Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 25 июня 2019 г. по делу N 33-1926/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Гузенковой Н.В,

судей Дороховой В.В, Моисеевой М.В,

при секретаре Войтенковой Е.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малышева С.И. к Маслову Д.Н. о признании сделок недействительными и применении к ним положений законодательства о залоге, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на жилой дом, внесении изменений в договор купли-продажи

по апелляционной жалобе Малышева С.И. на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 марта 2019 года.

Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В, объяснения представителя истца Смирновой М.А, возражения представителя ответчика Кель О.И, судебная коллегия

установила:

Малышев С.И. обратился в суд с иском к Маслову Д.Н. о признании сделок недействительными и применении к ним положений законодательства о залоге, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на жилой дом, внесении изменений в договор купли-продажи.

В обоснование заявленных требований Малышев С.И. указал, что 07.08.2017 в целях обеспечения исполнения заключенного с ответчиком договора займа от 07.08.2017 оформил с Масловым Д.Н. договоры купли-продажи в отношении принадлежащих ему земельных участков с кадастровыми номерами N и N расположенных по адресу:... На момент заключения договора купли-продажи в отношении участка с номером N на нем была расположена самовольная постройка - незавершенный строительством жилой дом, однако данное обстоятельство в договоре не отражено.

Отмечая, что при заключении договоров купли-продажи воля сторон была направлена на обеспечение исполнения договоров займа от 07.08.2017 и 07.12.2017, а не продажу участков, полагал, что сделки купли-продажи являются притворными. Поскольку ответчик обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору займа от 07.12.2017, однако удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенных земельных участков отказывается, восстановление нарушенного права истца иным способом не возможно.

Уточнив требования, ссылаясь на оформление Масловым Д.Н. 02.11.2018 права собственности на построенный истцом жилой дом, просил признать договоры купли-продажи от 07.08.2017 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, расположенных по адресу:... и... (соответственно), ничтожными по мотиву притворности; применить к указанным сделкам положения законодательства о залоге; исключить из текста договора купли-продажи в отношении участка с кадастровым номером N формулировку абзаца 2 пункта 1 "на указанном земельном участке построек нет"; признать недействительной и аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права собственности за ответчиком на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N (т.1, л.д.181-187).

В судебное заседание истец Малышев С.И. не явился, его представитель Смирнова М.А. уточненные исковые требования поддержала по вышеизложенным основаниям. Пояснила, что на момент заключения спорных договоров жилой дом был фактически достроен.

Ответчик Маслов Д.Н. в судебное заседание не явился, его представитель Кель О.И. возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что договоры купли-продажи участков являлись залогом по договорам займа от 07.08. и 07.12.2017. Фактически имел место двойной залог. Поскольку заемщик не вернул ответчику денежные средства по договору займа от 07.08.2017, земельные участки общей стоимостью 800000руб. перешли в собственность займодавца. С момента регистрации права собственности на дом Маслов Д.Н. производит в нем ремонтные и строительные работы, использует спорные земельные участки и несет бремя содержания имущества.

Обжалуемым решением суда от 18.03.2019 в удовлетворении исковых требований Малышева С.И. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит названное решение отменить и принять новое об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, установленным по делу обстоятельствам, неправильную оценку доказательств.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Малышева С.И. - Смирнова М.А. пояснила, что фактически договоры купли-продажи исполнены не были, передача земельных участков покупателю и их оплата не производились. На момент оформления сделок дом находился в стадии незавершенного строительства, ввиду отсутствия на него разрешительной документации стороны не поименовали его в договоре. Если бы Малышев С.И. исполнил заемные обязательства, то путем формального совершения договоров купли-продажи с ответчиком остался бы собственником спорного имущества. В настоящее время имеется судебный спор по иску Маслова Д.Н. к Малышеву С.И. о взыскании денежных средств по договору займа от 07.12.2017 в сумме 1500000 руб, процентов и неустойки. Считает, что удовлетворение требований займодавца должно производиться путем реализации заложенного имущества в установленном законом порядке.

