Глава 1. Общие положения Правил

Глава 1. Общие положения Правил

1.1. Основные термины

В Правилах землепользования и застройки города Черкесска (далее Правила) используются следующие термины:

1) Акт выбора земельного участка - документ установленного образца, содержащий все характеристики земельного участка, его функциональное (целевое) назначение и согласования соответствующих государственных, муниципальных служб и других заинтересованных организаций.

2) Виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости - использование земельных участков и объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством, а также сервитуты.

3) Владелец земельного участка - физическое или юридическое лицо, обладающее зарегистрированным установленным образом одним из видов прав на земельный участок - правом долгосрочной аренды, правом бессрочного пользования или правом пожизненного наследуемого владения.

4) Собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков.

5) Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

6) Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

7) Водоохранная зона - территория, примыкающая к акваториям, применительно к которым устанавливается специальный режим хозяйственной и иной деятельности с целью предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

8) Временные объекты - здания и сооружения (киоски, палатки, торгово-остановочные павильоны, торговые павильоны и др. объекты сферы торговли, общественного питания и бытового обслуживания) ограниченного срока эксплуатации из разборных конструкций, не относящиеся к недвижимым объектам.

9) Высота строения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши.

10) Государственная регистрация прав на земельный участок - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельный участок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

11) Государственный градостроительный кадастр - государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости.

12) Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

13) Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

14) Градостроительное зонирование - зонирование территории в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

15) Градостроительный план земельного участка - документ, содержащий информацию о границах и разрешенном использовании земельного участка, используемый для установления на местности границ и подготовки кадастрового плана земельного участка, принятия решений о предоставлении гражданам и юридическим лицам прав на земельный участок, об изъятии, в том числе путем выкупа, о резервировании земельного участка, его части для государственных и муниципальных нужд, разработки проектной документации для строительства.

16) Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

17) Граница санитарно-защитной зоны (СЗЗ) - линия, ограничивающая территорию или максимальную из плановых проекций пространства, за пределами которых нормируемые факторы воздействия не превышают установленные санитарно-гигиенические нормативы.

18) Документы на право землепользования - документы, удостоверяющие права на землю, оформленные и выданные в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

19) Документы на право проектирования - решение (постановление) органа местного самоуправления и договор (соглашение) о резервировании земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.

20) Допустимое отклонение - изменение параметров строения или застройки, не нарушающее разрешенное использование земельного участка.

21) Заказчик - уполномоченные на то инвесторами (застройщиками) физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления, которые обеспечивают реализацию инвестиционных проектов.

22) Застройщик - физические и юридические лица, осуществляющие разработку и реализацию проекта застройки земельного участка.

23) Земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, правовом режиме земель, кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

24) Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

25) Зона - территория, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент.

26) Зонирование - деление территории на зоны при градостроительном планировании развития города с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

27) Изменение недвижимости - изменение вида использования земельного участка или строения, или сооружения на нем, строительство, реконструкция, перемещение или снос новых или существующих строений или сооружений, очистка земельного участка от растительности при подготовке строительства, изменение размеров земельного участка.

28) Инвестор - физическое или юридическое лицо, финансирующее градостроительную деятельность по формированию территориально-имущественных комплексов за счет собственных, заемных или привлеченных средств.

29) Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами).

30) Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города.

31) Кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, объекта недвижимости, который присваивается участку при регистрации и осуществлении кадастрового и технического учета, в результате земельный участок получает характеристики, которые позволяют выделить его из других земельных участков.

32) Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

33) Линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые с отступом от красных линий или от границ земельных участков и однозначно определяющие места расположения на плане внешних контуров проектируемых и возводимых строений.

34) Межевание земель - комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельных участков (землепользовании), определению их местоположения и площади, выполняемых в соответствии с генеральным планом, проектами планировки и застройки города и иными документами территориальной организации и планами землепользования и землеустройства.

35) Минимальные площадь и размеры земельных участков - показатели наименьшей площади и линейных размеров земельных участков, установленные градостроительными регламентами применительно к конкретной зоне.

36) Недвижимость - здания и сооружения, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

37) Особо охраняемая природная территория - территория земной поверхности и воздушного пространства над ней с расположенными на ней природными комплексами и объектами, имеющими особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое и рекреационное значение, которая решением органов государственной власти изъята полностью или частично из хозяйственного использования и для которой установлен особый режим охраны.

38) Отклонения от Правил - санкционированное для конкретного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д.

39) Подрядчик - физическое или юридическое лицо, выполняющие по договору с заказчиком научно-исследовательские, изыскательские, проектные, строительные, ремонтно-восстановительные работы и другие виды градостроительной деятельности.

40) Прибрежная защитная полоса - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования.

41) Проектная документация - документация, включающая проектную градостроительную документацию, в том числе проектную архитектурно-строительную документацию.

42) Проектная градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территории города (генеральный план, другая документация), а также о застройке территории города (проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки, другие проекты).

