Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 09 июля 2019 г. по делу N 33а-723/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А,

судей Корнушенко О.Р, Брянского В.Ю,

при секретаре Пика А.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

по апелляционной жалобе администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 08 апреля 2019 года,

заслушав доклад судьи Строчкиной Е.А,

УСТАНОВИЛА:

администрация города Ставрополя обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии от 24 октября 2018 года N 3076 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес" составляет 207407299,72 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 24 октября 2018 года N 3076 кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере его рыночной стоимости 69056 000 рублей, установленной в отчете об оценке АНО "Экспертно-консультационное бюро" от 06 июля 2018 года N 0021.

Административный истец полагает, что решение комиссии принято на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Администрация считает, что необоснованное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Административный истец просил суд: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2018 года N 3076 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 207407299,72 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 01 января 2015 года.

Решением Ставропольского края суда от 08 апреля 2019 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель администрации города Ставрополя Погадаев В.С. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Из отчета об оценке следует, что оценщик определилрыночную стоимость здания с использованием сравнительного и доходного подходов.

Согласно приведенным в отчете характеристикам оцениваемый объект - нежилое помещение, общей площадью 10 233,6 кв.м, Этаж расположения: Подвал, Этаж N2, Этаж N3, Этаж N4, Этаж N5, Этаж N6, Этаж N7, Этаж N8, Этаж N9, Этаж N10, Этаж N11, Этаж N12, Этаж N13, Этаж N14, Этаж N15, Этаж N16, Этаж N17, Этаж N18, кадастровый номер 26:12:030104:448, расположенный по адресу: "адрес"

В отчете, в расчете рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом применена понижающая корректировка "поправка на торг" в размере -13 %, используемая для неактивного рынка. В то время, как в городе Ставрополе активный рынок.

В нарушение пп. "в" п. 22 ФСО N 7 в отчете об оценке в рамках сравнительного подхода оценщиком не обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

Кроме того, оценщиком подобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по площади (аналог N 1 - 640 кв.м, аналог N 2 - 380 кв.м, аналог N 3 - 165 кв.м, а объект оценки - 10 233, 6 кв.м.), местоположению (объекты аналоги расположены за пределами города Ставрополя) и назначению (в объявлении о продаже объекта аналога N 1 указано, что он продается, в том числе и как жилой дом).

В отчете об оценке оценщик проводил анализ рынка города Ставрополя. Между тем, в рамках сравнительного подхода им взяты объекты-аналоги из города Минеральные воды, города Ессентуки, города Кисловодска, которые не входили в предмет анализа рынка города Ставрополя.

На странице 75 отчета указано, что фактор "местоположение" является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке недвижимости. Между тем, оценщиком не применена корректировка на местоположение относительно красной линии.

Учитывая вышеизложенное, администрация считает, что положенный в основу решения комиссии отчет об оценке является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Определением Ставропольского краевого суда от 27 февраля 2019 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО "Экспертно-консультационное бюро" от 17 марта 2019 года N О 17-03-2019 отчет об оценке N 0021 от 06 июля 2019 года соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Администрация считает, что заключение эксперта не может быть признано достоверным доказательством.

Экспертом не учтено отсутствие обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, отсутствие в отчете об оценке достаточного анализа рынка. Поскольку оценщик проводит анализ рынка города Ставрополя, а для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода применяет объекты-аналоги из других городов Ставропольского края, которые не входили в предмет анализа.

Экспертом не учтено отсутствие в отчете корректировки на местоположение объекта оценки.

Отчет об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета относительно анализа рынка и применения в качестве объектов-аналогов помещений, не входящих в предмет анализа, а также применение объектов- аналогов, относящихся к иному сегменту рынка (объект-аналог N 1 в рамках сравнительного подхода, который продается как жилой дом).

