Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 августа 2019 г. по делу N 33-38317/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Михалиной С.Е.,

судей Леоновой С.В, Бабенко О.И,

при секретаре Ибрагимовой Ю.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В, гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика фио на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 апреля 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования фиоЖ-П. к фио о государственной регистрации перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире, - удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на комнату с кадастровым номером 77:07:0008001:11700 от фио и фио к фио.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для обязания Управления судебного департамента г. Москвы перечислить фио, фио денежные средства в размере 1 900 000 руб. в счет стоимости комнаты в квартире, расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:07:0008001:11700.

Взыскать с фио в пользу фио расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления фио к фио о признании недействительным договора купли-продажи, - отказать.

По вступлению в законную силу решения суда отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Кунцевского районного суда г. Москвы от 09.01.2019г,

УСТАНОВИЛА:

Истец фиоЖ-П. обратилась в суд с иском к ответчику фио о государственной регистрации перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире, мотивируя свои требования тем, что 23.11.2018г. между фиоЖ-П, паспортные данные, с согласия её матери фио, и фио, действовавшим от себя и от имени фио, заключен договор купли-продажи комнаты, с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, жилой площадью 15,5кв.м, в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, обшей площадью 76,40 кв.м, находящейся по адресу: адрес. Цена договора составила 2 000 000 руб. Указанный договор был заключен во исполнение условий заключенного между истцом и продавцами предварительного договора от 23.10.2018г. На основании п. 6 предварительного договора, истцом был уплачен задаток в размере 100 000 руб, который подлежал зачету в счет оплаты цены комнаты по основному договору.

Кроме того, намереваясь исполнить пункты 4.1 -4.5 договора, стороны договора предварительно заключили с наименование организации договор N 9746/100/2018 от 21.11.2018г. о предоставлении в аренду сейфовой ячейки N 127, в которую, в присутствии фио, действовавшего от себя и от имени ответчика, истцом была заложена денежная сумма в размере 1 900 000 руб, подлежавшая передаче продавцам в счет окончательно расчета по договору после государственной регистрации перехода права собственности на комнату к истцу. Факт передачи истцом задатка по предварительному договору, а также факт осуществления истцом прочих действий, направленных на надлежащее исполнение обязательств по полной оплаты цены комнаты, подтверждаются абз. 2 п. 6 предварительного договора, распиской фио от 23.10.2018г, а также указанным договором предоставления в аренду сейфовой ячейки. Передача комнаты истцу была осуществлена продавцами в день подписания договора по подписанному акту приёма-передачи комнаты от 23.11.2018г, который был составлен в четырёх экземплярах, и вместе с договором был передан сторонами договора в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации перехода права собственности на комнату к истцу.

Между тем, 28.11.2018г. Управление Росреестра по Москве уведомило стороны о приостановлении государственной регистрации права собственности на комнату до 28.12.2018г. в связи с отсутствием волеизъявления ответчика на государственную регистрацию перехода права собственности на комнату по договору, что подтверждается поступившим от ответчика заявлением о прекращении регистрационных действий по договору. Кроме того, выданная ответчиком доверенность от 26.09.2018г. была отменена им 24.11.2018г, т.е. на следующий день после подачи сторонами договора документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на комнату, истец просила произвести государственную регистрацию перехода права собственности комнаты с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, площадью 15,5 кв.м, в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: адрес, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб, расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб.

Ответчиком фио предъявлен встречный иск к фиоЖ-П. о признании договора купли-продажи недействительным, мотивированный тем, что фио и фио являются собственниками комнаты с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, площадью 15,5 кв.м, в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: адрес без определения долей. 06.07.2018г. фио сообщил фио о намерении выделить свою долю в праве собственности на спорную комнату с целью последующей её реализации, в связи с чем, 26.09.2018г. фио выдал фио доверенность на право управления и распоряжения их совместной собственностью. Доверенность была выдана им в целях постановки спорной недвижимости на кадастровый учет, регистрации права собственности, выдела доли в праве собственности и возможного отчуждения права собственности на долю в праве на спорную недвижимость. 01.10.2018г. фио оформил новую доверенность на имя фио без права получения денежных средств от продажи принадлежащей ему недвижимости. 24.11.2018г. доверенность от 26.09.2018г. была отменена.