43) Проектная архитектурно-строительная документация - документация, подготавливаемая применительно к отдельным земельным участкам для строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений, их частей и используемая для получения разрешения на строительство (на производство строительных работ) после ее согласования в установленном порядке.

44) Процент застройки участка - выраженный в процентах показатель градостроительного регламента, показывающий, какая часть площади земельного участка может быть занята зданиями, строениями и сооружениями.

45) Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством, а также сервитуты.

46) Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

47) Санитарно-защитная зона (СЗЗ) - территория между границами промышленной площадки и территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха.

48) Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

49) Среда обитания - совокупность объектов, явлений и факторов окружающей (природной и искусственной) среды, определяющая условия жизнедеятельности человека.

50) Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешений на строительство (за исключением особо определенных незначительных действий), предоставляемых по согласованию проектной архитектурно-строительной документации.

51) Территориальная зона (города) - выделенный проектом зонирования участок города, по отношению к которому устанавливаются определенные виды использования, назначения, ограничения и параметры в отношении объектов недвижимости.

52) Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (парки, скверы, площади, улицы, проезды и т.п.)

53) Территория предприятия - территория, оформленная в установленном порядке собственником предприятия для осуществления хозяйственной деятельности.

54) Торги - способ заключения договора купли-продажи владения, пользования, распоряжения и строительства объектов недвижимости различного назначения в форме аукциона или конкурса.

55) Функциональное использование территории - сложившаяся (исторически, стихийно, на основе реализации ранее выполненной градостроительной документации) структура использования территории по видам и по видам и подвидам функционального использования. Функциональное зонирование территории по типам и видам, выполненное на основе анализа сложившейся структуры использования земельных ресурсов отражает ее современное состояние и служит основой для выработки проектных решений.

56) Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

57) Частный сервитут - право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости.

58) Элементы благоустройства - различные малые архитектурные формы, объекты и сооружения, элементы оснащения территории, соответствующие ее функциональному назначению.

1.2. Назначение Правил

1. Правила разработаны на основании основных положений Конституции Российской Федерации, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ, Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ, Уставом муниципального образования города Черкесска Карачаево-Черкесской Республики, нормативно-правовыми актами Думы муниципального образования города Черкесска, а также в соответствии со следующими документами:

- Законом Карачаево-Черкесской Республики от 9 декабря 2003 года N 61-рз "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике".

- постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска "Об утверждении предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков, предоставляемых на землях населенного пункта города Черкесска гражданам", от 28.02.2007 N 610;

2. Правила не должны противоречить Генеральному плану города Черкесска. В случае внесения изменений в Генеральный план города Черкесска, соответствующие изменения вносятся в Правила.

3. Правила вводят на территории города Черкесска систему регулирования землепользования и застройки, порядок осуществления градостроительной деятельности, увязанные с законодательством Российской Федерации. Правила устанавливают порядок правового регулирования развития, использования и организации территории, использования и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, определяют правила и процедуру градостроительной и строительной деятельности.

4. Цель Правил состоит:

- в реализации планов и программ (в том числе утвержденной проектной градостроительной документации) развития территорий города, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;

- в повышении эффективности использования благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости;

- в обеспечении свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, застройки и землепользования;

- в контроле деятельности мэрии муниципального образования города Черкесска со стороны граждан, а также градостроительной (строительной) деятельности физических и юридических лиц со стороны органов надзора;

- в более полном обеспечении нормативно-инструктивной и организационно-директивной основы градостроительной деятельности;

- в обеспечении юридических прав и гарантий и утверждении обязанностей для всех юридических и физических субъектов, проживающих на территории города и производящих строительные изменения на его территории в отношении полноценной среды обитания, свободной индивидуальной и коллективной деятельности по ее созданию и совершенствованию, развития производственной и социальной инфраструктур, не причинения ущерба собственности и окружающей среде в целом, сохранения историко-культурного наследия.

5. Правила действуют на территории города Черкесска в пределах его городской черты. Они обязательны для исполнения всеми органами государственной власти, местного самоуправления города, должностными, а также физическими и юридическими лицами, участвующими в процессе градостроительных преобразований на территории города, вне зависимости от форм собственности и гражданства.

6. Правила являются составной частью системы градостроительных норм и правил, учитывают местную специфику, регламентируют градостроительную и строительную деятельность на местном уровне, в пределах территории поселения.

7. Настоящие Правила регламентируют деятельность физических и юридических лиц, а также должностных лиц в отношении:

- зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам, параметрам и характеристикам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;

- разделения (межевания) городской территории на земельные участки как объекты недвижимости с фиксированными границами;

- разработки и согласования документов территориального планирования, проектов планировки территории, проектной архитектурно-строительной документации;

- предоставления разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;

- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;

- подготовки оснований для принятия решений о резервировании и изъятии земельных участков для муниципальных нужд;

- контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленном законодательством;

- обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о землепользовании и застройке, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;

- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан;

- иных действий, связанных с регулированием землепользования и застройки.

1.3. Структура Правил

Настоящие Правила содержат два раздела:

- раздел I "Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений",

- раздел II "Карта градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты".