Представитель ответчика Маслова Д.Н. - Кель О.И. не оспаривала факт безденежности договоров купли-продажи от 07.08.2017, указав, что фактически имели место залоговые обязательства. Поскольку заемщик сумму займа и проценты не вернул, Маслов Д.Н. с января 2018 стал титульным владельцем заложенного имущества и произвел оформление права собственности на достроенный им жилой дом.

Истец Малышев С.И, ответчик Маслов Д.Н. в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не предоставили. В силу ч.3,4 ст.167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст.555 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором (п.1 ст.338 ГК РФ).

Согласно ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 07.08.2017 между Малышевым С.И. (продавец) и Масловым Д.Н. (покупатель) заключены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми продавец продал, а покупатель принял и оплатил земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу:.., соответственно.

Согласно п.1 указанных выше договоров построек на названных участках нет (т.1, л.д.69,119).

Цена каждого из участков определена в 400000 руб. Денежные средства переданы продавцу в полном объеме до подписания договоров (п.3 договоров).

В соответствии с актами приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами N переданы ответчику в собственность 07.08.2017, построек на названных участках нет, претензий по передаваемому имуществу у сторон не имеется (л.д.70,120).

Право собственности Маслова Д.Н. на земельный участок с кадастровым номером N зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра) 14.08.2017, на земельный участок с кадастровым номером N - 15.08.2017 (т.1, л.д.69, 119 оборот).

Также 07.08.2017 между Масловым Д.Н. (займодавец) и Малышевым С.И. (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 1000000 рублей, на срок до 07.09.2017, под 10% (т.1, л.д.143).

Пунктом 5 указанного договора предусмотрено, что в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по договору займа, заемщик предоставляет в залог земельные участки с кадастровыми номерами N, расположенные по адресу:.., соответственно.

Согласно п.6 стороны договорились, что договором залога, устанавливающим обеспечение, являются договоры купли-продажи названных земельных участков, заключенные в момент подписания настоящего договора.

Займодавец не вправе распоряжаться имуществом, служащим обеспечением, без согласия заемщика (п.7).

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика путем его реализации в установленном порядке (п.8).

В момент возврата заемщиком суммы займа займодавец обязуется передать залоговое имущество путем заключения договора купли-продажи и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (п.9).

Дополнительным соглашением к названному выше договору займа от 07.08.2017, срок договора займа продлен до 07.10.2017 (т.1, л.д.161).

07.12.2017 между Масловым Д.Н. (займодавец) и Малышевым С.И. (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в размере 1500000 рублей, на срок до 07.06.2018 (т.1, л.д.8-9).

Условия указанного договора займа о принятии займодавцем в счет обеспечения надлежащего исполнения Малышевым С.И. заемного обязательства залога спорных земельных участков идентичны условиям, изложенным в пунктах 5-9 договора займа от 07.08.2017.

Из пояснений стороны ответчика в судебном заседании суда первой инстанции следует, что в связи с ненадлежащим исполнением Малышевым С.И. принятых на себя обязательств по возврату суммы долга по договору от 07.08.2017 указанные денежные средства были зачтены Масловым Д.Н. в счет оплаты задолженности в размере 800000 руб.

Также из представленных сторонами доказательств (договора энергоснабжения от 20.01.2015, актов допуска приборов учета в эксплуатацию у бытовых потребителей от 29.12.2014, о выполнении технических условий от 12.01.2015, об осуществлении технологического присоединения, осмотра электроустановок от 12.01.2015, разграничения границ балансовой принадлежности и ответственности сторон, характеристики токоприемников и сведений о приборах учета, распечаток интернет-объявлений на сайтах агентства недвижимости, фототаблиц этапов строительства жилого дома, задания на проектирование газоснабжения природным газом жилого дома от 14.10.2015, технических условий на присоединение к газораспределительной сети от 16.10.2015) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 67:180040201:330 на момент совершения сделок купли-продажи и займа от 07.08.2017 имелся неоконченный строительством 2-х этажный жилой дом (т.1, л.д.167-169, 188-208).