Истец по встречному иску не имел намерения отчуждать принадлежащую ему долю в комнате, данная сделка была заключена без его ведома, о заключении оспариваемого договора ему стало известно лишь 30.11.2018г. Кроме того, фио не согласен с ценой договора купли-продажи, поскольку в соответствии с отчетом наименование организации эксперт" от 12.03.2018г. N ТИ 25236, рыночная стоимость комнаты, с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, площадью 15,5 кв.м, в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: адрес, составляет 2 649 000 руб.

При указанных обстоятельствах истец по встречному иску просил признать договор купли-продажи комнаты, с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, площадью 15,5 кв.м, в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, обшей площадью 76,40 кв.м, находящейся по адресу: адрес, от 23.11.2018г. недействительным.

Истец фиоЖ-П. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, обеспечила явку своего законного представителя фио, а также представителя по доверенности фио, которые в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении исковых требований, встречный иск не признали.

Ответчик фио, а также его представитель по доверенности фио в судебное заседание суда первой инстанции явились, не согласились с предъявленным исковым заявлением, просили об удовлетворении встречного иска.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, третье лицо фио в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщили.

Третье лицо нотариус г. Москвы фио в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в ходатайстве на имя суда против удовлетворения исковых требований не возражал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит фиоА по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, третьи лица фио и нотариус г. Москвы фио не явились, извещены, причины неявки не обосновали, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие по ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав законного представителя истца - фио, представителя истца фиоЖ-П. - фио, представителя ответчика фио - фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.

При разрешении дела суд верно руководствовался статьями 166, 167, п. 2 ст. 174, п. 2 ст. 179, п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 454, п. 1, ст. 131, ст. 223, ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФ и установилследующие обстоятельства.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 23.11.2018г. между фиоЖ-П, паспортные данные, с согласия её матери фио, и фио, действовавшим от себя и от имени фио по доверенности от 26.09.2018 г, заключен договор купли-продажи комнаты, с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, жилой площадью 15,5 кв.м, в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, обшей площадью 76,40 кв.м, находящейся по адресу: адрес (л.д. 55). В соответствии с пунктом 4 договора, цена договора составила 2 000 000 руб. Указанный договор был заключен во исполнение условий заключенного между истцом и продавцом предварительного договора от 23.10.2018г.

На основании п. 6 предварительного договора, в качестве обеспечения исполнения продавцами своих обязательств по заключению договора, истцом был уплачен задаток в размере 100 000 руб, который подлежит зачету в счет оплаты цены комнаты по основному договору (л.д. 18).

21.11.2018 г. стороны сделки заключили с наименование организации договор N 9746/100/2018 от 21.11.2018г. о предоставлении в аренду сейфовой ячейки N 127, в которую, в присутствии фио, действовавшего от себя и от имени ответчика, истцом была заложена денежная сумма в размере 1 900 000 руб, подлежавшая передаче продавцам в счет окончательно расчета по договору после государственной регистрации перехода права собственности на комнату к истцу (л.д. 21-26).

Передача комнаты истцу была осуществлена продавцами в день подписания договора по подписанному акту приёма-передачи комнаты от 23.11.2018г, который был составлен в четырёх экземплярах, и вместе с договором был передан сторонами договора в Управление Росреестра по Москве для государственной регистрации перехода права собственности на комнату к истцу (л.д. 56).