Таким образом, администрация считает, что проведенная по делу судебная экспертиза не может являться достоверным и допустимым доказательством. Кроме того, обязанность доказывания законности вынесенного решения лежит на административном ответчике. Между тем, иных доказательств достоверности отчета об оценке, на основании которого принято решение комиссии, административными ответчиками не представлено.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость объектов оценки не является завышенной.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель заинтересованного лица Голына А.В. по доверенности Миронов С.А. указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просит решение оставить без изменения.

Представители администрации города Ставрополя, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо Голына А.В, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на ее, выслушав представителя заинтересованного лица Голына А.В. по доверенности Миронова С.А, поддержавшего возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года NП/485 установлен численный состав Комиссии - 4 человека.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно подп. "е", "ж" п. 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Голына А.В. является собственником нежилого помещения площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию 01 января 2015 года определена в размере 207407299,72 рублей.

15 октября 2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление Голына А.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N в соответствии с отчетом об оценке Автономной некоммерческой организации "Экспертно-консультационное бюро" N 0021 от 06 июля 2018 года, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 69056 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 3076 от 24 октября 2018 года установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N1382, более чем на 30%, а именно

66,7%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и установленным федеральным стандартам оценки. По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаудовлетворить заявление.

При обращении в комиссию заинтересованным лицом представлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за". Обжалуемое решение принято единогласно.

Для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости АНО "Экспертно-консультационное бюро" N 0021 от 06 июля 2018 года требованиям действующего законодательства судом назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" Малько Т.В.

Согласно выводам заключения эксперта ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" Малько Т.В. N О 17-03-2019 от 17 марта 2019 года расчеты стоимости объекта оценки соответствуют использованным подходам и методам.

В результате проведенной в соответствии с таблицами 1-13 заключения проверки отчета об оценке АНО "Экспертно-консультационное бюро" N0021 от 06 июля 2018 года не выявлено нарушений требований ФЗ-135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", N 2 "Цель оценки и виды стоимости", N 3 "Требования к отчету об оценке", N7 "Оценка недвижимости".

Проведенные в рамках отчета об оценке математические расчеты не содержат ошибок или неточностей.

Использованная в отчете об оценке N0021 от 06 июля 2018 года информация подтверждена скриншотами на странице 70-72 отчета об оценке. Сведения об объектах-аналогах, указанные в отчете об оценке, соответствуют информации, указанной в скриншотах, таким образом можно сделать вывод о достоверности и проверяемости приведенной информации.

На странице 41-42 отчета об оценке оценщик проводит анализ фактических данных о ценах предложений и обосновывает выбор части имеющихся аналогов для применения в расчетах. Таким образом, использованная информация является достаточной для проведения расчетов.

В рамках отчета об оценке рассмотрены следующие ценнобразующие факторы: передаваемые имущественные права, тип цены (цена предложения/цена сделки), дата сделки, дата предложения, условия финансирования и сделки, назначение объекта, местоположение, конструктивная схема, инженерные системы зданий, качество (состояние) зданий, помещений, этаж расположения, площадь объекта. Данный перечень ценообразующих факторов является исчерпывающим в соответствии с требованиями пп. "е" п. 22 ФСО -7 "Оценка недвижимости".

В рамках отчета об оценке при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком выбраны три объекта-аналога.

Согласно представленным на странице 70-72 отчета об оценке скриншотам объявлений из сети Интернет, выбранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют объекту оценки, исходя из местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав, а на имеющиеся различия оценщиком обоснованно введены соответствующие корректировки.

Исходя из вышеизложенного, эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке АНО "Экспертно-консультационное бюро" N 0021 от 06 июля 2018 года соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Заключение эксперта ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис" Малько Т.В. N О 17-03-2019 от 17 марта 2019 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, сторонами суду не представлено, в заключении имеются ответы на поставленные вопросы.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт Малько Т.В, выводы, изложенные в заключении поддержала, дала пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы.

Ходатайств о назначении, повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Положенный в основу решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

С администрации города Ставрополя в пользу экспертного учреждения судом первой инстанции взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в соответствии с требованиями положений действующего законодательства.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 08 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: