Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 30 июля 2019 г. по делу N 33а-1386/2019

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Попова Г.В,

судей Салиховой Э.И. и Халиулина А.Д,

при секретаре Демаковой В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Соловьевой Н.А. на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 8 мая 2019 года, по которому постановлено:

отказать Соловьевой Н.А. в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 19 декабря 2018 года N КУВД-001/2018-3713093/3 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 3 февраля 2015 года N 2623 земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл осуществить государственную регистрацию договора аренды от 3 февраля 2015 года N 2623 земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ".

Заслушав доклад председательствующего судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Попова Г.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Соловьева Н.А. подала в суд административный иск к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании незаконным решения от 19 декабря 2018 года N КУВД-001/2018-3713093/3 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... " заключенного с муниципальным образованием городской округ "Город Волжск" 3 февраля 2015 года, ссылаясь на то, что оспариваемое решение противоречит статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 14, 26, 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нарушает права и законные интересы административного истца. Соловьева Н.А. просила обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл осуществить государственную регистрацию договора аренды от 3 февраля 2015 года N 2623 земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... "

Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от 18 января 2019 года административный иск Соловьевой Н.А. удовлетворен полностью.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 2 апреля 2019 года решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 18 января 2019 года отменено, административное дело направлено на новое судебное рассмотрение.

К участию в административном деле в качестве административного соответчика привлечен государственный регистратор Калинин А.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Соловьева Н.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. В жалобе подробно излагаются обстоятельства административного дела, приводится позиция, избранная заявителем жалобы при рассмотрении дела в суде первой инстанции, указывается, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для вывода о продлении срока аренды земельного участка, при заключении договора аренды и дополнительных соглашений к нему нарушений земельного законодательства не было допущено, соответственно, препятствий для государственной регистрации договора аренды не имелось.

В возражениях Управления Росреестра по Республике Марий Эл в лице представителя Крайновой А.Н. выражается несогласие с доводами апелляционной жалобы, содержится просьба об оставлении решения суда без изменения.

Согласно ч. 1 ст. 308 Кодекса административного судопроизводства Российской федерации (далее - КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив доводы апелляционной жалобы и возражений, изучив материалы административного дела, заслушав объяснения Соловьевой Н.А, её представителя Валиуллина Ф.А, поддержавших жалобы; объяснения представителя Управления Росреестра по Республике Марий Эл Крайновой А.Н, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к убеждению, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права (п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ).

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Как следует из материалов административного дела, постановлением главы администрации городского округа город "Город Волжск" от 15 мая 2008 года N 476 Соловьевой Н.А. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером "... ", местоположение: участок находится примерно в 380 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: "... ", для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 1000 кв.м, в пользование на условиях аренды на период строительства. 3 февраля 2015 года между муниципальным образованием городской округ "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (арендодатель) и Соловьевой Н.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2623. В соответствии с п. п. 1.2, 1.3 договора аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 Соловьевой Н.А. предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: участок находится примерно в 380 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: "... " общей площадью 1000 кв.м, кадастровый номер земельного участка: "... ", категория земель: земли населенных пунктов, основание: заключение договора аренды: постановление администрации городского округа город "Город Волжск" от 15 мая 2008 года. N 476, земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства. В п. 1.4 договора аренды указано, что земельный участок передается арендодателем арендатору на условиях аренды с 3 февраля 2015 года на период строительства.

Из содержания дополнительного соглашения от 28 декабря 2017 года к договору аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 следует, что арендатор и арендодатель пришли к соглашению: в соответствии с положениями ст. ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 1.4 договора аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 излагается в следующей редакции: "Земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование по 14 мая 2028 года".

Дополнительным соглашением от 3 сентября 2018 года к договору аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623, установлено следующее: в соответствии с положениями ст. ст. 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, решением земельной комиссии от 6 июля 2018 года раздел 1. "Предмет договора" договора аренды земельного участка 3 февраля 2015 года N 2623 читать в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату на условиях аренды земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора. 1.2. По настоящему договору предоставляется земельный участок, расположенный по адресу: "... ", общей площадью 1000,0 кв.м, кадастровый номер земельного участка "... ", категория земель: земли населенных пунктов, основание заключение договора аренды: постановление главы администрации городского округа город "Город Волжск" от 15 мая 2008 года N 476. 1.3 Земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства. 1.4 Земельный участок передается арендодателем арендатору на условиях аренды по 14 мая 2028 года".

