Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 августа 2019 г. по делу N 33-35630/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Артюховой Г.М.,

судей Колосовой С.И, Фурс Е.Н,

при секретаре Барабиной М.П,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Колосовой С.И.

дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" по доверенности Сергеева С.С. на решение Таганского районного суда города Москвы от 20 мая 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования Токрановой А.П. удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 3.3 договора участия в долевом строительстве NРП2- L 2/ДДУ-03-07-102/ВЦ-120-БСТ от 28 июля 2017 года, заключенного между Токрановой Аидой Петровной и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо", в части условия о не возмещении истцу разницы менее 2% от площади квартиры.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо" в пользу Токрановой А.П. в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере 95 457 руб. 73 коп, неустойку в размере 100 000 руб, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 100 228 руб. 86 коп, а всего: 300 686 руб. 59 коп. (триста тысяч шестьсот восемьдесят шесть рублей пятьдесят девять копеек).

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Выставочный Центр Стройэкспо" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 7 557 руб. 07 коп. (семь тысяч пятьсот пятьдесят семь рублей семь копеек).

установила:

Истец Токранова А.П. обратилась в суд с иском ответчику к ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" о защите прав потребителя, указывая в обоснование иска на то, что 27 июня 2017 года между ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" и Токрановой А.П. был заключен Договор участия в долевом строительстве NРП2/ L 2/ДДУ-03-07-102/ВЦ-120-БСТ, по которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, площадью 36,16 кв.м, на 7 этаже 3 секции корпуса л2, в срок - 3 квартал 2018 года. Цена договора составила 6 163 842 руб. 28 коп. и истцом была оплачена. Однако, ответчик нарушил свои обязательства, передал истцу объект долевого строительства только 27.12.2018 года. При этом, согласно акту приема-передачи, ответчик передал истцу квартиру площадью 35,60 кв.м, то есть площадь квартиры была уменьшена с 36,16 кв.м до 35,60 кв.м, уменьшение произошло в результате изменения контура квартиры и возмещения в ее пределах "короба", отсутствующего в договоре, разница составила 0,56 кв.м. При этом, предусмотренное п.3.3 договора условие о невозвращении разницы менее 2% от площади является ничтожным, поскольку ущемляет права потребителя. Кроме того, ответчик повел себя недобросовестно, поскольку на момент подписания договора уже должен был знать о планируемых изменениях проекта и уведомить участника долевого строительства, истец покупала квартиру в доме с высокой степенью готовности. В нарушение п.4.4.2 договора ответчик не уведомил истца о том, что им внесены изменения в проектную документацию в части квартиры.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Токранова А.П. просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 280 249 руб. 36 коп, убытки, связанные с наймом жилого помещения, в размере 91 870 руб. 97 коп.; признать недействительным положения п.3.3 договора долевого участия в части условия о не возмещении истцу разницы менее 2% от площади квартиры; взыскать с ответчика денежные средства в размере 95 457 руб. 73 коп.; компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб, а также штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Истец Токранова А.И. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, согласно письменным возражениям исковые требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда признал частично, просил о снижении штрафный санкций в соответствии со ст.333 ГК РФ, в удовлетворении иск в остальной части просил отказать.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" по доверенности Сергеева С.С, ссылаясь на то, что суд неверно признал недействительным п.3.3 договора участия в долевом строительстве, кроме того, неправильно применил положения ст.333 ГК РФ.

Представитель ответчика ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" по доверенности Деревянко А.П. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Истец Токранова А.П. в заседании суда апелляционной инстанции возражала против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, полагала решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, истца, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, поскольку оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.

Судом первой инстанции установлено, что 28 июля 2017 года между ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" и Токрановой А.П. был заключен Договор участия в долевом строительстве NРП2/ L 2/ДДУ-03-07-102/ВЦ-120-БСТ, по которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, площадью 36,16 кв.м, на 7 этаже 3 секции корпуса л2.

В свою очередь, истец обязалась уплатить обусловленную цену договора, а именно 6 163 842 руб. 28 коп. (п.3.2) и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

Обязательства по оплате цены Договора участия в долевом строительстве истец исполнила надлежащим образом и в полном объеме.

В соответствии с п. 5.2 Договора участия в долевом строительстве срок передачи ответчиком объекта долевого строительства установлен - 3 квартал 2018 года

Согласно п.5.4 Договора передача объекта производится путем подписания сторонами акта приема-передачи объекта, составленного по форме застройщика.

В соответствии с п.3.3 Договора, в случае если отличие окончательной площади объекта от проектной площади будет составлять менее 2% его проектной площади, уточнение цены договора сторонами не производится, и цена объекта в данном случае признается равной определенной в п.3.2 договора денежной сумме.

Согласно п.4.4.2, застройщик вправе вносить изменения в проектную документацию многоквартирного жилого дома, а также в проектную декларацию, при этом данные изменения не требуют получения согласования у участника. В случае если застройщиком будут внесены изменения в проектную документацию в части объекта, застройщик обязуется уведомить участника. По инициативе застройщика стороны заключают соответствующее соглашение к договору.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь объекта с указанием всех входящих в него помещений, поскольку при формировании цены объекта, являющейся существенным условием договора, площадь играет определяющее значение.