Раздел I настоящих Правил - "Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений" представлен в форме текста правовых и процедурных норм, регламентирующих:

- правомочия и порядок деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в части подготовки условий для создания системы регулирования землепользования и застройки на основе зонирования территории и осуществления этого регулирования;

- правомочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию и строительному изменению объектов недвижимости;

- порядок осуществления контроля за использованием земельных участков и производством строительных изменений объектов недвижимости;

- порядок совершенствования настоящих Правил путем внесения в них дополнений и изменений;

- ответственность должностных лиц, граждан и юридических лиц за нарушение Правил.

Раздел II Правил - "Карта градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты" содержит описание градостроительных регламентов по видам разрешенного использования земельных участков и недвижимости, а также предельным значениям параметров разрешенного изменения недвижимости и картографические документы, по зонам ограничения застройки и функциональным зонам.

В зависимости от степени жесткости регламентов, с учетом основных принципов градостроительной политики, устанавливается режим градостроительной деятельности, распространяющийся на осуществление отдельных ее видов применительно к конкретной территории.

1.4. Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке

Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические документы и приложения, являются открытыми и общедоступными для физических и юридических лиц.

Мэрия муниципального образования города Черкесска обеспечивает возможность ознакомления с настоящими Правилами путем:

- публикации Правил в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации;

- создания условий для ознакомления с настоящими Правилами включая входящие в их состав картографические документы и приложения;

- предоставления мэрией муниципального образования города Черкесска физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из настоящих Правил.

Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации, Карачаево-Черкесской Республики и нормативно-правовыми актами города Черкесска.

1.5. Правила как основания для принятия решений по землепользованию и застройке

1. Решения по землепользованию и застройке принимаются на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, а также объекты недвижимости, независимо от форм собственности.

2. Исключения составляют:

- состоящие на охране в официальных списках памятники истории и культуры, археологии, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о параметрах и характеристиках реставрации, реконструкции в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников;

- земельные участки, на которых расположены транспортные и инженерно-технические коммуникации, иные линейные объекты, в том числе автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды, на которые действие градостроительных регламентов (виды и параметры разрешенного использования недвижимости) не распространяется;

- земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

1.6. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам

1. Настоящие Правила применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие Правил, применяются права и обязанности, которые возникнут после введения Правил в действие. Отношения остаются в силе, если объекты соответствуют Правилам или если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих Правилам, не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство и реконструкцию не истек.

2. Земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу настоящих Правил, являются не соответствующими Правилам в случаях, если:

- расположены в пределах красных линий, улиц, коммуникаций установленных утвержденными проектами;

- имеют вид (виды) использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон;

- имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки - высота, этажность построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных применительно к соответствующим зонам.

3. Постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска может быть придан статус несоответствия Правилам тем производственным предприятиям и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны (формально установленные или существующие по факту) распространяются за пределы зоны их разрешения, и функционирование которых наносит несоразмерный вред владельцам иных объектов недвижимости.

1.7. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, не соответствующих Правилам

1. Объекты недвижимости, поименованные в статье 1.6, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами.

Исключение составляют те не соответствующие одновременно и настоящим Правилам и обязательным нормативам (стандартам) объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для окружающей среды, объектов культурного наследия. Применительно к этим объектам постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска устанавливается срок приведения их в соответствие с Правилами, нормативами и стандартами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с Правилами, нормативами и стандартами.

2. Все изменения несоответствующих объектов, включая изменения видов и интенсивности использования земельного участка, строительных параметров, могут производиться только в соответствии с настоящими Правилами.

Площадь и объем объектов недвижимости, вид (виды) использования которых не содержатся в списке разрешенных для соответствующей зоны, не могут быть увеличены. На этих объектах не допускается увеличивать объем выпускаемой продукции и предоставляемых услуг без приведения используемой технологии в соответствие с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, иными нормативами и стандартами безопасности, охраны здоровья людей.

Объекты недвижимости, не соответствующие Правилам по строительным и противопожарным параметрам (строения, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д.) поддерживаются, ремонтируются, при условии, что эти действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов Правилам.

3. Применительно к земельным участкам, которые не соответствуют Правилам, ввиду их небольшого размера, усложненной конфигурации, а также имеющими сложные инженерно-геологические условия, таким образом, что это существенно затрудняет их эффективное использование, допускается увеличивать степень несоответствия, но только при условии, что для осуществления строительных намерений получено разрешение на отклонение от Правил при соблюдении требований технических регламентов.

4. Владельцам не соответствующих Правилам объектов, решением суда может быть предписано в установленный срок выкупить недвижимость, владельцам которой причиняется несоразмерный ущерб, или компенсировать им ущерб другим приемлемым способом, включая переселение жильцов в новые места проживания.

По завершении процесса выкупа и предоставления компенсаций владельцы указанных несоответствующих объектов могут ходатайствовать перед Комиссией по землепользованию и застройке об изменении границ и характеристик зон расположения этих объектов и последующего снятия с них статуса несоответствия Правилам.