28.11.2018г. Управление Росреестра по Москве уведомило стороны о приостановлении государственной регистрации права собственности на комнату до 28.12.2018г. в связи с отсутствием волеизъявления ответчика на государственную регистрацию перехода права собственности на комнату по договору, что подтверждается поступившим от ответчика заявлением о прекращении регистрационных действий по договору(л.д. 28-29).

28.12.2018г. Управление Росреестра по Москве уведомило стороны об отказе в государственной регистрации права собственности на комнату по указанным основаниям (л.д. 61).

Выданная фио доверенность от 26.09.2018г. была отменена последним 24.11.2018г. (л.д. 30).

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Проверяя доводы истца по встречному иску о недействительности договора купли продажи жилого помещения от 23.11.2018 г, со ссылкой о том, что о заключении договора купли-продажи спорной комнаты, ему стало известно лишь 30.11.2018г, намерения продавать свою долю в указанном имуществе он не имел, судом было установлено, что вопреки приведенным обстоятельствам, из текста выданной фио на имя фио доверенности от 26.09.2019г. усматривается, что она выдана на право управления и распоряжения принадлежащей фио на праве общей совместной собственности с фио комнатой, жилой площадью 15,5 кв.м, в квартире, расположенной по адресу: адрес, с правом продажи указанной жилплощади, с правом заключения и подписания за цену и на условиях по своему усмотрению договора купли-продажи, подписания передаточного акта, с правом получения денег.

В связи с чем, суд с учетом п. 1 ст. 185 ГК РФ, обоснованно не согласился с указанными доводами встречного иска фио, поскольку как было установлено фио на основании выданной ему доверенности имел право производить отчуждение комнаты за цену по своему усмотрению, что и было им осуществлено в период действия доверенности - 23.11.2018г. Информирование фио о совершении указанной сделки и её условиях не требовалось.

Ссылка фио на отчет наименование организации эксперт" от 12.03.2019 г. N ТИ 25236, в соответствии с которым рыночная стоимость комнаты с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, площадью 15,5 кв.м, в трёхкомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: адрес, составляет 2 649 000 руб. (л.д. 94-122), верно была признана судом несостоятельной по п.1 ст. 421 ГК РФ, поскольку указанный отчет об оценке не свидетельствует, что оспариваемая сделка заключена в ущерб интересам фио

Также судом было учтено, что согласно отчету наименование организации от 27.03.2019 г. N 540/19, рыночная стоимость комнаты с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, площадью 15,5 кв.м, в трехкомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: адрес, составляет 2 000 000 руб. (л.д. 171-243).

При установленных обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении истца по встречному иску, поскольку фио в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не предоставлено доказательств того, что он был введён в заблуждение, обманут при выдачи доверенности, а также при заключении оспариваемого договора купли -продажи комнаты, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о недействительности сделки по указанным истцом основаниям, напротив собранные по делу доказательства, свидетельствуют об обратном.

Тогда как, проверяя доводы истца по первоначальному иску, суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства по договору купли-продажи комнаты от 23.11.2018г. были надлежащим образом исполнены, комната фактически передана истцу по акту от 23.11.2018г, между тем, государственная регистрации перехода права собственности фиоЖ-П. на приобретённое ей жилое помещение не произведена, в связи с уклонением ответчика от регистрационных действий, поэтому руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд обоснованно удовлетворил требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на комнату с кадастровым номером 77:07:0008001:11700, площадью 15,5 кв.м, в трехкомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: адрес.

Судебные расходы распределены судом на основании положений статей 98, 100 ГПК РФ, с фио в пользу фио взысканы расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 руб. с учетом требования разумности, сложности и продолжительности рассмотрения дела, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Поскольку денежные средства в размере 1 900 000 руб. в счет исполнения договора купли - продажи, были размещены фиоЖ-П. на депозите Управления судебного департамента по г. Москве, суд указал, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для обязания Управления судебного департамента г. Москвы перечислить фио, фио денежные средства в размере 1 900 000 руб. в счет стоимости комнаты в квартире, расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:07:0008001:11700.

