Пояснительная записка к проекту федерального закона N 99010849-2 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 99010849-2 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Досье на проект федерального закона

Проект федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит изменения и дополнения, внесение которых необходимо для приведения ряда положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в соответствие с законодательством Российской Федерации и в связи с реальными потребностями, вытекающими из практики использования ипотеки.

Изменения, вносимые в статью 5 Закона связаны с тем, что не всегда земельный участок отведен под строительство. К моменту начала строительства он может находиться в собственности или аренде, и правообладатель участка будет иметь только разрешение на строительство.

В проекте федерального закона даны изменения, отвечающие вступившему в силу закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (от 29.07.98 г. N 135-ФЗ), в котором дано общее понятие независимого оценщика, подразумевающего как юридическое, так и физическое лицо. Предложенная диспозитивная норма по желанию сторон регулирует порядок определения стоимости закладываемого имущества.

В ряде пунктов законопроекта предложены изменения и уточнения с целью устранения противоречий и разногласий с действующим федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (от 21.07.97 г. N 122-ФЗ). Предлагается также обязательность регистрации перехода прав по закладной, что отвечает нормам закона о регистрации, требованиям по регистрации перехода права (ст.131 ГК РФ) и устраняет возможность неизвестности залогодержателя для залогодателя и всех третьих лиц.

Даны изменения, предназначенные для более гибкого и точного регулирования взаимоотношений залогодержателей по предшествующей и последующим ипотекам. Внесение изменений в пункт 1 статьи 55 Федерального закона препятствует сговору между залогодателем и залогодержателем по предыдущей ипотеке при реализации заложенного имущества.

Предложены изменения в пункт 2 статьи 46 и в пункты 1 и 2 статьи 50, позволяющие должнику выполнить свои обязательства, не доводя дело до обращения взыскания на заложенное имущество, если оно может сделать это за счет иных своих средств или имущества.

Вносятся уточнения в статью 54 с целью защиты кредитора от неаккуратного или недобросовестного должника, допускающего регулярные просрочки платежей. Кредитная организация получает возможность требовать полного исполнения обязательств, а не погашения одной текущей задолженности.

В статье 57 предложено изменить сроки уведомления о торгах, чтобы сделать их более успешными. С целью защиты прав залогодержателя по последующему договору об ипотеке, предусмотрено его присутствие на публичных торгах, если он по каким-то причинам не может в них участвовать.

Уточнена редакция пункта 4 статьи 58 с учетом статьи 238 ГК РФ, не запрещающая приобретение залогодержателем любого земельного участка, который в действующем Законе оказался приравненным к объектам исторической и художественной ценности.

Изменения для статьи 60 обусловлены тем, чтобы должник не мог прекратить иск об обращении взыскания, покрыв лишь просроченную задолженность. Если взыскание уже обращено, то должник может прекратить его, только исполнив обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме. В банковской практике возможность покрытия задолженности до начала процесса обращения взыскания предусматривается кредитным договором.

Оговорка для статьи 65 добавлена для того, чтобы залогодатель мог предусмотреть в договоре ипотеки земельного участка залог зданий, которые будут возведены на этом участке.

Поправка для статьи 70 вызвана тем, что согласно существующему законодательству акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение о составе и стоимости имущества предприятия должен готовить независимый оценщик.

Добавление новой статьи 73.1 вызвано необходимостью распространить возможность обеспечения ипотеки незавершенным строительство не только для жилых домов, как это предусмотрено в статье 76, но и для прочих зданий и сооружений.

Предложена новая редакция пункта 2 статьи 78 для защиты кредитных организаций от недобросовестных заемщиков, вселяющих членов своих семей после заключения договора об ипотеке без оформления нотариально удостоверенного обязательства об освобождении заложенного дома или квартиры в случае обращения взыскания. Существующий текст статьи 78 не позволяет решить вопрос об их выселении.

Принятие закона и его реализация не потребуют дополнительных финансовых затрат. Также отсутствует необходимость изменения или отмены действующих нормативных правовых актов.