Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2019 г. по делу N 33-42953/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего судьи Удова Б.В,

судей Сальниковой М.Л, Бобровой Ю.М,

при секретаре Буряковой А.С,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сальниковой М.Л. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "ЗД "Геокосмос" по доверенности Бакулина В.Н. на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18 октября 2018 года, которым постановлено:

Признать прекращенным обременение в виде ипотеки (залога), зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 06.06.2006 г. N***** по договору ипотеки N***** от 16.03.2006 г. в отношении имущества: встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом строении литера А, площадью 331,8 кв.м, кадастровый ***** по адресу: *****,

УСТАНОВИЛА:

истец Ташланов Т.В. обратился в суд с иском к ООО "3Д Геокосмос" о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в отношении: встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м, кадастровый номер ***** по адресу*****, указывая на то, что по результатам проведенных торгов в форме аукциона с ним был заключен договор купли-продажи арестованного имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м, кадастровый номер ***** по адресу: *****. Помещение приобретено за 25 000 000 руб, оплата произведена в полном объеме, однако, зарегистрировать право собственности он не может, так как в органах Росреестра имеются сведения об обременении данного имущества залогом, залогодержатель отказал в снятии обременения с недвижимого имущества.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "ЗД "Геокосмос" по доверенности Бакулин В.Н. по доводам апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, заслушав сторону истца, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене, как постановленного без учета фактических обстоятельств дела и не соответствующего требованиями действующего законодательства.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2014г. по делу NА60-12725/2014 по иску ООО "ЗД Геокосмос" к ЗАО "Управляющая компания "Екатеринбург" постановлено об обращении взыскания на заложенное имущество: встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м, кадастровый номер ***** по адресу: *****.

Судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела г. Екатеринбурга возбуждено исполнительное производство в отношении должника -ЗАО "Управляющая компания "Екатеринбург", взыскателем по которому является ЗАО "3Д Геокосмос".

Данное недвижимое имущество было передано на торги, что следует из постановления судебного пристава-исполнителя от 10.12.2014 г.

09 апреля 2015г. состоялись торги в форме открытого аукциона, победителем признан Ташланов Т.В. с предложением цены 25 000 000 руб.

17 апреля 2015 г. между Ташлановым Т.В. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области заключен договор купли-продажи указанного имущества.

Денежные средства в счет приобретения имущества перечислены Ташлановым Т.В. 16 апреля 2015 г, что следует из платежного поручения.

Истец обратился УФРС по Свердловской области за государственной регистрацией права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

26.08.2015г. в регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Свердловской области было отказано со ссылками на то, что имеется зарегистрированное обременение- ипотека, сторонами которой являются ООО "3Д Геокосмос" (залогодержатель) и ЗАО "Управляющая компания "Екатеринбург" (залогодатель).

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо о погашении записи об ипотеки.

29 сентября 2017г. ответчик направил ответ об отказе в направлении заявления о погашении записи об ипотеке в отношении находящегося в залоге недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу*****, указывая на то, что присужденная решением суда задолженность ЗАО "УК "Екатеринбург" не была погашена, поскольку денежные средства, вырученные от продажи заложенного имущества, не были полностью переведены в адрес залогодержателя.

Действия ответчика по отказу в направлении заявления о погашении записи об ипотеке истец не оспаривал, требований о понуждении ООО "3Д Геокосмос" к совершению указанных действий в судебном порядке не предъявлял.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что основанием приобретения права собственности Ташлановым Т.В. на недвижимое имущество, является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам.

Доводы ответчика со ссылками постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2018г, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 28.06.2016 г, суд признал несостоятельными, не являющимися основанием для отказа удовлетворении требований, поскольку торги не признаны недействительными, договор купли-продажи не оспорен, денежные средства по договору истцом уплачены.

Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может.

По правилам пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Пунктом 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, такой способ защиты нарушенного права как предъявление иска о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты нарушенного права, когда у истца отсутствует иной способ защиты и восстановления нарушенного права.

В соответствии с ч.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества применяются специальные правила, предусмотренные законом об ипотеке, в том числе и в части прекращения залога.

В соответствии с п.4 ст.25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п.1 ст.25.4 ФЗ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен порядок, действующий до января 2017г, согласно которому государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Аналогичный порядок установлен и в п.1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с ч.2 ст.25.4 ФЗ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающая требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Аналогичная норма содержится и с п. 2 ст.50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, необходимым условием государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него является, в том числе и подача совместного заявления приобретателя и залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающая требования залогодержателя, не может быть погашена ранее государственной регистрации права собственности приобретателя заложенного имущества. Прекращение права залога в пользу ООО "ЗД Геокосмос" по п.4 ст.352 ГК РФ не отменяет императивного требования закона о необходимости предоставления на государственную регистрацию права (при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения на него взыскания) совместного заявления приобретателя и залогодержателя имущества.

В соответствии с ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из представленной истцом выписки из ЕГРП следует, что истец не является собственником спорного недвижимого имущества, собственником и залогодателем данного имущества является ООО "УК "Екатеринбург".

В связи с чем, истец, не являясь ни собственником спорного недвижимого имущества, ни его залогодателем, не обладает правом предъявлять требование о прекращении обременения в силу п.52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 14.02.2014г. по делу N А40-94676/2012-156-8 с ЗАО "УК "Екатеринбург" в пользу ООО "ЗД Геокосмос" взысканы денежные средства в размере 320503,90 долларов США, 95262,76руб. расходов по госпошлине, взыскание произвести в рублях по курсу ЦБ РФ на дату исполнении решения.

В материалы дела ответчиком представлена копия апелляционного определения суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28 июня 2016г, которым были оставлены без удовлетворения требования Ташланова Т.В. к УФРС по Свердловской области об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности 26 августа 2015г.

Указанным судебным актом установлено, что Ташлановым Т.В. не соблюден порядок регистрации права на спорное недвижимое имущество при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения на него взыскания, а именно: не представлены документы, необходимые для регистрации права, а именно: отсутствует совместное заявление приобретателя и залогодержателя ЗАО "ЗД Геокосмос", у Ташланова Т.В. не возникло право собственности на спорный объект недвижимости с момента заключения договора купли-продажи на торгах.

Данное решение в силу ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

На основании решения Арбитражного суда Свердловской области от 21 января 2019г. при новом рассмотрении исковых требований ООО "ЗД Геокосмос" к ФССП РФ о взыскании убытков, было установлено, что на основании решения Арбитражного суда г.Москвы от 14.02.2014г. по делу N А40-94676/2012-156-8 общая сумма, подлежащая взысканию с ЗАО "УК "Екатеринбург" в пользу ООО "ЗД Геокосмос", определяется путем сложения суммы в рублях 320503,90 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату исполнении решения и 95262,76руб. госпошлины. Датой исполнения решения является 12 мая 2015г.

12 мая 2015г. Ленинским ОСП г.Екатеринбурга в нарушение п.4 ст.78 ФЗ "Об исполнительном производстве" после продажи заложенного имущества на торгах было перечислено ООО "ЗД Геокосмос" 11155852,40руб. в счет погашения задолженности ЗАО УК "Екатеринбург" без учета курса доллара США на указанную дату, до перечисления залогодержателю всей суммы долга денежные средства, полученные от продажи заложенного имущества, были перечислены другому взыскателю, в связи с чем, ООО "ЗД Геокосмос" не получило денежные средства, которые должно было получить от продажи заложенного в его пользу имущества. В связи с чем, арбитражным судом взыскано с ФССП РФ в пользу ООО "ЗД Геокосмос" в счет возмещения убытков 5219983,28руб.

В суде апелляционной инстанции Ташланов Т.В. пояснил, что после приобретения спорного недвижимого имущества на торгах и погашения долга перед залогодержателем ООО "ЗД Геокосмос", он получил от службы судебных приставов, как взыскатель по отношению к ЗАО "УК Екатеринбург", 13 000 000руб.

Указанные выше обстоятельства не были учтены судом при разрешении спора, в связи с чем, привели к неверному применению норм материального права и принятию незаконного решения, что является основанием к его отмене.

Разрешая спор, судебная коллегия, оценив имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу о том, что у Ташланова Т.В. не возникло право предъявлять требования о признании обременения в отношении спорного недвижимого имущества отсутствующим (прекращенным) в виду того, что право собственности на данное имущество в результате заключения договора купли-продажи на торгах к нему не перешло, обременение в виде залога подлежит прекращению с соблюдением установленного ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядка на основании совместного заявления приобретателя имущества и залогодержателя после получения залогодержателем денежных средств в полном объеме в качестве погашения задолженности после реализации заложенного имущества на торгах. В связи с чем, в удовлетворении иска Ташланова Т.В. должно быть отказано в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18 октября 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение:

В удовлетворении иска Ташланова Тиграна Владимировича к ООО "ЗД Геокосмос" о признании обременения в виде ипотеки по договору ипотеки N***** от 16.03.2006 г. в отношении встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литера А, площадью 331,8 кв.м, кадастровый ***** по адресу: *****, отсутствующим (прекращенным), отказать.

Председательствующий

Судьи