25.05.2018 Маслов Д.Н. получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:180040201:330 (т.1, л.д.224-225).

Согласно уведомлению Администрации МО "Смоленский район" Смоленской области от 24.10.2018 индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д.146).

02.11.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области за Масловым Д.Н. зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу:... (л.д.162-163).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, ссылаясь на указанные выше положения гражданского законодательства, ч.ч.2, 5 ст.166 ГК РФ, исходил из отсутствия допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих как о порочности воли сторон при заключении договоров купли-продажи, так и о совершении спорных сделок с целью их дальнейшего неисполнения.

Суд посчитал недостаточным ссылки в договоре займа от 07.12.2017 на обеспечительный характер продажи земельных участков по договору от 07.08.2017 для применения ст.170 ГК РФ, поскольку на момент совершения названной сделки собственником земельных участков Малышев не являлся, следовательно, не имел права передачи их в залог.

Указав, что подписанные сторонами акты приема-передачи и действия покупателя, который использует земельные участки, свидетельствуют о принятии им переданного продавцом имущества, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделок недействительными, а, следовательно, и удовлетворения производных требований.

Признав, что истцом до продажи земельного участка с кадастровым номером N за счет личных средств возведена на нем самовольная постройка - незавершенный строительством жилой дом, суд, ссылаясь на положения п.2 ст.450 ГК РФ, не нашел оснований для удовлетворения требований Маслова Д.Н. о внесении изменений в договор купли-продажи в части указания о наличии на земельном участке самовольного строения, посчитав, что указанный способ не повлечет восстановления прав истца. Ссылаясь на положения п.3 абз.5 ст.222 ГК РФ, суд сделал вывод о праве истца, соорудившего самовольную постройку, на соответствующую компенсацию.

Судебная коллегия с выводами суда об отсутствии правовых оснований для применения положений ч.2 ст.170 ГК РФ согласиться не может, поскольку они не соответствует установленным по делу обстоятельствам, сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.57 ГПК РФ).

Согласно ч.1 ст.68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (ч.4 ст.198 ГПК РФ).

В нарушение вышеприведенных норм процессуального права суд первой инстанции не обосновал в решении сделанные им выводы, а также не указал мотивы, по которым отверг пояснения сторон относительно природы заключаемых сделок, в том числе - объяснения представителя Маслова Д.Н. об отсутствии факта уплаты покупателем денежных средств за приобретаемые земельные участки, о произведенном займодавцем взаимозачете по договорам займа от 07.08.2017 и купли-продажи. Толкования условий договоров займа от 07.08.2017 и 07.12.2017 судом не произведено, оценки содержащихся в данных документах положений о наличии залогового обязательства решение суда не содержит.

Как разъяснено в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерение одного участника совершить притворную сделку для применения указанное нормы недостаточно.

При совершении притворной сделки имеет место несовпадение волеизъявления сторон с их действительной волей: целью участников сделки является достижение определенных правовых последствий, при этом их воля направлена на установление гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон (в прикрывающей сделке).

Для признании сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Таким образом, юридически значимыми по данному делу обстоятельствами являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок купли-продажи земельных участков направлена на достижение одних правовых последствий.

Учитывая, что прикрываемой сделкой в настоящем случае является договор залога спорных земельных участков, обеспечивающий исполнение заемных обязательств, суду следовало также установить, на каких условиях был заключен договор залога и исполнение каких обязательств он должен был обеспечивать.

При толковании заключенных между Масловым Д.Н. и Малышевым С.И. договоров займа от 07.08.2017 и 07.12.2017 в части условий о предоставлении заемщиком в счет надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа залога принадлежащего ему недвижимого имущества (спорных земельных участков) суд апелляционной инстанции исходит в первую очередь из буквального содержания содержащихся в нем слов и выражений и принимает во внимание буквальное значение условий, изложенных в пунктах 5-9 данных договоров (ч.1 ст.431 ГК РФ).

