Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 мая 2019 г. по делу N 33-15377/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Бузуновой Г.Н,

судей Соловьевой Т.П,

Олюниной М.В,

при секретаре Замалутдиновой А.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Олюниной М.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Матвеева А.Д. на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 21 мая 2018 года по иску "Газпромбанк" (Акционерное общество) к Матвееву А.Д. об обращении взыскания на предмет залога, обязании зарегистрировать право,

которым исковые требования "Газпромбанк" (АО) удовлетворены,

УСТАНОВИЛА:

Истец "Газпромбанк" (АО) обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчику Матвееву А.Д, в котором просило обратить взыскание на предмет залога - квартиру по адресу: г... путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 8 149 600 руб, взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 12 000 руб, обязать Матвеева А.Д. зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Требования мотивированы тем, что 25.06.2007 между сторонами заключен кредитный договор N 0369-ИП/07 на приобретение квартиры, расположенной по строительному адресу: г... на участке, расположенном между... и... По договору заемщику были предоставлены кредитные средства в сумме 221 600 Долларов США на срок по 10.06.2027. Полное и своевременное исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено:

- залог квартиры в многоквартирном доме по предварительному договору купли-продажи N НП-2/1-3-1-КП-и от 22.06.2007 г. на основании предварительного договора залога квартиры в многоквартирном доме N 0369-ИП-З1/07 от 25.06.2007 г. на период с даты выдачи кредита до даты государственной регистрации основного залога квартиры;

- залог (основной залог) приобретенной с использованием кредитных средств квартиры после государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры и внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 01.06.2009 с Матвеева А.Д. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 192 535,27 Долларов США на день исполнения решения и возврат госпошлины в размере 200 000 рублей. Решение суда до настоящего момента Матвеевым А.Д. не исполнено.

Судом постановлено: Исковые требования "Газпромбанк" (АО) - удовлетворить. Обязать Матвеева А. Д.зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве право собственности на квартиру по адресу:...

Обратить взыскание на предмет залога, а именно: квартиру, расположенную по адресу:.., путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 8 149 600 руб.

Взыскать с Матвеева А.Д. в пользу "Газпромбанк" (Акционерное общество) государственную пошлину в размере 12 000 руб.

С указанным решением не согласился ответчик, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, в том числе по тем основаниям, что собственник спорной квартиры соинвестор ЗАО "Золотая миля" не был привлечен к участию в деле.

Из материалов дела следует, что исходя из выписки из ЕГРН собственником спорной квартиры, расположенной по адресу:... является ЗАО "Золотая миля" с 14.10.2011, с которым 22.06.2007 ответчик Матвеев А.Д. заключил предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.

В силу абзаца четвертого статьи 148 и пункта 4 части 1 статьи 150 ГПК РФ судья при подготовке дела к судебному разбирательству разрешает вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса и о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопросы о замене ненадлежащего ответчика.

Принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены судом апелляционной инстанции решения суда первой инстанции в любом случае.

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения ( часть 5 статьи 330 ГПК РФ).

На основании изложенного судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, определением от 22 апреля 2019 года перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, что соответствует ч.5 ст.330 ГПК РФ, и привлекла в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ЗАО "Золотая миля".

В судебное заседание апелляционной инстанции явились представитель истца "Газпромбанк" (АО) по доверенности Кузьмина А.Н, которая исковые требования поддержала, а также представитель ответчика Матвеева А.Д. по доверенности Жуков М.В, который возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчик Матвеев А.Д. в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом, направил своего представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ЗАО "Золотая миля" в лице конкурсного управляющего Соломатина О.Б. в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

Таким образом, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 25.06.2007 между "Газпромбанк" (ЗАО) к Матвеевым А.Д. заключен кредитный договор N 0369-ИП/07 на приобретение квартиры, расположенной по строительному адресу:... на участке, расположенном между Л... и рекой... По договору заемщику были предоставлены кредитные средства в сумме 221 600 Долларов США на срок по 10.06.2027.

В соответствии с п.2.3 кредитного договора, заемщик обязуется уплатить банку проценты за пользование кредитом в следующем размере:

- 11,9% годовых с даты выдачи кредита до даты предоставления в банк документов, подтверждающих регистрацию залога (ипотеки);

- 10,9% годовых после даты предоставления в банк документов, подтверждающих регистрацию залога (ипотеки).

Полное и своевременное исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено:

- залог квартиры в многоквартирном доме по предварительному договору купли-продажи N НП-2/1-3-1-КП-и от 22.06.2007 на основании предварительного договора залога квартиры в многоквартирном доме N 0369-ИП-З1/07 от 25.06.2007 на период с даты выдачи кредита до даты государственной регистрации основного залога квартиры;

- залог (основной залог) приобретенной с использованием кредитных средств квартиры после государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры и внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Банк исполнил свои обязательства, предоставил ответчику кредит в размере и на условиях, определенных кредитным договором, перечислив денежные средства на счет ответчика, что подтверждается выпиской по счету.

Согласно условиям кредитного договора истец вправе потребовать досрочного погашения кредита, уплаты начисленных процентов и неустойки в случае просрочки возврата предоставленных денежных средств или процентов за пользование.

Решением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 01.06.2009 с Матвеева А.Д. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 192 535,27 Долларов США на день исполнения решения и возврат госпошлины в размере 200 000 рублей. Решение суда до настоящего момента Матвеевым А.Д. не исполнено.

