Пояснительная записка к проекту федерального закона "О риэлторской деятельности" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О риэлторской деятельности"

Настоящий федеральный закон разработан в соответствии со "Среднесрочной программой развития на 1997 - 2000 годы" и направлен на законодательное обеспечение развития рынка риэлторских услуг и защите прав и интересов потребителей риэлторских услуг в Российской Федерации. Настоящий проект разработан и вносится инициативной группой депутатов Государственной Думы - членами Комитета Государственной Думы по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности, Комитета Государственной Думы по экономической политике и Комитета Совета Федерации по вопросам экономической политики.

Проект обсужден на Первой Международной парламентской конференции в г.Вене 1 - 5 декабря 1996 г., посвященной проблемам законодательства в области недвижимости, прошел международную независимую правовую экспертизу, проведенную экспертами Министерства юстиции Республики Австрия и других профильных организаций Австрии. Также проект был рассмотрен на расширенном заседании подкомитета по недвижимости и Экспертного Совета Государственной Думы по недвижимости при участии представителей Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, заинтересованных министерств и ведомств, представителей различных профессиональных организаций - участников рынка недвижимости. Настоящий вариант проекта закона доработан с учетом поступивших поправок и замечаний.

Структурно законопроект состоит из 28 статей, сгруппированных в 6 глав.

Разработчиками учтен опыт правового регулирования риэлторской деятельности, накопленный в субъектах Российской Федерации. Наряду с этим законопроект развивает существующую на федеральном уровне нормативно-правовую базу, содержащуюся в Постановлении Правительства Российской Федерации N 1407 от 23 ноября 1996 г. "Об утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности".

В проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включая в него не только оказание брокерских (посреднических) услуг, но также и оценку недвижимости (кроме независимой оценки), деятельность по привлечению инвестиций, хозяйственное управление объектами недвижимости, а также сопутствующие услуги правового, информационного, экспертного и иного характера. На взгляд разработчиков, такое понимание риэлторской деятельности должно способствовать активному развитию риэлторского дела в Российской Федерации и позволит более полно защитить права граждан.

В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости, в том числе, "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор", "риэлторская фирма" и другие.

Отдельная глава посвящена описанию процедуры государственного регулирования риэлторской деятельности, как законодательного определения общих правил, понятий и условий ведения такой деятельности, системы лицензирования и контроля за соблюдением лицензионных требований и условий, порядка обязательного страхования профессиональной ответственности и возможности регулирования риэлторской деятельности общественными (некоммерческими) профессиональными организаторами риэлторов. Причем основной крен в законопроекте сделан на процедуру законодательного регулирования риэлторской деятельности.

К недостаткам законопроекта, которые необходимо будет исправить ко второму чтению, наверное, следует отнести чрезмерное детализированное описание процедуры лицензирования риэлторской деятельности. Безусловно, она лишь должна отражать особенности лицензирования риэлторской деятельности, не упомянутые в федеральном законе "О лицензировании отдельных видов деятельности". С другой стороны, тщательно прописанная в представленном законопроекте процедура лицензирования, включающая положительный опыт, накопленный в отдельных регионах, существующую нормативную правовую базу, реально обеспечивает права лицензиатов.

Важной частью законопроекта является определение гарантий риэлторской деятельности, призванных защитить интересы населения и максимально снизить хозяйственные (предпринимательские) риски риэлторских фирм. Предусмотрено обязательное страхование профессиональной ответственности риэлторов на сумму не менее 1.500-кратного размера минимальной оплаты труда; предусматривается обязательность дополнительного профессионального образования риэлторов и периодическая их аттестация в целях определения и поддержания необходимого уровня знаний и умений для занятия риэлторской деятельностью; определен минимальный размер уставного капитала риэлторской фирмы для занятия отдельными видами риэлторской деятельности, сумма которого колеблется от 30.000 Экю до 200.000 Экю и другое.

Наряду с вышеперечисленными фактами, серьезными требованиями к риэлторской деятельности законодательно определен минимальный объем прав риэлтора, необходимых для выполнения лицензионных требований и условий, а также обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Так, риэлтор имеет право на получение информации об объекте и собственнике недвижимости в соответствующих государственных органах, осуществлять любые операции на рынке недвижимости, запрашивать и получать в государственных органах и иных организациях документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом и другие. Законодательством субъектов Российской Федерации и иными федеральными законами и нормативными правовыми актами объем прав риэлтора может быть расширен.

В процессе подготовки законопроекта было много споров относительно сферы действия закона. Авторы законопроекта дают расширительное толкование предмета риэлторской деятельности (ст. 6 законопроекта), о чем указано в начале Пояснительной записки. По мнению авторов законопроекта, такой подход к определению сферы действия закона "О риэлторской деятельности" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории Российской Федерации, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

Реализация данного законопроекта не потребует дополнительного финансирования из федерального бюджета.

Заведующий правовым отделом

фракции "Наш дом - Россия"

А.В.Федорченко