Кроме того, отмечает, что в соответствии с п.2 ст.434 ГПК РФ соблюдением письменной формы договора признается не только составление одного документа, подписанного сторонами, а также обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п.4 ст.434 ГК РФ).

Таким образом, содержание договора, на заключение которого была направлена реальная воля сторон, с учетом приведенных норм материального права должно быть установлено не только из положений одного оспариваемого договора купли-продажи, но из оценки в совокупности иных составленных сторонами документов.

Как установлено по настоящему делу, 07.08.2017 между Масловым Д.Н. и Малышевым С.И. было заключено несколько договоров: купли-продажи принадлежащих истцу земельных участков и займа. При этом по условиям договоров купли-продажи денежные средства за отчуждаемые объекты Малышев С.И. получил от Маслова Д.Н. до подписания договоров (п.3).

Договоры займа от 07.08.2017 и 07.12.2017 в п.5-9 предусматривают передачу в залог в счет надлежащего исполнения Малышевым С.И. своих обязанностей по возврату Маслову Д.Н. займа и уплате процентов принадлежащих заемщику спорных земельных участков; устанавливают способ оформления залога - путем подписания договора купли-продажи и ограничения в распоряжении предметом залога займодавцем без согласия заемщика; констатируют право займодавца на удовлетворение требований к заемщику в случае невозврата займа за счет заложенного имущества; определяют способ возвращения титульного права заемщика в отношении спорного имущества в случае надлежащего исполнения заемного обязательства (последующее заключение договора купли-продажи).

Как следует из пояснений представителя ответчика в судебных заседаниях суда первой инстанции, денежные средства за приобретаемые Масловым Д.Н. земельные участки продавцу не передавались. Во владение и пользование указанного лица спорные объекты перешли в январе 2018 после допущенной заемщиком просрочки исполнения заемных обязательств, сумма задолженности была уменьшена на согласованную сторонами стоимость предметов залога (800000 руб.) (протокол судебного заседания от 16.01.2019, т.1, л.д.172, оборот).

Ввиду неполного определения по настоящему делу судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств апелляционной инстанцией на основании п.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N13 от 19.06.2012 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" поставлен на обсуждение сторон вопрос о предоставлении дополнительных (новых) доказательств, подтверждающих исполнение продавцом обязанности по фактической передаче спорных земельных участков во владение покупателя, времени несения расходов по содержанию недвижимого имущества, наличию задолженности Малышева С.И. по заемным обязательствам и размеру предъявленных к последнему исковых требований.

В соответствии с абз.2 ч.1 ст.327 ГПК РФ для установления указанных обстоятельств судом апелляционной инстанции приняты в качестве дополнительных (новых) доказательств представленные сторонами письменные документы: договор N324/1 от 28.02.2018, заключенный меду Масловым Д.Н. и ООО ПКФ "Геодезия" на выполнение кадастровых работ по технической инвентаризации здания, расположенного по... ; договор возмездного оказания услуг от 11.05.2018, в соответствии с которым для ответчика выполнялись работы по уборке территории и ремонту кровли; полис страхования имущества и гражданской ответственности по страховому продукту "Мой Дом" от 05.04.2019; ответ СК "Согласие" на имя Маслова Д.Н. по факту события, имеющего признаки страхового случая; копия искового заявления Маслова Д.Н. к Малышеву С.И. о расторжении договора займа от 07.12.2017 и взыскании денежных средств от 08.03.2018; копия заочного решения Промышленного районного суда г.Смоленска от 16.07.2018 по делу N2-2035/2018 об удовлетворении названных требований Маслова Д.Н.; копии определений этого же суда от 25.10.2018 и от 22.11.2018 об отмене вышеуказанного заочного решения и приостановлении производства по делу, соответственно.

Таким образом, анализируя дополнительно представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что в правомочия по владению и пользованию приобретенным по договорам купли-продажи недвижимым имуществом ответчик вступил с февраля 2018 года, т.е. после возникновения просрочки в исполнении истцом заемных обязательств; с указанного времени ответчик стал также нести расходы по его содержанию, принимал меры к сохранности; в судебном порядке требований о взыскании задолженности по договору займа от 07.08.2017 к Малышеву С.И. не предъявлял, фактически обратив взыскание на земельные участки.

