Пояснительная записка к проекту федерального закона "О внесении дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с уточнением положений о признании прав на недвижимость, возникших до момента вступления в силу Федерального закона" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с уточнением положений о признании прав на недвижимость, возникших до момента вступления в силу Федерального закона"

В п.1 ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержится положение о том, что все права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оформленные по существовавшим на момент их оформления правилам, признаются действующими и не требуют перерегистрации. Но в п.2 той же статьи говорится о том, что при необходимости регистрации ограничения или обременения права на объект необходимо провести регистрацию ранее возникших прав на данный объект. Иными словами необходимо открыть раздел Единого государственного реестра прав и зарегистрировать в нем ограничение или обременение права. Особенности Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), требующего в п.2 ст.558 обязательной регистрации договора продажи жилой недвижимости, в ст.164 - регистрации всех сделок с недвижимостью, вместе с п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона о регистрации прав на недвижимость привели к ситуации, которая фактически полностью отменяет положение о признании ранее возникших прав на жилое недвижимое имущество.

При оформлении любой сделки с жилой недвижимостью (а это наиболее распространенные сделки) регистраторы в соответствии с Законом требуют регистрации ранее возникшего права продавца, как это указано в Законе. Это делается для того, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи. Таким образом, продавец вынужден регистрировать свое право перед продажей, что не целесообразно уже потому, что продавец уже регистрировал его ранее по тем правилам, которые действовали в момент такой регистрации. То есть в реальности действия, вызываемые упомянутыми статьями ГК РФ и п.2 ст.6 Закона о регистрации, противоречат утверждению п.1 той же ст.6.

В комментарии начальника управления регистрации Министерства юстиции Российской Федерации Г.Ю.Елизаровой нет ясности по поводу необходимости регистрации только вновь возникающего права. К том же комментарий - не закон, он опубликован в Вестнике Минюста РФ ограниченным тиражом и не всегда может использоваться в регистрационной работе. Регистраторы продолжают действовать так, как того требует Закон. Кроме того, эта операция приносит им дополнительный доход от регистрационных действий.

Самые большие проблемы начинаются для правообладателя в том случае, когда при оформлении его прав были допущены ошибки, о которых сам правообладатель скорее всего и не подозревал. Ни для кого не секрет, что юридическая практика и строгость в БТИ были не на высоте, поэтому возможны ошибки, за которые правообладатель не может нести ответственность, а регистраторы фактически начинают подвергать ревизии все ранее возникшие права на жилую и прочую недвижимость. Именно этого хотел избежать законодатель в п.1 ст.6, но, как видно из практики, цели своей не достиг.

Основное дополнение предложено в статью 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Дополнения в статьи 11, 13 и 17 носят технический характер и предназначены для согласования с новым текстом статьи 6. Основанием для внесения записи о ранее возникшем праве является справка, представленная организацией, занимавшейся ранее учетом или регистрацией этого права, или зарегистрированный документ, подтверждающий существование права. Предлагается ликвидировать экспертизу всех правоустанавливающих документов (которые могут быть полностью или частично утеряны), оставив за регистраторами только право на проверку справки, полученной от организации, зарегистрировавшей ранее возникшее право.

Очевидно, что внесение в Единый государственный реестр записи о ранее возникшем праве необходимо проводить за пониженную плату.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона
"О внесении дополнений в Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Принятие и реализация Федерального закона "О внесении дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требует дополнительных затрат из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных бюджетов, а также из бюджетов внебюджетных фондов.

Перечень актов
федерального законодательства, подлежащих признанию
утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению
или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении
дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним"

В связи с принятием Федерального закона "О внесении дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия каких-либо актов федерального законодательства.