Также судом в порядке ст. 144 ГПК РФ по вступлению в законную силу решения отменены меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на спорный объект недвижимости с наложением запрета проведения каких-либо сделок, направленных на отчуждение, с приостановкой любых регистрационных действий до рассмотрения дела по существу.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что 01.10.2018 г. фио обратился к нотариусу для удостоверения новой доверенности и с целью отзыва доверенности от 26.09.2018 г, при этом в новой доверенности от 01.10.2018 г. не предусматривалось полномочий представителя на получение денежных средств от продажи принадлежащей ему доли на спорную недвижимость. Поскольку фио выдал новую доверенность, то полагал, что действие доверенности от 26.09.2018 г. автоматически становится недействительной.

Данные доводы на нормах действующего законодательства не основаны. Выдача новой доверенности по смыслу статьи 188 ГК РФ не относится к обстоятельствам, влекущим прекращение действия ранее выданной доверенности. Тогда как указание в новой доверенности об отсутствии полномочий представителя на получение денежных средств, само по себе не имеют значение для разрешения настоящего спора, поскольку в указанной доверенности право продажи недвижимости, право заключения и подписания за цену и на условиях по своему усмотрению договора купли-продажи, подписания передаточного акта, также были предусмотрены, в связи с чем, оснований полагать, что фио не имел право заключать сделку по отчуждению недвижимости от имени фио, не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для признания договора купли-продажи от 23.11.2018 г. недействительным и отказа в удовлетворении первоначального иска, не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведённой судом оценкой обстоятельств дела и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отклонена.

Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.

При этом судебная коллегия отмечает, что в обоснование встречного иска фио ссылался на отсутствие у него намерения отчуждать спорную комнату, на выдачу доверенности 26.09.2018 г. сыну исключительно для постановки спорной недвижимости на кадастровый учет, регистрации права собственности, выдела доли в праве собственности и возможного отчуждения права собственности на долю в праве на спорную недвижимость, тогда как при разрешении спора судомверно было установлено, что заявитель жалобы имел намерение на продажу спорной комнаты, данные обстоятельства также подтвердил в заседании судебной коллегии его представитель.

Таким образом, доводы о заблуждении и обмане при заключении договора от 23.11.2018 г. являются надуманными, тогда как заявление фио о несогласии с определенной ценой продажи комнаты в суме 2000000 руб. не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку как в доверенности от 29.09.2018 г, так и в доверенности от 04.10.2018 г. фио был наделен полномочиями определения цены продажи комнаты по своему усмотрению.

В свою очередь, в соответствии со ст. 421 ГК РФ продажная цена спорного жилого помещения определена сторонами сделки и ими согласована.

Ссылки заявителя на то, что суд отказал ему в удовлетворении ходатайств об истребовании информации о персональных данных абонента, использующего телефонный номер, о проведении судебной лингвистической экспертизы, основанием к отмене решения служить не могут.

По смыслу положений части 1 статьи 67 и части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценки доказательств и право определения обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, принадлежит суду. Ходатайства фио разрешены судом в соответствии с требованиями ст. 166 ГПК РФ (л.д. 282).

Доводы фио о том, что суд отказал в удовлетворении ходатайства о допросе свидетеля фио, который мог бы подтвердить своё намерение приобрести спорную недвижимость по цене 2 500 000 руб, не могут повлиять на правильность выводов решение суда. Наличие другого покупателя спорной недвижимости, готового заплатить за неё более высокую цену, не освобождает продавца от исполнения принятых на себя обязательств по договору купли-продажи, заключенному с истцом по настоящему делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд с достаточной полнотой исследовал все доказательства собранные в ходе разрешения спора, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду разрешить спор.

Приведённые в апелляционной жалобе доводы проверены в полном объёме и признаются судебной коллегией необоснованными, так как своего правового и документального обоснования в материалах дела не нашли, выводов суда первой инстанции не опровергли.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика фио - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи