Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 07 октября 2019 г. по делу N 33-3359/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего судьи Ноевой В.В., судей Дьяконовой З.С., Сыреновой С.Н.,

при секретаре Яковлевой Н.А,

с участием представителей истца Нагайцева А.Е, Новоселова А.Н, представителя Окружной администрации г.Якутска Округиной А.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца на решение Якутского городского суда от 31 июля 2019 года по делу по иску Литвинцева А.С. к Окружной администрации г.Якутска о признании права собственности на жилые помещения, которым

постановлено:

В удовлетворении иска отказать.

Заслушав доклад судьи Ноевой В.В, пояснения представителей сторон, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Литвинцев А.С. обратился в суд с иском к Окружной администрации г.Якутска о признании права собственности на жилые помещения, находящиеся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу:...

В обоснование иска указал о том, что является собственником земельного участка площадью *** кв.м. по вышеуказанному адресу с разрешенным использованием - под многоквартирный жилой дом. На земельном участке истцом возведен 4-этажный 30-квартирный жилой дом площадью *** кв.м. В выдаче разрешения на строительство объекта ответчиком неоднократно отказано, в связи с чем истец не может получить и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом истец предпринимал меры для легализации возведенного объекта. Согласно заключению проведенных экспертиз жилой дом соответствует требованиям пожарной безопасности, градостроительных и строительным норм и правил и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истцом заключены предварительные договоры купли-продажи квартир с третьими лицами. Также решением Якутского городского суда от 31 мая 2017г. в удовлетворении иска Окружной администрации г.Якутска о сносе самовольной постройки отказано. Ссылаясь на данные обстоятельства, просил суд признать право собственности истца на жилые помещения многоквартирного дома.

Судом принято вышеуказанное решение, которое обжаловано истцом. В апелляционной жалобе просит отменить решение суда в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. Указывает, что он является собственником земельного участка под многоквартирным домом, предпринял все меры для легализации возведенного объекта, в сносе данного дома отказано вступившим в законную силу судебным решением. Также жилые помещения третьим лицам не принадлежат, с ними заключен только предварительный договор купли-продажи квартир. Считает, что как собственник земельного участка имеет право на признание права собственности на объект недвижимости, возведенный на участке в соответствии с видом разрешенного землепользования по целевому назначению.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сослался на то, что жилые помещения в доме принадлежат третьим лицам.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции ошибочными ввиду следующего.

На основании ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с п.п.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пункт 1 ст.218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой. Так, строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольными, если они возведены:

- на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

- без получения на это необходимых разрешений;

- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений изложенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, в случае, если данная постройка обладает единственным признаком самовольной постройки - возведение данной постройки без получения разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом требования о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению в случае установления судом того, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Также для удовлетворения такого требования необходимо установить отсутствие нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

Данные требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом первой инстанции учтены не были.

Как следует из материалов дела, Литвинцев А.С. является собственником земельного участка, площадью *** кв.м, с разрешенным видом использования: под многоквартирный дом, с кадастровым N.., расположенного по адресу:... Это обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

На данном участке в 2013г. истцом возведен 4-этажный 30-квартирный жилой дом площадью *** кв.м.

При обращении в Окружную администрацию г.Якутска с заявлением о предоставлении разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул.... в г.Якутске письмами от 16 октября 2015г, от 22 декабря 2015г. и 09 марта 2017г. отказано ввиду отсутствия следующих документов: разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства; сведения об инженерном оборудовании, технические условия на подключение к сетям газопровода, водопровода и канализации, электроснабжения в соответствии со сводным планом инженерных сетей. Согласно представленной схеме планировочной организации земельного участка объекты в части детской площадки и парковочных мест для автомашин разработаны за пределы границ отведенного земельного участка. Рекомендовано обратиться в отдел архитектуры и градостроительной политики по вопросу согласования проекта с главным архитектором г.Якутска.

Действия истца по получению разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости свидетельствуют о попытках истца легализовать постройку.

Ввиду отсутствия выданного в установленном порядке разрешения на строительство объекта истцу разрешение на ввод здания в эксплуатацию не выдано, соответственно он лишен возможности легализовать строение во внесудебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда от 21 мая 2017г. отказано в удовлетворении иска Окружной администрации г.Якутска к Литвинцеву А.С. о сносе самовольной постройки.

При этом суд указал, что постройка возведена ответчиком на находящемся на праве собственности земельном участке, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчик предпринимает меры для легализации возведенного объекта. Суд также признал, что снос возведенного строения - 30 квартирного жилого дома несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения первого заместителя главы ГО "г.Якутск" от 24 декабря 2015г. N... по результатам публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка отказано в предоставлении Литвинцеву А.С. разрешения на отклонение от предельных параметров строительства объекта "Многоквартирный жилой дом" по адресу:.., по причине несоответствия проекту планировки и межевания территории квартала N... г.Якутска.

Распоряжением ОА г.Якутска от 28 января 2019г. N... по результатам публичных слушаний снова отказано Литвинцеву А.С. в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства спорного объекта со ссылкой на ст.40 ГрК РФ, а именно за отсутствием инженерно-геологических и иных характеристик, неблагоприятных для строительства. Решением Якутского городского суда от 21 мая 2019г. отказано в административном иске Литвинцева А.С. к Окружной администрации г.Якутска о признании данного распоряжения незаконным.

Согласно Правилам землепользования и застройки ГО "г.Якутск" предельные минимальные размеры земельных участков для территориальной зоны Ж-3А, в котором расположен участок истца, составляют ******** кв.м, предельные максимальные размеры земельных участков для данной зоны - ******** кв.м, максимальная площадь застройки 50%. Как установлено, такое превышение площади застройки у Литвинцева А.С. составляет 5,5%.

В связи с этим суд в своем решении отразил, что данное обстоятельство (площадь застройки 55%) само по себе не является безусловным основанием для отказа в заявлении Литвинцева А.С.

В настоящее время жилой дом по указанному адресу подключен ко всем системам жизнеобеспечения, находится в ведении истца, как эксплуатирующей организации.

11 декабря 2014г. между УГРС ОАО "Сахатранснефтегаз" и Литвинцевым А.С. заключен договор поставки природного газа в многоквартирный жилой дом по адресу:.., в жилых помещениях установлены приборы учета газа G-2,5 в количестве 30 шт.

07 апреля 2015г. ОАО АК "Якутсксэнерго" выдан акт о выполнении технических условий по присоединению к электрическим сетям многоквартирного жилого дома по адресу:...

21 декабря 2016г. заключен договор между АО "Водоканал" и Литвинцевым А.С. о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения и системе холодного водоснабжения объекта "Многоквартирный жилой дом ул.... г.Якутска", о чем выданы технические условия.

Таким образом, установлен факт того, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации объекта недвижимости, построенного в границах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка без нарушения градостроительных и противопожарных требований.

В соответствии с заключением эксперта Центра досудебных и судебных экспертиз от 11 июля 2019г. по результатам проведенных исследований по объекту капитального строения - 30-квартирный жилой дом по ул.... г.Якутска не выявлено нарушений градостроительных и строительных норм и правил, соответствует требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительство"; НПА N278 от 25 февраля 2016г. "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования ГО "г.Якутск"; СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные"; СП 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты эвакуационные пути и выходы", и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, повреждению или уничтожению имущества.

Соответственно, из заключения экспертизы следует вывод о том, что эксплуатация жилого дома возможна без риска угрозы жизни и здоровью граждан.

Оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперты обладают достаточным опытом работы, имеют сертификаты на осуществление экспертиз. Заключение составлено с учетом проведенного экспертами непосредственного обследования объекта недвижимости. Выводы, изложенные в экспертизе, последовательны, основаны на профессиональных знаниях и практике, противоречий и нестыковок не содержат.

С учетом того, что права и охраняемые законом интересы иных лиц не нарушаются, угроза жизни и здоровью граждан не создается, объект недвижимости, возведенный истцом на своем земельном участке, соответствует всем требованиям, предъявляемым к жилому дому, фактически готов к эксплуатации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования Литвинцева А.С. подлежали удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в части жилого дома временно проживают граждане. Некоторые из них заключили предварительные договоры купли-продажи квартир с истцом и ожидают разрешения судебного спора с намерением впоследствии заключить договор с собственником с целью приобретения права собственности.

В таком случае нельзя согласиться и с выводом суда о том, что квартиры в жилом доме фактически принадлежат третьим лицам. Как следует из обстоятельств дела, именно отсутствие возможности у Литвинцева А.С. во внесудебном порядке добиться признания права собственности, несмотря на принятые им все меры, препятствует реализации прав третьих лиц, возникших у них по предварительным договорам. Обратное не доказано.

При вышеуказанных обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований. Выводы суда основаны на неправильном определении юридически значимых обстоятельств, неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда в силу ч.1 ст.330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска по основаниям, указанным выше.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда от 31 июля 2019 года по данному делу отменить.

Принять новое решение, которым иск Литвинцева А.С. к Окружной администрации г.Якутска о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.

Признать право собственности за Литвинцевым А.С. на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу:...

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Литвинцева А.С. на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу:...

Председательствующий Ноева В.В.

Судьи Дьяконова З.С.

Сыренова С.Н.