6 сентября 2018 года Соловьева Н.А. обратилась в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 вместе с дополнительными соглашениями.

Уведомлением от 19 сентября 2019 года N КУВД-001/2018-3713093/1 Соловьевой Н.А. сообщено о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права.

Письмом от 19 декабря 2018 года N КУВД-001/2018-3713093/3 Управление Росреестра по Республике Марий Эл уведомило Соловьеву Н.А. об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Отказ мотивирован тем, что из дополнительного соглашения от 28 декабря 2017 года к договору аренды земельного участка 3 февраля 2015 года N 2623 следует, что продлевается срок аренды по 14 мая 2028 года, тогда как согласно положениям ст. ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков без проведения торгов.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 26 названного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Данное основание для приостановления государственной регистрации договора аренды было указано в уведомлении от 19 сентября 2019 года N КУВД-001/2018-3713093/1.

В обоснование принятых решений о приостановлении государственной регистрации договора аренды, об отказе в государственной регистрации договора аренды регистрирующим органом было указано на то, что договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 года подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды земельного участка, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд первой инстанции признал правомерным отказ административного ответчика в государственной регистрации договора, указав на следующее.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданин" или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, для продления договора аренды должны быть выполнены все условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. В рассматриваемой ситуации нет оснований для предоставления земельного участка без торгов, поскольку на участке отсутствует объект незавершенного строительства.

Между тем, при рассмотрении и разрешении настоящего административного дела судом не было принято во внимание следующее.

Согласно ч. ч. 3, 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 названного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как предусмотрено п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Из содержания постановления главы администрации городского округа город "Город Волжск" от 15 мая 2008 года N 476, договора аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623, заключенного между муниципальным образованием городской округ "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом и Соловьевой Н.А, следует, что земельный участок предоставлен Соловьевой Н.А. для индивидуального жилищного строительства, передан на условиях аренды на период строительства. Срок аренды в договоре не определен.

Таким образом, данный договор следует рассматривать как заключенный на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В материалах административного дела отсутствуют сведения о том, что договор аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 расторгнут сторонами, признан судом недействительным или иным образом прекратил свое действие.

Дополнительными соглашениями от 28 декабря 2017 года, от 3 сентября 2018 года стороны договора аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 установили срок договора аренды следующим образом: "Земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование по 14 мая 2028 года".

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания дополнительных соглашений от 28 декабря 2017 года, от 3 сентября 2018 года следует, что стороны установили, что договор аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 действует по 14 мая 2028 года. В этих дополнительных соглашениях отсутствуют положения о том, что данный договор аренды заключается на новый срок либо заключается новый договор аренды на земельный участок с кадастровым номером "... ".

Таким образом, по основанию, указанному административным ответчиком, в осуществлении государственной регистрации не могло быть отказано. Иного основания для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 3 февраля 2015 года N 2623 вместе с дополнительными соглашениями в письме от 19 декабря 2018 года N КУВД-001/2018-3713093/3 Управлением Росреестра по Республике Марий Эл в лице государственного регистратора не было приведено.

Таким образом, отказ в государственной регистрации является незаконным, подлежал признанию таковым судом первой инстанции.

С учетом вышеизложенного решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения по административному делу.

В соответствии с п. 1 ч. 3, ч. 9 ст. 227 КАС РФ в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должно содержаться указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом. В случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в

интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

С учетом приведенного правового регулирования судебная коллегия считает необходимым возложить на административного ответчика обязанность в месячный срок с даты вынесения настоящего апелляционного определения повторно рассмотреть заявление Соловьевой Н.А, о чем сообщить заявителю и Волжскому городскому суду Республики Марий Эл.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 8 мая 2019 года отменить.

Вынести по настоящему административному делу новое решение, которым административный иск Соловьевой Н.А. удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 19 декабря 2018 года N КУВД-001/2018-3713093/3 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 3 февраля 2015 года N 2623 земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... "

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл обязанность в месячный срок с даты вынесения настоящего апелляционного определения повторно рассмотреть заявление Соловьевой Н.А. о государственной регистрации договора аренды от 3 февраля 2015 года N 2623 земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу: "... ", о чем сообщить заявителю и Волжскому городскому суду Республики Марий Эл.

Председательствующий Г.В. Попов

Судьи Э.И. Салихова

А.Д. Халиулин