Данные обстоятельства согласуются с объяснениями представителей сторон, данными в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции о том, что в права собственника спорных земельных участков, а также жилого дома Маслов Д.Н. вступил только после того, как Малышев С.И. перестал исполнять заемные обязательства.

Учитывая одновременное заключение спорных договоров (купли-продажи и займа от 07.08.2017), принимая во внимание как буквальное содержание договоров займа от 07.08.2017 и 07.12.2017 в части определения залога земельных участков и возможности переоформления на них права собственности в случае надлежащего исполнения Масловым заемных обязательств, так и взаимоотношения сторон в период заключения и последующего исполнения договоров (отсутствие оплаты по договору купли-продажи, нахождение спорного имущества у продавца непосредственно после совершения сделки купли-продажи и вступление покупателя в правомочия собственника только после возникновения просрочки исполнения заемного обязательства со стороны продавца), судебная коллегия приходит к выводу о том, что все поименованные договоры взаимосвязаны между собой.

При этом, основания для придания спорным договорам купли-продажи самостоятельного (независимого) значения отсутствуют, поскольку имеющимися по делу доказательствами подтвержден их дополнительный (акцессорный) характер по отношению к договору займа от 07.08.2017.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что в действительности воля сторон при заключении договоров купли-продажи земельных участков была направлена на достижение гражданско-правовых последствий залогового правоотношения, в результате которых залог недвижимости (ипотека) должен был обеспечить исполнение обязательств Малышева С.И. по возврату суммы займа и уплате процентов, а в случае ненадлежащего исполнения - право Маслова Д.Н. на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами Малышева С.И.

С учетом изложенного договоры купли-продажи спорных земельных участков от 07.08.2017 являются притворными сделками, прикрывающими договор залога указанного имущества, в силу чего на основании п.2 ст.170 ГК РФ являются ничтожными. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

В силу положений ст.ст.12, 131 ГК РФ, разъяснений, данных в п.52 Постановления Пленума ВС РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ввиду признания настоящим судебным постановлением договоров купли-продажи спорных земельных участков ничтожными, записи о государственной регистрации права собственности Маслова Д.Н. на вышеуказанные земельные участки, произведенные Управлением Росреестра по Смоленской области, подлежат аннулированию с восстановлением записи о праве собственности Малышева С.И.

Применяя к совершенной сторонами по настоящему делу сделке правовые последствия договора залога, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникает в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (ч.3).

В силу п.1 ч.1 ст.339.1 ГК РФ, вступившего в законную силу с 01.07.2014, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст.8.1 Кодекса), залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Из содержания договоров займа от 07.08.2017 и 07.12.2017 следует, что стороны по настоящему делу согласовали предмет залога (спорные земельные участки), существо, размер и сроки исполнения обеспечиваемых залогом обязательств (суммы займа, срок возврата, размер процентов, неустойку).

Оснований для признания договоров залога недействительными (п.3 ст.339 ГК РФ) не имеется.

Таким образом, к правоотношениям сторон по настоящему делу подлежат применению положения законодательства о залоге.

В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.13 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ и Федеральном законе 16.07.98 N 102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона (01.07.14).

Следовательно, после 01.07.14 договор об ипотеке регистрации не подлежит, регистрируются только ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, т.е. в Единый государственный реестр недвижимости производится запись об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество.

С учетом изложенного, исковые требования Малышева С.И. о применении к возникшим правоотношениям положений законодательства о залоге подлежат удовлетворению путем осуществления государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки в пользу Маслова Д.Н. (залогодержателя) принадлежащего истцу на праве собственности недвижимого имущества в виде спорных земельных участков, в связи с заключением между указанными лицами договоров займа с залогом недвижимого имущества от 07.08.2017 и 07.12.2017.

С 4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 340-ФЗ), которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства (далее - объект ИЖС) взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также изменены отдельные положения Федерального закона от 13 июля 2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N218-ФЗ).

В соответствии с п.1 ч.1 ст.15 Закона N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Для государственной регистрации права собственности на объекты ИЖС, создаваемых или созданных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на земельных участках, расположенных в границах населенного пункта и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (ст.55 Градостроительного кодекса РФ).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, 02.11.2018 Управлением Россреестра по Смоленской области произведена государственная регистрация права собственности Маслова Д.Н. на индивидуальный жилой дом, количество этажей 2, кадастровый номер N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N (т.1, л.д.162-163).

Основанием для проведения государственной регистрации права собственности ответчика на жилой дом явились технический план здания, выданный 30.10.2018 и правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи от 07.08.2017), уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 24.10.2018 N23, выданное Администрацией МО "Смоленский район" Смоленской области (л.д.165).

Таким образом, регистрация права собственности Маслова Д.Н. на жилой дом произведена в уведомительном порядке ввиду наличия зарегистрированного за последним права собственности на спорный земельный участок.

Поскольку указанное право производно от права собственности на земельный участок, возникло на основании ничтожной сделки, то запись о государственной регистрации права собственности Маслова Д.Н. в отношении жилого дома также подлежит исключению из ЕГРН.

С учетом изложенного решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Малышева С.И. о признании сделок недействительными и применении к ним положений законодательства о залоге, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на жилой дом подлежит отмене (п.3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ) с принятием нового - об удовлетворении названных требований.

В части выводов суда об отсутствии оснований для исключения из текста договора купли-продажи земельного участка условий, закрепленных в абзаце 2 п.1, судебная коллегия находит решение по существу правильным и подлежащим оставлению без изменений в силу следующего.

В соответствии с нормами гражданского законодательства сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ч.1 ст.153 ГК РФ). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (в двухсторонней сделке) - ч.3 ст.154 ГК РФ.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.1) либо - по решению суда по требованию одной из сторон при наличии определенных оснований (ч.2).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч.1 ст.453).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч.1 ст.166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения (ч.1 ст.167 ГК РФ).

Таким образом, при изменении условий сделки обязательства сторон продолжают существовать в измененном виде, в то время как при признании сделки ничтожной никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительность, не возникает.

С учетом изложенного внесение изменений в условия сделки, признанной ничтожной, противоречит правовым последствиям недействительности сделки, в силу чего указанные требования Малышева С.И. не основаны на законе.

Решение в названной части подлежит оставлению без изменений.

Руководствуясь ст.ст.328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 марта 2019 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Малышева С.И. о признании сделок недействительными и применении к ним положений законодательства о залоге, признании недействительной и исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на жилой дом - отменить.

Принять в указанной части по настоящему делу новое решение, которым:

Признать ничтожными заключенные 07.08.2017 года между Малышевым С.И. и Масловым Д.Н. договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу.., и земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу:...

Аннулировать произведенные 15.08.2017 и 14.08.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области записи о государственной регистрации права собственности Маслова Д.Н. на вышеуказанные земельные участки за N N, соответственно.

Восстановить записи о государственной регистрации права собственности Малышева С.И. на земельные участки с кадастровым номером N и с кадастровым номером N, расположенные по адресу:.., соответственно.

Исключить запись о государственной регистрации права собственности Маслова Д.Н. на индивидуальный жилой дом, площадью 146 кв.м, количество этажей: 2, расположенный по адресу:.., произведенную 02.11.2018 за N N.

Произвести государственную регистрацию ограничения (обременения) права в виде ипотеки в пользу Маслова Д.Н. (залогодержатель) принадлежащего Малышеву С.И. на праве собственности имущества в виде:

земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство, площадью 2499 кв.м, расположенного по адресу:..,

земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство, площадью 1947 кв.м, расположенного по адресу:..,

- в связи с заключением Масловым Д.Н. и Малышевым С.И. договоров займа с залогом указанного недвижимого имущества от 07.08.2017 и 07.12.2017.

В остальной части данное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Малышева С.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: