведения ремонтных работ срокам, указанным в пункте 7 настоящего раздела Порядка, а также в случаях, указанных в третьем абзаце пункта 15 настоящего раздела Порядка) после предоставления арендатором необходимой документации:

- при производстве капитального ремонта - акта о необходимости проведения капитального ремонта, дефектной ведомости;

- при реконструкции - предписаний контролирующих служб о необходимости проведения работ (при их наличии), заявления арендатора с обоснованием необходимости реконструкции.

13. Производство работ по капитальному ремонту осуществляется в соответствии с проектно-сметной документацией, подписанной заказчиком, подрядчиком и скрепленной печатями сторон.

В случае, если виды работ по капитальному ремонту, реконструкции объектов капитального строительства относятся к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, к проектно-сметной документации прилагается копия свидетельства саморегулируемой организации о допуске индивидуального предпринимателя или юридического лица, выполняющего работы по капитальному ремонту, о допуске к таким видам работ.

14. По окончании ремонтных работ арендатор представляет в уполномоченный орган:

- разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случаях, когда требуется получение разрешения в соответствии с Градостроительным кодексом РФ);

- акт приемки выполненных работ (форма КС-2), согласованный управляющей организацией по территориальной принадлежности муниципального имущества (при нахождении муниципального имущества в составе многоквартирного жилого дома), исполнительную документацию и другие документы, подтверждающие его затраты (расчет стоимости материалов, счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ);

- технический план и кадастровый паспорт объекта (в случае изменения параметров объекта).

15. Уполномоченный орган отказывает арендатору в уменьшении арендной платы, если:

- капитальный ремонт и реконструкция имущества выполнены без согласования с уполномоченным органом;

- необходимость выполнения капитального ремонта или реконструкции муниципального имущества не связана с физическим износом конструктивных элементов, изменением функционального назначения или технических характеристик муниципального имущества.

16. После предоставления арендатором в уполномоченный орган документов, указанных в пункте 14 настоящего раздела Порядка, уполномоченный орган заключает с арендатором соглашение к договору аренды об уменьшении размера арендной платы на сумму понесенных арендатором расходов по улучшению арендуемого муниципального имущества, но не более 50% годовой арендной платы.

В случае, если объектом договора аренды является несколько муниципальных помещений (зданий), уменьшение арендной платы по договору осуществляется в отношении того муниципального имущества, улучшение которого (капитальный ремонт, реконструкция) произведено арендатором.

17. В случае, если размер арендной платы по договору был определен не по итогам проведения торгов на право заключения соответствующего договора, уполномоченный орган в соответствии с утвержденной методикой производит перерасчет арендной платы с учетом произведенных улучшений в соответствии с пунктом 3 раздела 5 Порядка. При этом размер арендной платы не может быть изменен чаще, чем один раз в год.

18. Налог на добавленную стоимость (НДС) на сумму, по которой произведено уменьшение арендных платежей согласно пункту 16 настоящего раздела Порядка, подлежит уплате арендатором в порядке, установленном налоговым законодательством Российской Федерации.

19. На период проведения ремонтных работ арендатору по его заявлению предоставляется уполномоченным органом отсрочка внесения арендной платы, но не более чем на 6 месяцев. По истечении периода отсрочки внесения арендной платы производится начисление отсроченных и текущих арендных платежей, без начисления пени. Отсрочка оформляется приказом уполномоченного органа.