Распоряжением Правительства Москвы от 23 декабря 2002 года N2009-РП "О комплексной застройке жилыми домами территории района Ново-Переделкино и строительстве комплекса учебных зданий Академии ФСБ" принято решение о комплексной застройке в 2004-2009 г.г. территории жилыми домами предельной общей площадью 205000 кв.м. с нежилыми помещениями в... на участке, расположенном между... и.., и комплекса учебных зданий Академии ФСБ РФ предельной общей площадью 87780 кв.м. и стоимостью 49740000 долларов США по адресу:... (п.1 Распоряжения).

На основании указанного Распоряжения N2009-РП Академия ФСБ 17 марта 2003 года заключила инвестиционный контракт с ООО "Доходный дом "Базис и компания".

Соинвестор ЗАО "Золотая Миля" 22.06.2007 заключило с ответчиком Матвеевым А.Д. предварительный договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: г...

На основании данного договора ЗАО "Золотая Миля" приняло на себя обязательство в будущем продать, а истец принял на себя обязательство в будущем купить спорную квартиру.

В соответствии с п.1.1 предварительного договора купли-продажи следует, что кредитные денежные средства на покупку спорной квартиры предоставлены " Газпромбанк" (ЗАО) и на основании ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в момент государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную квартиру в УФРС по Москве в обеспечении обязательств, принятых покупателем возникает ипотека в силу закона в пользу кредитора " Газпромбанк" (ЗАО).

Исходя из выписки из ЕГРН собственником спорной квартиры, расположенной по адресу: г... является ЗАО "Золотая миля" с 14.10.2011, с которым 22.06.2007 ответчик Матвеев А.Д. заключил предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.

Из акта приема передачи квартиры по предварительному оговору купли-продажи от 03.10.2 007 следует, что ЗАО "Золотая Миля" передало ответчику спорную квартиру.

25.09.2017 на запрос истца " Газпромбанк" (АО) управляющая компания ООО "ПИК-Комфорт" многоквартирным домом, расположенным по адресу:.., направило истцу копию акта приема-передачи квартиры.

Однако д о настоящего времени Матвеев А.Д. не заключил основной договор купли-продажи с ЗАО "Золотая миля" и, соответственно, не оформил право собственности на принадлежащую ему спорную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Следовательно, действия по регистрации права собственности и обременения этого права Матвеевым А.Д. не предприняты, заложенность по решению суда не погашена.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом ( статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения ( пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

В силу п.2 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Поскольку ответчик Матвеев А.Д. в нарушение норм действующего законодательства и заключенных с банком договором право собственности на спорную квартиру в установленном законом порядке не зарегистрировал, уклоняясь от данной регистрации во избежании обращения взыскания на спорную квартиру, то требования истца об обязании Матвеева А.Д. зарегистрировать в Управлении Росреестра по Москве право собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства.

В настоящем случае, поскольку стороны не договорились об ином, права требования покупателя по предварительному договору купли-продажи, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются покупателем с использованием кредитных средств, предоставленного на осуществление оплаты по предварительному договору купли-продажи в строящемся доме, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на спорное имущество.

Следовательно, учитывая, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения в строящемся доме, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, судебная коллегия считает, что в данном случае возникла ипотека в силу закона.

Согласно отчету НАО "Евроэксперт" об оценке квартиры, представленного истцом, рыночная стоимость предмета ипотеки составляет 10 187 000 руб. или 176 000 Долларов США.

Судебная коллегия принимает во внимание указанный отчет, поскольку он соответствует требованиям законодательства, квалификация оценщика подтверждена документально.

Доводы стороны ответчика о несогласии с оценкой спорной квартиры, несостоятельны, поскольку доказательств иной стоимости спорной квартиры ответчик не представил. Также судебная коллегия обращает внимание, что сторона ответчика не ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы в части установления рыночной стоимости спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия принимает отчет истца в качестве доказательства стоимости спорного имущества, поскольку иной стоимости материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Учитывая положения ст.54, 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судебная коллегия определяет начальную продажную цену заложенной квартиры в размере 8 149 600 руб, что составляет 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете, представленным истцом, при этом судебная коллегия сочла возможным обратить взыскание на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов.

Ссылка ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, несостоятельна, поскольку как пояснил представитель истца, истец узнал о передаче ответчику квартиры по акту приема-передачи только в сентябре 2017 года, когда истец получил ответ на свой запрос от управляющей компании ООО "ПИК-Комфорт" многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.., и копию акта приема-передачи спорной квартиры.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны ( пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

В силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, бездействие ответчика, выразившееся в не заключении основного договора купли-продажи и уклонения от регистрации права собственности на спорную квартиру, препятствовали истцу на реализацию преимущественного права обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с положениями ст.ст.94, 98 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 21 мая 2018 года - отменить.

Исковые требования "Газпромбанк" (АО) - удовлетворить.

Обязать Матвеева А. Д. зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве право собственности на квартиру по адресу... с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу "Газпромбанк" (АО).

Обратить взыскание на предмет залога, а именно: квартиру, расположенную по адресу: г... путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 8 149 600 руб.

Взыскать с Матвеева А. Д. в пользу "Газпромбанк" (АО) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Председательствующий

Судьи