Исходя из содержания ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства; переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Правильно руководствуясь приведенными выше нормами материального права, суд обоснованно заключил, что передача застройщиком жилого помещения меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора ввиду его несоответствия оговоренным сторонами параметрам.

Так, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Частью 4 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Суд установил, что согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 27 декабря 2018 года по договору долевого участия в строительстве NРП2/ L 2/ДДУ-03-07-102/ВЦ-120-БСТ от 28 июля 2018 года, подписанному между Токрановой А.П. ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо", застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства общей площадью 35,60 кв.м.

Такими образом, в нарушение условий договора фактическая площадь объекта долевого строительства стала меньше согласованной сторонами при совершении сделки на 0,56 кв.м. (36,16 кв.м - 35,60 кв.м).

29 ноября 2018 года истцом в адрес ответчика было направлено требование о возмещении разницы в площади квартиры, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Установив приведенные выше обстоятельства, суд пришел к обосновангому выводу о том, что

уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре является отступлениями от условий договора; предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади помещения в пределах 2% об общей проектной площади противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства.

Застройщиком передана квартира меньшей площадью, чем это предусмотрено договором, разница между проектной и фактической площадью составляет 0,56 кв.м, при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен.

Удовлетворяя исковые требования и признавая п.3.3 договора участия в долевом строительстве от 28 июля 2017 года недействительным, суд обоснованно исходил из вывода о том, что условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону и в силу положений ст. ст. 166, 168 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей", ч. 4 ст. 4, ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ являются ничтожными и не подлежат применению.

При таком положении суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 95 457 руб. 73 коп, исходя из расчета стоимости 1 кв. м, равной 170 460 руб. 24 коп. (170 460 руб. 24 коп. х 0,56 кв.м.).

Установив, что объект долевого строительства был передан истцу 27 декабря 2018 года, тогда как в соответствии с п. 5.2 Договора участия в долевом строительстве подлежал передаче в 3 квартале 2018 года, суд исходя из положений ст. ст. 309, 310, 330 ГК РФ, ст. ст.6, 12ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, судом сделан вывод о том, что истец вправе требовать уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Отклоняя довод ответчика о наличии оснований, исключающих его ответственность, в связи с наличием непреодолимых обстоятельств, как несостоятельный, суд верно указал, что непринятие застройщиком в расчет сроков возможной задержки строительства по причине потенциально возможного нарушения своих обязательств перед застройщиком третьих лиц, является обстоятельством, подтверждающим отсутствие заботливости и осмотрительности со стороны застройщика, а, значит, свидетельствует о наличии вины застройщика в просрочке срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Кроме того, застройщик при наступлении таких обстоятельств не уведомил об этом участника долевого строительства.

Суд верно заключил, что ссылки представителя ответчика на возникшие сложности с введением дома в эксплуатацию не могут быть приняты во внимание, поскольку конкретная причина задержки ввода объекта в эксплуатацию не связана с действиями истца и не влияет на его право получить своевременное исполнение обязательств по договору.

Исходя из расчета истца, суд установил, что просрочка по передаче квартиры за период с 01.10.2018 года по 27.12.2018 года составила 88 дней, а размер неустойки - 280 249 руб. 36 коп.

Руководствуясь ст.333 ГК РФ, правовой позицией Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, учитывая компенсационную природу неустойки, требования разумности и справедливости, учитывая также ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и обязанность суда установить и соблюсти баланс интересов сторон, суд пришел к выводу о снижении размера требуемой истцом неустойки до суммы - 100 000 руб, полагая указанный размер неустойки разумным, соответствующим принципу устойчивости гражданских правоотношений между субъектами и не влекущим нарушение прав других дольщиков.

Отклоняя требования истца о взыскании убытков в размере 91 870 руб. 97 коп, связанных с оплатой найма жилья, суд исходил из положений ст. 15 ГК РФ и указал, что заявленные убытки в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика по не сдаче объекта строительства в срок не состоят.

Установив, что права истца как потребителя по вине ответчика были нарушены, суд, руководствуясь ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", с учетом корректных обстоятельств дела, взыскал с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 5 000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования истца в общем размере 200 457 руб. 73 коп, суд в соответствии с п.6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" взыскал с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в пользу истца штраф в размере 100 228 руб. 86 коп. (50% от суммы, присужденной судом потребителю). Оснований для снижения суммы штрафа суд не усматривает.

На основании ст.103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 7 557,07 рублей.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судом неправильно применены положения ст.333 ГК РФ, необоснованно признан недействительным п.3.3 договора участия в долевом строительстве, были тщательно исследованы и по результатам оценки собранных по делу доказательств при правильном применении норм материального и процессуального права мотивированно отклонены судом первой инстанции по основаниям, приведенным в решении.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они основаны на верном толковании норм материального права и применении норм, подлежащих применению в данном случае, а также соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а жалоба без удовоетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Таганского районного суда города Москвы от 20 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО СЗ "ВЦ Стройэкспо" по доверенности Сергеева С.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: